부동산(아파트) 이야기_대구광역시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

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오늘은 경상도 중심에 있는 대구광역시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

 

대구광역시 지역 개요

 

우선 지역 개요에 대해 알아보겠습니다.

대구광역시는 동성로를 중심으로 하는 단일핵방사형 도시구조를 가지고 있습니다. 시가지는 동성로에서 외곽으로 방사형으로 뻗어나가며, 도심부 중심에는 대구 3차 순환도로 안팎에 동심원 형태로 형성되어 있습니다. 2003년에는 2,540,647명으로 인구 정점을 찍었으며 이후 꾸준한 감소 추세를 보이고 있습니다.

대구는 동대구역, 대구국제공항, 동대구터미널이 3대 관문의 역할을 하고 있습니다. 특히 신세계 동대구 복합환승센터는 대구 신세계백화점을 비롯한 복합 환승 쇼핑 터미널로 운영되어 있으며, 2022년에는 1조4천억원 이상의 매출을 기록하여 전국 6위, 수도권 제외 2위를 차지하였습니다.

대구의 수성구 명문학군 일대는 주택재정비 사업으로 인해 대형 건설사들이 진출하고 있습니다. 구도심 및 부도심 일대의 낙후지역 재개발이 진행 중이며, 죽전네거리 일대는 서대구역의 개발 호재와 2호선 죽전역 출입구 증설 공사 등으로 큰 변화가 일어나고 있습니다.

 

지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.

 

200만 명 이상 인구를 가진 광역시임에도 인구가 꾸준히 감소하고 있다고 하네요. 아래 일자리 현황에서도 확인할 수 있겠지만 일자리의 부재로 인한 꾸준한 인구 유출이 일어나고 있습니다.

 

동대구역은 관문 역할을 하며 여기 있는 신세계백화점은 전국 6위 매출을 달성할 정도라고 하니 중심 상권 중 하나로 볼 수 있겠습니다.

 

수성구 명문학군 일대 메이저 단지와 신흥 주거타운 조성이 확인됩니다. 지도를 볼 때 한 번씩 확인해 보는 것이 좋겠네요.

 

 

중요한 일자리 현황도 확인해 봅니다.

일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다.

대구광역시는 경북 지역의 핵심 공업 및 소비 도시로서 섬유산업 등 경공업 중심의 산업화에 기인하여 인구가 급성장했지만, 1997년 외환 위기 이후 섬유업계의 하락세와 대기업 일자리 부족으로 2000년대 이후로 지속적으로 인구 감소가 심화되고 있습니다.

대기업 공장, 본사, 연구소가 부족한 대구에서는 양질의 일자리가 부족하며, 주변 지역으로 출퇴근하는 경우가 많습니다.

대구는 대기업의 부재로 어려움을 겪고 있지만, 전통적으로 부유한 도시로 자산보유액은 높은 편입니다. 최근에는 대구창조경제혁신센터, 정부 제3통합전산센터, 한국물기술인증원 등을 유치하며 도시의 혁신과 발전을 시도하고 있습니다.
대구신서혁신도시에는 다수의 공공기관과 기업이 입주하며 도시의 경제 활성화를 모색하고 있습니다. 지속적인 기업 입주 및 투자가 이뤄지고 있으며, 대동공업, 롯데케미칼 등이 대구에 본사를 두고 있습니다.

대구는 전기차 생산도시로 발돋움하고 있습니다.

 

대표적인 대기업이 없고, 일자리가 많이 부족한 것으로 보입니다. 외부로부터의 인구 유입에 좋지 않은 점으로 작용하겠네요. 공공기관/공기업이 입주한 지역과 국가산단 지역 확인이 필요하겠습니다.

 

광역시이다 보니 타 중소도시 대비해서 확인할 지역이 많겠네요.

천천히 한번 알아보죠.

 

대구광역시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 대구광역시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
보성군	Boseong-gun	9,326	317,121	34
순천시	Suncheon-si	62,824	2,100,753	33
신안군	Sinan-gun	7,215	245,777	34
여수시	Yeosu-si	83,513	3,653,203	44
영광군	Yeonggwang-gun	15,321	652,532	43
영암군	Yeongam-gun	33,130	1,271,312	38
완도군	Wando-gun	10,266	325,809	32
장성군	Jangseong-gun	18,088	622,504	34
장흥군	Jangheung-gun	13,307	554,492	42
진도군	Jindo-gun	5,781	202,012	35
함평군	Hampyeong-gun	9,817	345,573	35
해남군	Haenam-gun	16,332	558,556	34
화순군	Hwasun-gun	21,914	822,082	38
대구	Daegu	706,245	25,396,037	36
남구	Nam-gu	39,297	1,250,583	32
달서구	Dalseo-gu	164,627	6,183,237	38
달성군	Dalseong-gun	86,995	3,383,401	39
동구	Dong-gu	87,185	2,975,110	34
북구	Buk-gu	111,129	3,757,798	34
서구	Seo-gu	53,011	1,762,509	33
수성구	Suseong-gu	102,820	3,760,486	37
중구	Jung-gu	61,181	2,322,913	38
경북	Gyeongbuk	870,354	35,394,651	41
경산시	Gyeongsan-si	96,523	3,365,798	35
경주시	Gyeongju-si	98,576	4,081,759	41
고령군	Goryeong-gun	15,922	584,302	37
구미시	Gumi-si	141,198	5,822,813	41
군위군	Gunwi-gun	6,726	242,148	36
김천시	Gimcheon-si	49,390	2,087,042	42
문경시	Mungyeong-si	17,556	564,302	32
봉화군	Bonghwa-gun	7,167	254,404	35

 

대구는 광역시임에도 경북에 있는 경주시, 구미시, 김천시보다 낮은 수준입니다.

대기업 제조업 등 양질의 일자리가 없어서 그런 것으로 보이고, 인구 유출을 막을만한 일자리 유치가 시급해 보입니다.

 

지역 개요 등에서 구미시로 통근을 하는 수요가 있다고 하니 구미시 일자리에 대해서도 같이 알아볼 필요가 있습니다.

 

우선 대구광역시 일자리입니다. 각 구별로 나누어서 설명이 필요하겠네요. 전체적으로 보면 가장 많은 종사자는 달서구에 있습니다. 달서구에 가장 많은 일자리가 있다고 볼 수 있겠네요.

 

수성구 수성동2가입니다. 연봉이 매우 높아서 놀랐는데, 대구은행 종사자가 있어 그렇고 일자리가 많거나 하지는 않습니다.

 

다음은 동구입니다. 동구 신서동에 수성구 대비 약 4배에 달하는 종사자수가 있고, 개요에서 확인했던 대로 신서혁신단지가 여기 있습니다. 공기업/공공기관이 몰려있습니다.

 

중구입니다. 딱히 눈에 띄는 일자리는 안보이네요.

 

북구는 검단동에 일자리가 많은 것으로 보입니다.

 

남구에는 대명동에 대구공공시설관리공단 일자리가 큰 부분을 차지하고 있습니다.

 

서구도 이렇다 할 일자리가 보이진 않습니다.

 

 

달서구에 종사자수가 많네요. 달서구에는 성서일반산업단지(1~4차)가 있습니다. 대구광역시에서 가장 일자리가 많은 곳으로 확인되네요. 

 

다음은 대구국가산단이 있는 달성군입니다. 달성군은 두 개로 쪼개진 형태입니다.

우선 북쪽에 위치한 달성군입니다. 성서5차첨단일반산업단지가 조성되어 있습니다.

