부동산(아파트) 이야기_경기도 용인시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 

 오늘은 수도권 지역 중 경기도 내에서 두 번째로 인구가 많은 경기도 용인시에 대해 알아보려고 합니다.

 

용인시 지역 개요

 

 지역 개요에 대해 알아보죠.

급격하게 인구가 늘어난 지역이다. 24년 1월 기준 약 107만 명에 이른다.

처인구는 도농복합 지역으로 용인시 내 읍과 면으로 된 행정구역은 모두 처인구에 있다. 23년 처인구 이동읍 일대에 16,000세대의 신도시 개발이 확정되었다. 대단지 아파트가 들어오면서 기흥구/수지구보다 인구 유입이 많아졌다.

수지구와 기흥구는 경부고속도로를 따라 개발되었다.
수지구 풍덕천동과 상현동 일부, 기흥구 마북동과 신갈동 일부, 기흥구 보정동(대부분)에 용인플랫폼시티가 조성되고 있다.
수지구는 다른 신도시와 달리 난개발로 인한 문제를 가지고 있다.

용인시는 용인생활권, 수지생활권, 기흥생활권, 구성생활권으로 나눠지며, 처인구는 용인생활권, 수지구는 수지생활권, 기흥구는 기흥생활권, 구성구는 구성생활권에 속한다. 또한, 처인구의 삼가동을 중심으로 남사, 이동면은 남이 생활권, 원삼, 백암면은 백원생활권으로 분류된다.

 

 지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.

 

 인구가 100만 명이 넘는 지역입니다. 경기도 내에서 화성시에 이어 두번째로 인구가 많은 지역이죠.

 개요의 내용으로만 보면 처인구는 도농(도시+농업) 복합지구로 시골의 느낌이 강할 것 같고, 용인시 내 도시라고 하면 수지구와 기흥구라고  생각하면 되겠습니다.

 

 처인구 이동읍 일대에 신도시 개발이 확정되었다고 하는데 어떤 곳인지 지도로 한번 살펴보죠.

 

 용인남사아곡1도시 개발구역과 용인이동(송전)도시개발사업 등이 보입니다.

 최근 남사읍/이동읍에 시스템 반도체 국가산단 조성과 삼성전자에서 어마어마한 투자를 하는 것으로 들었습니다. 최대 규모라고 하니 인구 유입 측면에서 청신호로 볼 수 있겠네요. 직주근접지가 될 만한 인접 지역들도 함께 지켜봐야겠습니다. 아래 지도를 보시면 용인시 내에 있지만 입지적으로는 동탄신도시와 더 가까운 것을 볼 수 있습니다.

 

 다음은 용인플랫폼시티입니다. 수지구 일부와 기흥구에 걸쳐 조성되는 신도시입니다. 처음에는 산업단지만 조성되는 것으로 생각했지만 찾아보니 공동주택과 산업단지가 함께 들어온다고 합니다. 전체 대지면적 중 공동주택은 8.6%, 첨단제조산업단지는 6.8%가 조성 예정입니다. 향후 용인플랫폼시티 조성이 완료되면 GTX-A 용인역(수인분당선 구성역) 부근이 대장동네가 될까 싶지만 현재 플랫폼시티부지 내 용인역 인근 주거지역은 2종 주거지역으로 보입니다. 종상향 등이 이루어지는 것인지 등 어떻게 개발이 될지 잘 상상이 안되네요.

 

 

 다음으로 일자리 현황을 확인해 봅시다.

 일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다. 화성시는 주요 일자리가 많을 것으로 보이는데 맞는지 확인해 보죠.

삼성디스플레이, 삼성SDI, LIG넥스원, 모나미, 일양약품, GC녹십자, 한림제약 등이 있다. 독일의 기계 제조 업체 보쉬도 용인에 본사를 두고 있다.

공장으로는 삼성전자 기흥사업장(나노시티)가 기흥구에 있다. 처인구 원삼면에 SK하이닉스가 유치 예정이다.

삼성 에버랜드 경제 창출효과가 꽤 크다.

 

 지방에서 용인으로의 전입도 있었는데 이유는 일자리 수요였습니다. 삼성 및 SK하이닉스 등 제조업 기업이 자리 잡고 있거나 들어올 예정입니다. 처인구에 용인반도체클러스터 일반산업단지가 있는데 이곳에 SK하이닉스가 들어올 예정입니다. 약 120조 원 규모의 투자입니다. 위에서 알아보았던 처인구 반도체 국가산단 삼성(360조 원 투자)과 더불어 용인시 처인구 일자리 창출이 기대됩니다. 더 많은 인구 유입이 예상됩니다.

 

 현재 기준으로 연봉수준이 어떤지 볼게요.

