부동산(아파트) 이야기_수원특례시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 

 

오늘은 수도권 지역 중 인구 100만 명의 도시인 수원특례시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

 

수원특례시 지역 개요

 

우선 지역 개요에 대해 알아보겠습니다.

 수원시는 대한민국에서 가장 인구가 많은 도시 중 하나로, 경기도 최대도시로 북쪽은 의왕시, 동쪽은 용인시, 남쪽은 화성시, 서쪽은 안산시와 경계를 이루고 있습니다. 경기도의 행정 및 경제 중심지로 자리하며, 서울 출퇴근자 비율이 낮은 것이 특징입니다.

 수원시는 광교신도시, 호매실지구, 고색동, 세류동, 고등동, 당수동, 곡반정동 등의 개발로 미래에는 최대 130만 명까지 인구가 증가할 것으로 예상되며, 신도시 개발과 첨단산업 일자리 집중으로 서울보다 젊은 층의 인구비중이 높은 도시로 전망되고 있습니다.

 동수원과 서수원 간의 개발 차이도 존재하는데, 동수원은 대규모 택지지구가 조성되었으며 광교와 같은 신도시가 발전 중인 반면 서수원은 농지가 여전히 많은 지역입니다. 특히 권선구 금곡동, 호매실동의 개발로 권선구의 인구가 늘어나고 있습니다. 또한 2030년 수원시 도시기본계획에서는 수원시의 생활권을 북수원, 서수원, 동수원, 화성, 남수원의 5개 생활권으로 나누어 그 발전을 계획하고 있습니다.

 

지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.

 

인구가 100만 명이 넘는 자족도시라는 점이 눈에 띄네요. 인구 유출이 아닌 유입으로 인한 지속적인 인구 증가도 투자에 있어 긍정적인 요소입니다. 광교/영통/매탄지구가 신도시로 확인이 되고 추가적으로 망포동/신동/호매실동/금곡동/곡반정동 등 곳곳에 재개발로 들어선 신축단지 확인이 필요할 듯합니다.

 

인접한 도시에서의 인구 유입/유출도 확인이 필요해 보입니다. 특히 수원시 종사자가 용인시 등 인접 지역으로 거주지를 옮기는 일들이 일어나는지를 봐야겠습니다.

 

중요한 일자리 현황도 확인해 봅니다.

일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다. 어떤 제조업 기업이 있는지 볼게요.

 수원은 이미 광역시급의 경제 규모를 갖추고 있으며, 경기도의 지역총생산이 서울을 넘어설 정도로 큰 영향을 미치고 있습니다. 삼성전자의 전폭적인 지원을 받아 현대처럼 발전하고 있으며, 수원델타플렉스, 광교비즈니스센터, 광교테크노밸리, 수원 R&D사이언스 파크, 테크노폴리스 등 다양한 시설이 수도권의 이점을 활용하여 규모를 대폭 향상시키고 있습니다.

 수원의 공업시설 부지는 크게 삼성전자 삼성디지털시티 사업장, SKC 수원공장, 수원델타플렉스, 광교테크노밸리 등으로 나눌 수 있습니다. 특히 삼성디지털시티와 수원델타플렉스는 엄청난 발전을 이루고 있으며, 광교에는 경기도청 신청사와 다수의 공공기관이 위치하고 있습니다. 이러한 인프라와 기업의 지원으로 수원은 더욱 발전하고 있습니다.

 

대표적인 대기업인 삼성이 수원의 일자리로 확인되네요. 지속적인 인구 유입이 가능한 것도 삼성디지털시티 덕분인 것으로 보입니다. 인구 감소로 인한 불안정성은 걱정 안 해도 되겠습니다.

 

 

수원특례시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 수원특례시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
동구	Dong-gu	36,863	2,398,832	65
미추홀구(남구)	Michuhol-gu	93,333	2,942,864	32
부평구	Bupyeong-gu	118,030	4,641,565	39
서구	Seo-gu	197,172	7,232,845	37
연수구	Yeonsu-gu	129,122	5,553,963	43
옹진군	Ongjin-gun	3,145	131,653	42
중구	Jung-gu	87,631	3,537,820	40
경기	Gyeonggi	4,835,196	207,553,191	43
가평군	Gapyeong-gun	18,047	582,741	32
고양시	Goyang-si	255,475	8,410,372	33
과천시	Gwacheon-si	54,898	2,588,844	47
광명시	Gwangmyeong-si	84,366	3,574,675	42
광주시	Gwangju-si	122,481	4,289,899	35
구리시	Guri-si	43,568	1,370,917	31
군포시	Gunpo-si	77,196	2,887,758	37
김포시	Gimpo-si	174,868	6,033,704	35
남양주시	Namyangju-si	162,810	5,150,979	32
동두천시	Dongducheon-si	19,975	601,806	30
부천시	Bucheon-si	215,754	7,391,101	34
성남시	Seongnam-si	504,233	26,160,902	52
수원시	Suwon-si	497,907	31,284,053	63
시흥시	Siheung-si	196,196	7,264,565	37
안산시	Ansan-si	256,496	10,238,264	40
안성시	Anseong-si	88,732	3,541,765	40
안양시	Anyang-si	217,120	8,709,116	40
양주시	Yangju-si	80,818	2,543,060	31
양평군	Yangpyeong-gun	23,763	769,546	32
여주시	Yeoju-si	35,522	1,258,257	35
연천군	Yeoncheon-gun	11,869	390,599	33
오산시	Osan-si	59,463	2,023,854	34
용인시	Yongin-si	363,192	16,993,578	47

