부동산(아파트) 이야기_경기도 광명시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 오늘은 수도권 지역 중 서울 지역번호 02 를 쓰는 경기도 광명시 에 대해 알아보려고 합니다.
 

광명시 지역 개요

 
 지역 개요에 대해 알아보죠.

광명시는 성남시 다음으로 서울의 팽창으로 생겨난 두 번째 도시.
90년대 하안동 아파트 단지 입주로 30만 명 인구대로 성장. 35만 명까지 찍고 하락 중. 서울에서 경기도로의 인구 이동에도 인구가 줄고 있는 경기도 지역 중 하나.
광명뉴타운 개발로 인한 인구 유출도 있다.

 
 지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.
 
 경기도에서 인구가 줄고 있는 지역이라는게 보이네요. 광명뉴타운 개발로 인한 유출은 회복이 되겠지만 어떤 이유로 유출이 일어나는지 순 유출 지역을 보면서 확인이 필요해 보이네요.
 
 뉴타운 및 신도시 개발이 이루어 지고 있는 곳을 먼저 확인해 보죠.
 먼저 7호선 광명사거리역을 중심으로 재정비촉진지구로 지정되어 재개발이 이루어지고 있습니다. 대표적으로 광명센트럴아이파크 가 25년 입주가 예정되어 있습니다.

 
 상기 광명사거리역 재개발과 관련하여 인접한 철산역 역세권 구축 단지들 및 90년 대 조성되었던 하안동 구축 단지들도 재건축을 위한 움직임을 보이고 있습니다.

 
 다음은 3기 신도시로 지정된 광명/시흥 공공주택지구 입니다. 지도에 표시된 지역에서 절반보다 약간 더 많은 지역이 광명시 입니다.

 
 수용 세대가 무려 7만 세대입니다. 광명시 만 약 4만 명이 되겠네요.

 
 다음은 광명하안2지구 공공주택지구와 광명구름산 도시개발구역 이 있습니다. 

 
 광명하안2지구 는 주거시설 용지가 약 30% 정도입니다. 약 5만 평이 넘는 수치입니다.

 
 구름산 지구는 무려 약 68,000평 정도가 되겠습니다. 광명시에 꽤 많은 주택이 들어올 것으로 보입니다. 특히 구름산 지구 바로 옆에는 기아자동차 광명 공장이 있습니다. 직주근접지가 되겠네요.

 
 마지막으로 학온지구 입니다. 일반산업단지 및 첨단산업단지(광명테크노밸리) 가 조성될 예정입니다. 어떤 기업체 유치가 확정되었는지 확인해 봐야겠습니다(아직 확인이 안 되네요). 공공주택지구도 수용 세대수 약 4천 세대로 일부 포함되어 있습니다. 직주근접지가 되겠네요.

 
 추가로 이미 어느 정도 개발이 완료된 광명역세권 개발지구가 있습니다. 이케아/롯데몰이 들어와 있고 광명역 주변으로 광명역센트럴자이 등 주상복합단지들이 조성되어 있습니다.

 
 
 다음으로 일자리 현황을 확인해 봅시다.
 일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다.

가학동 지역에 광명시흥테크노밸리 사업이 추진된다.
구로구 가산동(가산디지털단지) 등 서울시로 출퇴근하는 인구가 많다(베드타운 성격이 강하다). 구로디지털단지, 가산디지털단지의 직주생활권이다(자족도시 아님).
기아자동차와 롯데칠성음료를 제외하면 이렇다 할 대기업 사업장이 없다.

 
 기아자동차가 있지만 생산되는 차량이 많지 않습니다. 대부분의 일자리를 서울(구로구)에 두고 통근하는 주민들이 많은 것으로 보입니다. 위에서 알아본 대로 광명시흥테크노밸리 사업이 진행 중인데 자족도시로의 역할이 가능할지는 지켜봐야 할 것 같습니다.
 결국 광명시는 베드타운으로의 기능만을 보고 투자 결정을 해야 할 것으로 보입니다. 그렇다면 강남으로의 접근성이 좋은 곳이 대상이 되겠네요.
 