 

남쪽에 위치한 달성군입니다. 이곳에 대구국가산단이 있습니다.

우선 논공읍에 1만 명의 종사자가 있습니다.

 

현풍읍/유가읍 테크노폴리스지구가 있고 일자리와 주거단지가 잘 조성되어 있는 것으로 보입니다.

그리고 그 아래 구지면에 국가산업단지가 있습니다. 국가산업단지에는 택지지구가 없으므로 테크노폴리스의 아파트는 국가산단 수요가 흡수할 수 있을 것으로 보입니다.

 

국가산단 기준으로 어디까지 거주가 가능할지 거리를 한번 볼 필요가 있습니다. 우선 달서구 월성동 아파트까지 약 30분이 소요되는 것으로 보입니다. 이 정도까지가 출퇴근이 가능한 거리가 아닐까 생각이 듭니다.

 

그럼 대구 다른 도심에서 달서구 산업단지까지 소요시간도 한번 알아볼게요. 가장 멀어 보이는 수성구 신매동에서의 소요시간입니다. 출퇴근 시간대를 생각하면 너무 멀어 보입니다.

 

아래는 만촌역 기준입니다. 여기까지가 한계일까요?

 

성서산업단지는 지하철이용도 가능합니다. 사월역은 단지에서 출발을 가정하면 1시간이 넘어가므로 역시 어려워 보입니다.

 

 

인근 구미시에서도 통근 종사자가 있다고 하니 구미시 일자리도 확인해 볼게요.

구미시는 동네 이름이 공단동이 있네요. 그리고 구미국가산업단지4차까지 지도에서 확인할 수 있습니다.

 

그럼 구미시에서 출퇴근이 가능한 거리에는 대구광역시 동네는 어디일까요?

우선 신규 택지지구로 개발 중인 도남지구에서 30분대로 자차이동이 가능합니다.

 

서구 서대구역 인근 평리동에서도 30분대로 가능합니다.

 

마지막으로 달서구 감산동에서의 소요시간입니다. 아슬아슬한데 이 정도까지가 직주근접 수요 한계지역이 아닐까 생각이 됩니다. 물론 출퇴근 시간 기준으로는 변동이 될 수 있습니다.

 

결론적으로 구미시 종사자 중 대구광역시에 거주가 가능해 보이는 지역은 대구광역시 북구(도남)/서구/달서구(감삼동)까지가 아닐까 생각이 됩니다.

구미시로의 인구 이동이 어느 정도로 이루어지는지 아래 인구 챕터에서 확인해 볼게요.

 

 

그럼 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
보성군	Boseong-gun	8,717	289,244	33
순천시	Suncheon-si	100,898	4,254,711	42
신안군	Sinan-gun	8,295	300,769	36
여수시	Yeosu-si	96,109	4,371,682	45
영광군	Yeonggwang-gun	15,088	576,766	38
영암군	Yeongam-gun	19,581	627,173	32
완도군	Wando-gun	10,743	352,215	33
장성군	Jangseong-gun	13,413	475,991	35
장흥군	Jangheung-gun	8,941	303,706	34
진도군	Jindo-gun	6,494	220,542	34
함평군	Hampyeong-gun	8,114	268,193	33
해남군	Haenam-gun	15,655	511,504	33
화순군	Hwasun-gun	20,102	677,911	34
대구	Daegu	863,305	32,727,410	38
남구	Nam-gu	46,304	1,457,234	31
달서구	Dalseo-gu	202,803	7,624,795	38
달성군	Dalseong-gun	104,374	3,800,232	36
동구	Dong-gu	123,352	4,371,169	35
북구	Buk-gu	157,379	5,454,508	35
서구	Seo-gu	52,894	1,532,994	29
수성구	Suseong-gu	144,189	7,220,472	50
중구	Jung-gu	32,010	1,266,006	40
경북	Gyeongbuk	874,921	33,900,575	39
경산시	Gyeongsan-si	99,221	3,305,273	33
경주시	Gyeongju-si	89,775	3,454,159	38
고령군	Goryeong-gun	9,170	294,439	32
구미시	Gumi-si	163,389	7,038,884	43
군위군	Gunwi-gun	6,032	206,508	34
김천시	Gimcheon-si	46,149	1,775,541	38
문경시	Mungyeong-si	20,122	671,326	33
봉화군	Bonghwa-gun	6,632	226,233	34

 

원천징수지 기준 소득 수준보다는 올라갔지만 구미시보다는 낮습니다. 구미시에도 소득 수준이 어느 정도 되는 사람들이 살고 있다고 볼 수 있겠네요. 추후 구미시에 대해서도 지역 분석을 해봐야겠습니다.

반면 대구 수성구는 압도적으로 높은 수준으로 확인됩니다. 수성구의 아파트 시세가 가장 높을 것이라고 생각할 수 있겠네요. 개요에 나와있는 내용을 보면 수성구는 명문학군으로 유명한 것으로 보입니다. 이로 인한 수요로 고소득자들이 모여 살고 있다고 생각이 됩니다.

 

결론적으로 대구광역시 내 직장의 소득 수준은 높지 않고 일자리는 동구(신서혁신단지 공기업)/달서구(성서산업단지)/달성군(테크노폴리스/국가산단)에 주로 있으며, 국가산업단지 등 대기업이 있는 구미시로의 통근수요(북구 도남/서구/달서구 감삼동)가 일부 있다는 것이 되겠습니다.

 

대구광역시 인구 추이(부동산 지인)

 

23년도를 보면 순이동이 거의 다 마이너스 수치네요. 인구가 계속 유출되고 있습니다.

 

그럼 대구광역시에서 어느 지역으로의 전출과 전입이 이루어지는지 확인해 봅시다.

 

우선 경북이라고만 확인이 됩니다. 경북 어느 도시인지는 알 수 없어 순인구 이동 및 동네별 확인이 필요할 듯하네요.

 

순인구 증가/감소지역을 보면 서울/경기/경북으로의 인구 이동으로 인한 순인구 감소가 확인이 됩니다. 일자리가 부족한 대구를 떠나 서울과 경기로 나가고 있는 것이 보입니다.

 

대구 동네별로 순인구 증가/감소 지역을 알아볼게요. 여기서 지역 외 전출입자는 해당 동네 외부에서의 전출/전입이라 대구시 내 다른 동네로의 전출입도 포함됩니다.

지역명	전입 + 전출 합계	전출 합계	지역내 전출	지역외 전출	전입 합계	지역내 전입	지역외 전입	지역외 전출입차이
대구 달서구	379,589	204,000	66,845	137,155	175,589	66,845	108,744	-28,411
대구 수성구	331,794	172,827	57,156	115,671	158,967	57,156	101,811	-13,860
대구 북구	321,515	169,043	56,645	112,398	152,472	56,645	95,827	-16,571
대구 동구	277,613	136,285	46,290	89,995	141,328	46,290	95,038	5,043
대구 달성군	181,320	89,512	23,500	66,012	91,808	23,500	68,308	2,296
대구 남구	135,007	68,915	16,521	52,394	66,092	16,521	49,571	-2,823
대구 서구	121,255	62,599	17,749	44,850	58,656	17,749	40,907	-3,943
대구 중구	100,803	44,217	8,483	35,734	56,586	8,483	48,103	12,369
대구 군위군	12,196	5,676	544	5,132	6,520	544	5,976	844

달서구에서 가장 많은 인구 유출이 있었고, 수성구도 꽤 많은 이동이 있었습니다. 북구도 마찬가지네요.

반대로 중구는 순인구가 증가했습니다.

