부동산(아파트) 이야기_경기도 고양특례시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 

 

오늘은 수도권 지역 중 두 번째로 인구 100만 명을 돌파한 고양특례시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

 

고양특례시 지역 개요

 

우선 지역 개요에 대해 알아보겠습니다.

경기도 서북부에 위치한 특례시.
수원시에 이어 경기도 내 두번째로 인구 100만 명을 돌파한 도시.

생활권은 강남이 아닌 강북.

일산호수공원-일산동구청 일대, 일산서구 중심지인 킨텍스 일대, 고양종합터미널이나 코스트코가 있는 백석동.

지축동, 삼송동, 원흥동 일대로 지축지구와 삼송지구, 3기 신도시인 창릉신도시가 개발.

창릉신도시와 향동지구, 덕은지구, 탄현동 택지지구, 지축역 택지지구, 풍동 택지지구, 대곡역세권 개발, 화전지구가 완성되면 인구는 약 120만 명에 육박할 것으로 예측.

유입 인구는 주로 서울 강북 지역. 유출 인구는 김포시 한강신도시/파주시 운정신도시.

 

지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.

 

인구가 100만 명이 넘는 도시라는 것과 지속적인 도시개발이 예정되어 있고 인구는 이에 맞춰 계속 증가할 것이라는 부분이 보입니다.

 

이와 관련하여 신도시를 집중적으로 확인할 필요가 있습니다.

덕은지구는 마포구 상암동과 인접하여 서울 접근성이 매우 좋습니다. 향동지구 역시 상암동/ 은평구 수색동과 인접하여 있습니다. 창릉신도시는 향동지구와 인접하여 역시나 서울 접근성이 좋은 고양시 신도시로 볼 수 있습니다. 일산 구도심 인근에 킨텍스가 있지만 개발이 완료되면 입지적으로는 서울과 더 근접한 덕은/향동/창릉신도시가 더 우위에 있지 않나 생각해 볼 수 있습니다.

지축과 삼송지구는 창릉신도시 위쪽에 위치하며 3호선 역세권으로 서울 접근이 편리하여 수요가 있습니다. 화전지구는 창릉신도시 남쪽에 한국항공대가 있는 지역입니다.

대곡역은 창릉신도시 서편에 위치하여 서울과는 더 멀지만 개발할 땅이 많고 창릉과 마찬가지로 GTX-A가 들어오고 이를 포함하면 트리플역세권 지역이 됩니다. 많은 주목을 받을 것으로 보입니다. 

 

인구의 유입/유출과 관련하여 서울 강북지역(은평구/강북구 등)과 김포 한강신도시, 파주 운정신도시를 중점으로 확인해봐야겠네요.

 

 

중요한 일자리 현황도 확인해 봅니다.

일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다. 그것을 확인할 수 있는 주요 사례로 드는 지역이 바로 1기 신도시 일산과 분당이죠. 비슷한 시기, 분양가로 조성된 신도시지만 현재 시세 격차는 엄청나죠. 그 이유가 바로 일자리입니다. 가장 일자리가 많은 지역인 강남으로의 접근성, 그리고 자체 일자리의 차이로 격차가 벌어진 것이죠. 분당에는 판교테크노밸리라는 자체 일자리가 많고, 앞으로도 계속 기업 입주가 예정되어 있습니다.

 

반대로 생각해 봤을 때 일산의 강남접근성이 좋고, 자체 일자리가 창출된다면 충분히 시세 상승을 기대할 수 있는 지역이겠죠.

고양시는 자족도시로서의 기능이 부족하고 원인으로는 북한과 근접한 입지로 인한 민간기업의 투자 부진을 꼽을 수 있다. 결과적으로 산업단지가 하나도 없다.

대화동에 일산테크노밸리 유치에 성공하여 26년까지 조성 예정이고 바로 옆 장항지구에 고양방송영상밸리가 조성되고 있다. 장항동 킨텍스역 인근 CJ라이브시티가 건설될 예정이었으나 현재는 여러 가지 이유로 공사가 중단된 상태이다. 그나마 방송 관련 기업은 성공적으로 자리 잡은 상태이다.

향동지구와 덕은지구, 지축지구(일부)에 지식산업센터가 들어섰지만 공실률 걱정되는 상태이다.

 

상기의 내용과 같이 고양시는 지속적으로 일자리 창출을 위해 노력하고 있는 것으로 보이고 테크노밸리 및 영상밸리, 지식산업센터 등이 들어오고 있으나 얼마나 성공적으로 조성될지는 아직 미지수입니다. 어떤 기업이 입주되는지 주의 깊게 볼 필요가 있어 보입니다.