 

수원시는 종사자수뿐만 아니라 소득 수준도 매우 높습니다. 종사자가 수원에 거주한다면 주소지 기준 소득 수준도 높을 것으로 보이고, 이는 아파트 시세를 받쳐 주기에 충분한 듯합니다.

 

수원 영통구 매탄동이 압도적 1등입니다. 바로 이곳에 삼성전자가 있습니다. 다른 곳은 굳이 찾아보지 않아도 되겠네요.

 

수도권은 지하철 및 버스가 주 이동수단이므로 삼성전자가 있는 매탄권선역까지 30분 이내로 들어오는 지역을 살펴봐야겠네요. 삼성 자체 셔틀버스 정보가 없어 이 부분은 제외하고 확인했습니다.

 

우선 장안구 화서여파크푸르지오아파트에서 삼성전자 사업장 앞 영통구청을 도착지로 소요시간을 확인해 봤습니다. 30분 이상이 걸리네요. 애매합니다. 자차기준으로는 단축될 듯하고 셔틀 운행여부에 따라 다르겠네요.

 

새로 개발 중인 호매실지구에서의 소요시간입니다. 셔틀버스가 있으면 모르겠지만 역시나 어려워 보입니다.

 

 

결론적으로 삼성전자와 직주근접지인 영통구가 가장 선호하는 동네일 것으로 생각됩니다. 하지만 삼성전자 셔틀버스 노선은 어마어마하게 많을 것으로 보이고, 수원 및 수원 외 지역을 운행한다면 직주근접 관련 거주 허용범위는 많이 늘어날 듯합니다.

 

아래에서 동네별 아파트 시세를 보면 맞는지 확인해 봅시다. 

 

그전에 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
동구	Dong-gu	23,675	786,894	33
미추홀구(남구)	Michuhol-gu	162,915	5,293,089	32
부평구	Bupyeong-gu	203,468	7,199,034	35
서구	Seo-gu	264,430	10,319,935	39
연수구	Yeonsu-gu	172,353	8,582,864	50
옹진군	Ongjin-gun	7,365	300,631	41
중구	Jung-gu	70,199	2,669,999	38
경기	Gyeonggi	5,851,676	253,854,378	43
가평군	Gapyeong-gun	20,593	713,628	35
고양시	Goyang-si	445,400	19,320,069	43
과천시	Gwacheon-si	35,344	2,382,938	67
광명시	Gwangmyeong-si	120,269	5,289,507	44
광주시	Gwangju-si	168,458	6,131,926	36
구리시	Guri-si	74,759	2,979,071	40
군포시	Gunpo-si	118,120	4,942,956	42
김포시	Gimpo-si	209,086	8,395,524	40
남양주시	Namyangju-si	276,551	10,403,441	38
동두천시	Dongducheon-si	32,812	993,678	30
부천시	Bucheon-si	333,090	12,248,169	37
성남시	Seongnam-si	407,540	23,107,763	57
수원시	Suwon-si	538,540	25,590,889	48
시흥시	Siheung-si	241,047	8,759,872	36
안산시	Ansan-si	281,728	10,056,191	36
안성시	Anseong-si	81,638	2,915,763	36
안양시	Anyang-si	241,705	10,942,850	45
양주시	Yangju-si	104,128	3,456,285	33
양평군	Yangpyeong-gun	37,439	1,474,731	39
여주시	Yeoju-si	41,375	1,454,212	35
연천군	Yeoncheon-gun	14,555	494,994	34
오산시	Osan-si	105,769	4,137,605	39
용인시	Yongin-si	455,438	23,875,771	52
화성시	Hwaseong-si	447,736	22,744,044	51

 

용인시와 화성시보다 낮은 수준입니다. 수원 삼성전자 근로자가 수원 지역 외에 거주하고 있다는 의미로 볼 수 있을까요?