어떤 동네/지역에서 어떤 이유로 유출/유입이 일어났는지 확인이 필요합니다.

 

우선 순인구가 가장 많이 감소했던 달서구입니다. 외부 유입은 아주 적었으나, 달성군/중구/수성구/동구로 이동하는 인구가 많았습니다. 

 

 

 

하단은 23년 달성군/중구/수성구/동구 입주 아파트리스트입니다. 신축 아파트 입주가 많았습니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	동대구동화아이위시	대구 동구 신천동 56-1	Dec-23	144	0	1,758	(주)동화주택
아파트	동대구역화성파크드림	대구 동구 신암동 255-14	Jun-23	1,304	0	1,730	화성산업(주)
아파트	동대구더센트로데시앙	대구 동구 신암동 451-1	Aug-23	860	0	1,726	(주)태영건설
아파트	해링턴플레이스동대구	대구 동구 신암동 674-20	Jul-23	1,265	0	1,564	효성중공업(주)
아파트	동대구해모로스퀘어웨스트	대구 동구 신암동 680-27	Apr-23	1,122	1,504	1,497	(주)한진중공업
아파트	동대구2차비스타동원	대구 동구 효목동 637-1	Mar-23	627	0	1,493	(주)동원개발
아파트	동대구해모로스퀘어이스트	대구 동구 신암동 81-1	Feb-23	935	0	1,460	(주)한진건설
아파트	대구파라곤프레스티지	대구 동구 율암동 1297	Apr-23	759	0	1,438	(주)라인건설
아파트	용계역푸르지오아츠베르1단지	대구 동구 용계동 575-12	Oct-23	745	0	1,403	(주)대우건설
아파트	용계역푸르지오아츠베르2단지	대구 동구 용계동 492-1	Oct-23	568	0	1,402	(주)대우건설
아파트	신기역극동스타클래스	대구 동구 신기동 160-14	Aug-23	170	0	1,307	극동건설주식회사
아파트	양주조이지움	대구 동구 신서동 621-19	Jan-23	28	0	0
아파트	만촌자이르네	대구 수성구 만촌동 1489	Jan-23	607	3,031	3,505	자이에스앤디(주)
아파트	빌리브헤리티지	대구 수성구 수성동4가 1025-1	Aug-23	146	0	2,981	신세계건설
아파트	시지삼정그린코아포레스트	대구 수성구 욱수동 731	May-23	667	0	2,449	(주)삼정기업
아파트	시지라온프라이빗	대구 수성구 신매동 610	Jan-23	207	0	2,408	라온건설(주)
아파트	더샵수성오클레어	대구 수성구 수성동1가 649-19	Oct-23	303	0	2,319	(주)포스코건설
아파트	해링턴플레이스만촌	대구 수성구 만촌동 1040-1	Feb-23	287	0	2,014	효성중공업(주),진흥기업(주)
아파트	쌍용더플래티넘범어	대구 수성구 범어동 480-25	Aug-23	292	0	1,982	쌍용건설(주)
아파트	수성범어더블유	대구 수성구 범어동 189-2	Dec-23	1,868	0	1,957	아이에스동서(주)
아파트	시지센트레빌	대구 수성구 시지동 374	Sep-23	120	0	1,912	동부건설(주)
아파트	수성뷰웰리버파크	대구 수성구 중동 485-1	Mar-23	266	0	1,887	동광건설(주)
아파트	수성센트럴화성파크드림	대구 수성구 중동 179	Aug-23	230	0	1,878	화성산업(주)
아파트	더샵수성라크에르	대구 수성구 지산동 1234	May-23	899	1,900	1,769	(주)포스코건설
아파트	청라힐스자이	대구 중구 남산동 2478	Feb-23	947	0	1,567	지에스건설(주)
아파트	빌리브프리미어	대구 중구 삼덕동2가 166	Aug-23	263	0	1,566	신세계건설(주)
아파트	대구역제일풍경채위너스카이	대구 중구 수창동 50-10	Sep-23	768	0	1,550	제일건설(주)
아파트	힐스테이트대구역	대구 중구 태평로2가 7-1	Nov-23	953	0	1,547	현대건설(주)
아파트	청라힐지웰더센트로	대구 중구 대신동 103-9	Jul-23	159	0	1,546	신영건설(주)
아파트	수성더팰리스푸르지오더샵	대구 수성구 파동 27-17	Oct-23	1,299	0	1,544	(주)포스코건설,(주)대우건설
아파트	달성파크푸르지오힐스테이트	대구 중구 달성동 12-11	Jun-23	1,501	1,688	1,533	(주)대우건설,현대엔지니어링(주)
아파트	수성해모로하이엔	대구 수성구 파동 540-14	Dec-23	795	0	1,473	(주)한진중공업 건설부문
아파트	다사역금호어울림센트럴	대구 달성군 다사읍 매곡리 1582	Mar-23	945	1,488	1,370	금호산업(주)
아파트	설화명곡역우방아이유쉘	대구 달성군 화원읍 설화리 1157	Apr-23	320	0	1,366	에스엠상선(주),(주)SM우방
아파트	예미지더센트럴	대구 달성군 유가읍 봉리 660	Oct-23	894	0	976	(주)금성백조주택
아파트	동인태왕아너스라플란드	대구 중구 동인동3가 228	Nov-23	373	0	0	(주)태왕이앤씨

아래는 달서구 23년 입주아파트 리스트입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	빌리브파크뷰	대구 달서구 두류동 2355	Jun-23	166	0	1,838	신세계건설(주)
아파트	죽전역해링턴플레이스더원	대구 달서구 감삼동 560-1	May-23	320	0	1,831	효성중공업(주),진흥기업(주)
아파트	죽전역코아루더리브	대구 달서구 감삼동 573	Nov-23	376	0	1,827	(주)이테크건설
아파트	죽전역태왕아너스	대구 달서구 본리동 1-4	Jan-24	306	0	1,730	(주)태왕
아파트	빌리브죽전	대구 달서구 죽전동 279-1	May-23	234	0	1,729	신세계건설(주)
아파트	한양수자인더팰리시티	대구 달서구 송현동 78-3	Dec-23	1,021	0	1,610	(주)한양
아파트	대구죽전시티프라디움	대구 달서구 죽전동 277-5	Oct-23	120	0	1,593	(주)시티건설
아파트	빌리브클라쎄	대구 달서구 본동 747	Jun-23	317	0	1,591	신세계건설(주)
아파트	달서코아루더리브	대구 달서구 본동 752	May-23	234	0	1,515	(주)이테크건설
아파트	두류파크KCC스위첸	대구 달서구 두류동 2348	Jul-23	785	1,324	1,387	(주)케이씨씨건설

대구광역시 내 신축 아파트 입주가 계속적으로 이루어졌기 때문에 대구 지역 내 인구이동은 신축단지들로의 이동이 아닐까 생각됩니다.

 

대구는 쉴 새 없이 계속 공급이 있었네요.

 

 

대구광역시 지역 별 인구/세대수 현황

달서구 인구가 가장 많았고, 북구/수성구/동구순으로 이어집니다.

 

인구수는 급격히 감소하다가 23년 살짝 반등이 있었네요. 확인해 보니 23년 하반기 군위군이 대구광역시로 편입되었습니다.

세대수는 다른 지역과 동일하게 증가했네요. 1~2인 가구가 늘어났다고 볼 수 있겠습니다.

 

인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

달성군에 영유아~10대와 40대 가족 세대원이 가장 많았고, 다음이 수성구였습니다. 20~30대는 중구가 가장 많았습니다.