 

 

고양특례시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 고양특례시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
동구	Dong-gu	36,863	2,398,832	65
미추홀구(남구)	Michuhol-gu	93,333	2,942,864	32
부평구	Bupyeong-gu	118,030	4,641,565	39
서구	Seo-gu	197,172	7,232,845	37
연수구	Yeonsu-gu	129,122	5,553,963	43
옹진군	Ongjin-gun	3,145	131,653	42
중구	Jung-gu	87,631	3,537,820	40
경기	Gyeonggi	4,835,196	207,553,191	43
가평군	Gapyeong-gun	18,047	582,741	32
고양시	Goyang-si	255,475	8,410,372	33
과천시	Gwacheon-si	54,898	2,588,844	47
광명시	Gwangmyeong-si	84,366	3,574,675	42
광주시	Gwangju-si	122,481	4,289,899	35
구리시	Guri-si	43,568	1,370,917	31
군포시	Gunpo-si	77,196	2,887,758	37
김포시	Gimpo-si	174,868	6,033,704	35
남양주시	Namyangju-si	162,810	5,150,979	32
동두천시	Dongducheon-si	19,975	601,806	30
부천시	Bucheon-si	215,754	7,391,101	34
성남시	Seongnam-si	504,233	26,160,902	52
수원시	Suwon-si	497,907	31,284,053	63
시흥시	Siheung-si	196,196	7,264,565	37
안산시	Ansan-si	256,496	10,238,264	40
안성시	Anseong-si	88,732	3,541,765	40
안양시	Anyang-si	217,120	8,709,116	40
양주시	Yangju-si	80,818	2,543,060	31
양평군	Yangpyeong-gun	23,763	769,546	32
여주시	Yeoju-si	35,522	1,258,257	35
연천군	Yeoncheon-gun	11,869	390,599	33
오산시	Osan-si	59,463	2,023,854	34
용인시	Yongin-si	363,192	16,993,578	47

 

 가평군보다 살짝 높은 수준인 것만 봐도 자족도시가 아닌 것을 알 수 있습니다. 성남시/수원시/용인시보다 종사자수도 적습니다. 일자리 수도 부족한 것이죠.

 

방송국들이 있는 장항동에 가장 많은 종사자가 있습니다. 그나마 고양시에서 잘 자리 잡은 일자리가 방송 관련 업계입니다. 백석동에도 꽤 많은 종사자가 있습니다.

 

 

고양시 아파트 시세 관련해서는 고양시 내 일자리로의 접근성보다 서울 중심 업무지구까지의 접근성이 중요한 요소가 될 것으로 생각됩니다. 그렇다면 역시 GTX-A 지역과 역세권 지역들이 선호도가 높겠죠.

 

 

다음으로 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
동구	Dong-gu	23,675	786,894	33
미추홀구(남구)	Michuhol-gu	162,915	5,293,089	32
부평구	Bupyeong-gu	203,468	7,199,034	35
서구	Seo-gu	264,430	10,319,935	39
연수구	Yeonsu-gu	172,353	8,582,864	50
옹진군	Ongjin-gun	7,365	300,631	41
중구	Jung-gu	70,199	2,669,999	38
경기	Gyeonggi	5,851,676	253,854,378	43
가평군	Gapyeong-gun	20,593	713,628	35
고양시	Goyang-si	445,400	19,320,069	43
과천시	Gwacheon-si	35,344	2,382,938	67
광명시	Gwangmyeong-si	120,269	5,289,507	44
광주시	Gwangju-si	168,458	6,131,926	36
구리시	Guri-si	74,759	2,979,071	40
군포시	Gunpo-si	118,120	4,942,956	42
김포시	Gimpo-si	209,086	8,395,524	40
남양주시	Namyangju-si	276,551	10,403,441	38
동두천시	Dongducheon-si	32,812	993,678	30
부천시	Bucheon-si	333,090	12,248,169	37
성남시	Seongnam-si	407,540	23,107,763	57
수원시	Suwon-si	538,540	25,590,889	48
시흥시	Siheung-si	241,047	8,759,872	36
안산시	Ansan-si	281,728	10,056,191	36
안성시	Anseong-si	81,638	2,915,763	36
안양시	Anyang-si	241,705	10,942,850	45
양주시	Yangju-si	104,128	3,456,285	33
양평군	Yangpyeong-gun	37,439	1,474,731	39
여주시	Yeoju-si	41,375	1,454,212	35
연천군	Yeoncheon-gun	14,555	494,994	34
오산시	Osan-si	105,769	4,137,605	39
용인시	Yongin-si	455,438	23,875,771	52
화성시	Hwaseong-si	447,736	22,744,044	51

 

고양시는 경기 평균 급여 수준을 보이고 있으나, 경기 주요 도시인 성남시, 수원시, 용인시, 화성시보다는 낮은 수준입니다. 광명시와는 비슷한 수준이네요.

 

 

고양특례시 인구 추이(부동산 지인)

고양시는 계속 인구가 증가하다 24년 1월 기준으로는 살짝 감소하였습니다. 어떤 요인이 있는지 확인해 볼까요?

 

순이동 인구증가/감소 지역을 확인해 보죠.

 

은평구에서 들어오는 인구가 있습니다. 위에서 알아봤지만 은평구와 인접한 향동지구 및 지축지구, 덕은지구에 신규 아파트 공급이 있었죠. 이로 인한 전입이 아닐까 생각됩니다. 반면 파주로의 인구 유출이 있었습니다. 아래에서 공급물량을 확인해 봐야겠지만 파주도 운정신도시가 조성되며 많은 공급이 있었죠. GTX-A 호재도 있어 전출 요소가 되기에 충분했던 것으로 보입니다.