아래는 화성시 동탄에서 자차로 이동 시 걸리는 소요시간입니다. 수원사업장-동탄 간 셔틀버스는 있는 것으로 확인되어 충분히 가능성이 있는 얘기입니다. 순인구 감소지역 확인을 통해 알아봐야겠네요.

 

 

수원특례시 인구 추이(부동산 지인)

 

수원시는 계속 인구 증가가 이루어지고 있습니다. 이전에 지방도시 순인구 감소 지역을 확인했을 때 서울 및 수원/화성/용인 등이 있었던 것을 보면 일자리로 인한 유입으로 볼 수 있습니다.

 

순이동 인구증가/감소 지역을 확인해 보죠. 수원시 아파트 투자 시 중요하게 확인할 점이 되겠습니다.

 

용인시와 안산시 등 인접 경기도 지역에서 수원으로의 전입이 있습니다. 반면 순인구 감소는 유독 화성시에 집중되어 있습니다. 위에서 알아봤던 대로 화성시 동탄으로의 인구 이동이 확인되었고, 곧 삼성전자 종사자가 동탄 거주를 위해 이동했다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 동탄 공급물량은 밀접한 연관이 있겠네요. 그리고 실제도 이동한 이유도 대규모 신축단지의 공급이 원인이라고 생각됩니다.

 

아래와 같이 화성시와 용인시는 인구 교류가 있으므로 두 지역 모두 공급물량에 대해 확인할 필요가 있겠네요.

 

 

하단은 21년도부터 23년 12월까지 화성시에 입주한 단지 중 단지명에 '동탄'이 들어간 단지만 리스트업 해봤습니다. 1만 세대가 입주했네요. 영향이 있는 것으로 보입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	동탄역대방디엠시티더센텀	경기 화성시 영천동 450-1	Jan-21	721	2,996	1,903	대방산업개발(주),대방건설(주)
아파트	동탄역파라곤	경기 화성시 오산동 985	Feb-21	534	3,011	1,311	(주)동양건설산업,(주)라인건설
아파트	동탄역롯데캐슬	경기 화성시 오산동 1089	Jun-21	1,697	4,611	1,361	롯데건설(주)
아파트	동탄역유림노르웨이숲	경기 화성시 오산동 978	Oct-21	912	3,197	1,474	(주)유림E&C
아파트	동탄역예미지시그너스	경기 화성시 오산동 967-21	Oct-21	918	0	1,391	(주)금성백조주택
아파트	LH동탄호수하우스디	경기 화성시 장지동 917	Oct-21	516	0	1,107	LH공사
아파트	동탄2디에트르포레	경기 화성시 신동 185-1	Sep-22	1,171	0	1,107	대방건설(주)
아파트	동탄역삼정그린코아더베스트	경기 화성시 오산동 975	Oct-22	466	0	1,385	(주)삼정,삼정건설(주)
아파트	호반써밋동탄	경기 화성시 신동 0	Dec-22	744	0	1,338	(주)호반건설
아파트	신동탄포레자이	경기 화성시 반월동 974	Feb-23	1,297	0	1,750	지에스건설(주)
아파트	동탄역헤리엇	경기 화성시 오산동 1023	Feb-23	578	0	1,472	현대비에스앤씨(주)
아파트	서동탄역양우내안애	경기 화성시 능동 0	Jun-23	447	0	1,297	양우건설(주)
				10,001

 

 

수원특례시 지역 별 인구/세대수 현황

인구는 권선구와 영통구에 가장 많이 있네요.

 

인구수는 팔달구 재개발 이주로 소폭 하락 후 다시 상승 중입니다.

세대수는 다른 지역과 동일하게 증가했네요. 1~2인 가구가 늘어났다고 볼 수 있겠습니다.

 

인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

영통구에 영유아~10대와 40대, 20~30대도 가장 많이 분포되어 있습니다. 반면 50대 이상 인구는 장안구와 팔달구에 많은 것으로 확인됩니다.

 

연령별 인구 증감을 보면 30대와 50대 이상 인구가 증가한 반면 나머지 연령대 인구는 감소하였습니다. 일자리 수요 측면에서 30대는 늘고, 40대는 줄어든 이유를 생각해 보면 미혼 30대는 수원시 거주를 유지하고, 기혼 40대는 타 지역으로 이동을 하여 그런 것으로 추측해 봅니다.

 

영통구만 세부 지역별로 한번 확인해 볼게요.

 

영통구는 영통동과 매탄동 인구가 가장 많고 망포동, 이의동 순입니다.

