부동산(아파트) 이야기_경기도 평택시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 오늘은 수도권 지역 중 인구 유입이 두드러지는 경기도 평택시 에 대해 알아보려고 합니다.
 

평택시 지역 개요

 
 지역 개요에 대해 알아보죠.

평택 북부와 남부는 개발 사업이 많지만 안중읍을 포함한 서부는 개발이 전무하다.
50만 인구 돌파로 구 설치가 논의중이다.
고덕국제신도시에 삼성이 100조 투자하여 반도체 공장 건설 중이다.
송탄IC 부근 평택브레인시티 조성하려고 하였으나 부진한 상황이다.
안중읍/현덕면에 평택화양도시개발지역에 수소인프라 등 4차 산업을 선도하는 현덕클린경제도시를 조성하려고 하였으나 부진한 상황이다.

 
 지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.
 
 평택 인구는 19년 대도시 특례에 해당하는 50만 명을 돌파했습니다. 경기도 인구증가율 4위를 차지했고, 원인은 삼성전자의 100조 원 반도체 공장 건설입니다. 엄청난 규모의 일자리가 평택을 성장시키고 있습니다.
 기타 일부 다른 지역도 개발을 위해 구역이 지정되어 있으나 현재로서는 반도체 공장만큼의 파급력은 없어 보입니다.

 

 지도에서 눈여겨볼 지역을 먼저 체크해 볼게요.

 먼저 고덕국제신도시입니다. 이곳에 삼성전자 반도체 공장이 조성되고 있습니다. 평택시에서 가장 입구가 집결되고 있는 지역으로 생각할 수 있겠습니다. 오른쪽으로는 평택브레인시티가 지정되어 있지만 과거부터 이어져 온 사업으로 현재 평택시에서 손을 놓고 있다고 합니다.

 

 아래는 삼성전자 공장과 추가적으로 인접해 있는 지제역(KTX 예정) 부근 지역입니다. 불과 얼마 전만 해도 고덕지구 내 단지가 대장이었는데 어느새 대장 지역이 이곳으로 넘어왔습니다. 주목해야 하는 지역이겠네요.

 
 지제역 신규 택지지역 오른쪽 아래입니다. 기존 구도심 단지들이 모여 있습니다. 이곳은 이미 조성되어 있던 택지지구라 인프라는 탄탄할 것으로 생각됩니다.

 
 마지막으로 평택아산항과 아산국가산단, 화양도시개발구역이 있는 평택 서부지역입니다. 항구와 국가산단이 있는 만큼 일자리 수요 인구가 있을 것으로 생각됩니다. 화양도시개발구역도 브레인시티와 마찬가지로 사업이 부진하다고 하니 참고하고 지켜봐야겠습니다. 

  
 
 다음으로 일자리 현황을 확인해 봅시다.
 일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다.

 
 지방 각 주요 도시에서도 평택으로 많은 인구 유입이 이루어지고 있었고, 가장 큰 부분이 삼성전자로 생각할 수 있겠습니다. 아직 공장이 다 지어지기도 전인데도 파급력이 엄청 큰 것을 알 수 있습니다. 그리고 서평택에는 평택항과 아산국가산업단지 포승지구가 있어 경제효과를 불러오고 있습니다.

 
 연봉 수준은 어떤지 볼게요. 

 고덕동과 포승읍에 가장 많은 일자리가 있는 것으로 보입니다. 아직 고덕동에 삼성전자가 반영되어 있지는 않습니다.

 

 평택시의 사업장수와 국민연금 가입자수는 증가 추세로 보입니다. 투자 지역을 선정할 때 긍정적인 요소로 작용하겠네요.

 

 고덕동이 엄청난 추이로 증가하고 있습니다.

 

 반면에 포승읍은 사업장수도 증가가 더디고 국민연금 가입자수는 감소 후 보합 상황입니다.

 

 아래는 브레인시티가 있는 장안동입니다. 역시 양호한 상태는 아니네요.

 

 마지막으로 현덕면입니다. 화양지구가 있는 곳이었죠. 사업장수는 적지만 증가하고 있습니다.

 

 일자리 요소로 평택에 투자를 한다면 역시 규모와 추세를 보았을 때 고덕동이 있는 동부지역을 우선시해야겠습니다.

 

평택시 교통

 

 평택시 교통을 간단하게 알아보죠. 교통은 투자에 있어서 빠질 수 없는 요소입니다.

1호선 진위역 : 진위일반산업단지. 진위테크노밸리일반산업단지 지정. 평택가곡도시개발지역 지정.
1호선 송탄역
1호선/경부선 서정리역 : 고덕국제신도시. 무궁화호 및 누리로 정차.
1호선/SRT/KTX 평택지제역 : 지제역 인근 도시개발지역. 24년 KTX 연결. SRT 일부 정차로 강남(수서) 접근성 가장 좋음. GTX-A와 GTX-C 유치를 위한 노력 중으로 확정된다면 평택 교통 중심지로 부각(현재도 중심).
1호선/경부선 평택역 : 24년 12월 포승평택선(~안중역(서해선)) 개통. 평택고속버스터미널. 구도심 지역. 새마을호 및 무궁화호, 누리로 정차.
포승평택선 창내역 : 24년 12월 개통예정(안중역(서해선)~평택역(1호선/경부선))
KTX-이음/포승평택선 안중역 : 일반 지하철(서해선)이 아닌 KTX-이음 을 이용해야 함. 평택화양도시개발지역.