 

아래와 같이 고양시와 파주시, 서울 은평구는 인구 교류가 있으므로 두 지역 모두 공급물량에 대해 확인할 필요가 있겠네요.

 

 

 

하단은 20년 12월부터 25년 1월까지 고양시에 입주 또는 입주예정인 단지들입니다. 역시 덕은지구와 지축지구에 신축 단지가 많이 들어왔습니다. 은평구 인구가 유입된 주된 이유입니다. 고양시는 일산동구, 서구, 덕양구로 나뉘는데 일산동구와 서구는 이미 구축 택지지구가 조성되어 있어 개발할 곳이 없습니다. 이 때문에 신축은 덕양구에만 들어서고 있고, 덕양구는 서울과 인접한 곳이기에 입지적으로는 더 좋은 것으로 보입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	DMC자이더포레리버뷰	경기 고양시 덕양구 덕은동 0	Oct-22	318	2,741	2,677	GS건설(주)
아파트	DMC자이더리버	경기 고양시 덕양구 덕은동 0	Nov-22	702	3,282	2,636	지에스건설(주)
아파트	원당역롯데캐슬스카이엘	경기 고양시 덕양구 성사동 405-8	Aug-24	1,236	0	2,211	롯데건설(주)
아파트	DMC한강자이더헤리티지	경기 고양시 덕양구 덕은동 0	Nov-22	620	3,464	2,027	지에스건설(주)
아파트	DMC한강호반써밋	경기 고양시 덕양구 덕은동 0	Dec-22	560	0	2,008	(주)호반건설
아파트	대곡역롯데캐슬엘클라씨	경기 고양시 덕양구 토당동 251-12	Dec-22	834	0	1,925	롯데건설(주)
아파트	e편한세상지축센텀가든	경기 고양시 덕양구 지축동 1054	Sep-22	331	0	1,922	DL이앤씨(주)
아파트	DMC디에트르한강	경기 고양시 덕양구 덕은동 0	Jul-22	622	2,648	1,906	대방건설(주)
아파트	행신파밀리에트라이하이	경기 고양시 덕양구 행신동 1131	Apr-22	136	0	1,854	신동아건설(주)
아파트	DMC한강숲중흥S클래스	경기 고양시 덕양구 덕은동 0	Sep-22	894	0	1,853	중흥토건(주)
아파트	대곡역두산위브1단지,2단지	경기 고양시 덕양구 토당동 913	Jan-23	643	2,362	1,803	두산건설(주)
아파트	지축역수피움	경기 고양시 덕양구 지축동 968	Jul-23	583	0	1,713	㈜금호산업
아파트	DMC한강삼정그린코아더베스트	경기 고양시 덕양구 덕은동 710	Sep-23	366	0	1,516	삼정건설(주)
아파트	지축나인포레	경기 고양시 덕양구 지축동 951	Sep-22	750	0	1,510	계룡건설산업 주식회사
아파트	DMC한강에일린의뜰	경기 고양시 덕양구 덕은동 0	Jul-22	206	3,377	1,450	아이에스동서(주)
아파트	경원아인스타워	경기 고양시 덕양구 주교동 584-3	Mar-22	49	0	0	용덕종합건설(주)
아파트	고양지축B-1안단테	경기 고양시 덕양구 지축동 560-5	Apr-24	612	0	0	대우조선해양건설㈜, 우암건설㈜, ㈜대흥종합건설

 

 

아래는 파주시에 입주, 입주예정인 단지 중 운정이 들어간 단지 리스트입니다. 1만 세대가 넘는 단지가 파주 운정신도시에 공급되었습니다. 고양시에서 파주시로 인구 유출이 일어난 주된 이유입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	파주운정신도시우미린파크힐스	경기 파주시 동패동 56	Dec-24	522	0	1,411	우미건설(주) 외 1
아파트	신영지웰운정신도시	경기 파주시 동패동 701-2	Dec-24	606	0	1,384	신영건설(주)
아파트	운정신도시제일풍경채3차그랑포레	경기 파주시 다율동 11-1	Jun-24	452	0	1,353	제일건설(주)
아파트	파주운정신도시디에트르라포레	경기 파주시 목동동 1009	Feb-23	297	1,356	1,333	대방건설(주)
아파트	파주운정신도시디에트르더클래스	경기 파주시 목동동 989	Aug-23	512	1,456	1,332	대방건설(주)
아파트	파주운정신도시중흥S클래스2차에듀파크	경기 파주시 다율동 824	Mar-24	450	0	1,288	중흥건설(주)
아파트	파주운정신도시A11블록중흥S클래스에듀하이	경기 파주시 다율동 610	Mar-24	750	0	1,269
아파트	운정신도시파크푸르지오	경기 파주시 다율동 239-5	Dec-21	710	1,714	1,239	(주)대우건설
아파트	초롱꽃마을12단지_e편한세상운정어반프라임	경기 파주시 동패동 346	Jul-21	1,010	1,918	1,229	대림산업(주)
아파트	초롱꽃마을8단지_운정중흥S클래스	경기 파주시 동패동 2076	Apr-22	1,262	1,965	1,229	중흥토건(주)
아파트	파주운정신도시디에트르더퍼스트	경기 파주시 동패동 0	Oct-21	820	2,007	1,205	대방건설(주)
아파트	파주운정3A17블록_안단테	경기 파주시 다율동 317	Jan-24	660	0	1,204	(주)한라
아파트	초롱꽃마을11단지운정하우스디	경기 파주시 동패동 2127	Aug-22	728	0	1,090	(주)대보건설
아파트	파주운정3A16블록	경기 파주시 목동동 465	Dec-23	1,498	0	0	진흥기업
아파트	운정자이퍼스트시티	경기 파주시 다율동 666	Sep-24	920	0	0	GS건설(주)