영통구 내에서는 망포동이 영유야~10대/40대 인구비율이 높았고, 광교신도시에 해당하는 이의동, 원천동, 하동 역시 평균 대비 비슷하거나 높은 수준입니다. 신동에는 2~30대 압도적으로 비율이 높네요. 신동은 삼성 직주근접지로 래미안영통마크원1,2단지와 상가주택이 모여있는데, 비교적 주거비가 저렴한 상가주택에 미혼의 삼성전자 종사자들이 근무하여 비율이 높은 것으로 생각됩니다.

 

 

수원시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 23년 12월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

2023년12월
행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
경기도 경기도 수원시	1,197,257	537,078	2.23
경기도 경기도 수원시 장안구	270,849	119,900	2.26
경기도 수원시 장안구 파장동	24,858	11,420	2.18
경기도 수원시 장안구 율천동	40,392	19,558	2.07
경기도 수원시 장안구 정자1동	27,561	10,757	2.56	북수원자이렉스비아(2607) 신축1 및 수원SK스카이뷰(3498) 준신축1 대단지, 구축 일부 및 SKC공장
경기도 수원시 장안구 정자2동	37,725	15,714	2.4	화서역푸르지오브리시엘(주상복합) 및 화서역파크푸르지오(주상복합)(대장-스타필드수원도보권/신분당선역세권) 신축 및 두견/노을마을 구축 외 주택 다수
경기도 수원시 장안구 정자3동	39,641	14,085	2.81	샘내/비단/백설/청솔/연꽃마을 반듯한 구축택지지구
경기도 수원시 장안구 영화동	18,624	10,391	1.79
경기도 수원시 장안구 송죽동	18,506	8,775	2.11
경기도 수원시 장안구 조원1동	28,582	13,429	2.13
경기도 수원시 장안구 조원2동	17,711	6,445	2.75	수원한일타운(동탄인덕원선역세권)구축대단지(5282) 및 광교산임광그대가 등 준신축2
경기도 수원시 장안구 연무동	17,249	9,326	1.85
경기도 경기도 수원시 권선구	366,167	163,796	2.24
경기도 수원시 권선구 세류1동	9,686	4,429	2.19
경기도 수원시 권선구 세류2동	22,896	12,478	1.83
경기도 수원시 권선구 세류3동	17,802	9,087	1.96
경기도 수원시 권선구 평동	40,962	17,384	2.36	구축1, SK V1 중고차, 노후주택다수(평동주거환경개선사업-재개발아님)
경기도 수원시 권선구 서둔동	37,614	17,889	2.1
경기도 수원시 권선구 구운동	23,150	10,652	2.17
경기도 수원시 권선구 금곡동	44,027	17,601	2.5	호반베르디움더센트럴 및 호반써밋수원 신축(대장-신분당선역세권), 평택파주고속도로 서편 신축4 및 준신축/구축
경기도 수원시 권선구 호매실동	44,651	17,237	2.59	호매실동 신도시 한양수자인파크원 등 신축 다수
경기도 수원시 권선구 권선1동	24,177	13,698	1.77
경기도 수원시 권선구 권선2동	46,505	17,179	2.71	수원아이파크시티 신축/준신축(1~7단지-7단지세류역15분) 및 덕영대로 건너 구축택지지구
경기도 수원시 권선구 곡선동	35,049	17,991	1.95
경기도 수원시 권선구 입북동	19,648	8,171	2.4	서수원레이크푸르지오1,2단지 신축, 왕송호수
경기도 경기도 수원시 팔달구	197,213	98,505	2
경기도 수원시 팔달구 매교동	21,454	9,343	2.3	매교역푸르지오SK뷰(3603) 및 힐스테이트푸르지오수원(2586) 신축(대장-매교역세권) 외 노후주택
경기도 수원시 팔달구 매산동	9,878	5,896	1.68
경기도 수원시 팔달구 고등동	19,903	9,380	2.12
경기도 수원시 팔달구 화서1동	21,214	9,722	2.18
경기도 수원시 팔달구 화서2동	24,342	9,376	2.6	화서위브하늘채 준신축 및 화서주공3,4,5단지(스필도보/신분당선역세권)/버들/꽃뫼양지마을 등 구축
경기도 수원시 팔달구 지동	9,841	5,374	1.83
경기도 수원시 팔달구 우만1동	18,738	10,633	1.76
경기도 수원시 팔달구 우만2동	16,802	7,883	2.13
경기도 수원시 팔달구 인계동	45,608	24,840	1.84
경기도 수원시 팔달구 행궁동	9,433	6,058	1.56
경기도 경기도 수원시 영통구	363,028	154,877	2.34
경기도 수원시 영통구 매탄1동	11,704	5,211	2.25
경기도 수원시 영통구 매탄2동	13,930	6,421	2.17
경기도 수원시 영통구 매탄3동	34,512	15,731	2.19
경기도 수원시 영통구 매탄4동	20,293	9,492	2.14
경기도 수원시 영통구 원천동	45,447	21,027	2.16	광교중흥S클래스(주복-대장,백세권) 등 신축 4, 아주대병원 및 아주대
경기도 수원시 영통구 영통1동	33,195	12,555	2.64	청명마을(영통에듀파크 등) 및 황골마을 구축(청명역세권)
경기도 수원시 영통구 영통2동	25,393	13,460	1.89	래미안영통마크원1,2단지 준신축 및 벽적골마을 구축택지
경기도 수원시 영통구 영통3동	31,624	13,795	2.29	영통자이센트럴파크(26년) 신축1 및 신나무실/살구골/당암마을 구축택지지구
경기도 수원시 영통구 망포1동	31,684	11,482	2.76	영통SK뷰(망포역세권-대장) 등 신축3, 영통한양수자인 등 준신축2, 동수원자이1,3차 등 구축
경기도 수원시 영통구 망포2동	33,462	11,353	2.95	힐스테이트영통(대장) 및 영통아이파크캐슬 등 신축 9(2건 전매제한/1건 미준공), 그대가프리미어 준신축1(망포역세권), 구축 일부
경기도 수원시 영통구 광교1동	53,072	22,695	2.34	이의동-자연앤힐스테이트(대장-신분당선역세권) 등 광교중악역 신축 다수 및 광교역 부근 광교웰빙타운 신축 다수, 광교테크노밸리/경기도청/롯데아울렛, 경기대
경기도 수원시 영통구 광교2동	28,712	11,655	2.46	하동-힐스테이트광교(주복) 등 신축 2, 준신축 3 등, 갤러리아백화점 및 광교호수공원