 

 교통 호재를 생각한다면 평택지제역이 시세를 리딩하고 있는 것이 이해가 됩니다. 얼마 전까지 서정리역 인근 고덕국제신도시가 대장이었지만 교통 입지에 의한 역전으로 생각됩니다. 안중역에 서해선(일반전철)이 들어오지 않는 것이 아쉽네요.

 

평택시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 
부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.
아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.
 
원천징수지별 은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,
주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.
 
그럼 평택시 의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.
 
먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	4,835,196	207,553,191	43
가평군	Gapyeong-gun	18,047	582,741	32
고양시	Goyang-si	255,475	8,410,372	33
과천시	Gwacheon-si	54,898	2,588,844	47
광명시	Gwangmyeong-si	84,366	3,574,675	42
광주시	Gwangju-si	122,481	4,289,899	35
구리시	Guri-si	43,568	1,370,917	31
군포시	Gunpo-si	77,196	2,887,758	37
김포시	Gimpo-si	174,868	6,033,704	35
남양주시	Namyangju-si	162,810	5,150,979	32
동두천시	Dongducheon-si	19,975	601,806	30
부천시	Bucheon-si	215,754	7,391,101	34
성남시	Seongnam-si	504,233	26,160,902	52
수원시	Suwon-si	497,907	31,284,053	63
시흥시	Siheung-si	196,196	7,264,565	37
안산시	Ansan-si	256,496	10,238,264	40
안성시	Anseong-si	88,732	3,541,765	40
안양시	Anyang-si	217,120	8,709,116	40
양주시	Yangju-si	80,818	2,543,060	31
양평군	Yangpyeong-gun	23,763	769,546	32
여주시	Yeoju-si	35,522	1,258,257	35
연천군	Yeoncheon-gun	11,869	390,599	33
오산시	Osan-si	59,463	2,023,854	34
용인시	Yongin-si	363,192	16,993,578	47
의왕시	Uiwang-si	41,793	1,624,321	39
의정부시	Uijeongbu-si	91,223	3,059,965	34
이천시	Icheon-si	110,043	7,240,797	66
파주시	Paju-si	160,554	5,420,268	34
평택시	Pyeongtaek-si	217,043	8,921,051	41
포천시	Pocheon-si	85,658	2,858,585	33
하남시	Hanam-si	95,519	3,258,118	34
화성시	Hwaseong-si	468,614	21,109,731	45

 
 인당 소득은 광명시와 비슷하지만 일자리 규모는 훨씬 큽니다. 화성시, 용인시, 수원시 뒤를 잇는 규모입니다. 앞으로도 계속 증가할 예정이니 긍정적인 신호네요.
 
 다음으로 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	5,851,676	253,854,378	43
가평군	Gapyeong-gun	20,593	713,628	35
고양시	Goyang-si	445,400	19,320,069	43
과천시	Gwacheon-si	35,344	2,382,938	67
광명시	Gwangmyeong-si	120,269	5,289,507	44
광주시	Gwangju-si	168,458	6,131,926	36
구리시	Guri-si	74,759	2,979,071	40
군포시	Gunpo-si	118,120	4,942,956	42
김포시	Gimpo-si	209,086	8,395,524	40
남양주시	Namyangju-si	276,551	10,403,441	38
동두천시	Dongducheon-si	32,812	993,678	30
부천시	Bucheon-si	333,090	12,248,169	37
성남시	Seongnam-si	407,540	23,107,763	57
수원시	Suwon-si	538,540	25,590,889	48
시흥시	Siheung-si	241,047	8,759,872	36
안산시	Ansan-si	281,728	10,056,191	36
안성시	Anseong-si	81,638	2,915,763	36
안양시	Anyang-si	241,705	10,942,850	45
양주시	Yangju-si	104,128	3,456,285	33
양평군	Yangpyeong-gun	37,439	1,474,731	39
여주시	Yeoju-si	41,375	1,454,212	35
연천군	Yeoncheon-gun	14,555	494,994	34
오산시	Osan-si	105,769	4,137,605	39
용인시	Yongin-si	455,438	23,875,771	52
의왕시	Uiwang-si	68,934	3,175,285	46
의정부시	Uijeongbu-si	181,393	6,105,790	34
이천시	Icheon-si	98,964	4,543,373	46
파주시	Paju-si	207,978	8,173,281	39
평택시	Pyeongtaek-si	258,078	10,573,016	41
포천시	Pocheon-si	61,392	1,890,913	31
하남시	Hanam-si	141,817	6,580,843	46
화성시	Hwaseong-si	447,736	22,744,044	51

 
 주소지 기준으로도 원천징수지 기준과 다르지 않습니다.