 

 용인시 기흥구 농서동과 공세동에 삼성이 있습니다. 연봉과 근로자수가 가장 많이 있습니다.

 현재로는 그 외에 눈에 띄는 직장 지역은 없었습니다.

 하지만 광교와 인접하여 조성되는 구성역(GTX-A 용인역) 용인플랫폼시티와 처인구 원삼면 반도체클러스터산업단지, 처인구 남사읍/이동읍 반도체국가산단을 꼭 기억해 둬야겠습니다.

 

 

용인시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 화성시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	4,835,196	207,553,191	43
가평군	Gapyeong-gun	18,047	582,741	32
고양시	Goyang-si	255,475	8,410,372	33
과천시	Gwacheon-si	54,898	2,588,844	47
광명시	Gwangmyeong-si	84,366	3,574,675	42
광주시	Gwangju-si	122,481	4,289,899	35
구리시	Guri-si	43,568	1,370,917	31
군포시	Gunpo-si	77,196	2,887,758	37
김포시	Gimpo-si	174,868	6,033,704	35
남양주시	Namyangju-si	162,810	5,150,979	32
동두천시	Dongducheon-si	19,975	601,806	30
부천시	Bucheon-si	215,754	7,391,101	34
성남시	Seongnam-si	504,233	26,160,902	52
수원시	Suwon-si	497,907	31,284,053	63
시흥시	Siheung-si	196,196	7,264,565	37
안산시	Ansan-si	256,496	10,238,264	40
안성시	Anseong-si	88,732	3,541,765	40
안양시	Anyang-si	217,120	8,709,116	40
양주시	Yangju-si	80,818	2,543,060	31
양평군	Yangpyeong-gun	23,763	769,546	32
여주시	Yeoju-si	35,522	1,258,257	35
연천군	Yeoncheon-gun	11,869	390,599	33
오산시	Osan-si	59,463	2,023,854	34
용인시	Yongin-si	363,192	16,993,578	47
의왕시	Uiwang-si	41,793	1,624,321	39
의정부시	Uijeongbu-si	91,223	3,059,965	34
이천시	Icheon-si	110,043	7,240,797	66
파주시	Paju-si	160,554	5,420,268	34
평택시	Pyeongtaek-si	217,043	8,921,051	41
포천시	Pocheon-si	85,658	2,858,585	33
하남시	Hanam-si	95,519	3,258,118	34
화성시	Hwaseong-si	468,614	21,109,731	45

 

 성남, 수원, 화성시에 이어 네 번째로 많은 36만 명의 일자리가 있습니다. 인당 소득 수준은 화성시와 비슷한 수준입니다. 향후 일자리 증가로 순위의 변동이 될 것으로 보입니다.

 

 다음으로 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	5,851,676	253,854,378	43
가평군	Gapyeong-gun	20,593	713,628	35
고양시	Goyang-si	445,400	19,320,069	43
과천시	Gwacheon-si	35,344	2,382,938	67
광명시	Gwangmyeong-si	120,269	5,289,507	44
광주시	Gwangju-si	168,458	6,131,926	36
구리시	Guri-si	74,759	2,979,071	40
군포시	Gunpo-si	118,120	4,942,956	42
김포시	Gimpo-si	209,086	8,395,524	40
남양주시	Namyangju-si	276,551	10,403,441	38
동두천시	Dongducheon-si	32,812	993,678	30
부천시	Bucheon-si	333,090	12,248,169	37
성남시	Seongnam-si	407,540	23,107,763	57
수원시	Suwon-si	538,540	25,590,889	48
시흥시	Siheung-si	241,047	8,759,872	36
안산시	Ansan-si	281,728	10,056,191	36
안성시	Anseong-si	81,638	2,915,763	36
안양시	Anyang-si	241,705	10,942,850	45
양주시	Yangju-si	104,128	3,456,285	33
양평군	Yangpyeong-gun	37,439	1,474,731	39
여주시	Yeoju-si	41,375	1,454,212	35
연천군	Yeoncheon-gun	14,555	494,994	34
오산시	Osan-si	105,769	4,137,605	39
용인시	Yongin-si	455,438	23,875,771	52
의왕시	Uiwang-si	68,934	3,175,285	46
의정부시	Uijeongbu-si	181,393	6,105,790	34
이천시	Icheon-si	98,964	4,543,373	46
파주시	Paju-si	207,978	8,173,281	39
평택시	Pyeongtaek-si	258,078	10,573,016	41
포천시	Pocheon-si	61,392	1,890,913	31
하남시	Hanam-si	141,817	6,580,843	46
화성시	Hwaseong-si	447,736	22,744,044	51

 

 주소지 기준으로는 화성시와 마찬가지로 차이가 있는 것이 보입니다. 원천징수지 소득에서는 수원시보다 낮았지만 주소지 기준으로는 더 높습니다. 수원 사업장 근로자가 용인에 주소지를 둔 것인지 또 다른 요인은 어떤 것이 있는지 인구이동을 확인하면서 알아보죠.

