부동산(아파트) 이야기_경기도 화성시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 

 오늘은 수도권 지역 중 인구가 계속 유입되고 있는 경기도 화성시에 대해 알아보려고 합니다.

 지방을 분석할 때 순인구 유출지역으로 많이 확인됐던 곳이 바로 화성시였는데 일자리 수요가 풍부한 것으로 봤었죠. 실제로 그런지 알아봅시다.

 

 지도를 보면 화성시 자체가 워낙 넓게 퍼져있어서 지역개요와 함께 택지지구 위주로 확대하여 어디를 알아봐야 하는지 확인해 보죠.

 

화성시 지역 개요

 

 지역 개요에 대해 알아보죠.

경기도에서 가장 빠르게 인구가 증가하고 있는 지역이다. 외국인 포함 100만 명 돌파로 25년 특례시 지정 예정이다.

 젊은 30대가 많이 유입되었고, 출산율도 높아 아이가 많은 지역이다.

가장 공장이 많은 지역 중 하나이며, 재정 자립도는 경기도에서 1위이다.

공장지역과 농촌지역이 공존하는 지역으로 동탄신도시 등 신도시 주민들은 화성시에 대한 소속감이 매우 약하다.

 

 지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.

 

 인구가 100만 명에 육박하고 그중 젊은 인구가 많고, 출산율이 높다는 것이 눈에 띕니다. 직장이 많이 있어 꾸준히 인구가 증가할 수 있는 것이겠죠. 재정 자립도 1위인 것만 봐도 알 수 있습니다.

 

 기존 화성시 주민들과 동탄신도시/송산신도시 주민들은 아예 다르다고 볼 수 있겠습니다.

 

 그럼 화성시 지도를 확대하여 어떤 택지지구들이 있는지 살펴보죠.

 

 화성시 동쪽으로는 경부고속도로가 지나고 GTX-A가 연결되는 동탄1신도시와 동탄2신도시가 있습니다. 노란색이 주거지역으로 보시면 되고, 분홍색은 상업지구, 파란색은 공업지구입니다. 경부고속도로를 중심으로 중심상가와 공업지구가 조성되어 있습니다. 그 주변으로 주거지역이 퍼져있는 형태입니다. 동탄도시철도가 계획되어 있고, 병점역/수원 망포역/경기 오산역까지 연결되네요. 인근 도시로 수원과 용인이 있어 인구 교류 및 생활권 공유가 될 것으로 생각됩니다. GTX-A가 평택지제역까지 연장이 된다면 더욱 주목받을 수 있겠네요.

 

 동탄신도시에서 살짝 서쪽으로 이동하면 넓은 대지가 펼쳐지는데 이렇다 할 택지지구는 보이지 않습니다. 부분적으로 공공주택지구와 택지개발지구가 보입니다. 이 중 동탄1신도시 및 병점동과 인접한 화성진안공공주택지구는 정부에서 3기 신도시로 발표한 지역입니다.

 

화성시 서편에는 송산그린시티신도시가 있습니다. 동탄신도시가 수원/용인과 인접해 있는 반면에 송산신도시는 안산시와 시흥시가 인접해 있습니다. 안산에는 반월국가산단 및 시화공업단지가 있어 직주근접지 택지지구로의 역할을 할 수 있을 것으로 보입니다. 생활권도 안산과 공유하겠네요. 수도권제2순환고속도로가 연결되면 안산뿐만 아니라 인천(송도)까지 접근성도 매우 좋아지겠네요. 현재는 새솔동 송산신도시에 신축 아파트들이 들어서 있습니다.

 

 

다음으로 일자리 현황을 확인해 봅시다.

일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다. 화성시는 주요 일자리가 많을 것으로 보이는데 맞는지 확인해 보죠.

화성시의 경제는 주로 제조업에 의해 이끌어지고 있습니다.

서부 지역은 현대/기아자동차와 관련 회사
남부는 제약회사 공장
동부는 삼성반도체를 포함한 대기업과 중견기업의 생산시설

 

 역시 제조업 대기업이 있었습니다. 어느 지역에 분포되어 있을까요?

 동부(동탄신도시)에는 영천동에 2만 명의 근로자가 있고, 반월동에 약 1만 명의 근로자가 있는데 이곳에 삼성전자 화성사업장이 있습니다. 바로 위 용인시 기흥구 농서동에도 약 3만 명의 근로자가 있고 농서동에 삼성디스플레이가 있으며 인접 도시인 수원시 매탄동에 삼성전자가 있습니다. 실제로 확인해 보니 삼성 메인 사업장은 화성시보다 수원시에 있습니다.

 

 

 서남부 우정읍에 기아와 현대가 있고, 서부 향남읍/팔탄면에는 제약회사들이 보입니다.