달성군 택지지구로는 유가읍/현풍읍에 있는 테크노폴리스단지가 있습니다. 수성구는 힐스테이트범어를 포함한 많은 단지들과 학원가가 있습니다. 선호 단지들을 추려볼 수 있겠습니다.

중구에는 대구가톨릭대학교/경북대학교가 있고 동성로 등 젊은 사람들이 좋아하는 상가 등이 갖춰져 있습니다.

 

전주시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 23년 12월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

※ 매월 말일자 통계 현황
		2023년12월
행정기관코드	행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
2700000000	대구광역시	2,374,960	1,094,148	2.17
2711000000	대구광역시 대구광역시 중구	89,064	44,871	1.98	대체로 역세권 신축단지가 시세리딩
2714000000	대구광역시 대구광역시 동구	342,813	162,691	2.11	동대구역 북쪽 신축단지들
2717000000	대구광역시 대구광역시 서구	164,088	83,949	1.95	대체로 역세권 신축단지가 시세리딩
2720000000	대구광역시 대구광역시 남구	139,187	75,887	1.83	대체로 역세권 신축단지가 시세리딩
2723000000	대구광역시 대구광역시 북구	419,624	191,349	2.19	대체로 역세권 신축단지가 시세리딩
2726000000	대구광역시 대구광역시 수성구	407,331	171,939	2.37	범어동을 중심으로 많은 신축단지. 연호공공택지지구 개발중. 범어/만촌 명품학군. 지역이 커서 동별로 다름.
2729000000	대구광역시 대구광역시 달서구	527,781	235,685	2.24	죽전네거리 신축단지가 대장시세. 월성동/진천동/상인동 주변으로 구축 및 신축단지 다수.
2771000000	대구광역시 대구광역시 달성군	262,084	114,189	2.30	북부 다사읍 신축이 대장. 남부 테크노폴리스 준신축 다수.
2772000000	대구광역시 대구광역시 군위군	22,988	13,588	1.69

세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

 

시세별로 단지를 확인해 볼게요.

우선 대구광역시 수성구입니다. 너무 많아서 상위 36개 단지만 가져왔습니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
힐스테이트범어	34평	Dec-20	4,368	52	1,984	-13	45%	2,384
414세대	360세대	(3년차)
두산위브더제니스	54평	Dec-09	3,268	53	1,709	-10	52%	1,559
1494세대	288세대	(14년차)
수성지구우방타운2차	28평	Aug-86	3,229	78	271	-8	8%	2,958
535세대	295세대	(37년차)
태왕아너스	47평	Jul-04	3,185	-10	1,665	10	52%	1,520
480세대	120세대	(19년차)
범어SK뷰	34평	Feb-09	3,071	31	1,688	33	55%	1,383
444세대	161세대	(14년차)
만촌자이르네	33평	Jan-23	3,039	-33	1,324	-9	44%	1,715
607세대	272세대	(1년차)
범어센트럴푸르지오	35평	Sep-19	2,771	22	1,155	12	42%	1,616
817세대	385세대	(4년차)
수성범어에일린의뜰	33평	Mar-21	2,754	20	1,364	-7	50%	1,390
719세대	174세대	(2년차)
만촌삼정그린코아에듀파크	33평	Nov-19	2,716	-10	1,195	-26	44%	1,521
774세대	327세대	(4년차)
만촌화성파크드림3차	34평	Apr-16	2,543	-13	1,129	-27	44%	1,414
410세대	128세대	(7년차)
경남타운	32평	Jun-82	2,481	-28	487	-13	20%	1,994
312세대	192세대	(41년차)
궁전맨션	32평	Jun-88	2,470	0	766	4	31%	1,704
538세대	231세대	(35년차)
장원	33평	Nov-88	2,460	12	920	-20	37%	1,540
455세대	247세대	(35년차)
힐스테이트범어센트럴	33평	Jan-22	2,447	-2	1,350	16	55%	1,097
503세대	275세대	(2년차)
수성SK리더스뷰	47평	Sep-10	2,414	32	1,389	11	58%	1,025
788세대	105세대	(13년차)
힐스테이트황금동	31평	Apr-18	2,376	-3	988	-78	42%	1,388
782세대	316세대	(5년차)
유림노르웨이숲	49평	Oct-06	2,363	-15	1,238	-3	52%	1,125
576세대	248세대	(17년차)
힐스테이트황금엘포레	32평	Mar-22	2,325	12	1,304	15	56%	1,021
750세대	269세대	(1년차)
수성3가롯데캐슬	59평	Nov-08	2,298	-4	1,292	29	56%	1,006
802세대	215세대	(15년차)
수성코오롱하늘채	50평	Jan-09	2,267	-23	1,404	6	62%	863
439세대	242세대	(15년차)
수성레이크푸르지오	33평	Aug-22	2,204	6	1,177	65	53%	1,027
500세대	164세대	(1년차)
수성알파시티동화아이위시	35평	Feb-19	2,185	8	994	-14	46%	1,191
698세대	326세대	(4년차)
수성3가화성파크드림1단지	49평	Nov-09	2,176	-14	1,317	5	61%	859
301세대	156세대	(14년차)
수성3가화성파크드림2단지	49평	Nov-09	2,165	3	1,177	7	54%	988
314세대	158세대	(14년차)
범어쌍용예가	45평	Feb-09	2,164	0	1,169	10	54%	995
400세대	197세대	(14년차)
수성2차e-편한세상	46평	Apr-07	2,119	23	1,003	8	47%	1,116
447세대	129세대	(16년차)
수성롯데캐슬더퍼스트	34평	Aug-15	2,083	-28	1,050	-30	50%	1,033
979세대	504세대	(8년차)
범어숲화성파크드림S	35평	Sep-13	2,051	11	879	-13	43%	1,172
503세대	70세대	(10년차)
e편한세상범어	33평	Sep-15	1,915	-19	945	-16	49%	970
842세대	490세대	(8년차)
더샵수성라크에르	33평	May-23	1,911	-4	995	14	52%	916
899세대	321세대	(0년차)
수성알파시티청아람	34평	Jun-21	1,874	26	950	6	51%	924
844세대	220세대	(2년차)
수성태영데시앙	43평	Apr-08	1,851	-7	1,028	1	56%	823
718세대	200세대	(15년차)
대우트럼프월드수성	34평	Apr-07	1,848	9	1,079	13	58%	769
1015세대	208세대	(16년차)
수성골드클래스더센텀	33평	Dec-21	1,810	-20	997	5	55%	813
588세대	364세대	(2년차)
범어월드메르디앙웨스턴카운티	50평	Jun-08	1,782	-13	918	-16	51%	864
600세대	232세대	(15년차)
수성동일하이빌레이크시티	45평	Apr-09	1,781	22	1,205	6	68%	576
1411세대	366세대	(14년차)

 

범어동 힐스테이트범어가 대장 단지로 확인되고, 범어동은 대구광역시 전체 내에서도 가장 시세가 비싼 곳입니다. 수성구 거주민 소득이 가장 높은 것을 생각해 보면 당연한 결과겠네요. 범어동 시세가 가장 비싼 이유는 37년 차 구축아파트 수성지구우방타운2차가 3위에 올라 있는 이유와 동일한 이유겠죠?

아래 지도는 수성구 범어동/황금동/만촌동입니다. 범어동에 학원수가 무려 300개가 넘네요. 그리고 인근 중학교 학업성취도율이 모두 90% 이상입니다. 명품학군지로 대구광역시 내에서 가장 선호되는 동네로 볼 수 있습니다.