 평택 에 직장을 두고 주소지 역시 평택에 두고 있는 것으로 해석할 수 있겠습니다. 일자리가 늘어나면 이로 인한 인구 유입도 같은 방향으로 늘어날 것을 예상할 수 있겠네요.
 

 결론적으로 평택시 아파트 수요는 평택 직장 공급에 많은 영향을 받을 것으로 보이고, 일자리가 늘어날 것이 명확하므로 긍정적으로 볼 수 있겠습니다. 수요가 늘어나면 매매가격 역시 영향을 받게 되겠죠.
 
 

평택시 인구 추이(부동산 지인)

 평택시 의 인구는 위에서 확인했던 대로 가파른 증가 추세입니다. 그래프로 확인하니 매우 긍정적으로 보입니다.
 
 순이동 인구증가/감소 지역을 확인해 보죠.

 21년 1월부터 24년 1월까지 순인구 증가/감소 지역입니다.
 지방에서의 인구 유입이 두드러졌던 화성시(동탄), 용인시, 수원시에서도 평택으로 인구가 유입되고 있습니다. 일자리 수요에 의한 것으로 너무 좋은 상황이네요. 순인구 감소는 크게 영향이 없어 보이네요.

 아래 그래프를 보면 평택시 는 경기도 화성시 와 안성시, 수원시 그리고 충남 천안시 및 아산시 와 밀접한 관계가 있으므로 공급물량 확인 시 함께 체크해 봐야겠습니다.

 하단은 24년 3월부터 27년 12월까지 평택시 에 입주 또는 입주예정인 단지들입니다.

 고덕동 입주 예정인 단지들이 우선 가장 많이 보입니다. 화양리(화양도시개발지구) 및 장안동(브레인시티) 입주 예정이 아파트도 확인할 수 있습니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	힐스테이트고덕스카이시티	경기 평택시 고덕동 0-1	May-24	665	0	1,497	현대건설(주)
아파트	평택고덕국제신도시A49BL호반써밋3차	경기 평택시 고덕동 2697	Jul-24	703	0	1,520	(주)호반건설
아파트	지제역푸르지오엘리아츠	경기 평택시 동삭동 184-5	Aug-24	812	0	1,596	대우건설(주)
아파트	힐스테이트고덕센트럴	경기 평택시 고덕동 0-2	Aug-24	660	0	1,537	현대엔지니어링(주)
아파트	평택고덕A-53신혼희망타운	경기 평택시 고덕동 2651	Nov-24	1,167	0	1,296	대우조선해양건설(주)
아파트	평택청북세종헤르메스	경기 평택시 청북읍 옥길리 1158-7	Jan-25	280	0	1,076	㈜세종건설
아파트	평택고덕A57-2블록신혼희망타운	경기 평택시 고덕동 57-2	Feb-25	385	0	1,303	양우종합건설(주)
아파트	평택고덕신도시모아미래도A50블록	경기 평택시 고덕동 385	Mar-25	642	0	1,485	모아건설(주)
아파트	평택역경남아너스빌디아트	경기 평택시 통복동 569	Mar-25	533	0	1,324	에스엠상선(주) (주)우방 동아건설산업(주)
아파트	평택고덕A-55대광로제비앙모아엘가	경기 평택시 고덕동 1694-2004	Apr-25	1,255	0	1,499	(주)모아주택산업
아파트	평택석정공원화성파크드림	경기 평택시 장당동 21-9	Jul-25	1,296	0	1,385	화성산업(주)
아파트	고덕자이센트로	경기 평택시 고덕동 4203-2	Aug-25	569	0	1,490	GS건설 컨소시엄
아파트	평택화양휴먼빌퍼스트시티	경기 평택시 현덕면 화양리 166	Aug-25	1,468	0	1,297	일신건영(주)
아파트	e편한세상평택하이센트4BL	경기 평택시 안중읍 현화리 757	Sep-25	916	0	1,318	DL건설(주)
아파트	e편한세상평택라씨엘로2-1BL	경기 평택시 안중읍 현화리 739-12	Sep-25	1,063	0	1,317	DL건설㈜
아파트	포레나평택화양	경기 평택시 현덕면 화양리 784-7	Nov-25	995	0	1,382	(주)한화건설
아파트	힐스테이트평택화양	경기 평택시 현덕면 운정리 산71	Mar-26	1,571	0	1,308	현대엔지니어링(주)
아파트	지제역반도체밸리제일풍경채2BL	경기 평택시 장당동 614	May-26	1,152	0	1,420	제일건설
아파트	평택화양서희스타힐스센트럴파크	경기 평택시 현덕면 화양리 184-2	Jul-26	1,554	0	1,379	(주)서희건설
아파트	브레인시티대광로제비앙모아엘가	경기 평택시 장안동 142	Aug-26	1,700	0	1,488	주식회사 모아주택산업
아파트	평택푸르지오센터파인	경기 평택시 현덕면 화양리 790-176	Nov-26	851	0	1,414	대우건설(주)
아파트	평택브레인시티대광로제비앙그랜드센텀	경기 평택시 장안동 56-9	Jan-27	1,182	0	1,543
아파트	지제역반도체밸리쌍용더플래티넘	경기 평택시 가재동 450-2	Jan-27	1,340	0	1,482	쌍용건설(주)
아파트	평택브레인시티중흥S클래스	경기 평택시 장안동 64-2	Feb-27	1,980	0	1,524
아파트	진위역서희스타힐스더파크뷰	경기 평택시 진위면 갈곶리 315-49	Feb-27	1,659	0	1,498	서희건설(주)
아파트	지제역반도체밸리해링턴플레이스	경기 평택시 가재동 507-9	Feb-27	1,209	0	1,481