 아래는 광명시에서 강남역으로의 대중교통 접근성이 가장 빠른 철산역 역세권 단지를 기준으로 확인해 봤습니다. 50분 이내로 접근이 가능합니다. 그렇다면 시세가 가장 높은 지역도 철산역 주변이 될 것으로 추측해 볼 수 있습니다.

 
 연봉 수준은 어떤지 볼게요.

 
 역시나 눈에 띄는 부분이 없습니다. 구로동과 가산동 근로자 대비 이렇다 할 지역은 보이지 않습니다.
 

광명시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 
부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.
아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.
 
원천징수지별은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,
주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.
 
그럼 광명시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.
 
먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	4,835,196	207,553,191	43
가평군	Gapyeong-gun	18,047	582,741	32
고양시	Goyang-si	255,475	8,410,372	33
과천시	Gwacheon-si	54,898	2,588,844	47
광명시	Gwangmyeong-si	84,366	3,574,675	42
광주시	Gwangju-si	122,481	4,289,899	35
구리시	Guri-si	43,568	1,370,917	31
군포시	Gunpo-si	77,196	2,887,758	37
김포시	Gimpo-si	174,868	6,033,704	35
남양주시	Namyangju-si	162,810	5,150,979	32
동두천시	Dongducheon-si	19,975	601,806	30
부천시	Bucheon-si	215,754	7,391,101	34
성남시	Seongnam-si	504,233	26,160,902	52
수원시	Suwon-si	497,907	31,284,053	63
시흥시	Siheung-si	196,196	7,264,565	37
안산시	Ansan-si	256,496	10,238,264	40
안성시	Anseong-si	88,732	3,541,765	40
안양시	Anyang-si	217,120	8,709,116	40
양주시	Yangju-si	80,818	2,543,060	31
양평군	Yangpyeong-gun	23,763	769,546	32
여주시	Yeoju-si	35,522	1,258,257	35
연천군	Yeoncheon-gun	11,869	390,599	33
오산시	Osan-si	59,463	2,023,854	34
용인시	Yongin-si	363,192	16,993,578	47
의왕시	Uiwang-si	41,793	1,624,321	39
의정부시	Uijeongbu-si	91,223	3,059,965	34
이천시	Icheon-si	110,043	7,240,797	66
파주시	Paju-si	160,554	5,420,268	34
평택시	Pyeongtaek-si	217,043	8,921,051	41
포천시	Pocheon-si	85,658	2,858,585	33
하남시	Hanam-si	95,519	3,258,118	34
화성시	Hwaseong-si	468,614	21,109,731	45

 
 인당 소득은 나름 괜찮지만 일자리 수가 너무 적습니다. 의정부시보다 종사자수가 적습니다.
 
 다음으로 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	5,851,676	253,854,378	43
가평군	Gapyeong-gun	20,593	713,628	35
고양시	Goyang-si	445,400	19,320,069	43
과천시	Gwacheon-si	35,344	2,382,938	67
광명시	Gwangmyeong-si	120,269	5,289,507	44
광주시	Gwangju-si	168,458	6,131,926	36
구리시	Guri-si	74,759	2,979,071	40
군포시	Gunpo-si	118,120	4,942,956	42
김포시	Gimpo-si	209,086	8,395,524	40
남양주시	Namyangju-si	276,551	10,403,441	38
동두천시	Dongducheon-si	32,812	993,678	30
부천시	Bucheon-si	333,090	12,248,169	37
성남시	Seongnam-si	407,540	23,107,763	57
수원시	Suwon-si	538,540	25,590,889	48
시흥시	Siheung-si	241,047	8,759,872	36
안산시	Ansan-si	281,728	10,056,191	36
안성시	Anseong-si	81,638	2,915,763	36
안양시	Anyang-si	241,705	10,942,850	45
양주시	Yangju-si	104,128	3,456,285	33
양평군	Yangpyeong-gun	37,439	1,474,731	39
여주시	Yeoju-si	41,375	1,454,212	35
연천군	Yeoncheon-gun	14,555	494,994	34
오산시	Osan-si	105,769	4,137,605	39
용인시	Yongin-si	455,438	23,875,771	52
의왕시	Uiwang-si	68,934	3,175,285	46
의정부시	Uijeongbu-si	181,393	6,105,790	34
이천시	Icheon-si	98,964	4,543,373	46
파주시	Paju-si	207,978	8,173,281	39
평택시	Pyeongtaek-si	258,078	10,573,016	41
포천시	Pocheon-si	61,392	1,890,913	31
하남시	Hanam-si	141,817	6,580,843	46
화성시	Hwaseong-si	447,736	22,744,044	51