수성지구우방타운2차는 학군지 내 아파트로 현재 재건축 진행으로 시세가 높습니다. 신축 단지 기대감이 반영된 것이죠.

 

 

다음은 대구광역시 달서구 아파트리스트입니다. 역시 일부만 가져왔습니다. 죽전네거리 신축 입주(예정)단지 시세가 없어 하단에 추가하였습니다. 달서구의 현재 시세대장은 죽전네거리 신축단지들입니다. 

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
힐스테이트죽전역더퍼스트	34평	Sep-22	1,815	0	887	-1	49%	928
559세대	203세대	(1년차)
월배삼정그린코아포레스트	33평	Nov-21	1,798	1	993	-23	55%	805
1533세대	964세대	(2년차)
월성삼정그린코아에듀파크	32평	Jun-22	1,745	19	1,035	-15	59%	710
1392세대	1157세대	(1년차)
월성e-편한세상	49평	Oct-09	1,702	8	1,035	25	61%	667
1097세대	314세대	(14년차)
월드마크웨스트엔드	60평	Aug-10	1,642	2	958	7	58%	684
994세대	275세대	(13년차)
상인e-편한세상1단지	34평	Oct-08	1,642	11	1,132	9	69%	510
443세대	188세대	(15년차)
죽전역동화아이위시	34평	Jul-22	1,600	3	907	24	57%	693
392세대	164세대	(1년차)
월배2차아이파크	34평	Jun-16	1,583	5	1,040	29	66%	543
2134세대	612세대	(7년차)
진천역라온프라이빗센텀	29평	May-22	1,562	3	936	-13	60%	626
685세대	192세대	(1년차)
월성협성휴포레	34평	Jun-16	1,426	-26	1,021	-4	72%	405
996세대	261세대	(7년차)
상인화성파크드림	33평	Nov-10	1,383	7	812	8	59%	571
2420세대	683세대	(13년차)
월성월드메르디앙	35평	Jun-09	1,366	-38	1,040	8	76%	326
865세대	381세대	(14년차)
월성푸르지오	34평	Aug-08	1,350	15	882	9	65%	468
1824세대	807세대	(15년차)
두류파크KCC스위첸	34평	Jul-23	1,347	-5	720	-21	53%	627
785세대	221세대	(0년차)
상인e-편한세상2단지	49평	Oct-08	1,338	-19	894	1	67%	444
610세대	188세대	(15년차)
월배아이파크	35평	Jan-15	1,332	-11	879	-12	66%	453
1296세대	442세대	(9년차)
더샵달서센트럴	25평	Aug-20	1,306	-8	769	-48	59%	537
789세대	323세대	(3년차)
죽전역코오롱하늘채	27평	Jun-19	1,284	-1	815	1	63%	469
578세대	204세대	(4년차)
월배e-편한세상	26평	Oct-14	1,273	3	901	1	71%	372
932세대	642세대	(9년차)
상인자이	34평	Feb-07	1,249	7	911	4	73%	338
646세대	422세대	(16년차)
진천역AK그랑폴리스1차	34평	Apr-13	1,240	-29	848	-1	68%	392
1669세대	560세대	(10년차)
월배역포스코더샵	33평	Jul-06	1,234	-1	794	-15	64%	440
816세대	208세대	(17년차)
수목원제일풍경채	33평	Aug-18	1,232	-2	834	5	68%	398
982세대	359세대	(5년차)
진천역계룡리슈빌	34평	Aug-11	1,225	3	948	5	77%	277
810세대	321세대	(12년차)
달서푸르지오시그니처	시세없음	Mar-26	0	0	0	0	%	0
1157세대	539세대	(-3년차)
달서롯데캐슬센트럴스카이	시세없음	Dec-25	0	0	0	0	%	0
529세대	397세대	(-2년차)
해링턴플레이스감삼3차	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
566세대	149세대	(-2년차)
빌리브라디체	시세없음	Jun-25	0	0	0	0	%	0
606세대	110세대	(-2년차)
두류역서한포레스트	시세없음	Jan-25	0	0	0	0	%	0
576세대	192세대	(-1년차)
두류중흥S클래스센텀포레	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
454세대	212세대	(-1년차)
월배라온프라이빗디엘	시세없음	Nov-24	0	0	0	0	%	0
669세대	378세대	(-1년차)
힐스테이트감삼센트럴	시세없음	Jun-24	0	0	0	0	%	0
512세대	117세대	(-1년차)
달서SKVIEW	시세없음	Jun-24	0	0	0	0	%	0
1196세대	382세대	(-1년차)
대구용산자이	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
429세대	234세대	(-1년차)
죽전역에일린의뜰	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
959세대	435세대	(-1년차)
뉴센트럴두산위브더제니스	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
372세대	158세대	(-1년차)
죽전역태왕아너스	시세없음	Jan-24	0	0	0	0	%	0
306세대	162세대	(0년차)
한양수자인더팰리시티	시세없음	Dec-23	0	0	0	0	%	0
1021세대	350세대	(0년차)
죽전역코아루더리브	시세없음	Nov-23	0	0	0	0	%	0
376세대	117세대	(0년차)
빌리브클라쎄	35평	Jun-23	0	0	793	1	%	-793
317세대	158세대	(0년차)
죽전역해링턴플레이스더원	41평	May-23	0	0	946	2	%	-946
320세대	80세대	(0년차)
두류센트레빌더시티	34평	Dec-22	0	0	975	16	%	-975
333세대	95세대	(1년차)
빌리브스카이(달서구 대장)	45평	Aug-22	0	0	1,212	19	%	-1,212
552세대	82세대	(1년차)

 

죽전역 인근에도 학원가가 조성되어 있고 무엇보다 성서일반산업단지 직주근접지입니다.

 

구축아파트도 상위권에 랭크된 단지들이 있습니다. 월드마크웨스트엔드는 죽전네거리 신축단지와 함께 위치해 있으며, 나머지 2개의 단지는 월성동과 상인동에 위치해 있습니다. 하단 지도를 보면 월성동과 상인동 선호 수요가 있다는 것을 추측해 볼 수 있습니다. 수성구 못지않게 학원가가 잘 조성되어 있으며 학업성취도율도 높습니다. 그리고 성서산업단지 직주근접지입니다.

 

 

다음은 대구광역시 달성군 단지 시세별리스트입니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
다사역금호어울림센트럴	34평	Mar-23	1,492	17	1,033	12	69%	459
945세대	440세대	(0년차)
힐스테이트다사역	33평	May-22	1,368	1	895	14	65%	473
736세대	584세대	(1년차)
대구죽곡삼정그린코아더베스트	34평	Dec-18	1,314	16	869	19	66%	445
1054세대	335세대	(5년차)
대실역태왕아너스	25평	Sep-17	1,263	-8	907	29	72%	356
742세대	349세대	(6년차)
죽곡푸르지오2단지	33평	Feb-12	1,263	-3	809	11	64%	454
544세대	264세대	(11년차)
협성휴포레죽곡	26평	Dec-18	1,262	20	893	8	71%	369
783세대	218세대	(5년차)
죽곡한신휴플러스	34평	Jun-16	1,238	-39	911	16	74%	327
933세대	346세대	(7년차)
화원이진캐스빌	34평	Sep-17	1,198	11	867	10	72%	331
911세대	254세대	(6년차)
대실역리슈빌3단지	32평	Feb-12	1,181	-16	866	10	73%	315
597세대	199세대	(11년차)
죽곡청아람리슈빌4단지	24평	Oct-11	1,170	20	692	-6	59%	478
304세대	108세대	(12년차)
메가시티태왕아너스	33평	Mar-22	1,164	10	730	16	63%	434
939세대	536세대	(1년차)
다사역삼정그린코아더베스트	24평	Aug-21	1,142	-3	812	18	71%	330
563세대	250세대	(2년차)

 

달성군은 다사읍에 있는 신축단지가 가장 비싸네요. 다사읍은 성서일반산업단지 직구근접지로 산업단지와는 금호강으로 분리되어 있고, 뒤에는 산으로 둘러 쌓여있어 쾌적한 주거단지로 인한 선호가 있을 것으로 보입니다.