 

 

평택시 지역 별 인구/세대수 현황

 
 평택시 의 인구 및 세대수 현황입니다.

 인구수는 고덕동에 가장 많은 인구가 있습니다. 그리고 동삭동, 비전동, 안중읍, 용이동 을 우선적으로 확인해 보면 좋겠습니다.

 
 증가율이 감소하였지만 계속적으로 상승하고 있습니다.

 세대수 역시 증가하고 있습니다.

 인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.
영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.
반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

 

 고덕동, 동삭동, 비전동, 용이동, 죽백동 정도를 보면 좋겠습니다. 안중읍은 인구수는 많았지만 젊은 인구의 비중이 조금 부족하네요.

 

 로드뷰로 간략하게 동네 분위기를 확인해 보죠.

 현재 고덕동에서 평당 시세가 가장 높아 보이는 호반써밋고덕신도시 앞입니다. 바로 앞으로 상가주택들이 들어서 있어 상가 이용이 편리해 보입니다.

 

 단지 주변으로 중심상업시설 및 업무시설이 들어올 예정이고, 근린공원도 보입니다. 아직 로드뷰로는 확인이 잘 되지 않습니다.

 

 동삭동을 보기 전에 교통 중심지인 평택지제역 인근 지제동 대장단지를 보시죠. 평택지제역 건너편으로 보이는 단지가 지제역더샵센트럴시티 입니다. 신도시 느낌이 나네요.

 

 이렇게 보니까 생각보다 더 좋은데요? 길 건너에 바로 이마트가 있습니다. 평택 임장을 가봐야겠네요.

 

지제동 옆으로 세교동이 있고, 그 옆으로 동삭동이 이어집니다. 세교동 역시 신도시가 들어서고 있습니다. 가운데 준주거지역들이 있는데 이런 곳에 학원가가 들어설 것으로 보입니다.

 

 다음은 동삭동입니다. 이편한세상지제역 입니다. 아직 완공 사진을 볼 수 없네요.

 

 단지 앞으로 벌써 학원이 보입니다.

 

 동삭동 더샵지제역센트럴시티 단지들입니다. 새로 지어진 학교들이 보입니다. 굉장히 쾌적해 보입니다.

 

 동삭동 역시 도시개발구역으로 신축 아파트들이 들어서고 있습니다.

 

 위의 지도 가운데를 보시면 92년에 준공된 현대아파트가 보입니다. 전용면적 84 기준으로 호가 2억 후반대 매물들이 있네요. 저렴한 가격으로 신축 단지들의 인프라를 함께 이용할 것으로 기대해 볼 수 있겠습니다.

 

 동삭동 옆으로 비전동, 죽백동, 용이동이 이어집니다.

 비전동은 기존 택지지구로 구축단지들이 많고, 신축/준신축단지들이 들어선 곳도 있습니다.

비전동 구축단지

비전동 신축단지 및 상가

 

비전동 구축과 길 건너 준신축 단지가 보입니다.

 

 비전동과 죽백동 소사벌 신축 단지들입니다.

 

 비전동에는 구축단지가 있다고는 하나 정비가 잘되어 있는 것으로 보이고 살기 좋은 여건으로 생각됩니다.

 

 아래는 죽백동에 위치한 배다리 저수지입니다. 죽백동과 용이동 일부 단지에서 레이크뷰가 나오겠네요.

 

  용이동 평택비전레이크푸르지오 입니다. 용이동은 새롭게 들어선 신도시 중 하나입니다. 모두 신축단지 입니다. 배다리호수 뷰가 가능할 것으로 보이고, 참 살기 좋아 보입니다.

 

 용이동은 옆으로 길게 퍼져 있는데, 서부는 전부 신축단지이고 동부 쪽 경부고속라인에는 일부 준신축(2010년 준공) 단지들도 있습니다. 비전동과 마찬가지로 살기 좋아 보이네요.

 

 로드뷰 탐방은 이 정도로 마치고 평택시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.
 세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.
 