 

 

화성시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 화성시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	4,835,196	207,553,191	43
가평군	Gapyeong-gun	18,047	582,741	32
고양시	Goyang-si	255,475	8,410,372	33
과천시	Gwacheon-si	54,898	2,588,844	47
광명시	Gwangmyeong-si	84,366	3,574,675	42
광주시	Gwangju-si	122,481	4,289,899	35
구리시	Guri-si	43,568	1,370,917	31
군포시	Gunpo-si	77,196	2,887,758	37
김포시	Gimpo-si	174,868	6,033,704	35
남양주시	Namyangju-si	162,810	5,150,979	32
동두천시	Dongducheon-si	19,975	601,806	30
부천시	Bucheon-si	215,754	7,391,101	34
성남시	Seongnam-si	504,233	26,160,902	52
수원시	Suwon-si	497,907	31,284,053	63
시흥시	Siheung-si	196,196	7,264,565	37
안산시	Ansan-si	256,496	10,238,264	40
안성시	Anseong-si	88,732	3,541,765	40
안양시	Anyang-si	217,120	8,709,116	40
양주시	Yangju-si	80,818	2,543,060	31
양평군	Yangpyeong-gun	23,763	769,546	32
여주시	Yeoju-si	35,522	1,258,257	35
연천군	Yeoncheon-gun	11,869	390,599	33
오산시	Osan-si	59,463	2,023,854	34
용인시	Yongin-si	363,192	16,993,578	47
의왕시	Uiwang-si	41,793	1,624,321	39
의정부시	Uijeongbu-si	91,223	3,059,965	34
이천시	Icheon-si	110,043	7,240,797	66
파주시	Paju-si	160,554	5,420,268	34
평택시	Pyeongtaek-si	217,043	8,921,051	41
포천시	Pocheon-si	85,658	2,858,585	33
하남시	Hanam-si	95,519	3,258,118	34
화성시	Hwaseong-si	468,614	21,109,731	45

 

 경기도 내 재정자립도가 1위이지만 인당 소득 수준이 많이 높지는 않습니다. 46만 명의 일자리가 있어 상위 소득과 하위 소득 간 격차로 평균은 살짝 낮은 것으로 생각됩니다. 위에 첨부한 종사자 관련 화면을 참고하면 되겠네요.

 화성시는 용인시와 비슷한 수준이고 수원시가 역시 메인이라고 볼 수 있겠습니다.

 

 다음으로 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
경기	Gyeonggi	5,851,676	253,854,378	43
가평군	Gapyeong-gun	20,593	713,628	35
고양시	Goyang-si	445,400	19,320,069	43
과천시	Gwacheon-si	35,344	2,382,938	67
광명시	Gwangmyeong-si	120,269	5,289,507	44
광주시	Gwangju-si	168,458	6,131,926	36
구리시	Guri-si	74,759	2,979,071	40
군포시	Gunpo-si	118,120	4,942,956	42
김포시	Gimpo-si	209,086	8,395,524	40
남양주시	Namyangju-si	276,551	10,403,441	38
동두천시	Dongducheon-si	32,812	993,678	30
부천시	Bucheon-si	333,090	12,248,169	37
성남시	Seongnam-si	407,540	23,107,763	57
수원시	Suwon-si	538,540	25,590,889	48
시흥시	Siheung-si	241,047	8,759,872	36
안산시	Ansan-si	281,728	10,056,191	36
안성시	Anseong-si	81,638	2,915,763	36
안양시	Anyang-si	241,705	10,942,850	45
양주시	Yangju-si	104,128	3,456,285	33
양평군	Yangpyeong-gun	37,439	1,474,731	39
여주시	Yeoju-si	41,375	1,454,212	35
연천군	Yeoncheon-gun	14,555	494,994	34
오산시	Osan-si	105,769	4,137,605	39
용인시	Yongin-si	455,438	23,875,771	52
의왕시	Uiwang-si	68,934	3,175,285	46
의정부시	Uijeongbu-si	181,393	6,105,790	34
이천시	Icheon-si	98,964	4,543,373	46
파주시	Paju-si	207,978	8,173,281	39
평택시	Pyeongtaek-si	258,078	10,573,016	41
포천시	Pocheon-si	61,392	1,890,913	31
하남시	Hanam-si	141,817	6,580,843	46
화성시	Hwaseong-si	447,736	22,744,044	51

 

 주소지 기준으로는 차이가 있는 것이 보입니다. 용인시와 비슷한 수준인 것은 맞지만 수원시보다 높은 것을 볼 수 있습니다. 수원시 지역 분석이 확인했던 부분으로 수원시 삼성전자 근로자들이 화성시에 주소지를 두고 있습니다. 그렇다면 역시 화성시 동부에 위치한 동탄신도시에만 해당되는 얘기겠죠. 용인시도 마찬가지겠네요.

 

 결론적으로 수원시 삼성전자 고소득자 중 기혼 세대는 화성시 동탄신도시, 용인시, 수원시 광교신도시/망포신도시를 선호하는 것으로 생각할 수 있겠습니다. 용인시는 다음에 분석해 보도록 하죠.