 

다른 동네도 개별적으로 확인이 필요합니다만 대체로 역세권 신축단지의 시세가 높았습니다. 지방일수록 역세권의 중요성이 떨어진다고 생각했는데, 광역시 수준에서는 역세권도 중요한 입지요소 중 하나로 보입니다.

 

대구광역시 전체 시세 현황입니다. 수성구-중구 매매시세와 나머지 동네 간 시세가 유의미한 차이를 보이고 있습니다. 특히 전세시세는 중구가 오히려 더 높네요?! 중구에서 대장단지로 보이는 곳은 청라언덕역 더블역세권 주변 신축단지들이었습니다.

하지만 위에 표는 평균 시세를 의미하고 개별 단지를 보면 동네와 관계없이 역세권 신축단지 위주로 보는 것이 좋아 보입니다.

 

시장강도를 확인해 볼까요?

중구는 그래도 매매 시장강도가 플러스수치입니다. 나머지는 모두 마이너스 수치를 보이고 있습니다. 공급량을 확인하여 낮은 시장강도가 계속 유지될지 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

지방 도시에서도 지역 내 학군지 역할을 하는 동네가 있고, 해당 지역에 거주 선호도가 높습니다.

대구광역시 학군지(학업성취도/학원가)가 어딘지 확인해 볼까요?

이미 위에서 수성구 범어동 등을 확인했지만 조금 더 상세하게 확인해 볼게요.

 

우선 대구광역시 수성구 중학교 학군입니다. 학업성취도율 90% 이상만 해도 엄청난 숫자입니다. 14개 중학교가 보입니다. 참고로 분당구는 17개로 크게 차이가 없습니다.

 

특목고 진학률은 그리 높지 않았는데 이유는 대구 수성구에는 의대 합격자수를 많이 배출하는 일반 사립/공립 고등학교가 많이 있습니다. 2023년 기준 30위 내 수성구 고등학교가 6개가 있었습니다. 엄청나네요.

학원가도 많은 학학주근접지입니다. 

 

 

다음은 달서구입니다. 달서구 역시 학업성취도율이 높습니다. 그리고 학원가도 잘 조성이 되어있습니다.

 

달성군 리스트입니다.

 

대구광역시 전체 학업성취도율 순 리스트도 올려드립니다.