 

고양시는 인근 도시와 신축 단지에 대한 선호도로 인한 인구 유입/유출이 주된 것으로 보입니다. 물론 서울 일자리로의 접근이 가능한 범위 내에서의 이동이겠습니다.

 

고양특례시 지역 별 인구/세대수 현황

 

인구는 덕양구에 가장 많이 있네요. 덕양구는 고양시에서 면적이 가장 넓기도 하고, 덕양구 내에 화정택지지구, 삼송지구, 지축지구, 덕은지구, 향동지구, 행신지구, 원당지구, 원흥지구 등 많은 택지지구가 있습니다. 창릉신도시까지 조성이 완료되고 입주가 되면 압도적으로 많아질 것으로 보입니다.

 

인구수는 증가하다가 살짝 주춤한 상태인데, 창릉신도시 입주가 이루어지면 인구가 늘어날 것으로 보입니다.

 

세대수는 다른 지역과 동일하게 증가했네요. 1~2인 가구가 늘어났다고 볼 수 있겠습니다. 하지만 증가폭이 줄어들고 있습니다.

 

인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

대체적으로 균일하게 분포되어 있습니다. 택지지구가 균일하게 조성되어 있고 인프라도 그렇지 않을까 추측해 봅니다.

 

연령별 인구 증감을 보면 20대와 40대가 빠르게 줄어든 것을 볼 수 있습니다. 20대는 학업 등에 의한 전출 등으로 생각해 볼 수 있겠지만 40대 인구 감소는 어떤 이유일까요? 위에서 확인했던 파주 운정신도시로의 전출 세대는 기혼 세대가 많이 구성되어 있었을 것으로 생각할 수 있습니다.

 

덕양구 연령별 인구 증감을 확인해 봤습니다. 40대 유출이 없었고, 30대는 증가가 있었습니다. 덕양구는 신축단지 입주 영향이 있었던 것으로 보입니다. 하단 그래프에서도 덕양구 순인구는 증가한 것도 볼 수 있습니다.

 

고양시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 24년 1월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