 
 주소지 기준으로는 고양시, 안양시와 비슷한 수준입니다. 원천징수지별 소득과도 크게 차이가 없습니다.
 
 결론적으로 광명시는 일자리 수요로 인한 인구 유입은 없을 것으로 보이고, 서울 또는 경기도 타 지역으로의 접근성에 따라 개별적인 수요가 있을 것으로 생각됩니다. 신축 아파트 입주/인프라 개발/교통 호재로 보고 광명시 내 아파트 별 가격 비교 후 투자가 필요하겠습니다.
 
 

광명시 인구 추이(부동산 지인)

 광명시 의 인구는 위에서 확인했던 대로 감소세입니다. 재개발 등에 따른 이주가 있었죠.
 
 순이동 인구증가/감소 지역을 확인해 보죠.

 20년 12월부터 23년 12월까지 순인구 증가/감소 지역입니다.
 유입보다 순인구 유출을 주목해 볼게요. 시흥시 로의 유출이 가장 많았는데, 시흥은 광명시 와 인접한 지역으로 재개발에 따른 인구 유출로 보입니다. 다른 특이사항은 없어 보입니다.

 
 아래 그래프를 보면 광명시는 경기도 시흥시/부천시, 서울시 구로구/금천구 와 밀접한 관계가 있으므로 공급물량 확인 시 함께 체크해 봐야겠습니다.

 
 하단은 24년 2월부터 26년 12월까지 광명시에 입주 또는 입주예정인 단지들입니다.

 

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	철산자이브리에르	경기 광명시 철산동 105	Jan-26	1,490	0	3,504	지에스건설(주)
아파트	광명센트럴아이파크	경기 광명시 광명동 88-14	Nov-25	1,957	0	3,485	HDC현대산업개발(주)
아파트	트리우스광명	경기 광명시 광명동 12-2	Dec-24	3,344	0	3,336	(주)대우건설,롯데건설(주),현대엔지니어링(주)
아파트	철산자이더헤리티지	경기 광명시 철산동 235	May-25	3,804	0	2,979	지에스건설(주)
아파트	광명자이더샵포레나	경기 광명시 광명동 9-28	Dec-25	3,585	0	2,848	GS건설(주),(주)포스코이앤씨,(주)한화건설부문
아파트	광명소하신원아침도시2	경기 광명시 소하동 883-18	Jan-26	203	0	2,651	신원종합개발(주)
아파트	광명소하신원아침도시1	경기 광명시 소하동 893-3	Feb-26	169	0	2,595	신원종합개발(주)
아파트	호반써밋그랜드에비뉴	경기 광명시 광명동 374-170	Oct-24	1,051	0	2,520	(주)호반건설

 소하동을 제외하고는 모두 1,000세대가 넘는 대단지 신축 아파트들이 입주 예정입니다.
 광명동은 재개발로 인한 신축 단지이고, 철산동은 주공아파트의 재건축으로 들어오는 신축 단지입니다. 광명동과 철산동을 입지 비교하는 것이 중요해 보입니다.
 
 

광명시 지역 별 인구/세대수 현황

 
 광명시 의 인구 및 세대수 현황입니다.

 인구수는 일직동(광명역 역세권)을 제외하고는 고루하게 분포되어 있습니다. 일직동 주상복합 단지 외 별도 주거 단지가 없어서 인구는 적은 것으로 보이네요.
 