 

화성시 인구 추이(부동산 지인)

 화성시는 지역 개요에서 확인한 대로 인구가 계속 증가하고 있습니다. 이는 동탄신도시 등 신도시로 지속적으로 신축 단지가 입주하고 있어서 그런 것으로 보입니다.

 

 순이동 인구증가/감소 지역을 확인해 보죠.

 위에서 확인했던 바대로  수원시에서 순이동 인구유입이 있습니다. 그리고 안산시와 용인시에서도 유입되고 있네요. 안산시는 역시 송산신도시로의 유입으로 볼 수 있겠습니다. 신축 수요에 의한 이동이겠네요. 용인시에서 유입된 인구도 마찬가지로 수원에 직장을 둔 인구의 신축으로의 이동으로 볼 수 있습니다.

 

 인구 유출은 평택이 압도적으로 많습니다. 평택 삼성 사업장으로의 이동이겠네요. 하지만 유입 대비 유출은 적은 편입니다.

 

 아래 그래프를 보면 화성시는 수원/평택/용인-동탄신도시, 안산-송산신도시와 밀접한 관계가 있으므로 공급물량 확인 시 함께 체크해 봐야겠습니다.

 

 

 하단은 22년 1월부터 25년 1월까지 화성시에 입주 또는 입주예정인 단지들입니다. 

 동탄신도시와 봉담공공택지지구에 가장 많은 단지들이 입주하였습니다.

주택유형	단지명	소재지	소재지2	소재지3	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	동탄역디에트르퍼스티지	경기 화성시	오산동	동탄신도시	Feb-25	854	0	1,809	대방건설(주)
아파트	에듀시티파라곤	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	May-23	600	1,490	1,765
아파트	나노시티역롯데캐슬	경기 화성시	반월동		Nov-22	999	2,050	1,755	롯데건설(주)
아파트	신동탄포레자이	경기 화성시	반월동		Feb-23	1,297	0	1,750	지에스건설(주)
아파트	반정아이파크캐슬4단지	경기 화성시	반정동	동탄신도시	Dec-22	986	1,888	1,715	HDC현대산업개발(주),롯데건설(주)
아파트	반정아이파크캐슬5단지	경기 화성시	반정동	동탄신도시	Dec-22	1,378	1,892	1,711	HDC현대산업개발(주),롯데건설(주)
아파트	메종드엘리프송산EB2블록	경기 화성시	새솔동	송산신도시	Jan-24	116	0	1,665	계룡건설산업(주)
아파트	동탄역금강펜테리움더시글로	경기 화성시	영천동	동탄신도시	Oct-24	512	0	1,644	(주)금강주택
아파트	메종드엘리프송산EB3블록	경기 화성시	새솔동	송산신도시	Jan-24	88	0	1,640	계룡건설산업(주)
아파트	e편한세상동탄파크아너스	경기 화성시	신동	동탄신도시	Dec-24	800	0	1,547	DL이앤씨(주)
아파트	동탄역헤리엇	경기 화성시	오산동	동탄신도시	Feb-23	578	0	1,472	현대비에스앤씨(주)
아파트	동탄레이크파크자연앤e편한세상	경기 화성시	장지동	동탄신도시	Jun-24	1,227	0	1,454	DL이앤씨(주)
아파트	화성동탄2제일풍경채퍼스티어	경기 화성시	신동	동탄신도시	May-24	308	0	1,432	제일건설(주)
아파트	화성송산동원로얄듀크파크	경기 화성시	송산동		Feb-24	233	0	1,427	(주)동원개발
아파트	동탄역삼정그린코아더베스트	경기 화성시	오산동	동탄신도시	Oct-22	466	0	1,385	(주)삼정,삼정건설(주)
아파트	봉담자이프라이드시티	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Jul-24	1,701	0	1,344	지에스건설(주)
아파트	힐스테이트봉담프라이드시티	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Aug-24	2,333	0	1,344	현대건설(주)
아파트	호반써밋동탄	경기 화성시	신동	동탄신도시	Dec-22	744	0	1,338	(주)호반건설
아파트	향남역한양수자인디에스티지	경기 화성시	향남읍		Feb-24	945	0	1,308	(주)한양
아파트	서동탄역양우내안애	경기 화성시	능동	동탄신도시	Jun-23	447	0	1,297	양우건설(주)
아파트	봉담자이라피네	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Oct-23	750	0	1,291	지에스건설(주)
아파트	중흥S클래스에듀시티	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Jan-24	808	0	1,235	중흥건설(주)
아파트	화성남양시티프라디움4차	경기 화성시	남양읍		Feb-23	556	1,179	1,172	(주)시티건설,(주)시티종합건설,(주)시티
아파트	화성비봉지구B4우미린	경기 화성시	비봉면		Dec-24	798	0	1,151	(주)우미건설
아파트	우미린센트포레1단지	경기 화성시	안녕동		Mar-23	650	1,221	1,145	우미건설(주)
아파트	화성조암스위트엠	경기 화성시	우정읍		Nov-24	224	0	1,139	(주)군장종합건설
아파트	중흥S클래스에듀포레	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Jan-24	707	0	1,134	중흥토건(주)
아파트	화성비봉지구B3블록예미지센트럴에듀	경기 화성시	비봉면		Jan-25	917	0	1,122	(주)금성백조건설
아파트	중흥S클래스더센트럴	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Jul-23	824	0	1,116	중흥토건(주)
아파트	화성비봉공공주택지구B2블록호반써밋	경기 화성시	비봉면		Jan-25	779	0	1,116	(주)호반건설
아파트	우미린센트포레2단지	경기 화성시	안녕동		Apr-23	650	1,194	1,113	(주)우미개발
아파트	동탄2디에트르포레	경기 화성시	신동	동탄신도시	Sep-22	1,171	0	1,107	대방건설(주)
아파트	중흥S클래스에듀파크	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Jul-23	1,050	0	1,106	중흥토건(주)
아파트	중흥S클래스더퍼스트	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	May-22	784	1,685	1,100	중흥토건(주)
아파트	화성남양뉴타운리젠시빌란트	경기 화성시	남양읍		Apr-23	380	0	1,072	리젠시빌주택
아파트	화성시청역서희스타힐스4차숲속마을	경기 화성시	남양읍		Nov-23	1,846	0	1,056	(주)서희건설
아파트	e편한세상남양뉴타운	경기 화성시	남양읍		Nov-22	606	0	1,042	대림산업(주),금호산업(주),계룡건설산업(주),(주)고덕종합건설,(주)금성백조건설
아파트	화성시청역센트럴파크스타힐스1단지	경기 화성시	남양읍		Sep-22	1,131	1,427	1,020	(주)서희건설
아파트	화성우방아이유쉘메가시티2단지	경기 화성시	기안동		May-22	737	1,234	1,014	(주)우방
아파트	화성시청역서희스타힐스2단지	경기 화성시	남양읍		Sep-22	1,005	1,095	1,013	(주)서희건설
아파트	화성시청역서희스타힐스3단지	경기 화성시	남양읍		Sep-22	847	1,175	1,007	(주)서희건설
아파트	화성우방아이유쉘메가시티1단지	경기 화성시	기안동		May-22	420	1,073	994	(주)우방
아파트	화성봉담2엘크루루엘리안	경기 화성시	봉담읍	봉담공공택지지구	Oct-22	456	0	0	대우조선해양건설(주)