 아래는 24년 2월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

2024년02월
행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
경기도 경기도 평택시	592,120	281,032	2.11
경기도 평택시 팽성읍	28,268	15,922	1.78
경기도 평택시 안중읍	43,048	19,580	2.2	화양지구일부 e편한세상평택라씨엘로, e편한세상평택하이센트 25년입주예정. 송담지엔하임1,2차 및 힐스테이트송담 신축. 나머지 구축단지 및 녹지지역. 안중버스터미널
경기도 평택시 포승읍	23,474	13,916	1.69
경기도 평택시 청북읍	26,421	11,231	2.35	옥길리 소규모 아파트택지. 11년 이후 준공단지들만 있음. 현곡일반산업단지, 평택드림테크일반산업단지 및 어연한산일반산업단지(직주근접X)
경기도 평택시 진위면	11,082	6,071	1.83
경기도 평택시 서탄면	3,526	1,937	1.82
경기도 평택시 고덕면	12,738	6,294	2.02
경기도 평택시 오성면	6,418	3,254	1.97
경기도 평택시 현덕면	5,823	3,081	1.89
경기도 평택시 중앙동	43,228	21,593	2
경기도 평택시 서정동	23,818	12,591	1.89
경기도 평택시 송탄동	21,957	9,609	2.29	송탄(장안)동. 가재지구 및 브레인시티 입주예정 신축 : 평택브레인시티중흥S클래스 및 대광로제비앙 등 입주예정. 송탄일반산업단지 및 평택종합물류단지, 칠괴일반산업단지
경기도 평택시 지산동	12,700	7,676	1.65
경기도 평택시 송북동	21,290	9,548	2.23	송북(지산)동. 송탄역 인근 구축아파트. 우곡전원주택마을.
경기도 평택시 신장1동	6,974	3,843	1.81
경기도 평택시 신장2동	5,129	3,181	1.61
경기도 평택시 신평동	20,509	11,676	1.76
경기도 평택시 원평동	13,284	7,104	1.87
경기도 평택시 통복동	3,780	2,338	1.62
경기도 평택시 비전1동	51,708	22,153	2.33	신도시
경기도 평택시 비전2동	57,568	23,111	2.49
경기도 평택시 용이동	25,871	11,251	2.3
경기도 평택시 세교동	37,720	15,866	2.38
경기도 평택시 동삭동	41,731	17,776	2.35
경기도 평택시 고덕동	44,055	20,430	2.16

 세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.
 세대 당 인구가 높은 지역들 위주로 해당 동네에 분포된 아파트 단지 정보를 간략하게 기입하였으니 참고 바랍니다.
 
 위에서도 언급했던 신도시 지역(비전동, 용이동, 세교동, 동삭동, 고덕동)들 위주로 시세트래킹을 하며 투자 기회를 엿보는 것이 좋아 보이네요.
 
 시세별로 단지를 확인해 볼게요. 신축단지 중 시세가 없는 단지를 제외한 아파트 시세별로 나열해 봤습니다. 상위 몇 개만 리스트업 했습니다.