 20년에 갑자기 많이 인구 감소가 있었습니다. 재개발/재건축 에 따른 이주/철거가 20년에 이루어지고 23년부터 26년까지 입주가 이루어진다고 볼 수 있겠네요. 재개발/재건축 이 모두 완료되고 입주가 되면 예전 인구를 회복 또는 초과할 수 있겠네요(1,2종 주택에서 3종 아파트로 변경되어 수용 인구가 증가). 

 
 세대수도 인구 급감과 함께 감소하였습니다.

 
 인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.
영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.
반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

 일직동 과 철산동, 소하동이 눈에 띕니다. 광명동은 기존 주택의 재개발로 아무래도 영유아~10대 등 인구가 적습니다. 일직동은 인구수는 적지만 젊은 인구가 가장 많습니다. 1인 가구부터 신혼부부 및 아이가 있는 세대가 선호하는 지역이라는 것이죠. 주변에 이케아 및 롯데아웃렛, 광명역, 주상복합 고층건물, 깔끔하게 정리된 도시인 부분이 선호 요소로 작용하는 것 같습니다. 시세에서도 앞서 가는지는 아래에서 확인해 보죠.

광명역과 광명역센트럴자이(주상복합)

 
 철산동은 재건축 후 신축 단지도 일부 들어오고 기존 택지 지구 내 단지들도 재건축을 추진하고 있죠. 이미 인프라가 있던 곳이라 역시 아이를 키우는 가구가 선호하는 동네입니다.

철산역 철산주공12,13단지

철산역 주변

 
 광명시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.
 세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.
 
 아래는 24년 1월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

2024년01월
행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
경기도 경기도 광명시	279,943	115,063	2.43
경기도 광명시 광명1동	48	43	1.12
경기도 광명시 광명2동	2,912	1,532	1.9	광명재개발 3~5구역
경기도 광명시 광명3동	9,728	4,899	1.99	광명사거리역세권, 광명재개발3구역(전통시장제외)
경기도 광명시 광명4동	7,669	3,517	2.18	광명사거리역세권, 광명재개발 7,11구역 일부
경기도 광명시 광명5동	11,995	5,167	2.32	광명재개발 7~9구역, 준구축2
경기도 광명시 광명6동	13,730	5,211	2.63	광명푸르지오센트베르 등 신축3 외 자연녹지 및 1종주거지역, 광명스피돔
경기도 광명시 광명7동	22,168	8,883	2.5	광명아크포레자이위브 등 신축1 외 광명11,14재개발구역, 소규모주택정비관리지역2차
경기도 광명시 철산1동	10,534	3,857	2.73	철산우성 재건축(정비예정구역지정), 광명재개발1구역(광명자이더샵포레나1단지) 외 구축 조금
경기도 광명시 철산2동	5,371	2,967	1.81
경기도 광명시 철산3동	36,750	12,721	2.89	철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 및 철산센트럴푸르지오 신축 및 철산래미안자이 및 철산푸르지오하늘채 준신축2, 철산주공12,13단지 구축, 일부광명재개발12구역 - 철산역 역세권 지역
경기도 광명시 철산4동	9,390	3,695	2.54	광명재개발12구역(철산역역세권) 및 광명푸르지오 및 도덕파크타운 등 준구축/구축 5
경기도 광명시 하안1동	25,279	9,857	2.56	e편한세상센트레빌 및 광명두산위브트레지움 준신축2, 하안주공5단지(기본계획수립)/하안현대(재건축정비예정구역지정) 등 구축
경기도 광명시 하안2동	13,188	6,484	2.03
경기도 광명시 하안3동	19,064	8,674	2.2	하안주공6~8,12~13단지(재건축 기본계획수립)
경기도 광명시 하안4동	11,831	5,056	2.34	하안주공9~11단지 구축(재건축 기본계획수립)
경기도 광명시 소하1동	30,166	11,364	2.65	소하 및 신촌휴먼시아 준신축,준구축 단지 다수(신촌휴먼시아1단지 금천구청역1호선 역세권, 일부 구름산지구, 광명테크노파크 및 기아자동차
경기도 광명시 소하2동	26,554	10,957	2.42	구름산 도시개발지역 및 광명역세권휴먼시아3~5단지 준신축
경기도 광명시 일직동	21,681	9,195	2.36	광명역센트럴자이(주상복합) 등 신축 주복5, 이케아/롯데아울렛, 광명역
경기도 광명시 학온동	1,885	984	1.92

 
 세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.
 세대 당 인구가 높은 지역들 위주로 해당 동네에 분포된 아파트 단지 정보를 간략하게 기입하였으니 참고 바랍니다.
 