소재지3	소재지2	개수 : 단지명
동탄신도시	능동	1
동탄신도시	반정동	2
동탄신도시	신동	4
동탄신도시	영천동	1
동탄신도시	오산동	3
동탄신도시	장지동	1
봉담공공택지지구	봉담읍	10
송산신도시	새솔동	2
기타	기안동	2
기타	남양읍	7
기타	반월동	2
기타	비봉면	3
기타	송산동	1
기타	안녕동	2
기타	우정읍	1
기타	향남읍	1
총합계		43

 

인구 이동만 보면 화성시 동탄신도시와 송산신도시가 투자 적합지로 보입니다.

 

화성시 지역 별 인구/세대수 현황

 

 인구수는 남양읍(화성시청 및 제약), 반송동(동탄), 봉담읍(공공택지), 청계동(동탄), 향남읍(구도심-제약)이 많은 것으로 보입니다. 신도시 기준으로 보면 동탄에 꽤 많은 인구가 있는 것이 보입니다.

 

 인구수는 계속적으로 증가하고 있습니다. 증가율이 떨어지고 있다가 다시 상승했습니다.

 

 세대수도 다른 지역과 동일하게 증가했네요. 1~2인 가구가 늘어났다고 볼 수 있겠습니다.

 

 인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

 

 영유아~10대와 40대가 평균 대비 많은 곳은 화성시 능동, 반송동, 방교동, 산척동, 석우동, 송동, 신동, 영천동, 오산동, 장지동, 청계동인데 모두 동탄신도시이고 그 밖에는 금곡동, 새솔동(송산신도시), 향남읍이 있습니다.

 

 연령별 인구 증감을 보면 10대부터 40대 젊은 인구가 증가하는 것이 보입니다. 아주 좋은 신호네요.

 

 