 

 결론적으로 용인시 주소지 소득 수준은 높은 수준으로 아파트 시세를 받쳐 줄 만한 충분한 소득 수준이라고 생각할 수 있겠습니다. 추후 반도체 공장이 더 들어서면 거주 선호지는 더 부상할 수 있겠네요. 인구를 확인하기 전에 공장으로부터 소요시간 별로 지역을 한번 알아볼게요.

 

 우선 용인테크노밸리(SK하이닉스)에서 동탄 신동의 아파트까지의 소요시간입니다. 45분으로 통근이 가능하다면 가능하겠네요.

 

 다음은 성복역으로부터의 소요시간입니다. 52분으로 통근이 힘들 수도 있겠습니다.

 

 광교부터의 소요시간입니다. 43분으로 30분대가 넘어가지만 가능은 합니다. 역시 영향권으로 볼 수 있겠네요.

 

 용인플랫폼시티가 조성되는 구성역부터의 소요시간을 확인해도 역시 영향권입니다.

 

 마지막으로 기존 구축단지와 학원가가 있는 수지구청역에서의 소요시간입니다. 약 50분으로 매일 통근이 가능하다면 가능하겠지만 애매할 수는 있겠습니다.

 

 소요시간을 알아보니 현재 기준으로는 용인플랫폼시티에서의 접근성이 가장 좋아 보이네요. 향후 시세에 분명히 영향이 있을 듯합니다. 

 

 

용인시 인구 추이(부동산 지인)

 용인시 인구는 화성시와 마찬가지로 증가세입니다. 100만 명을 돌파했으며 향후 일자리 수요로 더 증가할 것으로 기대됩니다. 투자하기에 좋은 환경입니다.

 

 순이동 인구증가/감소 지역을 확인해 보죠.

 20년 12월부터 23년 12월까지 성남시로부터 순이동 인구유입이 있습니다. 신축단지는 성남시가 더 많았던 것으로 보아 상대적으로 저렴한 거주비로의 이동 및 직주근접지(용인/수원/화성)로의 이동으로 보입니다. 수원시에서 유입된 인구는 안보입니다.

 반대로 순인구 유출은 화성시로 유출이 되었습니다. 동탄신도시로의 유출이겠네요. 결국 화성시는 용인시와 수원시 인구를 빨아들이고 있다고 볼 수 있겠습니다.

 

 아래 그래프를 보면 용인시는 수원/성남/화성시와 밀접한 관계가 있으므로 공급물량 확인 시 함께 체크해 봐야겠습니다.

 

 

 하단은 24년 2월부터 25년 2월까지 용인시에 입주 또는 입주예정인 단지들입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	e편한세상용인역플랫폼시티	경기 용인시 기흥구 마북동 355-3	Apr-24	999	0	3,580	DL이앤씨㈜
아파트	동천역트리너스	경기 용인시 수지구 동천동 177-2	May-24	94	0	3,279	서광종합개발(주)
아파트	e편한세상죽전프리미어포레	경기 용인시 수지구 죽전동 27-1	Dec-24	430	0	1,968	디엘건설(주),(주)대림
아파트	힐스테이트몬테로이2블록	경기 용인시 처인구 모현읍 왕산리 601	Jan-25	1,318	0	1,487	현대건설(주)
아파트	힐스테이트몬테로이1블록	경기 용인시 처인구 모현읍 왕산리 25	Nov-24	1,043	0	1,476	현대건설(주)
아파트	힐스테이트몬테로이3블록	경기 용인시 처인구 모현읍 왕산리 64-2	Nov-24	1,370	0	1,397	현대건설(주)
아파트	용인경남아너스빌디센트H4BL	경기 용인시 처인구 양지면 남곡리 147-10	Dec-24	388	0	1,331	경남기업(주)
아파트	용인경남아너스빌디센트H3BL	경기 용인시 처인구 양지면 남곡리 147-15	Dec-24	450	0	1,325	경남기업(주)
아파트	용인경남아너스빌디센트H2BL	경기 용인시 처인구 양지면 남곡리 147-19	Dec-24	326	0	1,317	경남기업(주)
아파트	용인드마크데시앙	경기 용인시 처인구 김량장동 309-1	Mar-24	1,308	0	1,202	(주)태영건설
아파트	힐스테이트용인고진역D2블록	경기 용인시 처인구 고림동 88	Aug-24	1,358	0	1,181	현대엔지니어링(주)
아파트	힐스테이트용인고진역D1블록	경기 용인시 처인구 고림동 659-8	Aug-24	1,345	0	1,180	현대엔지니어링(주)

 처인구에 입주예정인 단지가 많습니다. 아무래도 사용가능한 토지가 많아서 개발에 용이한 면이 있겠죠. 분양가는 수지구/기흥구에 비해 많이 저렴한 것을 볼 수 있습니다. 도농복합지역(인프라 부족)의 영향입니다.