 재건축 및 재개발 이 너무 많다 보니 세대당 인구수가 적은 동네도 모두 확인이 필요했습니다.
 광명시는 천지개벽할 지역 중 하나인데 완전히 탈바꿈이 완료되면 과거 모습은 생각이 안 날 것 같습니다. 그전에 미리 현장을 방문하여 살펴보고 향후 바뀐 모습과 비교해 볼 필요가 있겠네요. 어느 정도 시세에 반영은 되어 있겠지만 실제로 변모한 후에는 또 다른 법이죠. 저평가 가격을 잘 확인하고 투자한다면 좋은 지역이 되겠네요.
 
 시세별로 단지를 확인해 볼게요. 신축단지 중 시세가 없는 단지를 제외한 아파트 시세별로 나열해 봤습니다. 상위 몇 개만 리스트업 했습니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
철산역롯데캐슬&SK뷰클래스티지	25평	Mar-22	3,915	30	2,354	2	60%	1,561
1313세대	759세대	(1년차)
철산센트럴푸르지오	25평	Feb-21	3,710	-5	2,464	-2	66%	1,246
798세대	295세대	(3년차)
광명역센트럴자이	35평	Dec-18	3,600	7	1,770	-5	49%	1,830
1442세대	237세대	(5년차)
광명역써밋플레이스	26평	Feb-18	3,576	-4	1,887	-18	53%	1,689
2028세대	440세대	(6년차)
광명역푸르지오	35평	Aug-17	3,388	24	1,566	-24	46%	1,822
783세대	162세대	(6년차)
광명역파크자이	35평	Jul-17	3,279	2	1,589	-22	48%	1,690
1211세대	340세대	(6년차)
철산래미안자이	25평	Nov-09	3,259	-4	2,149	34	66%	1,110
2072세대	472세대	(14년차)
광명역유플래닛데시앙	37평	Dec-19	3,246	-4	1,625	-25	50%	1,621
1692세대	382세대	(4년차)
광명푸르지오센트베르	24평	Oct-22	3,132	4	1,991	46	64%	1,141
1335세대	490세대	(1년차)
광명아크포레자이위브	24평	Apr-21	3,015	-32	1,956	50	65%	1,059
2104세대	603세대	(2년차)
이편한세상센트레빌	26평	Jan-10	2,984	37	2,019	4	68%	965
2815세대	596세대	(14년차)
철산푸르지오하늘채	32평	Feb-10	2,959	-33	2,076	19	70%	883
1263세대	323세대	(14년차)
광명두산위브트레지움	36평	Nov-09	2,798	3	1,721	-51	62%	1,077
1248세대	350세대	(14년차)
주공12단지	34평	Jul-86	2,707	11	1,088	19	40%	1,619
1800세대	480세대	(37년차)
주공13단지	33평	Jul-86	2,683	-34	1,012	0	38%	1,671
2460세대	480세대	(37년차)
쌍마한신	29평	Oct-92	2,535	16	1,524	19	60%	1,011
384세대	210세대	(31년차)
두산위브	34평	Mar-07	2,512	-3	938	-80	37%	1,574
900세대	364세대	(16년차)
주공12단지	24평	Nov-90	2,503	-17	1,468	31	59%	1,035
2392세대	630세대	(33년차)
광명역세권휴먼시아4단지	30평	Nov-10	2,403	19	1,546	11	64%	857
730세대	188세대	(13년차)
광명역세권휴먼시아3단지	30평	Feb-11	2,398	5	1,448	-42	60%	950
797세대	151세대	(13년차)
광명소하휴먼시아5단지	33평	Dec-09	2,359	-58	1,506	-25	64%	853
731세대	249세대	(14년차)
광명신촌휴먼시아1단지	34평	Oct-10	2,336	-13	1,405	-28	60%	931
859세대	220세대	(13년차)
주공11단지	21평	Jun-90	2,312	-14	1,138	-10	49%	1,174
1080세대	361세대	(33년차)
광명소하휴먼시아3단지	33평	Dec-09	2,256	-21	1,561	-23	69%	695
413세대	248세대	(14년차)
브라운스톤2차	32평	May-07	2,247	-5	1,425	16	63%	822
445세대	277세대	(16년차)
광명소하휴먼시아2단지	38평	Jun-10	2,247	-6	1,635	25	73%	612
609세대	192세대	(13년차)
주공6차	16평	Mar-90	2,208	-19	943	-33	43%	1,265
1260세대	450세대	(33년차)
도덕파크타운2단지	17평	Sep-01	2,197	-4	1,513	-6	69%	684
1234세대	542세대	(22년차)
광명역세권휴먼시아5단지	38평	Feb-11	2,191	6	1,372	2	63%	819
407세대	95세대	(13년차)
광명소하휴먼시아7단지	38평	Mar-10	2,175	7	1,511	13	69%	664
701세대	219세대	(13년차)
광명푸르지오	33평	Dec-07	2,172	-8	1,351	5	62%	821
426세대	279세대	(16년차)
철산한신	31평	Nov-92	2,169	-46	1,363	-6	63%	806
1565세대	1420세대	(31년차)
우성	29평	Jan-90	2,157	6	1,308	22	61%	849
898세대	404세대	(34년차)
광명한진타운	33평	Jun-97	2,139	2	1,301	15	61%	838
1633세대	1046세대	(26년차)
주공1차	22평	Oct-89	2,138	5	964	3	45%	1,174
1980세대	900세대	(34년차)
주공3단지	16평	Oct-89	2,131	28	958	-11	45%	1,173
2220세대	750세대	(34년차)