 화성시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

 아래는 24년 1월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

2024년01월
행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
경기도 경기도 화성시	946,582	405,653	2.33
경기도 화성시 봉담읍	95,817	40,186	2.38	봉담공공택지지구. 봉담2지구중흥S클래스더퍼스트 및 e편한세상신봉담 대장 등 신축 다수. 수원 권선구 오목천동 인접
경기도 화성시 우정읍	17,379	9,351	1.86
경기도 화성시 향남읍	85,159	39,778	2.14
경기도 화성시 남양읍	58,017	28,624	2.03
경기도 화성시 매송면	6,663	3,500	1.9
경기도 화성시 비봉면	7,638	4,536	1.68
경기도 화성시 마도면	6,781	4,023	1.69
경기도 화성시 송산면	10,745	5,664	1.9
경기도 화성시 서신면	7,154	4,058	1.76
경기도 화성시 팔탄면	9,756	6,140	1.59
경기도 화성시 장안면	9,898	5,550	1.78
경기도 화성시 양감면	3,961	2,446	1.62
경기도 화성시 정남면	10,940	6,190	1.77
경기도 화성시 새솔동	25,892	8,617	3	송산신도시. 송산신도시대방노블랜드더센트럴3차 대장 등 신축 다수. 안산시 반월/시화공단 인접
경기도 화성시 진안동	50,401	23,551	2.14
경기도 화성시 병점1동	36,564	15,922	2.3
경기도 화성시 병점2동	22,892	8,758	2.61	병점역 동편. 병점역센트럴허브시티 및 안화동마을 주공 등 준구축 다수
경기도 화성시 반월동	37,260	13,257	2.81	신동탄포레자이 및 나노시티역롯데캐슬 등 신축5. 동탄인덕원선(나노시티). 나노시티는 삼전 화성사업장 직주근접지
경기도 화성시 기배동	16,073	6,032	2.66	기안동. 화성우방아이유쉘메가시티1/2단지 신축 외 일부 구축
경기도 화성시 화산동	27,279	12,646	2.16
경기도 화성시 동탄1동	50,288	20,790	2.42	석우동/반송동일부. 동탄1신도시. 다은마을/한빛마을/예당마을 준구축 다수. 동탄인덕원선(동탄시범한빛마을한화꿈에그린/동탄시범한빛마을동탄아이파크)/동탄도시철도
경기도 화성시 동탄2동	34,479	11,760	2.93	반송동 일부. 동탄1신도시. 새강마을 동탄센트럴포레스트 준신축 외 나루마을/솔빛마을(동탄솔빛마을경남아너스빌) 등 준구축 다수. 동탄도시철도
경기도 화성시 동탄3동	40,833	17,571	2.32
경기도 화성시 동탄4동	53,398	16,792	3.18	청계동. 동탄우포한(동탄역시범더샵센트럴시티 등-동탄역(GTX-A)역세) 대장.  신축 다수
경기도 화성시 동탄5동	46,906	21,218	2.21
경기도 화성시 동탄6동	43,496	18,731	2.32
경기도 화성시 동탄7동	56,873	22,400	2.54	송동/산척동. 동탄린스트라우스더레이크(주상복합) 등 레이크시티 신축 다수. 동탄호수공원
경기도 화성시 동탄8동	33,711	12,545	2.69	장지동. 동탄레이크자연앤푸르지오 등 신축 다수
경기도 화성시 동탄9동	40,329	15,017	2.69	목동/신동. 힐스테이트동탄 등 신축 다수. 신동은 동탄 신규택지

 

 세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

 세대 당 인구가 높은 지역들 위주로 해당 동네에 분포된 아파트 단지 정보를 간략하게 기입하였으니 참고 바랍니다.

 

 봉담택지지구, 송산신도시, 병점동, 반월동(나노시티), 동탄신도시 정도가 확인됩니다.

 