 평택지제역 역세권 단지인 지제역더샵센트럴시티가 1위를 차지했습니다. 과거 고덕동이 대장 단지였지만 역전이 되었습니다. 2위도 지제역 인근 단지입니다. 그다음부터는 고덕 신도시 단지들이 함께 보입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
지제역더샵센트럴시티	33평	Apr-22	2,406	3	975	-9	41%	1,431
1999세대	732세대	(1년차)
힐스테이트지제역	30평	Dec-20	2,119	11	756	-4	36%	1,363
1507세대	477세대	(3년차)
고덕국제신도시파라곤	33평	Jun-19	2,017	-11	999	7	50%	1,018
752세대	272세대	(4년차)
호반써밋고덕신도시1	34평	Oct-21	1,996	-26	816	-8	41%	1,180
658세대	325세대	(2년차)
고덕국제신도시르플로랑	24평	Jul-21	1,912	1	1,120	12	59%	792
891세대	400세대	(2년차)
목화주공1단지	19평	Sep-89	1,870	20	263	0	14%	1,607
350세대	196세대	(34년차)
호반써밋고덕국제신도시에듀파크	33평	Apr-22	1,870	-8	867	-4	46%	1,003
766세대	246세대	(1년차)
고덕국제신도시제일풍경채	39평	Nov-19	1,854	-16	885	4	48%	969
1022세대	364세대	(4년차)
평택비전지웰푸르지오	34평	Jan-19	1,836	7	1,129	12	62%	707
717세대	289세대	(5년차)
고덕국제신도시아너스	25평	Nov-22	1,831	30	931	21	51%	900
811세대	268세대	(1년차)
고덕국제신도시리슈빌레이크파크	33평	Nov-21	1,813	-1	812	4	45%	1,001
730세대	305세대	(2년차)
고덕국제신도시대광로제비앙THEART	33평	Jun-22	1,812	2	852	14	47%	960
639세대	442세대	(1년차)
평택고덕파라곤에듀포레	32평	Jul-21	1,791	-18	847	0	47%	944
654세대	501세대	(2년차)
고덕신도시자연앤자이	33평	Jul-19	1,788	9	993	-1	56%	795
755세대	431세대	(4년차)
더샵지제역센트럴파크1단지	24평	Oct-20	1,757	-8	919	-21	52%	838
2124세대	600세대	(3년차)
e편한세상지제역	33평	Dec-22	1,755	61	686	-32	39%	1,069
1516세대	419세대	(1년차)
더샵지제역센트럴파크2단지	30평	Aug-20	1,754	-4	900	26	51%	854
1673세대	359세대	(3년차)
평택비전레이크푸르지오	32평	Feb-19	1,688	-17	1,080	-5	64%	608
621세대	196세대	(5년차)
평택센트럴자이1단지	24평	Dec-17	1,565	9	947	0	61%	618
998세대	283세대	(6년차)
주공4단지	14평	Apr-90	1,554	-40	909	16	59%	645
490세대	170세대	(33년차)
평택센트럴자이2단지	24평	Dec-17	1,551	9	969	4	63%	582
851세대	340세대	(6년차)
평택비전에듀포레푸르지오	34평	Sep-18	1,508	25	998	-7	66%	510
977세대	397세대	(5년차)
평택비전센트럴푸르지오	34평	May-18	1,453	-7	1,008	4	69%	445
528세대	256세대	(5년차)
더샵지제역센트럴파크3단지	33평	Jul-21	1,450	-11	783	10	54%	667
1280세대	246세대	(2년차)
고덕국제신도시제일풍경채3차센텀	34평	Feb-23	1,449	-3	994	18	69%	455
820세대	517세대	(1년차)
평택센트럴자이3단지	34평	Jan-19	1,442	-12	787	-16	55%	655
2324세대	789세대	(5년차)
주공3차	14평	Aug-88	1,421	-22	579	-11	41%	842
380세대	150세대	(35년차)
합정주공4단지	14평	Nov-92	1,412	-3	705	-4	50%	707
684세대	359세대	(31년차)
고덕국제신도시제일풍경채2차에듀	34평	Jan-23	1,412	1	793	-13	56%	619
877세대	589세대	(1년차)
고덕하늘채시그니처	24평	Feb-21	1,402	23	892	2	64%	510
1884세대	1045세대	(3년차)
평택센트럴자이5단지	34평	Aug-18	1,399	-2	913	10	65%	486
775세대	298세대	(5년차)
평택소사벌호반베르디움	34평	Mar-18	1,386	6	887	-28	64%	499
737세대	589세대	(6년차)
평택서정동롯데케슬	33평	Jan-10	1,377	4	719	-19	52%	658
828세대	373세대	(14년차)
비전아이파크평택	34평	Feb-18	1,377	-18	809	-2	59%	568
585세대	231세대	(6년차)
고덕국제신도시금호어울림	25평	May-23	1,369	7	906	-16	66%	463
1582세대	1369세대	(0년차)
합정주공2단지	15평	Sep-89	1,359	-16	263	0	19%	1,096
1024세대	416세대	(34년차)

 

 평택시 합정동에 있는 목화주공1단지가 상위에 있는데 현재 재건축 진행 중인 단지입니다. 평택역 역세권 단지로 시세가 상위에 있는 것으로 보이고, 평택역 인근은 홍등가로 주거 여건이 안 좋은 것으로 알고 있습니다. 하지만 개발 계획이 있다고 하니 진행만 잘 된다면 천지개벽할 지역이 될 수도 있겠습니다. 위의 신도시 단지와 함께 지켜봐야겠네요. 주공4단지도 평택역 초역세권 구축단지로 같은 이유로 시세가 높은 것으로 보입니다. 노후도시개발 관련 역세권은 용적률 상향을 적용받을 수 있는데, 주공4단지 역시 대상 단지라고 합니다. 역세권의 중요성을 다시 한번 깨닫네요.