2024년01월
행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
경기도 경기도 고양시	1,073,751	464,142	2.31
경기도 경기도 고양시 덕양구	495,660	220,431	2.25
경기도 고양시 덕양구 주교동	10,946	5,440	2.01
경기도 고양시 덕양구 원신동	22,884	9,396	2.44	삼송신원마을 택지 신축3건 및 구축 일부
경기도 고양시 덕양구 흥도동	29,550	12,727	2.32	원흥,도래울 택지 신축 및 구축/일부 창릉지구포함/고양은평선
경기도 고양시 덕양구 성사1동	21,184	10,064	2.1
경기도 고양시 덕양구 성사2동	10,701	4,681	2.29
경기도 고양시 덕양구 효자동	24,030	10,058	2.39	고양 지축지구 신축 다수/3호선지축역
경기도 고양시 덕양구 삼송1동	21,946	10,111	2.17
경기도 고양시 덕양구 삼송2동	28,601	14,219	2.01
경기도 고양시 덕양구 창릉동	23,269	10,288	2.26
경기도 고양시 덕양구 고양동	28,353	12,462	2.28
경기도 고양시 덕양구 관산동	34,936	16,404	2.13
경기도 고양시 덕양구 능곡동	18,205	7,996	2.28
경기도 고양시 덕양구 화정1동	35,951	15,849	2.27
경기도 고양시 덕양구 화정2동	31,415	12,947	2.43	3호선 화정역(고양은평선) 별빛, 옥빛마을 구축 다수
경기도 고양시 덕양구 행주동	15,913	8,734	1.82
경기도 고양시 덕양구 행신1동	20,652	8,690	2.38	샘터마을 등 구축
경기도 고양시 덕양구 행신2동	30,369	13,124	2.31	소만, 무원마을 등 구축/경의중앙선 행신,강매역
경기도 고양시 덕양구 행신3동	22,900	8,933	2.56	햇빛마을 구축
경기도 고양시 덕양구 행신4동	19,811	9,733	2.04
경기도 고양시 덕양구 화전동	27,923	12,071	2.31	향동지구 DMC중흥S클래스더센트럴 등 신축다수/고양은평선
경기도 고양시 덕양구 대덕동	16,121	6,504	2.48	덕은지구 DMC한강호반써밋 등 신축다수/상암동 인접 국방대학종전부지 부동산개발예정
경기도 경기도 고양시 일산동구	291,491	127,935	2.28
경기도 고양시 일산동구 식사동	40,819	14,871	2.74	일산자이더헤리티지 등 신축2 외 위시티 준신축 다수
경기도 고양시 일산동구 중산1동	20,741	8,996	2.31	중산마을 구축
경기도 고양시 일산동구 중산2동	23,796	9,627	2.47	일산센트럴아이파크 신축(풍산역) 및 준신축1 외 하늘마을 구축(일부 경중,서해선 풍산역세권)
경기도 고양시 일산동구 정발산동	21,939	10,036	2.19
경기도 고양시 일산동구 풍산동	37,096	14,350	2.59	풍동더샵더데이앤 신축3개(3단지 경중/서해선백마역) 및 숲속마을 구축 다수
경기도 고양시 일산동구 백석1동	29,009	12,813	2.26
경기도 고양시 일산동구 백석2동	20,097	11,585	1.73
경기도 고양시 일산동구 마두1동	23,070	8,763	2.63	백마마을(서해/경중백마역) 및 정발마을 구축
경기도 고양시 일산동구 마두2동	15,517	5,741	2.7	강촌마을(3호선마두역) 구축
경기도 고양시 일산동구 장항1동	10,864	4,594	2.36	장항공공택지지구 신축다수(고양영상밸리) 및 킨텍스원시티(GTX-A킨텍스역 및 CJ라이브시티(공사중단))
경기도 고양시 일산동구 장항2동	26,575	15,803	1.68
경기도 고양시 일산동구 고봉동	21,968	10,756	2.04
경기도 경기도 고양시 일산서구	286,600	115,776	2.48
경기도 고양시 일산서구 일산1동	25,590	10,026	2.55	일산역 인근 구축단지
경기도 고양시 일산서구 일산2동	19,112	8,484	2.25
경기도 고양시 일산서구 일산3동	33,899	12,098	2.8	후곡마을(일산역 역세권) 구축단지
경기도 고양시 일산서구 탄현1동	30,146	12,381	2.43	탄현마을(탄현역 역세권-추후 서해선연장) 구축
경기도 고양시 일산서구 탄현2동	19,139	7,281	2.63	일산에듀포레푸르지오 신축 및 큰마을 구축/탄현공공주택지구
경기도 고양시 일산서구 주엽1동	26,820	10,975	2.44	강선마을(3호선 주엽역) 구축
경기도 고양시 일산서구 주엽2동	27,250	11,443	2.38	문촌마을(3호선 주엽역) 구축-인근 현백
경기도 고양시 일산서구 대화동	34,574	16,205	2.13
경기도 고양시 일산서구 송포동	20,590	8,029	2.56	대화마을 구축
경기도 고양시 일산서구 덕이동	30,700	11,652	2.63	하이파크시티 5개 준신축
경기도 고양시 일산서구 가좌동	18,780	7,202	2.61	가좌마을 준신축1 외 구축

세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

세대 당 인구가 높은 지역들 위주로 해당 동네에 분포된 아파트 단지 정보를 간략하게 기입하였으니 참고 바랍니다.

덕은지구, 향동지구, 장항지구 및 킨텍스, 식사동 준신축 및 신축개발, 지축지구, 원흥지구, 창릉신도시 등이 눈에 띄었습니다.

 