 무려 평당 3,500만 원 대에 분양한 e편한세상용인역플랫폼시티가 궁금해서 확인해 보니 23년 12월 기준으로 미분양이 있습니다. 국평 기준으로 12억 대네요. 마피 매물도 나와 있습니다. 성복역 인근 시세를 한번 볼까요?

 이미 인프라가 잘 갖춰진 성복역롯데캐슬골드타운(주상복합)이 11억 초반대에서 12억까지 거래가 되고 있습니다. e편한세상용인역플랫폼시티는 GTX-A 용인역 역세권 예정 단지이지만 플랫폼시티에 포함되는 단지는 아닙니다. 

 

 용인역이 개통되고 주변이 천지개벽하면 어떨지 모르겠지만 아직은 가격이 비싸다고 판단하는 것 같습니다. 성복역 대장단지를 들어갈 수 있으니까요. 하지만 천지개벽 전 모습만 생각하고 투자를 안 했다가 엄청나가 변모하는 모습을 많이 본 터라 염두에 두긴 해야겠죠.

 

 

용인시 지역 별 인구/세대수 현황

 

 용인시의 인구 및 세대수 현황입니다. 위에서부터 기흥구-수지구-처인구순 입니다.

 

 인구수는 수지구 상현동/죽전동/풍덕천동이 가장 많은 것으로 나타납니다. 전체적으로 수지구의 인구가 다른 구에 비해 많습니다.

 용인시 수지구 상현동에는 신분당선 상현역 주변으로 광교자이더클래스 등 준신축 단지가 광교 이름을 달고 조성되어 있습니다. 지도로만 봐도 상현역 인근은 용인보다 광교 생활권을 공유하고 있을 것 같네요.

 용인시 수지구 죽전동은 분당구 구미동과 인접한 동네입니다. 수인분당선 죽전역과 탄천 주변으로 구축단지가 들어서있고, 안쪽(동쪽)으로 구축단지가 조성되어 있습니다.

 용인시 수지구 풍덕천동은 신분당선 수지구청역을 중심으로 조성된 구축단지가 대부분이고, 학원가가 용인시에서 가장 많은 곳입니다. 재개발/재건축/리모델링으로 들어서 e편한세상수지(주상복합) 및 수지파크푸르지오 등 신축단지가 일부 있습니다. 수지구청역 역세권 구축단지들도 리모델링 진행이 한창 진행되고 있습니다.

 

 용인시 전체 인구수는 살짝 주춤하다가 조금씩 증가하고 있습니다.

 세대수도 다른 지역과 동일하게 증가했네요. 1~2인 가구가 늘어났다고 볼 수 있겠습니다.

 

 인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

 

 구별로 봤을 때에는 기흥구와 수지구를 볼 필요가 있겠습니다.

 

 기흥구에서는 농서동, 동백동, 보정동, 서천동, 중동 위주로 볼 필요가 있겠습니다.

 

 수지구에서는 두루두루 비율이 높네요. 전체를 보면 되겠습니다.

 

 연령별 인구 증감은 고령화 현상에 따른 정도만 확인됩니다.

 

 용인시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.