 

세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

세대 당 인구가 높은 지역들 위주로 해당 동네에 분포된 아파트 단지 정보를 간략하게 기입하였으니 참고 바랍니다.

광교/망포/호매실신도시, 화서역 주복신축 및 주공 구축, 영통1동 청명/황골마을구축, 영통2동(1~2인가구가 많은),  영통3동 자센팤신축예정 등이 눈에 띄었습니다.

 

시세별로 단지를 확인해 볼게요. 신축단지 중 시세가 없는 단지를 제외하고 나열해 봤습니다. 너무 많아서 시세 2천만 원 초반대 단지들까지 리스트업 했습니다.

시세 상위권은 모두 광교 단지들이 될 것으로 생각했는데 2등에 구축단지가 눈에 띕니다. 연식 및 시세로 생각해 보건대 재건축이 진행 중 일 것으로 보입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
광교중흥S클래스	44평	May-19	4,594	17	2,235	35	49%	2,359
2461세대	459세대	(4년차)
매탄주공4단지	18평	Oct-85	4,375	21	273	0	6%	4,102
1200세대	360세대	(38년차)
힐스테이트광교	39평	May-18	4,248	50	2,267	23	53%	1,981
1100세대	323세대	(5년차)
자연앤힐스테이트	34평	Nov-12	3,939	-6	2,459	58	62%	1,480
1764세대	216세대	(11년차)
자연앤자이2단지	39평	Dec-12	3,876	19	2,015	-7	52%	1,861
522세대	175세대	(11년차)
자연앤자이3단지	48평	Dec-12	3,570	21	1,950	-51	55%	1,620
378세대	219세대	(11년차)
광교e편한세상	47평	Dec-12	3,533	29	1,956	13	55%	1,577
1970세대	369세대	(11년차)
화서역파크푸르지오	35평	Aug-21	3,398	66	1,526	22	45%	1,872
2813세대	705세대	(2년차)
광교아이파크	39평	Sep-18	3,394	-83	1,851	1	55%	1,543
1240세대	313세대	(5년차)
광교더샵	35평	Aug-18	3,317	13	1,849	40	56%	1,468
962세대	146세대	(5년차)
광교센트럴뷰	34평	Nov-13	3,313	-22	1,866	14	56%	1,447
701세대	382세대	(10년차)
광교푸르지오월드마크	45평	Aug-15	3,136	30	1,798	9	57%	1,338
550세대	90세대	(8년차)
광교호반베르디움	24평	Jun-14	3,093	-37	1,797	-27	58%	1,296
1330세대	630세대	(9년차)
써밋플레이스광교	46평	Feb-15	3,092	-19	2,130	33	69%	962
848세대	176세대	(9년차)
광교호수마을참누리레이크	44평	Sep-11	3,054	46	1,503	18	49%	1,551
1188세대	420세대	(12년차)
오드카운티	45평	Feb-12	3,028	5	1,749	29	58%	1,279
668세대	238세대	(12년차)
광교호반베르디움트라엘	40평	Apr-17	3,017	16	1,881	14	62%	1,136
446세대	410세대	(6년차)
우만주공1단지	13평	Jun-88	2,910	-68	895	10	31%	2,015
500세대	300세대	(35년차)
광교e편한세상2차	33평	Dec-11	2,871	9	1,837	7	64%	1,034
442세대	277세대	(12년차)
래미안광교	48평	Feb-12	2,868	1	1,559	1	54%	1,309
629세대	147세대	(12년차)
매탄주공5단지	32평	Dec-85	2,844	-19	268	0	9%	2,576
1239세대	384세대	(38년차)
광교웰빙타운호반베르디움	32평	Dec-11	2,809	3	1,876	22	67%	933