순위	위치	학교명	응시자수	국가수준 학업성취도 평가 (보통학력이상)				진학률
				평균	국어	영어	수학	특목고진학률	특목고진학수	졸업자수
1	달서구 성당동	상서중학교	163명	98.90%	100.00%	99.40%	97.50%	0.80%	1명	114명
									(0명/1명)
2	남구 봉덕동	경일여자중학교	196명	97.60%	99.50%	96.40%	96.90%	0.60%	1명	162명
									(0명/1명)
3	수성구 범어동	동도중학교	446명	96.40%	98.20%	97.30%	93.90%	1.60%	6명	363명
									(1명/5명)
4	수성구 욱수동	덕원중학교	295명	95.30%	97.30%	95.30%	93.30%	1.90%	4명	209명
									(1명/3명)
5	수성구 범어동	정화중학교	446명	94.50%	96.20%	95.30%	92.20%	1.30%	5명	364명
									(1명/4명)
6	수성구 범어동	경신중학교	373명	94.40%	96.30%	94.60%	92.50%	1.10%	3명	269명
									(3명/0명)
7	수성구 수성동1가	신명여자중학교	296명	93.80%	98.70%	96.30%	86.50%	1.30%	3명	224명
									(1명/2명)
8	달서구 월성동	월암중학교	282명	93.60%	97.50%	93.60%	89.70%	1.10%	3명	268명
									(0명/3명)
9	수성구 만촌동	오성중학교	330명	93.50%	96.10%	93.00%	91.50%	3.50%	10명	284명
									(9명/1명)
10	달서구 월성동	월서중학교	426명	93.40%	97.70%	93.40%	89.20%	2.50%	10명	392명
									(4명/6명)
11	동구 봉무동	영신중학교	267명	93.20%	95.90%	89.90%	94.00%	3.80%	8명	210명
									(1명/7명)
12	동구 백안동	공산중학교	72명	92.50%	95.80%	94.40%	87.50%	1.40%	1명	68명
									(1명/0명)
13	북구 구암동	강북중학교	419명	92.50%	98.10%	90.70%	88.80%	3.20%	12명	371명
									(2명/10명)
14	달서구 이곡동	성지중학교	348명	92.30%	96.60%	91.10%	89.40%	3.60%	9명	246명
									(2명/7명)
15	북구 복현동	성광중학교	319명	92.30%	98.10%	91.20%	87.80%	1.80%	5명	264명
									(3명/2명)
16	수성구 신매동	시지중학교	422명	92.30%	98.10%	91.90%	87.00%	1.60%	5명	296명
									(3명/2명)
17	중구 남산동	경구중학교	124명	92.20%	95.20%	92.70%	88.70%	0.00%	0명	92명
									(0명/0명)
18	수성구 만촌3동	소선여자중학교	310명	91.90%	98.10%	93.60%	84.20%	0.90%	2명	222명
									(1명/1명)
19	수성구 지산동	능인중학교	310명	91.70%	96.80%	91.00%	87.40%	0.50%	1명	187명
									(1명/0명)
20	달서구 대곡동	대진중학교	404명	91.60%	97.50%	92.60%	84.90%	1.60%	4명	240명
									(0명/4명)
21	수성구 수성동2가	대구동중학교	446명	91.60%	95.70%	92.10%	87.00%	0.70%	3명	404명
									(0명/3명)
22	수성구 시지동	고산중학교	351명	91.50%	96.30%	90.30%	88.00%	2.30%	6명	257명
									(0명/6명)
23	달성군 가창면	가창중학교	35명	91.40%	97.10%	85.70%	91.40%	12.90%	4명	31명
									(0명/4명)
24	수성구 만촌동	대륜중학교	345명	91.40%	94.80%	91.30%	88.10%	2.00%	6명	300명
									(4명/2명)
25	북구 칠성동2가	경명여자중학교	227명	91.30%	98.20%	93.00%	82.80%	1.50%	3명	193명
									(1명/2명)
26	남구 봉덕동	협성중학교	131명	91.30%	96.90%	87.00%	90.10%	2.20%	4명	180명
									(2명/2명)
27	달서구 월성동	대건중학교	243명	91.20%	97.90%	92.60%	83.10%	0.90%	2명	215명
									(1명/1명)
28	수성구 범물동	범물중학교	282명	91.10%	97.20%	89.40%	86.90%	1.50%	3명	195명
									(0명/3명)
29	달서구 상인동	영남중학교	292명	91.10%	95.60%	90.10%	87.70%	1.10%	3명	267명
									(2명/1명)
30	수성구 매호동	매호중학교	294명	90.70%	96.90%	89.80%	85.40%	1.80%	3명	166명
									(1명/2명)
31	달서구 도원동	도원중학교	281명	90.50%	97.20%	89.30%	85.00%	0.90%	2명	222명
									(1명/1명)
32	북구 구암동	동평중학교	387명	89.30%	95.10%	89.70%	83.20%	1.70%	6명	341명
									(1명/5명)
33	수성구 노변동	노변중학교	227명	89.30%	96.00%	86.40%	85.50%	1.20%	2명	163명
									(0명/2명)
34	북구 복현동	성화중학교	310명	89.20%	96.80%	91.00%	80.00%	0.70%	2명	252명
									(0명/2명)
35	달성군 다사읍	왕선중학교	335명	89.10%	94.30%	89.00%	84.20%	1.10%	4명	341명
									(0명/4명)
36	달서구 진천동	월배중학교	267명	89.10%	95.10%	86.50%	85.80%	1.30%	2명	152명
									(0명/2명)
37	달서구 용산동	성서중학교	318명	88.80%	94.00%	87.70%	84.90%	1.60%	4명	246명
									(2명/2명)
38	수성구 지산동	지산중학교	236명	88.70%	97.50%	89.40%	79.20%	2.30%	4명	172명
									(1명/3명)
39	달서구 성당동	경암중학교	146명	88.50%	93.80%	90.40%	81.50%	0.00%	0명	24명
									(0명/0명)
40	달서구 이곡동	이곡중학교	272명	88.40%	95.20%	90.10%	80.10%	0.00%	0명	117명
									(0명/0명)
41	달성군 논공읍	논공중학교	96명	88.20%	96.90%	86.50%	81.30%	5.30%	3명	56명
									(1명/2명)
42	달서구 도원동	대곡중학교	261명	88.10%	93.90%	90.00%	80.50%	1.00%	2명	194명
									(1명/1명)
43	달성군 옥포면	경서중학교	50명	88.00%	98.00%	84.00%	82.00%	5.40%	5명	92명
									(2명/3명)
44	동구 신서동	강동중학교	370명	87.70%	94.90%	86.80%	81.60%	1.90%	6명	315명
									(4명/2명)
45	수성구 수성동4가	대구중앙중학교	136명	87.60%	93.40%	84.70%	84.70%	0.80%	1명	122명
									(0명/1명)
46	달성군 다사읍	다사중학교	156명	87.60%	94.20%	90.40%	78.20%	0.50%	1명	188명
									(0명/1명)
47	수성구 만촌동	대구동부중학교	329명	87.40%	94.90%	84.80%	82.70%	0.90%	2명	216명
									(0명/2명)
48	북구 산격동	산격중학교	121명	87.00%	98.30%	86.80%	76.00%	0.00%	0명	78명
									(0명/0명)
49	동구 신천동	청구중학교	250명	86.90%	94.00%	86.40%	80.40%	0.00%	0명	161명
									(0명/0명)
50	동구 불로동	불로중학교	143명	86.70%	91.60%	88.10%	80.40%	1.60%	2명	122명
									(0명/2명)
51	달서구 신당동	신당중학교	109명	86.50%	95.40%	88.10%	76.20%	0.00%	0명	74명
									(0명/0명)
52	북구 구암동	운암중학교	311명	86.50%	94.50%	83.70%	81.40%	1.60%	4명	237명
									(0명/4명)
53	달성군 현풍면	현풍중학교	88명	86.30%	95.50%	84.10%	79.50%	0.00%	0명	59명
									(0명/0명)
54	달서구 월성동	효성중학교	253명	86.30%	93.70%	86.20%	79.00%	1.00%	2명	194명
									(1명/1명)
55	달서구 상인동	상원중학교	325명	86.10%	95.40%	83.80%	79.10%	2.70%	6명	216명
									(2명/4명)
56	달서구 성당동	원화중학교	191명	86.10%	92.10%	84.90%	81.30%	1.10%	2명	174명
									(0명/2명)
57	북구 구암동	구암중학교	284명	85.30%	94.40%	82.80%	78.90%	0.80%	2명	224명
									(1명/1명)
58	중구 동산동	성명여자중학교	159명	85.30%	93.10%	86.20%	76.70%	0.00%	0명	135명
									(0명/0명)
59	달서구 용산동	성산중학교	244명	85.10%	93.00%	79.50%	82.80%	0.60%	1명	150명
									(1명/0명)
60	달성군 화원읍	화원중학교	177명	84.80%	92.10%	85.30%	77.00%	0.90%	1명	108명
									(0명/1명)
61	달서구 용산동	성곡중학교	249명	84.60%	92.40%	83.50%	77.90%	1.20%	2명	155명
									(2명/0명)
62	북구 침산동	침산중학교	365명	84.10%	94.80%	84.70%	72.90%	1.00%	2명	198명
									(0명/2명)
63	달서구 송현동	송현여자중학교	198명	83.30%	93.90%	86.90%	69.20%	1.20%	1명	80명
									(0명/1명)
64	수성구 파동	수성중학교	113명	83.20%	89.40%	83.20%	77.00%	3.20%	2명	61명
									(1명/1명)
65	수성구 황금동	황금중학교	297명	83.10%	91.60%	82.10%	75.80%	1.40%	4명	276명
									(0명/4명)
66	달성군 유가면	포산중학교	116명	83.00%	98.30%	84.50%	66.40%	1.40%	3명	214명
									(1명/2명)
67	북구 동변동	동변중학교	166명	82.90%	91.60%	81.30%	75.90%	0.00%	0명	134명
									(0명/0명)
68	달서구 용산동	용산중학교	249명	82.60%	92.40%	77.90%	77.50%	1.50%	3명	191명
									(2명/1명)
69	달서구 월성동	학산중학교	138명	82.30%	92.00%	82.60%	72.50%	7.00%	5명	71명
									(3명/2명)
70	북구 읍내동	칠곡중학교	176명	82.20%	94.30%	77.30%	75.20%	1.60%	2명	122명
									(1명/1명)
71	달성군 화원읍	달성중학교	221명	82.20%	92.80%	78.30%	75.60%	0.40%	1명	207명
									(0명/1명)
72	수성구 상동	덕화중학교	164명	81.90%	94.50%	79.30%	72.00%	2.00%	2명	96명
									(0명/2명)
73	달성군 다사읍	서재중학교	222명	81.70%	91.40%	81.20%	72.70%	1.50%	2명	130명
									(0명/2명)
74	중구 봉산동	대구제일중학교	71명	81.70%	91.60%	78.90%	74.70%	0.00%	0명	56명
									(0명/0명)
75	남구 대명동	경혜여자중학교	111명	81.70%	92.80%	81.10%	71.20%	0.00%	0명	83명
									(0명/0명)
76	북구 국우동	학남중학교	318명	81.60%	91.50%	82.40%	71.10%	1.30%	3명	227명
									(0명/3명)
77	서구 중리동	중리중학교	202명	81.60%	90.60%	79.30%	74.90%	1.20%	2명	163명
									(1명/1명)
78	달서구 죽전동	죽전중학교	101명	81.50%	94.10%	74.30%	76.20%	0.00%	0명	62명
									(0명/0명)
79	동구 서호동	안심중학교	209명	81.50%	91.90%	83.70%	68.90%	2.10%	2명	94명
									(0명/2명)
80	서구 중리동	서남중학교	67명	81.30%	98.50%	75.00%	70.60%	0.00%	0명	71명
									(0명/0명)
81	북구 태전동	관천중학교	247명	81.00%	93.90%	75.80%	73.40%	0.00%	0명	159명
									(0명/0명)
82	수성구 만촌1동	동원중학교	225명	80.90%	94.20%	79.60%	68.90%	0.60%	1명	155명
									(0명/1명)
83	중구 대봉동	경북대학교사범대학부설중학교	249명	80.80%	92.80%	78.30%	71.50%	2.00%	4명	194명
									(0명/4명)
84	달성군 구지면	구지중학교	19명	80.60%	94.70%	63.10%	84.20%	3.50%	2명	57명
									(0명/2명)
85	수성구 범물동	범일중학교	109명	80.40%	92.70%	78.90%	69.70%	0.00%	0명	63명
									(0명/0명)
86	북구 관음동	관음중학교	234명	80.40%	92.70%	77.50%	71.10%	2.00%	3명	143명
									(2명/1명)
87	동구 율하동	율원중학교	261명	80.20%	91.20%	77.10%	72.50%	2.40%	5명	201명
									(0명/5명)
88	달서구 본리동	성당중학교	191명	79.90%	96.90%	74.90%	68.10%	0.80%	1명	124명
									(0명/1명)
89	서구 평리3동	평리중학교	152명	79.80%	87.50%	74.30%	77.60%	0.00%	0명	122명
									(0명/0명)
90	북구 침산3동	대구일중학교	336명	79.70%	92.30%	75.30%	71.70%	2.20%	7명	308명
									(2명/5명)
91	달서구 본리동	새본리중학교	250명	79.40%	90.80%	76.80%	70.80%	1.40%	2명	139명
									(0명/2명)
92	남구 이천동	대구중학교	115명	79.40%	92.20%	76.50%	69.60%	1.80%	2명	111명
									(2명/0명)
93	북구 서변동	서변중학교	149명	79.10%	91.90%	81.20%	64.40%	0.00%	0명	102명
									(0명/0명)
94	북구 복현동	대구북중학교	125명	79.00%	96.00%	76.20%	64.80%	0.00%	0명	81명
									(0명/0명)
95	서구 내당동	경운중학교	260명	78.20%	88.10%	73.10%	73.50%	0.50%	1명	181명
									(1명/0명)
96	달서구 두류동	구남중학교	104명	78.20%	94.20%	80.80%	59.60%	0.00%	0명	37명
									(0명/0명)
97	달서구 이곡동	와룡중학교	205명	77.90%	91.30%	79.50%	63.10%	3.10%	4명	127명
									(0명/4명)
98	달성군 하빈면	달서중학교	9명	77.80%	88.90%	88.90%	55.60%	0.00%	0명	11명
									(0명/0명)
99	달서구 송현동	대서중학교	315명	77.60%	88.60%	73.00%	71.40%	0.00%	0명	179명
									(0명/0명)
100	북구 팔달동	팔달중학교	97명	77.30%	89.70%	74.20%	68.10%	2.00%	1명	49명
									(0명/1명)
101	동구 입석동	입석중학교	138명	77.00%	94.20%	72.50%	64.50%	0.00%	0명	68명
									(0명/0명)
102	북구 태전동	매천중학교	333명	76.70%	89.80%	75.10%	65.20%	0.00%	0명	216명
									(0명/0명)
103	달성군 논공읍	북동중학교	203명	76.50%	90.10%	70.00%	69.50%	0.00%	0명	120명
									(0명/0명)
104	동구 신기동	신기중학교	161명	76.20%	93.80%	67.10%	67.70%	2.90%	3명	103명
									(2명/1명)
105	중구 대신동	계성중학교	206명	76.20%	86.90%	71.80%	69.90%	0.70%	1명	137명
									(1명/0명)
106	북구 읍내동	교동중학교	126명	75.90%	96.80%	69.00%	61.90%	0.00%	0명	46명
									(0명/0명)
107	달성군 화원읍	천내중학교	151명	75.50%	92.10%	70.20%	64.20%	0.00%	0명	81명
									(0명/0명)
108	남구 대명동	심인중학교	163명	75.00%	92.60%	67.50%	65.00%	1.60%	2명	122명
									(1명/1명)
109	달서구 상인동	상인중학교	138명	74.80%	90.60%	71.20%	62.60%	0.00%	0명	76명
									(0명/0명)
110	남구 대명동	경상중학교	131명	73.80%	93.20%	74.00%	54.20%	0.90%	1명	102명
									(0명/1명)
111	북구 복현동	복현중학교	123명	73.70%	91.90%	69.90%	59.40%	1.80%	2명	111명
									(1명/1명)
112	서구 비산동	경상여자중학교	133명	70.70%	91.00%	64.70%	56.40%	1.50%	1명	65명
									(0명/1명)
113	서구 평리동	대평중학교	93명	69.90%	84.90%	75.30%	49.50%	0.00%	0명	54명
									(0명/0명)
114	동구 방촌동	동촌중학교	204명	65.20%	89.20%	56.40%	50.00%	0.00%	0명	114명
									(0명/0명)
115	남구 대명동	대명중학교	109명	63.00%	87.20%	63.30%	38.50%	1.60%	1명	59명
									(0명/1명)
116	서구 원대동1가	경일중학교	131명	51.70%	74.60%	40.90%	39.70%	0.00%	0명	73명
									(0명/0명)
117	북구 동호동	대구체육중학교	35명	40.90%	68.60%	28.60%	25.70%	0.00%	0명	22명
									(0명/0명)
		평균	25,709명	84.00%	93.70%	82.30%	76.20%	1.30%	276명	19,001명