 세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

 아래는 24년 1월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

2024년01월
행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
경기도 경기도 용인시	1,076,859	436,376	2.47
경기도 경기도 용인시 처인구	261,719	118,052	2.22
경기도 용인시 처인구 포곡읍	32,720	14,491	2.26
경기도 용인시 처인구 모현읍	26,188	12,195	2.15
경기도 용인시 처인구 이동읍	19,986	9,156	2.18
경기도 용인시 처인구 남사읍	23,832	10,006	2.38
경기도 용인시 처인구 원삼면	7,821	3,942	1.98
경기도 용인시 처인구 백암면	8,013	4,385	1.83
경기도 용인시 처인구 양지면	19,814	9,640	2.06
경기도 용인시 처인구 중앙동	24,792	12,393	2
경기도 용인시 처인구 역북동	35,449	15,690	2.26
경기도 용인시 처인구 삼가동	12,325	4,819	2.56	에버라인 삼가역, 행정타운두산위브 준신축2, 용인역삼도시개발지구 일부 포함, 용인테크노밸리(SK하이닉스) 가까움
경기도 용인시 처인구 유림동	38,047	15,334	2.48	유방동/고림동, 용인경전철 고림역 고림택지지구 개발, 힐스테이트용인고지역 등 신축5
경기도 용인시 처인구 동부동	12,732	6,001	2.12
경기도 경기도 용인시 기흥구	437,751	175,801	2.49
경기도 용인시 기흥구 신갈동	37,190	16,089	2.31
경기도 용인시 기흥구 영덕1동	32,935	13,434	2.45
경기도 용인시 기흥구 영덕2동	19,153	7,889	2.43
경기도 용인시 기흥구 구갈동	40,924	18,090	2.26
경기도 용인시 기흥구 상갈동	12,880	6,177	2.09
경기도 용인시 기흥구 보라동	32,874	12,459	2.64	한국민속촌, 한보라/민속마을 구축단지 다수, 용인보라효성해링턴플레이스 신축1
경기도 용인시 기흥구 기흥동	21,302	9,131	2.33
경기도 용인시 기흥구 서농동	25,147	11,273	2.23
경기도 용인시 기흥구 구성동	39,266	15,381	2.55	언남동/청덕동, 장미/하마비/물푸레마을 준신축 및 구축 단지 다수, 용인언남기업형임대주택공급촉진지구
경기도 용인시 기흥구 마북동	31,441	12,269	2.56	일부 구성역(용인역) 역세권 e편한세상용인역플랫폼시티 신축1 및 연원/교동마을 구축
경기도 용인시 기흥구 동백1동	32,025	11,652	2.75	호수/백현마을 준구축 다수
경기도 용인시 기흥구 동백2동	26,866	9,465	2.84	중동일부, 동백역/초당역 주변으로 길게 동백역경남아너스빌 등 성산/초당/어은목마을 준구축 및 구축 단지
경기도 용인시 기흥구 동백3동	26,869	10,114	2.66	중동 일부, 용인동백두산위브더제니스 등 신축2, 신동백 준신축2, 동백호수공원두산위브더제니스 입주예정, 구축 조금
경기도 용인시 기흥구 상하동	23,589	9,200	2.56	지석역(용전철), 강남마을 구축일부, 지석역역세권 지석마을그대가크레던스 준신축1 및 구축 조금, 수원동마을 구축 조금
경기도 용인시 기흥구 보정동	35,290	13,178	2.68	대부분 용인플랫폼시티! 수지구청역(신분당선) 수지구청역롯데캐슬하이브엘 신축 및 비역세 용인보정꿈에그린 준신축1, 죽현/신촌/행원/연원마을(구성역역세권), 경부고속서편 구축 등, 보정동카페거리, 한성CC,
경기도 경기도 용인시 수지구	377,389	142,523	2.65
경기도 용인시 수지구 풍덕천1동	35,204	15,730	2.24
경기도 용인시 수지구 풍덕천2동	41,496	15,383	2.7	수지구청역(신분당선)기준 남쪽, 신정(주공)마을 등 구축 다수, e편한세상수지(주상복합) 신축(성복역 역세권)
경기도 용인시 수지구 신봉동	41,339	14,766	2.8	힐스테이트광교산 등 신축3, 신봉마을 준신구축, 용인신봉2지구개발사업
경기도 용인시 수지구 죽전1동	28,392	10,702	2.65	e편한세상죽전프리미어포레 신축1, 새터마을/내대지마을 구축 등
경기도 용인시 수지구 죽전2동	17,994	7,649	2.35
경기도 용인시 수지구 죽전3동	26,597	10,734	2.48	도담마을/꽃메마을/성현마을 준구축 등, 단국대 죽전캠
경기도 용인시 수지구 동천동	50,731	19,505	2.6	동천역(신분당) 일부 역세, 동천2지구도시개발사업, 동천센트럴자이 및 동천자이 등 신축5(비역세), 한빛마을 래미안이스트팰리스 준신축4(입지우위), 수진마을/동천마을 역세권 구축단지
경기도 용인시 수지구 상현1동	20,077	6,618	3.03	상현마을/서연마을 구축 등(비역세)
경기도 용인시 수지구 상현2동	33,107	11,485	2.88	더샵수지포레 신축1(비역세), 성복역아이파크(성복역 역세권) 구축 및 만현마을 구축 다수
경기도 용인시 수지구 상현3동	27,727	11,166	2.48	용인상현4지구도시개발, 상현역(신분당)역세, 광교수리마을 광교자이더클래스 등 준신축5, 포레나광교상현은 광교생활권 애매
경기도 용인시 수지구 성복동	54,725	18,785	2.91	성복역롯데캐슬골드타운(주상복합) 등 신축3(성복역 초역세), 버들치마을 등 준신축 다수, 성동마을 준구축 세대수큼, 성동마을 및 하늘마을 일부 성복역 역세

 세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

 세대 당 인구가 높은 지역들 위주로 해당 동네에 분포된 아파트 단지 정보를 간략하게 기입하였으니 참고 바랍니다.