 다음은 현재 시세가 없는 신축(예정) 단지들입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
평택고덕A26	시세없음	Nov-29	0	0	0	0	%	0
792세대	454세대	(-6년차)
평택고덕지구A19	시세없음	Jul-29	0	0	0	0	%	0
479세대	292세대	(-6년차)
평택고덕지구A18-2BL	시세없음	Jul-29	0	0	0	0	%	0
512세대	314세대	(-6년차)
지제역반도체밸리해링턴플레이스	시세없음	Feb-27	0	0	0	0	%	0
1209세대	809세대	(-3년차)
평택브레인시티중흥S클래스	시세없음	Feb-27	0	0	0	0	%	0
1980세대	1051세대	(-3년차)
진위역서희스타힐스더파크뷰	시세없음	Feb-27	0	0	0	0	%	0
1659세대	426세대	(-3년차)
지제역반도체밸리쌍용더플래티넘	시세없음	Jan-27	0	0	0	0	%	0
1340세대	896세대	(-3년차)
평택브레인시티대광로제비앙그랜드센텀	시세없음	Jan-27	0	0	0	0	%	0
1182세대	606세대	(-3년차)
평택푸르지오센터파인	시세없음	Nov-26	0	0	0	0	%	0
851세대	431세대	(-3년차)
브레인시티대광로제비앙모아엘가	시세없음	Aug-26	0	0	0	0	%	0
1700세대	798세대	(-3년차)
평택화양서희스타힐스센트럴파크	시세없음	Jul-26	0	0	0	0	%	0
1554세대	757세대	(-3년차)
지제역반도체밸리제일풍경채2BL	시세없음	May-26	0	0	0	0	%	0
1152세대	819세대	(-3년차)
힐스테이트평택화양	시세없음	Mar-26	0	0	0	0	%	0
1571세대	929세대	(-2년차)
포레나평택화양	시세없음	Nov-25	0	0	0	0	%	0
995세대	363세대	(-2년차)
e편한세상평택하이센트4BL	시세없음	Sep-25	0	0	0	0	%	0
916세대	465세대	(-2년차)
e편한세상평택라씨엘로2-1BL	시세없음	Sep-25	0	0	0	0	%	0
1063세대	638세대	(-2년차)
고덕자이센트로	시세없음	Aug-25	0	0	0	0	%	0
569세대	285세대	(-2년차)
평택화양휴먼빌퍼스트시티	시세없음	Aug-25	0	0	0	0	%	0
1468세대	435세대	(-2년차)
평택석정공원화성파크드림	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
1296세대	371세대	(-2년차)
평택고덕A-55대광로제비앙모아엘가	시세없음	Apr-25	0	0	0	0	%	0
1255세대	1070세대	(-2년차)
평택역경남아너스빌디아트	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
533세대	374세대	(-1년차)
평택고덕신도시모아미래도A50블록	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
642세대	262세대	(-1년차)
평택고덕A57-2블록신혼희망타운	시세없음	Feb-25	0	0	0	0	%	0
385세대	200세대	(-1년차)
평택고덕A-53신혼희망타운	시세없음	Nov-24	0	0	0	0	%	0
1167세대	830세대	(-1년차)
지제역푸르지오엘리아츠	시세없음	Aug-24	0	0	0	0	%	0
812세대	527세대	(-1년차)
힐스테이트고덕센트럴	시세없음	Aug-24	0	0	0	0	%	0
660세대	170세대	(-1년차)
평택고덕국제신도시A49BL호반써밋3차	시세없음	Jul-24	0	0	0	0	%	0
703세대	256세대	(-1년차)
힐스테이트고덕스카이시티	시세없음	May-24	0	0	0	0	%	0
665세대	256세대	(-1년차)
힐스테이트평택더퍼스트	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
1107세대	284세대	(0년차)
평택지제역동문디이스트5단지	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
741세대	562세대	(0년차)
평택고덕국제신도시디에트르리비에르	시세없음	Oct-23	0	0	0	0	%	0
726세대	276세대	(0년차)
고덕국제신도시헤스티블	23평	Sep-23	0	0	1,067	3	%	-1,067
496세대	422세대	(0년차)
평택지제역자이	시세없음	Jun-23	0	0	0	0	%	0
1052세대	260세대	(0년차)
이안평택안중역	26평	May-23	0	0	621	1	%	-621
610세대	284세대	(0년차)
e편한세상비전센터포레	30평	Sep-22	0	0	1,015	3	%	-1,015
583세대	258세대	(1년차)

 

 고덕에는 29년에도 입주 예정인 단지들이 있네요. 평택지제역자이도 보입니다. 평택지제역 이름을 달고 있지만 역세권이 아닌 단지들도 있고, 반도체밸리가 붙은 단지들은 송탄일반산업단지 인근에 들어오는 단지들입니다.

 그 밖에 브레인시티 및 화양도시개발구역 내 입주 예정인 단지들도 있습니다.

 
 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 
 평택시에도 학군지가 있을까요? 비전동이 구 택지지구였는데 다른 지역과 동일하게 그곳이 학군지일까요? 한번 확인해 볼게요.

 

 아래는 평택시 중학교 학업성취도율 80% 이상 또는 특목고 진학률 5% 이상 리스트입니다. 역시 비전동에 있는 중학교 학업성취도율이 높습니다. 신한중학교는 무려 95%로 압도적입니다.

 

 비전동을 미리 보기로 알아볼 때 구축과 신축이 섞여 있다고 했었죠?

 주로 구축이 몰려 있던 안쪽 지역에 학원가와 신한중학교가 있습니다.

 학원가는 역시 비전동에 많았고 용이동에도 많이 있네요. 비전동 밑 합정동에도 학원가가 조성되어 있습니다. 동삭동에도 학원이 조금 있습니다.