시세별로 단지를 확인해 볼게요. 신축단지 중 시세가 없는 단지를 제외하고 300세대 이상 아파트를 시세별로 나열해 봤습니다. 상위 몇 개만 리스트업 했습니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
동탄역롯데캐슬	42평	Jun-21	4,875	10	1,783	19	37%	3,092
1697세대	282세대	(2년차)
동탄역린스트라우스	31평	Sep-18	3,602	42	1,388	22	39%	2,214
879세대	161세대	(5년차)
시범우남퍼스트빌	34평	Feb-15	3,490	7	1,319	21	38%	2,171
1442세대	382세대	(9년차)
동탄린스트라우스더레이크	46평	Dec-19	3,396	6	1,731	11	51%	1,665
1142세대	400세대	(4년차)
더샵센트럴시티	39평	Aug-15	3,320	-18	1,506	-24	45%	1,814
874세대	198세대	(8년차)
시범대원칸타빌	33평	Mar-15	3,200	-4	1,539	31	48%	1,661
498세대	313세대	(8년차)
동탄역반도유보라아이비파크6.0	34평	Sep-17	3,177	26	1,249	23	39%	1,928
532세대	191세대	(6년차)
동탄역유림노르웨이숲	35평	Oct-21	3,151	-9	1,355	-38	43%	1,796
912세대	132세대	(2년차)
동탄역시범리슈빌아파트	34평	Jan-15	3,106	7	1,388	-21	45%	1,718
656세대	279세대	(9년차)
동탄역시범한화꿈에그린프레스티지	33평	Sep-15	3,095	-143	1,455	-10	47%	1,640
1817세대	484세대	(8년차)
동탄역파라곤	32평	Feb-21	3,075	28	1,266	14	41%	1,809
534세대	204세대	(3년차)
동탄역반도유보라아이비파크7.0	38평	Jan-19	3,015	10	1,162	12	39%	1,853
990세대	214세대	(5년차)
동탄역대방디엠시티더센텀	25평	Jan-21	3,012	9	1,320	-5	44%	1,692
721세대	232세대	(3년차)
동탄역반도유보라아이비파크5.0	30평	Sep-17	2,985	6	1,132	8	38%	1,853
545세대	140세대	(6년차)
동탄역반도유보라아이비파크8.0	36평	Oct-18	2,945	-6	1,178	12	40%	1,767
951세대	202세대	(5년차)
동탄역센트럴상록	25평	Jun-17	2,752	-23	1,487	27	54%	1,265
1005세대	444세대	(6년차)
동탄역시범반도유보라아이비파크4.0	35평	Jan-18	2,728	-34	1,605	-11	59%	1,123
892세대	304세대	(6년차)
동탄레이크자연앤푸르지오	33평	Feb-20	2,685	-1	1,542	22	57%	1,143
704세대	331세대	(4년차)
시범호반베르디움	33평	Feb-15	2,677	-21	1,492	6	56%	1,185
1002세대	540세대	(9년차)
동탄2하우스디더레이크	25평	Nov-16	2,675	-7	1,402	-3	52%	1,273
1552세대	754세대	(7년차)
동탄더샵레이크에듀타운	33평	Mar-19	2,652	4	1,407	6	53%	1,245
1538세대	474세대	(4년차)
동탄역시범반도유보라아이비파크1.0	33평	Dec-15	2,641	-9	1,504	-7	57%	1,137
904세대	520세대	(8년차)
동탄역동원로얄듀크비스타3차	33평	Feb-20	2,632	1	1,281	26	49%	1,351
428세대	128세대	(4년차)
동탄센트럴자이	34평	Jan-15	2,622	7	1,302	22	50%	1,320
559세대	141세대	(9년차)
더레이크시티부영3단지	33평	Nov-18	2,577	-6	1,431	33	56%	1,146
706세대	155세대	(5년차)
금성백조시범예미지	33평	Jan-15	2,556	-34	1,424	-5	56%	1,132
485세대	301세대	(9년차)
동탄역동원로얄듀크1차	25평	Jul-18	2,532	16	1,424	28	56%	1,108
434세대	254세대	(5년차)
더레이크시티부영4단지	33평	May-19	2,463	-43	1,316	14	53%	1,147
1080세대	501세대	(4년차)
동탄호수자이파밀리에	24평	Mar-18	2,423	6	1,449	22	60%	974
1067세대	268세대	(5년차)
신안인스빌리베라2차	25평	Oct-16	2,422	20	1,389	24	57%	1,033
644세대	375세대	(7년차)
금호어울림레이크	25평	Jun-18	2,398	-27	1,387	31	58%	1,011
812세대	352세대	(5년차)
동탄2신도시센트럴푸르지오	25평	Jun-15	2,393	-8	1,310	-3	55%	1,083
1348세대	489세대	(8년차)
예미지파크뷰	38평	Sep-17	2,391	-11	1,284	15	54%	1,107
451세대	225세대	(6년차)
한빛마을_동탄아이파크	34평	Jan-07	2,358	-11	1,232	-19	52%	1,126
748세대	522세대	(17년차)
동탄역푸르지오	34평	Jun-17	2,353	-32	1,187	-4	50%	1,166
832세대	376세대	(6년차)
다은마을_월드메르디앙반도보라빌	25평	May-07	2,347	27	1,428	4	61%	919
1473세대	753세대	(16년차)

 

 1,2위는 동탄역 초역세권 주상복합 단지가 차지했습니다.

 그리고 동탄호수 부근 레이크 단지를 제외하면 상위권은 동탄역 역세권 단지들이 자리하고 있습니다.

 단지명에 '동탄역'과 '레이크'가 들어간 단지가 대부분이네요.

 송산신도시는 같은 신도시임에도 직장 등 입지 차이로 시세가 낮은 것으로 확인됩니다. 

 