 

 기흥구 보정동(용인플랫폼시티) 및 수지구 정도가 확인됩니다.

 

 수지구에서 상대적으로 외진 곳에 있는 동천센트럴자이가 시세가 비싸보여서 조회해 봤습니다. 분양가가 저렴하여 분양은 완판 된 것으로 보입니다. 주변 한빛마을 래미안이스트팰리스단지와 연식이 10년 정도 차이 나는데 비슷한 시세를 유지하고 있는 것을 보면 입지적으로는 한빛마을이 우위에 있다고 봐야겠습니다.

 

 동천동은 경사가 있으므로 이 점은 감안해야 합니다.

 

 

 시세별로 단지를 확인해 볼게요. 신축단지 중 시세가 없는 단지를 제외한 아파트 시세별로 나열해 봤습니다. 상위 몇 개만 리스트업 했습니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
광교자이더클래스	25평	Jul-12	3,530	-3	2,177	-14	62%	1,353
1035세대	337세대	(11년차)
성복역롯데캐슬골드타운	34평	Jun-19	3,421	-3	2,099	26	61%	1,322
2731세대	1231세대	(4년차)
수지파크푸르지오	24평	Mar-19	3,192	-43	2,277	0	71%	915
430세대	200세대	(4년차)
e편한세상수지	34평	Aug-17	3,088	-10	2,065	27	67%	1,023
1517세대	490세대	(6년차)
신정마을_주공9단지	20평	May-00	3,028	6	1,662	7	55%	1,366
812세대	428세대	(23년차)
한성	22평	Mar-95	3,020	-45	1,515	-13	50%	1,505
774세대	774세대	(28년차)
성복역롯데캐슬파크나인1차	35평	Jun-20	3,017	0	1,804	-25	60%	1,213
534세대	188세대	(3년차)
신정마을_주공1단지	23평	Mar-00	3,005	-19	1,762	26	59%	1,243
1044세대	966세대	(23년차)
한성1차	16평	Nov-92	2,986	-6	1,129	41	38%	1,857
571세대	451세대	(31년차)
동천센트럴자이	33평	May-19	2,973	-5	1,996	23	67%	977
1057세대	328세대	(4년차)
신정마을_상록7단지	23평	Jan-00	2,970	-69	1,862	77	63%	1,108
670세대	350세대	(24년차)
한성2차	16평	Jul-93	2,933	-13	1,087	59	37%	1,846
384세대	264세대	(30년차)
한빛마을_래미안이스트팰리스3단지	34평	May-10	2,875	-17	1,991	7	69%	884
885세대	322세대	(13년차)
성복역롯데캐슬클라시엘	36평	Jan-21	2,869	13	1,761	15	61%	1,108
1094세대	366세대	(3년차)
동천파크자이	25평	Jul-19	2,806	5	1,961	7	70%	845
388세대	146세대	(4년차)
광교경남아너스빌	34평	Nov-11	2,793	-30	1,870	18	67%	923
700세대	293세대	(12년차)
죽현마을_동원로얄듀크	33평	Apr-06	2,783	-73	1,952	102	70%	831
706세대	476세대	(17년차)
신정마을_현대성우8차	23평	Nov-99	2,762	6	1,599	-7	58%	1,163
1239세대	1239세대	(24년차)
래미안수지이스트파크	34평	Oct-15	2,748	-20	1,935	4	70%	813
845세대	545세대	(8년차)
수지삼성2차	23평	Dec-95	2,743	1	1,625	2	59%	1,118
420세대	240세대	(28년차)
더샵동천이스트포레	31평	Apr-20	2,734	-23	1,743	-33	64%	991
980세대	326세대	(3년차)
진산마을_삼성5차	41평	Jul-03	2,624	-42	1,533	-6	58%	1,091
1828세대	482세대	(20년차)
연원마을LG자이	30평	Dec-99	2,623	-26	1,223	27	47%	1,400
396세대	296세대	(24년차)
동성1차	21평	Jun-97	2,622	-7	1,683	-3	64%	939
684세대	288세대	(26년차)
한빛마을_래미안이스트팰리스4단지	49평	May-10	2,617	10	1,694	12	65%	923
620세대	252세대	(13년차)
진산마을_푸르지오	34평	Jul-12	2,610	26	1,671	22	64%	939
438세대	217세대	(11년차)
벽산블루밍1단지	23평	Sep-97	2,595	-30	1,658	6	64%	937
612세대	252세대	(26년차)
죽전아이뷰	22평	Aug-99	2,582	2	1,742	-18	67%	840
432세대	192세대	(24년차)
신정마을_상록6단지	31평	Jan-00	2,580	23	1,664	-2	65%	916
393세대	393세대	(24년차)
벽산블루밍4단지	23평	Mar-99	2,562	-6	1,409	-37	55%	1,153
465세대	233세대	(24년차)
한국	30평	Jun-95	2,554	-19	1,644	27	64%	910
416세대	256세대	(28년차)
벽산블루밍3단지	22평	Sep-97	2,527	-40	1,692	-20	67%	835
425세대	218세대	(26년차)
성호샤인힐즈	32평	Jul-05	2,522	-33	961	-16	38%	1,561
777세대	757세대	(18년차)
현대	30평	Dec-94	2,507	-34	1,504	-11	60%	1,003
1168세대	897세대	(29년차)
신정마을_진흥6단지	30평	Dec-99	2,500	11	1,650	-9	66%	850
414세대	414세대	(24년차)
광교더힐	47평	Jan-14	2,477	24	1,371	4	55%	1,106
672세대	168세대	(10년차)