555세대	165세대	(12년차)
풍림	14평	Dec-87	2,750	-15	862	21	31%	1,888
390세대	310세대	(36년차)
힐스테이트영통	34평	Aug-17	2,731	-23	1,787	15	65%	944
2140세대	823세대	(6년차)
현대	28평	Jun-85	2,709	10	453	-1	17%	2,256
404세대	150세대	(38년차)
광교더리브	34평	Nov-13	2,614	-62	1,594	-12	61%	1,020
637세대	317세대	(10년차)
광교호반마을21단지	25평	Jan-14	2,601	3	1,591	25	61%	1,010
394세대	108세대	(10년차)
영통아이파크캐슬1단지	33평	Mar-19	2,594	11	1,763	55	68%	831
1783세대	837세대	(4년차)
영통롯데캐슬엘클래스1단지	33평	Dec-22	2,566	29	1,552	-2	60%	1,014
642세대	276세대	(1년차)
광교역참누리포레스트	24평	Jul-15	2,550	26	1,765	-47	69%	785
356세대	152세대	(8년차)
영통아이파크캐슬2단지	34평	Jan-19	2,508	10	1,522	11	61%	986
1162세대	527세대	(5년차)
수원역푸르지오자이	31평	Jan-21	2,462	2	1,342	20	54%	1,120
4086세대	1294세대	(3년차)
한국2차	24평	Oct-93	2,346	-10	827	1	35%	1,519
768세대	768세대	(30년차)
동신	35평	Jun-98	2,345	5	1,412	-9	60%	933
492세대	220세대	(25년차)
청명마을_대우	35평	Jun-98	2,337	-10	1,498	22	64%	839
492세대	220세대	(25년차)
그대가프리미어	41평	Aug-10	2,316	9	1,428	20	62%	888
602세대	158세대	(13년차)
영통SKVIEW	34평	Jun-16	2,310	-19	1,522	27	66%	788
710세대	233세대	(7년차)
광교마을40단지	34평	Dec-13	2,304	-4	1,365	2	59%	939
1702세대	572세대	(10년차)
영통자이	24평	Aug-22	2,302	-1	1,574	23	68%	728
653세대	375세대	(1년차)
광교LAKEPARK한양수자인	34평	Jul-12	2,297	1	1,382	-1	60%	915
453세대	182세대	(11년차)
영통에듀파크	30평	Dec-97	2,295	-5	1,602	42	70%	693
1242세대	926세대	(26년차)
화서주공3단지	31평	Apr-97	2,277	10	947	8	42%	1,330
582세대	432세대	(26년차)
화서주공4단지	23평	May-97	2,263	-14	1,102	20	49%	1,161
1314세대	947세대	(26년차)
신나무실건영	46평	Jul-00	2,257	8	1,254	-1	56%	1,003
470세대	204세대	(23년차)
호반베르디움더퍼스트	34평	Apr-17	2,201	0	1,211	18	55%	990
567세대	517세대	(6년차)
우만주공2단지	22평	Aug-89	2,162	-41	788	39	36%	1,374
984세대	300세대	(34년차)
극동풍림	30평	Sep-99	2,152	50	1,387	35	64%	765
776세대	480세대	(24년차)
매탄위브하늘채	33평	May-08	2,146	-23	1,392	5	65%	754
3391세대	733세대	(15년차)

 

매탄주공4,5단지는 재건축 중으로 이주단계에 있습니다. 철거, 착공 및 준공, 입주만을 남겨두고 있네요. 예정 브랜드는 영통자이아이파크입니다. 프리미엄 단지는 아니네요. 이주는 완료된 상태지만 어떠한 문제로 철거는 진행이 안되고 있는 것으로 보입니다.