시세별로 단지를 확인해 볼게요. 신축단지 중 시세가 없는 단지를 제외하고 300세대 이상 아파트를 시세별로 나열해 봤습니다. 상위 몇 개만 리스트업 했습니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
킨텍스원시티2블럭	36평	Aug-19	3,756	18	1,486	-39	40%	2,270
1045세대	230세대	(4년차)
킨텍스원시티3블럭	36평	Aug-19	3,540	-6	1,651	24	47%	1,889
842세대	322세대	(4년차)
DMC한강자이더헤리티지	33평	Nov-22	3,460	100	0	0	0%	3,460
620세대	162세대	(1년차)
킨텍스원시티1블럭	36평	Aug-19	3,246	8	1,546	5	48%	1,700
321세대	138세대	(4년차)
DMC자이더리버	33평	Nov-22	3,185	42	0	0	0%	3,185
702세대	285세대	(1년차)
킨텍스꿈에그린	36평	Feb-19	3,114	-9	1,397	-5	45%	1,717
1880세대	548세대	(5년차)
지축역센트럴푸르지오	33평	Nov-19	3,091	31	1,644	8	53%	1,447
852세대	340세대	(4년차)
DMC자이더포레리버뷰	33평	Oct-22	2,748	-21	1,445	3	53%	1,303
318세대	120세대	(1년차)
지축역북한산유보라	33평	Oct-19	2,738	33	1,494	-41	55%	1,244
549세대	275세대	(4년차)
DMC디에트르한강	33평	Jul-22	2,644	-4	1,466	-1	55%	1,178
622세대	286세대	(1년차)
지축역중흥S클래스북한산파크뷰	32평	Nov-20	2,642	31	1,502	-21	57%	1,140
732세대	483세대	(3년차)
대곡역두산위브1단지,2단지	25평	Jan-23	2,583	8	1,460	5	57%	1,123
643세대	277세대	(1년차)
DMC중흥S클래스더센트럴	25평	Mar-20	2,559	9	1,720	4	67%	839
951세대	630세대	(3년차)
DMC호반베르디움더포레3단지	29평	Jun-19	2,558	5	1,540	3	60%	1,018
716세대	382세대	(4년차)
일산요진와이시티	36평	Jun-16	2,541	-64	1,737	16	68%	804
2697세대	544세대	(7년차)
원흥동일스위트	34평	Jan-18	2,525	6	1,240	-36	49%	1,285
1257세대	719세대	(6년차)
DMC호반베르디움더포레4단지	34평	Jun-19	2,468	11	1,699	66	69%	769
970세대	484세대	(4년차)
삼송2차아이파크	34평	Aug-15	2,463	26	1,486	-24	60%	977
1066세대	542세대	(8년차)
지축역한림풀에버	33평	Aug-19	2,455	16	1,654	12	67%	801
1102세대	337세대	(4년차)
DMC호반베르디움더포레2단지	35평	Jun-19	2,375	15	1,550	43	65%	825
461세대	236세대	(4년차)
강선마을_두산	25평	Mar-94	2,331	-39	1,527	39	66%	804
792세대	322세대	(29년차)
DMC리슈빌더포레스트	34평	Feb-19	2,330	0	1,538	32	66%	792
969세대	365세대	(5년차)
문촌마을_뉴삼익	30평	May-94	2,292	6	1,274	14	56%	1,018
956세대	416세대	(29년차)
삼송원흥역센트럴푸르지오	35평	Jul-18	2,285	4	1,510	5	66%	775
450세대	108세대	(5년차)
문촌마을_대원	44평	Oct-95	2,235	14	1,205	-17	54%	1,030
377세대	225세대	(28년차)
DMC두산위브더퍼스	26평	Oct-20	2,213	-14	1,501	13	68%	712
1059세대	842세대	(3년차)
강촌마을_동아	29평	Oct-92	2,207	-40	1,409	26	64%	798
720세대	288세대	(31년차)
삼송역현대헤리엇	27평	Oct-20	2,201	-10	1,613	17	73%	588
364세대	292세대	(3년차)
옥빛마을12단지	22평	Nov-95	2,191	-19	1,402	8	64%	789
570세대	570세대	(28년차)
강촌마을_라이프	30평	Oct-92	2,177	4	1,337	28	61%	840
1558세대	696세대	(31년차)
문촌마을_주공9단지	18평	Sep-95	2,163	3	1,023	4	47%	1,140
912세대	238세대	(28년차)
별빛마을7단지	30평	Nov-95	2,150	-18	1,442	33	67%	708
1136세대	568세대	(28년차)
장성마을_동부	30평	Nov-95	2,150	-4	1,371	21	64%	779
410세대	196세대	(28년차)
삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타	37평	Apr-20	2,144	14	1,430	12	67%	714
312세대	312세대	(3년차)
고양삼송동원로얄듀크	33평	Sep-12	2,132	-4	1,404	6	66%	728
598세대	199세대	(11년차)
후곡마을_금호	30평	Apr-95	2,130	11	1,469	17	69%	661
752세대	250세대	(28년차)

 

1위부터 5위까지를 보면 GTX-A 킨텍스역 역세권 킨텍스원시티와 서울 마포구 상암동 초근접지인 덕은지구 신축단지 DMC한강자이더헤리티지 등이 차지했습니다. 킨텍스역 인근과 덕은지구가 가장 비싼 곳이고, 두 곳 다 신축에 서울과 접근성이 매우 좋다는(좋아질) 것을 알 수 있습니다.

 

그 뒤를 이어서는 역시 신축인 지축지구 단지들이 보이고, 대곡역 인근 신축단지도 있는데 현재는 대곡역과 단절된 느낌이 강하지만 대곡역 역세권 개발에 따라 어떻게 달라질지 지켜볼 필요가 있겠네요. 삼송, 원흥도 일부 보입니다.

 구축단지 중에는 강선마을/문촌마을/강촌마을/후곡마을이 보입니다.

 