 1위는 광교생활권인 상현역 역세권 단지인 광교자이더클래스가 차지했습니다. 2위는 성복역 역세권 단지인 성복역롯데캐슬골드타운입니다. 3위는 수지구청역(풍덕천동) 근처에 유일한 신축단지인 수지파크푸르지오가 이름을 올렸네요. 모두 역세권에 신축 단지들입니다. 수지파크푸르지오는 초역세권은 아니지만 구축단지들 가운데 신축이 들어와서 선호가 많은 것으로 보입니다. 풍덕천동은 이미 학원가 등 인프라가 충분하니까요.

 구축단지도 보입니다. 한성아파트와 신정주공9단지아파트입니다. 모두 수지구청역 역세권 단지로 역시 입지가 좋아 구축임에도 상위권에 올라 있습니다. 한성아파트는 현재 정밀안전진단이 통과되어 재건축 진행 중인 것으로 보입니다. 신축이 되면 대장을 넘볼 수 있지 않을까요?

 

 다음은 현재 시세가 없는 신축(예정) 단지들입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
영통역자이프라시엘	시세없음	Dec-26	0	0	0	0	%	0
472세대	201세대	(-3년차)
용인에버랜드역대원칸타빌	시세없음	Nov-26	0	0	0	0	%	0
348세대	128세대	(-3년차)
동백호수공원두산위브더제니스	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
378세대	210세대	(-2년차)
힐스테이트몬테로이2블록	시세없음	Jan-25	0	0	0	0	%	0
1318세대	788세대	(-1년차)
용인경남아너스빌디센트H4BL	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
388세대	309세대	(-1년차)
용인경남아너스빌디센트H2BL	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
326세대	215세대	(-1년차)
용인경남아너스빌디센트H3BL	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
450세대	228세대	(-1년차)
e편한세상죽전프리미어포레	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
430세대	298세대	(-1년차)
힐스테이트몬테로이3블록	시세없음	Nov-24	0	0	0	0	%	0
1370세대	424세대	(-1년차)
힐스테이트몬테로이1블록	시세없음	Nov-24	0	0	0	0	%	0
1043세대	309세대	(-1년차)
힐스테이트용인고진역D1블록	시세없음	Aug-24	0	0	0	0	%	0
1345세대	664세대	(-1년차)
힐스테이트용인고진역D2블록	시세없음	Aug-24	0	0	0	0	%	0
1358세대	620세대	(-1년차)
e편한세상용인역플랫폼시티	시세없음	Apr-24	0	0	0	0	%	0
999세대	461세대	(-1년차)
용인드마크데시앙	시세없음	Mar-24	0	0	0	0	%	0
1308세대	458세대	(-1년차)
힐스테이트용인둔전역	시세없음	Jan-24	0	0	0	0	%	0
1721세대	489세대	(0년차)
보평역서희스타힐스리버파크	시세없음	Dec-23	0	0	0	0	%	0
1963세대	530세대	(0년차)
기흥푸르지오포레피스	29평	May-23	0	0	1,344	13	%	-1,344
677세대	140세대	(0년차)
용인고림양우내안애더센트럴	26평	Feb-23	0	0	1,064	0	%	-1,064
627세대	102세대	(1년차)
수지스카이뷰푸르지오	36평	Jun-22	0	0	1,430	1	%	-1,430
447세대	144세대	(1년차)
힐스테이트광교산	34평	Apr-22	0	0	1,745	7	%	-1,745
789세대	285세대	(1년차)
한화포레나수지동천	36평	Feb-22	0	0	1,812	-3	%	-1,812
500세대	73세대	(2년차)
수지광교산아이파크	34평	Jan-20	0	0	1,142	2	%	-1,142
537세대	372세대	(4년차)
스프링카운티자이	시세없음	Oct-19	0	0	0	0	%	0
1345세대	385세대	(4년차)