 

평균 대지지분이 무려 23평이었네요. 사업성이 엄청 좋았습니다. 조합원 분양가는 34평 기준 6.7억(미확정)입니다. 현재 기존 17평 84형 신청 매물이 7.6억에 나와 있습니다. 이러한 이유로 평당가가 높게 보였네요. 

주변 망포동 신축단지 힐스테이트 영통 84 기준 실거래가가 약 9.6억, 광교 제외 가장 비싼 화서역파크푸르지오(주복) 84기준 실거래가는 11억 정도 되는데, 주공4,5단지 17평 공시가격이 4.3억이고 공시지가비율 130% 적용 시 종전감평가는 5.6억 정도 됩니다. 정보를 찾아보니 미확정이긴 하지만 분담금이 약 1.7억 예상된다고 합니다(제가 계산하는 방법으로는 2.5억 정도로 계산되는데, 일반분양을 11억에 한다면 1.7억에 가깝습니다. 11억 분양이 가능한 것일까요? 11억 분양 시 완판이 될까 의문입니다).

위에 추분으로 계산 시 매수가 7.6억(종전감평가(추정) 5.6 + 프리미엄 2억)+분담금 1.7억=총 매수가 9.3억입니다.

 

시세 상위권은 생각했던 대로 모두 광교신도시 단지들이 차지하고 있습니다. 중간에 화서역파크푸르지오가 들어가 있긴 합니다. 화서역파크푸르지오는 얼마 전 오픈한 스타필드 수원점 도보권 단지로 신분당선 연장 호재까지 있는 입지입니다. 그리고 나머지는 동네별 신축, 그리고 구축은 대체로 영통구 단지들이 들어가 있습니다.

 

다음은 현재 시세가 없는 신축(예정) 단지들입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
수원당수지구C3BL	시세없음	Dec-26	0	0	0	0	%	0
452세대	347세대	(-3년차)
수원당수지구D3BL	시세없음	Dec-26	0	0	0	0	%	0
697세대	364세대	(-3년차)
매교역팰루시드	시세없음	Aug-26	0	0	0	0	%	0
2178세대	847세대	(-3년차)
수원성중흥S클래스	시세없음	Jan-26	0	0	0	0	%	0
1154세대	401세대	(-2년차)
수원당수A5	시세없음	Aug-25	0	0	0	0	%	0
726세대	589세대	(-2년차)
영통푸르지오파인베르	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
770세대	300세대	(-2년차)
영통푸르지오트레센츠	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
796세대	251세대	(-2년차)
힐스테이트수원파크포레	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
482세대	224세대	(-1년차)
북수원자이렉스비아	시세없음	Mar-24	0	0	0	0	%	0
2607세대	637세대	(-1년차)
포레나북수원	시세없음	Sep-23	0	0	0	0	%	0
1063세대	482세대	(0년차)
화서역푸르지오브리시엘	시세없음	Sep-23	0	0	0	0	%	0
1125세대	225세대	(0년차)
매교역푸르지오SK뷰	시세없음	Sep-23	0	0	0	0	%	0
3603세대	1181세대	(0년차)
수원센트럴아이파크자이	시세없음	Jul-23	0	0	0	0	%	0
3432세대	731세대	(0년차)
라포리엘	시세없음	Jun-23	0	0	0	0	%	0
610세대	326세대	(0년차)
영흥숲푸르지오파크비엔	33평	Jun-23	0	0	1,698	61	%	-1,698
1509세대	553세대	(0년차)
서광교파크스위첸	21평	May-23	0	0	1,342	-5	%	-1,342
1130세대	306세대	(0년차)
힐스테이트푸르지오수원	34평	Feb-23	0	0	1,350	27	%	-1,350
2586세대	552세대	(1년차)

 

크게 눈에 띄는 점은 보이지 않지만 한 가지를 꼽자면 신축단지의 세대수가 2~3천에 육박하는 단지들이 보입니다. 기존에 노후화된 주택 주거지가 재개발되며 곳곳에 대단지가 들어오고 있는 것으로 보입니다. 신도시를 제외하고는 구 도심 곳곳에 노후 주택과 대단지가 혼재되어 있는 모습이 있는 것으로 보입니다.

 

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

수원시 내에서 학군지는 어디에 있는지 확인해봅시다. 시세하고도 연관이 있는지 보면 좋겠네요.