 다음은 현재 시세가 없는 신축(예정) 단지들입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
동탄신도시금강펜테리움7차센트럴파크	시세없음	Jul-26	0	0	0	0	%	0
662세대	311세대	(-3년차)
봉담중흥S클래스센트럴에듀	시세없음	May-26	0	0	0	0	%	0
806세대	524세대	(-3년차)
동탄신도시금강펜테리움6차센트럴파크	시세없음	Feb-26	0	0	0	0	%	0
1103세대	371세대	(-2년차)
동탄A106어울림파밀리에	시세없음	Aug-25	0	0	0	0	%	0
640세대	343세대	(-2년차)
동탄A107숨마데시앙	시세없음	Aug-25	0	0	0	0	%	0
616세대	358세대	(-2년차)
동탄파크릭스_A51-1BL	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
310세대	149세대	(-2년차)
동탄파크릭스_A51-2BL	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
414세대	178세대	(-2년차)
동탄파크릭스_A52BL	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
679세대	243세대	(-2년차)
동탄파크릭스_A55BL	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
660세대	221세대	(-2년차)
화성비봉A3	시세없음	Jun-25	0	0	0	0	%	0
988세대	757세대	(-2년차)
봉담자이라젠느	시세없음	May-25	0	0	0	0	%	0
862세대	431세대	(-2년차)
화성태안3지구B3BL	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
688세대	688세대	(-2년차)
동탄역디에트르퍼스티지	시세없음	Feb-25	0	0	0	0	%	0
854세대	186세대	(-1년차)
화성비봉지구B3블록예미지센트럴에듀	시세없음	Jan-25	0	0	0	0	%	0
917세대	475세대	(-1년차)
화성비봉공공주택지구B2블록호반써밋	시세없음	Jan-25	0	0	0	0	%	0
779세대	409세대	(-1년차)
e편한세상동탄파크아너스	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
800세대	279세대	(-1년차)
화성비봉지구B4우미린	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
798세대	561세대	(-1년차)
동탄역금강펜테리움더시글로	시세없음	Oct-24	0	0	0	0	%	0
512세대	108세대	(-1년차)
힐스테이트봉담프라이드시티	시세없음	Aug-24	0	0	0	0	%	0
2333세대	605세대	(-1년차)
봉담자이프라이드시티	시세없음	Jul-24	0	0	0	0	%	0
1701세대	328세대	(-1년차)
동탄레이크파크자연앤e편한세상	시세없음	Jun-24	0	0	0	0	%	0
1227세대	402세대	(-1년차)
화성동탄2제일풍경채퍼스티어	시세없음	May-24	0	0	0	0	%	0
308세대	155세대	(-1년차)
향남역한양수자인디에스티지	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
945세대	196세대	(0년차)
중흥S클래스에듀포레	시세없음	Jan-24	0	0	0	0	%	0
707세대	503세대	(0년차)
중흥S클래스에듀시티	시세없음	Jan-24	0	0	0	0	%	0
808세대	315세대	(0년차)
화성시청역서희스타힐스4차숲속마을	시세없음	Nov-23	0	0	0	0	%	0
1846세대	553세대	(0년차)
봉담자이라피네	시세없음	Oct-23	0	0	0	0	%	0
750세대	437세대	(0년차)
중흥S클래스에듀파크	33평	Jul-23	0	0	924	16	%	-924
1050세대	769세대	(0년차)
중흥S클래스더센트럴	29평	Jul-23	0	0	1,113	50	%	-1,113
824세대	319세대	(0년차)
서동탄역양우내안애	시세없음	Jun-23	0	0	0	0	%	0
447세대	447세대	(0년차)
화성남양뉴타운리젠시빌란트	36평	Apr-23	0	0	780	-4	%	-780
380세대	186세대	(0년차)
신동탄포레자이	33평	Feb-23	0	0	1,452	-16	%	-1,452
1297세대	498세대	(1년차)
동탄역헤리엇	37평	Feb-23	0	0	1,268	9	%	-1,268
578세대	170세대	(1년차)

 

 대부분 신동과 봉담읍에 입주 예정 단지들로 보입니다.

 동탄2신도시동탄역디에트르퍼스티지(주상복합)는 엄청난 경쟁률로 청약이 마감됐는데, 분양가가 약 4억 후반대로 확인됩니다. 동탄역 초역세권 단지 중 하나라 엄청난 시세차익이 예상됩니다.

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

 화성시 내에서 학군지는 어디에 있는지 확인해 봅시다. 시세 하고도 연관이 있는지 보면 좋겠네요. 우선 지도로 보니 역시 먼저 조성되었던 동탄1신도시에 학원가 조성 및 학업성취도율이 높은 중학교가 위치해 있습니다.

 

 아래는 화성시 중학교 학업성취도율 85% 이상 또는 특목고 진학률 4% 이상 리스트입니다.

 

뒤늦게 조성된 동탄2신도시에도 어느새 학원가들이 조성되어 있습니다.

 

 아실에는 나와있지 않는 중학교를 한번 확인해 볼게요.

 청계동 대장단지들 사이에 있는 청계중학교입니다. 23년도 기준 특목고 진학률이 3.5%입니다. 나쁘지 않네요.

 

 학업성취도율은 국영수 평균 85% 이상입니다. 준수합니다. 신도시 입주 후 학군지가 조성되는 것으로 볼 수 있습니다.

 다음은 동탄2신도시 내 학원가가 가장 많은 청계동 동탄중학교를 확인해 보겠습니다.

 특목고 진학률이 4.8%로 청계중학교보다 높습니다.

 국영수 평균 학업성취도율은 청계중학교보다 낮네요.

 

 동탄1신도시가 학군지로서의 인기가 많을까요? 아니면 동탄2신도시가 새로운 학군지로 거듭날까요?

 그것도 아니라면 인근 타 지역(광교/수지/분당) 학군지로 보낼까요?

 

 화성시 내 또 다른 신도시인 송산신도시 새솔동 중학교도 확인해 볼게요. 학원이 많지는 않습니다.

 

 특목고 진학률은 2.8%로 동탄신도시에 대비 낮습니다.