 철산역세권 신축 단지가 1,2위를 차지했습니다. 광명시에서는 철산역 의 입지가 가장 좋다는 것을 의미할 수 있습니다. 철산역 은 강남역 접근성에 광명시에서 가장 좋습니다.
 3~6위에는 광명역세권 주상복합 신축단지들이 사이좋게 위치해 있습니다. 광명역세권 개발로 신도시의 느낌이 강하고 이케아 및 롯데몰, 그리고 광명역세권 인 점이 시세 형성에 작용한 것으로 보입니다.
 그 바로 뒤를 철래자, 철산래미안자이가 준신축 단지임에도 상위권에 위치해 있습니다. 역시 철산역세권의 힘이겠죠.
 
 구축아파트 중에서는 역시 철산역 초역세 단지인 철산주공12단지, 철산주공13단지 가 가장 시세가 높았습니다. 많은 분들이 눈여겨보고 있을 듯한데요, 현재 1,2위 철산역세권 신축단지보다 철산역과 더 가까운 구축아파트로 재건축이 완료되면 더 높은 시세를 보일 것으로 예상됩니다. 투자금 및 수익률을 잘 계산해서 저평가 구간에 들어갈 수 있도록 시세트래킹이 필요한 단지입니다.
 
 다음은 현재 시세가 없는 신축(예정) 단지들입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
광명자이힐스테이트SK뷰	시세없음	Jul-27	0	0	0	0	%	0
2878세대	859세대	(-4년차)
철산자이브리에르	시세없음	Jan-26	0	0	0	0	%	0
1490세대	512세대	(-2년차)
광명자이더샵포레나	시세없음	Dec-25	0	0	0	0	%	0
3585세대	802세대	(-2년차)
광명센트럴아이파크	시세없음	Nov-25	0	0	0	0	%	0
1957세대	474세대	(-2년차)
철산자이더헤리티지	시세없음	May-25	0	0	0	0	%	0
3804세대	1372세대	(-2년차)
트리우스광명	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
3344세대	907세대	(-1년차)
호반써밋그랜드에비뉴	시세없음	Oct-24	0	0	0	0	%	0
1051세대	292세대	(-1년차)
광명푸르지오포레나	시세없음	Sep-23	0	0	0	0	%	0
1187세대	193세대	(0년차)