 

고덕국제신도시에는 아까 대장 단지로 확인했던 호반써밋고덕신도시 인근에만 조금 조성되어 있습니다. 이곳을 중심으로 학원가가 조성된다면 고덕신도시 내에서의 입지는 가장 좋을 듯합니다.

 

 학업성취도율이 높은 동네가 있지만 평택시 에서는 학군보다 신축과 역세권 단지가 더 입지적으로 우위를 점할 것으로 생각됩니다.  

 

 

평택시 거래량

 
 부동산 거래 비수기인 12월을 기점으로 1월은 살짝 반등한 거래량을 보이고 있지만 아직 평균 거래량을 밑돌고 있습니다. 매매 거래량이 올라오는 것을 지켜봐야겠습니다. 전세거래량은 작년 하반기 대비 떨어진 상태입니다. 전세거래량이 지속적으로 줄면서 매매거래량이 올라온다면 투자하기에는 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

 

 

평택시 미분양

 

 23년도에 미분양이 평균이상으로 증가했다가 지금은 평균을 밑돌고 있습니다.

 

 361개의 미분양 매물이 확인되는데 어떤 단지인지 확인해 보죠.

 1개의 단지가 아닌 여러 단지에서 소량의 미분양 건들 이 있는 것으로 확인됩니다.

구분	단지명	총세대수	주소	입주시기	준공여부	건설사
민간	진위역서희스타힐스더파크뷰	1659	경기 평택시 진위면 갈곶리 315-49	Feb-27	미준공	㈜서희건설
민간	지제역반도체밸리제일풍경채2BL	1152	경기 평택시 장당동 614	May-26	미준공	제일건설㈜
민간	힐스테이트평택화양	1571	경기 평택시 현덕면 운정리 산71	Mar-26	미준공	현대엔지니어링㈜
민간	포레나평택화양	995	경기 평택시 현덕면 화양리 784-7	Nov-25	미준공	㈜한화건설
민간	e편한세상평택라씨엘로2-1BL	1063	경기 평택시 안중읍 현화리 739-12	Sep-25	미준공	디엘건설㈜
민간	e편한세상평택하이센트4BL	916	경기 평택시 안중읍 현화리 757	Sep-25	미준공	디엘건설㈜

 진위역서희스타힐스더파크뷰는 역 이름이 붙어 있지만 진위역과는 꽤 떨어져 있어 역세권 단지는 아닙니다. 지제역반도체밸리제일풍경채는 송탄일반산업단지 인근에 있는 단지이고, 나머지 단지들은 모두 화양도시개발구역에 있는 단지들입니다. 우선 위에서 알아보았던 선호하는 동네에 들어오는 단지들은 아니므로 입지적으로는 상대적으로 안 좋습니다. 분양가가 아주 쌌다면 분양이 되었겠지만 미분양이 있는 것으로 보아 분양가도 싸지 않을 것 같네요.

 

 진위역서희스타힐스더파크뷰 하나만 볼까요? 전용 84 기준으로 4.8억에 분양되었습니다.

 하지만 바로 인근에 있는 신축단지인 힐스테이트오산더퍼스트 분양권이 3.7억에 올라와 있습니다. 가격적으로 전혀 메리트가 없어 보입니다.

 

  

평택시 공급물량

 
미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.
교류가 많은 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다. 평택시 는 화성시 와 안성시, 수원시, 충남 천안/아산시 공급물량을 함께 봐야 합니다.
 
우선 평택시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅시다.

 적정물량 이상의 공급량이 27년까지 계속적으로 있는 것으로 보입니다. 공급물량은 주의가 필요하겠지만 공급량에 비해 미분양이 거의 없는 것으로 보아 크게 문제는 없을 듯합니다. 다만 선호되는 지역이 명확하게 있는 만큼 선호지 외에 있는 아파트를 투자한다면 해당 지역 공급 물량은 주의가 필요합니다.

 인구 교류가 일어나는 지역 공급물량을 알아볼게요.

 먼저 화성시 입니다. 25년까지 공급물량이 있지만 이미 분양이 거의 다 되었고, 26년 이후로는 공급물량이 없어 보입니다.

 

 경기도 수원시 와 안성시 도 공급물량이 거의 없어지네요. 괜찮아 보입니다.

 

 충남 천안시 와 아산시 도 24~25년 입주가 완료되면 공급 물량이 줄어듭니다. 전체적으로 25년 이후로는 공급물량이 많이 감소하네요.

 

 
 결론적으로 평택시의 선호 지역(고덕동, 지제동, 세교동, 동삭동, 비전동, 용이동, 죽백동)은 공급물량/미분양에 따른 위험은 적어 보이고, 인구 교류가 활발한 인근 지역도 미분양이 적고 25년 이후로는 공급물량이 줄어들어 괜찮은 상황으로 생각됩니다. 시세트래킹을 하며 투자 시점을 잘 보면 되겠습니다.

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이상으로 평택시 부동산(아파트) 지역 분석 을 마치겠습니다.
여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.
 
읽어 주셔서 감사합니다.
 
 
*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.