 학업성취도율도 낮은 편에 속하네요. 분위가 많이 다른 것이 확인됐습니다.

 

 결론적으로 화성시 학군지 역할은 동탄1신도시가 하고 있으며, 동탄2신도시도 새롭게 조성되어 따라가고 있다고 볼 수 있습니다. 향후 동탄역세권 단지가 학군지로서의 기능을 하게 될지, 아니면 학군지 수요는 인근 타 지역 학군지로 유출이 될지는 지켜봐야겠습니다.

 

고양특례시 거래량

 

역시 매매거래량 대비 전월세 거래량이 많습니다. 그래도 23년에는 22년보다는 매매거래가 늘긴 했습니다.

 

화성시 미분양

 미분양이 22년도 하반기부터 쌓여서 23년에 등락이 있다가 현재는 많이 소화되었습니다. 준공후 미분양도 보이는데 분양가가 비쌌는지 확인해 봐야겠네요.

 

  기준월 23년 12월 미분양 단지로 조회되는 항목입니다. 동탄역헤리엇은 3개의 미분양이 있는데 전용97제곱미터 기준 현재 전세 실거래가가 4억 중후반대로 비싸 보이지 않습니다. 분양가로 인한 미분양은 아닌 것으로 보입니다. 호갱노노에서 단지글을 보니 상가가 아직 공실로 보이네요. 전용 155제곱미터는 펜트하우스로 해당 분양가로 할 수 있는 투자범위가 넓다 보니 아직 미분양으로 남아 있는 것인지 궁금하네요. 

 

 

화성시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

교류가 많은 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다. 화성시는 수원시와 용인시, 안산시 공급물량을 함께 봐야 합니다.

 

우선 화성시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅시다.

 동탄신도시 조성으로 계속 공급이 많이 이어져 왔습니다. 25년까지도 적정수요 초과량이 공급예정이니 천천히 지켜보는 것이 좋겠습니다.

 

수원시와 용인시, 안산시 공급물량을 확인해 보죠.

 

 먼저 수원시와 용인시입니다. 동탄신도시에 영향을 미치는 지역입니다. 공급량이 감소하여 리스크는 없겠네요. 신축입주가 이어지는 동탄신도시로의 유입이 이어질 듯합니다. 아래는 수원/용인 입주예정 단지리스트입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	e편한세상용인역플랫폼시티	경기 용인시 기흥구 마북동 355-3	Apr-24	999	0	3,580	DL이앤씨㈜
아파트	동천역트리너스	경기 용인시 수지구 동천동 177-2	May-24	94	0	3,279	서광종합개발(주)
아파트	동천역자이르네	경기 용인시 수지구 동천동 181-1	Apr-25	174	0	2,967	자이에스앤디(주)
아파트	힐스테이트광교중앙역퍼스트	경기 수원시 영통구 이의동 177-16	Aug-24	211	0	2,728	현대건설(주)
아파트	힐스테이트수원파크포레	경기 수원시 권선구 서둔동 213-10	Dec-24	482	0	2,674	현대엔지니어링(주)
아파트	오목천역더리브	경기 수원시 권선구 오목천동 319-1	Feb-26	201	0	2,345	에스지씨이테크건설(주)
아파트	수원성중흥S클래스	경기 수원시 팔달구 지동 349-1	Jan-26	1,154	0	2,196	중흥건설(주)
아파트	영통푸르지오트레센츠	경기 수원시 영통구 망포동 234-7	Mar-25	796	0	2,166	(주)대우건설
아파트	영통푸르지오파인베르	경기 수원시 영통구 망포동 234-6	Mar-25	770	0	2,132	(주)대우건설
아파트	인계동엘리시움	경기 수원시 팔달구 인계동 740-10	Feb-24	58	0	2,130	영평종합건설(주),(주)거흥산업
아파트	수원아이파크시티10단지	경기 수원시 권선구 권선동 1340	Nov-24	128	0	2,124	에이치디씨현대산업개발 주식회사
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 용인시 처인구/모현읍에 대단지 입주가 예정되어 있고, 수원 영통 망포동에도 2개 단지 정도가 입주예정이네요. 큰 영향은 없어 보입니다.

 

수원/용인시 미분양을 살펴보죠.

 

수원/용인시도 미분양이 거의 없습니다. 미분양 리스크는 없어 보이네요.

 

 다음은 송산신도시와 인접한 안산시 수요/입주 물량입니다.

 

 역시 공급이 많지 않아 공급 관련 리스크는 없어 보입니다.

 

 안산시 미분양은 제로...입니다. 매우 양호하네요. 공급물량이 적어서 그렇지만 모두 완판 되었습니다.

 

최근 지역을 가리지 않고 미분양 단지의 원인을 보면 공급물량 과다에 의한 미분양보다 높은 분양가로 인한 미분양이 확인됩니다. 잠재 매수 수요는 계속 있는 것으로 보입니다.

 

 결론적으로 화성시는 공급물량/미분양에 따른 위험은 적어 보입니다.

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이상으로 화성시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.