 

아래는 수원시 중학교 학업성취도율 85% 이상 또는 진학률 4% 이상 리스트입니다. 수원시 내 학군지는 영통구로 확인됩니다. 권선구에는 없었고, 장안구/팔달구에 각 3개씩 있었습니다. 단지 시세와 대조해 보면 일부 신축단지를 제외하면 영통구(광교포함) 신축/구축이 시세 순위권에 있는 것을 보면 학군지 선호현상이 있는 것으로 볼 수 있습니다. 신도시 조성으로 인한 새로운 학군지 형성도 있을 수 있습니다.

 

 

학원가는 어디에 있는지 살펴보죠.

우선 영통구 영통동에 가장 많은 학원이 있습니다. 이곳은 주로 구축단지가 많고 아파트 단지가 조성되면서 자연스럽게 학원가가 생긴 것으로 보입니다. 구축 단지임에도 상기 시세 리스트에 있는 단지들도 여기에 있습니다.

 

다음으로 많은 학원가가 있는 곳은 장안구 정자동입니다. 이 곳 역시 구축 단지가 대부분이고 먼저 조성된 택지로 학원가가 자연스럽게 형성된 것으로 보입니다. 화서역파크푸르지오는 이 학원가 이용도 가능하겠네요. 역세권에 학원가, 스타필드까지 가진 곳이네요.

 

다음은 망포동입니다. 망포동은 새롭게 조성된 신도시로 학원가가 잘 조성되어 있습니다.

 

권선구 권선동과 영통구 매탄동에도 학원가가 있는데, 권선동은 학원가에 비해 학업성취도율이 낮습니다. 학원수가 적은 매탄동이 오히려 높은 것을 보면 확실한 학군지가 영통구임을 알 수 있습니다.

 

광교신도시는 학원수가 많지 않지만 학업성취도율이 높습니다. 시세가 가장 높은 지역으로 고소득자가 몰리면서 학업성취도율도 덩달아 상승한 것으로 보입니다. 아래로는 영통동 학원가, 위로는 용인 수지/분당 정자/수내까지 이용도 가능합니다.

 

 결론적으로 수원시 내에서 학군지는 먼저 자리 잡은 구축 아파트 택지지구로 인해 생겨난 지역으로 영통구 영통동/매탄동, 장안구 정자동을 꼽을 수 있고, 새롭게 조성된 신축 아파트 택지지구로 인해 생겨난 영통구 광교동/망포동을 꼽을 수 있겠습니다.

 

수원특례시 거래량

 

역시 매매거래량 대비 전월세 거래량이 많습니다. 그래도 23년에는 22년보다는 매매거래가 늘긴 했네요.

 

 

수원특례시 미분양

신규 공급에 의한 미분양이 늘어난 것으로 보이지만 미미한 수치로 보입니다. 

 

2023년 11월 기준일 미분양단지리스트입니다.

구분	단지명	총세대수	주소	입주시기	준공여부	건설사
민간	오목천역더리브	201	경기 수원시 권선구 오목천동 319-1	Feb-26	미준공	에스지씨이테크건설02-489-9000
민간	수원아이파크시티10단지	128	경기 수원시 권선구 권선동 1340	Nov-24	미준공	HDC현대산업개발㈜(02-2008-9629)

오목천역더리브는 분양가가 비쌉니다. 인근 더 조건이 좋은 신축도 84형 기준 5억 중반대에 거래가 되고 있습니다.

 

수원아이파크시티10단지는 소량 미분양이 남아 있네요. 분양가가 주변 대비 비싼 상태는 아니라 조금씩 거래는 되고 있는 듯합니다. 인근에 초중학교가 들어오고 세류역과 가깝고 신축의 이점이 있지만 너무 소규모 단지이고 같은 가격으로 조금 덜 신축이라도 갈 만한 대안들이 많아서 미분양 물량이 있는 듯합니다.

 

수원특례시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

교류가 많은 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다. 수원시는 용인시와 화성시 공급물량을 함께 봐야 합니다.

 

우선 수원시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

2023년 많은 공급이 있었지만 대부분 소화가 완료되었네요. 23년 입주단지는 22년 이전에 분양을 했을 것이기 때문에 호황기 때 분양이 되었다고 볼 수 있겠습니다.

24년부터 27년까지 입주가 있지만 미분양은 거의 없어 문제는 없어 보입니다. 그리고 인구는 계속 증가 추세인 점이 긍정적인 포인트로 보입니다.

 

용인시/화성시 공급물량을 확인해 보죠. 미분양도 같이 볼게요. 적정물량 초과량이 공급되었지만 미분양은 거의 없습니다. 신축에 대한 수요 계속 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

미분양이 계속 증가하고 있다는 기사들이 자극적으로 올라오고 있지만 적어도 수원시/용인시/화성시는 해당사항이 없는 것으로 보입니다.

 

 

 

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이상으로 수원특례시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.