 모든 단지들이 1천 세대가 넘습니다. 입주가 시작되면 인구는 자연스럽게 증가하겠네요.
 어느 단지가 가장 입지가 좋을까요? 철산자이더헤리티지 는 철산역, 광명자이힐스테이트SK뷰 와 광명센트럴아이파크는  광명사거리역 7호선 과 가장 가까운 입지의 아파트들입니다. 물론 시세도 더 높게 형성되겠죠.
 아래는 철산자이더헤리티지 와 광센아(광명센트럴아이파크) 의 전용 84 (국평) 입주권(조합원분양가 매물) 호가입니다. 철산역과 가까운 철산자이더헤리티지 가 약 12억, 광센아 는 약 11억으로 1억 차이를 보이고 있습니다.

 
 철산역과 더 가까운 기축 단지(22년)인 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 의 전용 84 즉시입주 가능매물 호가는 12.5억으로 조회됩니다. 3개 단지를 가격 비교를 계속해보면서 급매를 찾으면 좋겠네요.
 
 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 
 광명시 내에서 학군지는 어디에 있는지 확인해 봅시다. 시세 하고도 연관이 있는지 보면 좋겠네요.
 명확하게 보이네요. 철산중이 있는 철산동과 하안북중이 있는 하안동이 학군지로 확인됩니다.

 
 학원가 역시 학업성취도율 이 높은 중학교 주변에 잘 조성되어 있습니다.

 
 먼저 조성된 택지지구에 학원가가 들어서며 자연스럽게 주변 중학교 학업성취도율이 올라간 것이죠.
 
 아래는 광명시 중학교 학업성취도율 85% 이상 또는 특목고 진학률 5% 이상 리스트입니다.

 위에서 확인한 대로 철산중학교 와 하안북중학교 2개입니다.
 
 새롭게 조성된 도시에 개교한 중학교도 한번 확인해 볼까요? 광명시는 일직동을 보면 좋을 것 같습니다.
 일직동 주상복합 단지에서 배정될 것으로 보이는 빛가온중학교 23년 기준 특목고 진학률 입니다.

 5%입니다. 우수하네요. 신도시 조성에 따라 선호가 높아지고 자연스럽게 학군도 좋아진 것이겠죠. 학업성취도율은 국영수 평균 83.3입니다.

2023학년도
과 목	3학년
	1학기						2학기
	평균	성취도별분포비율					평균	성취도별분포비율
		A	B	C	D	E		A	B	C	D	E
국어	89.3	63.4	21.6	8	3.8	3.3
수학	76.1	31.5	26.8	14.1	5.6	22.1
영어	84.5	53.5	17.8	12.2	5.2	11.3
평균	83.3

 학원가는 조금 있습니다.

 
 
 결론적으로 광명시 학군지 역할은 기존 택지지구에서는 철산동 과 하안동 이 하고 있고, 새롭게 조성된 동네 중에서는 일직동이 하고 있습니다. 철산동은 교통/학군 의 입지선호요소 를 모두 가지고 있네요.
 
 

광명시 거래량

 
 매매거래량은 역시 좀처럼 올라오지 못하고 있습니다. 전월세 거래량 감소는 12월이 부동산 거래 관련 비수기이기 때문이라서 그렇습니다.

 

광명시 미분양

 23년 2월에 미분양이 갑자기 증가했다가 사라졌네요. 어떤 단지인지 확인해 보죠.

 호반써밋그랜드에비뉴 가 미분양으로 나왔었네요.
 아래는 청약 결과입니다. 소형평수가 주로 미달 됐었네요. 당첨가점도 매우 낮습니다. 인기 분양단지는 아니었습니다.