 갑자기 영통역이 나와서 놀랐는데, 용인시 기흥구 서천동은 수원 영통구 영통동과 붙어 있습니다. 영통역자이프리시엘은 영통역 가까이에 있습니다. 크게 주목할 단지는 잘 안보이긴 합니다.

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

 용인시 내에서 학군지는 어디에 있는지 확인해 봅시다. 시세 하고도 연관이 있는지 보면 좋겠네요.

 가장 학원이 많이 조성된 곳은 역시 수지구 풍덕천동입니다. 주변 단지들이 모두 재건축 이슈가 있네요.

 

 풍덕천동 인근으로 중학교 학업성취도율도 매우 좋습니다. 90%가 넘는 학교가 많이 보입니다. 화성 및 수원에서도 학군수요가 있을 것으로 보입니다.

 

 아래는 용인시 중학교 학업성취도율 85% 이상 또는 특목고 진학률 5% 이상 리스트입니다.

 

 수지구와 기흥구에 많이 몰려 있습니다. 처인구는 하나도 없었습니다. 수지구에는 동천동, 풍덕천동, 성복동, 죽전동, 상현동이 보입니다. 용인시 내에서 시세가 높은 지역들입니다. 학군 선호 현상이 있어 보입니다. 기흥구에서는 동백동과 보정동이 보입니다. 

 풍덕천동 다음으로 보정동, 상현동, 죽전동, 성복동, 신봉동이 확인됩니다. 모두 수지구입니다.

 

 아래는 기흥구 동백동과 중동입니다. 기흥구는 이 정도가 다 일 듯합니다.

 

 

 결론적으로 용인시 학군지 역할은 크게 수지구/기흥구 일부가 하고 있으며, 수지구 풍덕천동의 경우 가장 학원가가 많았고, 구축 단지들이 재건축/리모델링이 된다면 새로운 대장으로 급 부상할 것으로 생각됩니다.

 

용인특례시 거래량

 

 매매거래량이 잠깐 오르다가 다시 내려갔습니다. 전월세 거래량은 많이 늘고 있습니다. 지켜봐야 할 시점이네요.

 

 

용인특례시 미분양

 준공후 미분양까지 거의 없는 수준으로 안전하다고 볼 수 있겠네요.

 미분양 단지입니다. 위에서 확인했던 e편한세상용인역플랫폼시티도 있네요. 고분양가로 미분양 상태였죠.

 

 준공후 미분양단지는 용인센트레빌그리니에로 국평 기준 7억 중반대에 분양되었습니다. e편한세상용인역플랫폼시티와 마찬가지로 분양가가 높다고 판단되어 수요자가 안 받아주고 있는 상황인 것으로 보입니다.

 

용인시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

교류가 많은 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다. 용인시는 수원시와 성남시, 화성시 공급물량을 함께 봐야 합니다.

 

우선 용인시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅시다.

 24년에 입주물량이 있지만 미분양은 거의 없으므로 공급물량에 대한 리스크는 없어 보입니다.

 

수원시와 성남시, 화성시 공급물량을 확인해 보죠.

 23년까지 공급물량이 많았지만 대부분은 소화되었습니다. 24년부터는 공급물량이 적정하여 역시나 리스크는 없어 보입니다.

 

혹시 모르니까 수원/성남/화성시 미분양을 살펴보죠.

 

 웬걸 성남시 준공후 악성 미분양 물량이 조회됩니다. 아마 성남 구도심 공급단지로 생각되는데 한번 확인해 보죠.

  상기 2개의 단지는 중원구에 위치한 단지로 성남시 구도심 신축 단지입니다. 2개 단지 모두 세대수가 너무 적고 분양가도 입지 대비 비싸 보입니다. 중원구에 미분양이 있지만 소량이고 상품성이 떨어지는 단지로 크게 의미부여는 안 해도 됩니다.

 

 마지막으로 화성시 미분양 물량입니다.

 화성시도 공급량이 많았지만 미분양이 소화되고 있어 리스크는 없어 보입니다.

 

 결론적으로 용인시는 공급물량/미분양에 따른 위험은 적어 보입니다.

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이상으로 용인시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.