다음은 현재 시세가 없는 신축(예정) 단지들입니다. 고양시 창릉신도시 사전청약이 주로 확인됩니다. 그리고 장항공공주택지구도 보입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
고양창릉지구S4	시세없음	Feb-29	0	0	0	0	%	0
1024세대	769세대	(-5년차)
고양창릉지구S1	시세없음	Feb-29	0	0	0	0	%	0
494세대	371세대	(-5년차)
고양창릉S3	시세없음	Jan-29	0	0	0	0	%	0
956세대	484세대	(-5년차)
고양창릉S5	시세없음	Oct-27	0	0	0	0	%	0
759세대	321세대	(-4년차)
고양창릉A4	시세없음	Oct-27	0	0	0	0	%	0
900세대	900세대	(-4년차)
고양창릉S6	시세없음	Jul-27	0	0	0	0	%	0
430세대	323세대	(-4년차)
고양장항제일풍경채	시세없음	Dec-26	0	0	0	0	%	0
1184세대	675세대	(-3년차)
고양장항S1	시세없음	Oct-26	0	0	0	0	%	0
869세대	769세대	(-3년차)
고양장항A-2신혼희망타운	시세없음	Apr-26	0	0	0	0	%	0
650세대	495세대	(-3년차)
풍동더샵더데이앤1단지	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
866세대	312세대	(-2년차)
풍동더샵더데이앤2단지	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
737세대	292세대	(-2년차)
풍동더샵더데이앤3단지	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
487세대	151세대	(-2년차)
일산푸르지오더센트럴	시세없음	Oct-24	0	0	0	0	%	0
400세대	192세대	(-1년차)
원당역롯데캐슬스카이엘	시세없음	Aug-24	0	0	0	0	%	0
1236세대	463세대	(-1년차)
고양지축B-1안단테	시세없음	Apr-24	0	0	0	0	%	0
612세대	288세대	(-1년차)
고양장항A-5블록신혼희망타운	시세없음	Mar-24	0	0	0	0	%	0
759세대	759세대	(-1년차)
고양장항A-4신혼희망타운	시세없음	Mar-24	0	0	0	0	%	0
1566세대	1566세대	(-1년차)
DMC한강삼정그린코아더베스트	시세없음	Sep-23	0	0	0	0	%	0
366세대	114세대	(0년차)
지축역수피움	시세없음	Jul-23	0	0	0	0	%	0
583세대	342세대	(0년차)
대곡역롯데캐슬엘클라씨	시세없음	Dec-22	0	0	0	0	%	0
834세대	385세대	(1년차)
DMC한강호반써밋	시세없음	Dec-22	0	0	0	0	%	0
560세대	450세대	(1년차)
e편한세상일산어반스카이	30평	Dec-22	0	0	1,647	38	%	-1,647
777세대	276세대	(1년차)

 

 창릉신도시가 어떻게 변모할지가 기대됩니다.

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

고양시 내에서 학군지는 어디에 있는지 확인해 봅시다. 시세 하고도 연관이 있는지 보면 좋겠네요.

 

아래는 고양시 중학교 학업성취도율 85% 이상 또는 특목고 진학률 5% 이상 리스트입니다.

 

 

 

고양시는 어느 정도 준수한 중학교도 균일하게 분포되어 있는 것으로 보입니다. 그중 학업성취도율 및 특목고 진학률이 가장 높은 곳은 일산 서구 주엽동에 있는 오마중학교입니다. 학원가와 성취도율 간 관계가 있는지 확인해 보죠.

 

고양시 내 학원가가 조성된 곳을 알아보죠.

먼저 오마중이 있는 일산 서구입니다. 후곡학원가가 크게 조성되어 있고, 주엽역에도 학원가가 있습니다. 성취도율과 학원가가 연결되네요. 특히 오마중학교 배정단지는 학군 수요가 있을 것으로 보입니다. 문촌마을과 후곡마을 일부 단지들이 되겠습니다.

 

 

다음으로 많은 학원가가 있는 곳은 일산 동구  마두동에 있는 백마학원가입니다. 백마학원가 주변으로도 성취도율이 준수한 중학교들이 모여 있습니다. 강촌마을과 백마마을이 있습니다.

 

다음은 덕양구 화정동입니다. 먼저 조성된 택지지구답게 학원가가 조성되어 있고, 학업성취도율도 준수합니다. 별빛마을, 은빛마을, 옥빛마을입니다.

 

 

 결론적으로 다른 지역과 마찬가지로 먼저 조성된 택지지구(구축)에 학원가가 잘 조성되어 있고 학업성취도율도 높았습니다. 후곡학원가/백마학원가/화정학원가를 기억해 두면 되겠습니다.

 

고양특례시 거래량

 

역시 매매거래량 대비 전월세 거래량이 많습니다. 그래도 23년에는 22년보다는 매매거래가 늘긴 했습니다.

 

고양특례시 미분양

 

미분양이 거의 없습니다. 공급이 적어서 그런 걸까요? 현재 남아있는 미분양은 준공 후 미분양 잔여 수량이 계속 남아있네요. 과거에 분양한 단지가 계속 미분양 상태로 남아 있습니다.

 

준공 후 미분양 단지는 하단의 타운하우스 단지로 보입니다. 분양가는 7억 이상이었고, 타운하우스는 대다수가 좋아하는 유형의 단지는 아니라 고양시 투자 관련과는 관계가 적어 보입니다.

 

결국 미분양에 대한 리스크는 없네요.

 

고양특례시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

교류가 많은 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다. 고양시는 서울 은평구와 파주시 공급물량을 함께 봐야 합니다.

 

우선 고양시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

 

22년 공급이 많았지만 미분양이 전혀 없었습니다. 그리고 24년부터 공급이 예정되어 있지만 적정 물량 이하라 안전하다고 생각이 됩니다.

 

서울 은평구와 파주시 공급물량을 확인해 보죠. 미분양도 같이 볼게요. 