주택형	공급 세대수	순위		접수 건수	순위내 경쟁률 (미달 세대수)	청약결과	당첨가점
							지역	최저	최고	평균
39.98	39	1순위	해당지역	6	(△33)	청약 접수 종료	해당지역	-	-	-
			기타지역	1	(△32)
		2순위	해당지역	0	(△32)		기타지역	-	-	-
			기타지역	12	(△20)
49.93	71	1순위	해당지역	14	(△57)	청약 접수 종료	해당지역	-	-	-
			기타지역	23	(△34)
		2순위	해당지역	3	(△31)		기타지역	-	-	-
			기타지역	14	(△17)
059.9400A	38	1순위	해당지역	37	(△1)	청약 접수 종료	해당지역	0	0	0
			기타지역	60	60
		2순위	해당지역	4	-		기타지역	11	63	29.09
			기타지역	20	-
059.8000B	10	1순위	해당지역	12	1.2	청약 접수 종료	해당지역	0	0	0
			기타지역	19	-
		2순위	해당지역	3	-		기타지역	20	36	26
			기타지역	12	-
074.9200A	6	1순위	해당지역	14	2.33	청약 접수 종료	해당지역	-	-	-
			기타지역	10	-
		2순위	해당지역	1	-		기타지역	-	-	-
			기타지역	12	-
074.7600B	8	1순위	해당지역	1	(△7)	청약 접수 종료	해당지역	-	-	-
			기타지역	11	1.57
		2순위	해당지역	0	-		기타지역	-	-	-
			기타지역	2	-
074.7700C	57	1순위	해당지역	29	(△28)	청약 접수 종료	해당지역	-	-	-
			기타지역	32	1.14
		2순위	해당지역	2	-		기타지역	-	-	-
			기타지역	17	-
084.9600A	35	1순위	해당지역	54	1.54	청약 접수 종료	해당지역	0	0	0
			기타지역	56	-
		2순위	해당지역	6	-		기타지역	29	61	41.13
			기타지역	17	-
084.9600B	29	1순위	해당지역	17	(△12)	청약 접수 종료	해당지역	-	-	-
			기타지역	29	2.42
		2순위	해당지역	4	-		기타지역	-	-	-
			기타지역	22	-
총합계	293			576

 
 전용 39 타입의 경우 분양가가 약 4억이었습니다. 주변 단지 가격을 볼까요?

 인근 단지인 광명아크포레자이위브의 전용 40 타입의 즉시입주 매매호가는 4.4억이네요. 분양가에 대해 회의적으로 판단되어 미계약 등 미분양이 나왔던 것으로 보이고, 청약이 아닌 분양을 통해 완판 시킨 것으로 보입니다.

 
 

광명시 공급물량

 
미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.
교류가 많은 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다. 광명시 는 시흥시 와 부천/안양시, 서울시 구로구, 금천구 공급물량을 함께 봐야 합니다.
 
우선 광명시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅시다.

 25년에 공급물량이 엄청 많은 것으로 보이지만 미분양 단지가 없으니 문제는 없어 보입니다.
 
경기도 시흥시 와 부천시, 안양시 공급물량을 확인해 보죠.

 적정물량 초과의 공급이 예정되어 있습니다. 한동안 전세가가 올라오지 않을 수도 있겠네요.
 미분양도 잠깐 체크해 보죠.

 안양에 미분양이 보입니다. 미분양 단지는 평촌센텀퍼스트 소형평수 타입으로 보입니다. 동탄인덕원선 역세권 단지가 될 예정인데, 아무래도 분양가가 높아서 미분양 되었습니다.

 
 다음은 서울시 구로구 와 금천구 입니다.

 서울은 역시 공급량이 부족합니다.
 
 
 결론적으로 광명시는 공급물량/미분양에 따른 위험은 적어 보이지만 투자를 위해서는 전세가 흐름이 중요한데, 한동안 공급으로 인한 전세가 상승이 어려워 보입니다. 꽤 오래 걸리겠네요.

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이상으로 광명시 부동산(아파트) 지역 분석 을 마치겠습니다.
여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.
 
읽어 주셔서 감사합니다.
 
 
*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.