 

파주시 공급이 계속 이어지네요. 아래는 26년까지 파주에 공급되는 아파트입니다. 파주는 운정신도시가 광범위하게 조성되고 있습니다. 걱정되는 부분은 운정신도시 내 교통편입니다. GTX-A  운정역 역세권을 제외하고는 서울 접근이 쉽지 않기 때문입니다. 이 부분은 감안해야겠네요.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	힐스테이트더운정1단지	경기 파주시 와동동 1471-2	Aug-25	1,803	0	2,254	현대건설(주)
아파트	파주운정3지구주상복합4블록	경기 파주시 동패동 400-10	Aug-26	472	0	1,911
아파트	파주운정3지구주상복합3블록	경기 파주시 동패동 1673	Aug-26	472	0	1,877
아파트	파주운정3지구제일풍경채A46BL	경기 파주시 동패동 415-13	Nov-25	383	0	1,655	제일건설(주)
아파트	파주운정신도시우미린더센텀	경기 파주시 동패동 371-8	Aug-26	418	0	1,595	우미건설(주)
아파트	운정자이시그니처	경기 파주시 목동동 26	Mar-26	988	0	1,581	지에스건설(주),코오롱글로벌,우미개발
아파트	파주운정신도시디에트르센트럴	경기 파주시 목동동 916	Aug-25	292	0	1,553	대방건설(주)
아파트	파주운정3경남아너스빌리버_A48BL	경기 파주시 동패동 1418	Mar-25	457	0	1,536	삼환기업(주)
아파트	호반써밋이스트파크	경기 파주시 당하동 426	Jun-25	1,110	0	1,522	(주)호반건설
아파트	파주운정3경남아너스빌디원_A18BL	경기 파주시 목동동 290	Jun-25	499	0	1,464	SM동아건설산업
아파트	파주운정3지구49블럭시티프라디움	경기 파주시 동패동 1405	Apr-25	486	0	1,435	(주)시티건설
아파트	금촌역신일해피트리더루츠	경기 파주시 금촌동 329-12	Mar-24	300	0	1,434	(주)신일
아파트	해오름마을2단지_디에트르에듀타운	경기 파주시 다율동 602	Dec-24	489	0	1,415	대방건설(주)
아파트	파주운정신도시우미린파크힐스	경기 파주시 동패동 56	Dec-24	522	0	1,411	우미건설(주) 외 1
아파트	호반써밋웨스트파크	경기 파주시 다율동 116-7	Nov-24	518	0	1,392	(주)호반건설
아파트	신영지웰운정신도시	경기 파주시 동패동 701-2	Dec-24	606	0	1,384	신영건설(주)
아파트	운정신도시제일풍경채3차그랑포레	경기 파주시 다율동 11-1	Jun-24	452	0	1,353	제일건설(주)
아파트	e편한세상헤이리	경기 파주시 탄현면 축현리 868-6	May-25	1,057	0	1,313	DL건설
아파트	파주운정신도시중흥S클래스2차에듀파크	경기 파주시 다율동 824	Mar-24	450	0	1,288	중흥건설(주)
아파트	파주운정신도시A11블록중흥S클래스에듀하이	경기 파주시 다율동 610	Mar-24	750	0	1,269
아파트	파주문산역2차동문디이스트	경기 파주시 문산읍 선유리 878-1	Jun-24	1,503	0	1,103	동문건설(주)
아파트	운정자이퍼스트시티	경기 파주시 다율동 666	Sep-24	920	0	0	GS건설(주)
아파트	파주운정3A20	경기 파주시 목동동 343	Dec-25	612	0	0
아파트	파주운정3A22	경기 파주시 동패동 114	Feb-26	642	0	0
아파트	파주운정3A23	경기 파주시 동패동 487-17	Feb-26	1,012	0	0

파주시 미분양을 살펴보죠. 고양시와 마찬가지로 미분양이 없습니다. 공급이 계속 이어지고 있음에도 분양이 잘되고 있습니다.

 

네이버 부동산에서 조회 시 운정신도시 미분양 2개 단지가 조회됩니다.

분양가 차이가 크게 납니다. 7억대 분양된 힐스테이트더운정은 높은 분양가로 인한 미분양으로 보입니다. 경쟁률 미달된 타입이 있고 가점이 매우 낮습니다.

 

4억 중후반대 분양한 파주운정신도시우미린파크힐스는 어떤 이유로 미분양이 된 걸까요? 주변 단지 시세를 보죠.

 

 

 

인접 단지 금강펜테리움센트럴파크 호가는 5억 후반대에서 6억대까지 올라오고 있지만 실거래는 없습니다. 23년 상반기에 5억 초반대 거래는 있었습니다. 그렇다면 분양가가 결코 비싼 편은 아니었던 것 같습니다. 

 

청약경쟁률도 매우 높았습니다. 계약 취소 등에 의한 소량 미분양이 아닐까 추측됩니다. 바로 분양되겠죠. 

 

 

최근 지역을 가리지 않고 미분양 단지의 원인을 보면 공급물량 과다에 의한 미분양보다 높은 분양가로 인한 미분양이 확인됩니다. 잠재 매수 수요는 계속 있는 것으로 보입니다.

 

 결론적으로 고양시는 공급물량/미분양에 따른 위험은 적어 보입니다.

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이상으로 고양특례시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.