 

다음은 범어동, 월성/상인동 외 학원가가 잘 조성된 다른 동네를 몇 개 살펴볼게요.

수성구 지산동/범물동입니다.

 

다음은 수성구 제일 바깥쪽에 있는 신매동(신매역)입니다.

 

다음은 북구 침산동입니다.

 

마지막으로 달서구 이곡동입니다.

 

 

결론적으로 학군 수요가 있는 신축단지 동네로는 대구광역시 수성구 범어동/황금동/만촌동/지산동/범물동/신매동, 달서구 월성동/상인동 정도로 볼 수 있겠습니다. 선호 지역으로 생각할 수 있겠습니다.

아래는 대구광역시 구별 학업성취도율 85% 이상 중학교 개수입니다.

구별	85%이상 개수
달서구	18
수성구	18
북구	8
달성군	6
동구	5
남구	2
중구	2
총합계	59

 

 

대구광역시 거래량

 

매매거래가 치솟았다가 꺾이면서 전월세 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 그래도 23년에는 매매거래량이 조금 살아났습니다. 24년에도 대구에 입주예정인 단지가 많기 때문에 비슷한 추세가 이어지지 않을까 생각되네요.

 

대구광역시 미분양

 

대구광역시 미분양 그래프입니다.

전국에서 현재 미분양이 가장 많은 도시입니다. 23년 매매거래가 조금 늘어나면서 미분양도 조금 해소된 것으로 보이지만 여전히 평균 2배 이상의 미분양이 쌓여 있습니다. 다만 과거 대비 준공후 미분양은 많이 쌓이지 않았습니다.

 

2023년 11월 기준일 미분양단지리스트입니다.

구분	단지명	총세대수	주소	입주시기	준공여부	건설사
민간	더샵달서센트엘로	272	대구 달서구 본동 888-2	Jun-26	미준공	포스코건설
민간	힐스테이트동대구센트럴	543	대구 동구 신천동 137-1	Apr-26	미준공	㈜현대건설
민간	대명자이그랜드시티	2023	대구 남구 대명동 2301-2	Apr-26	미준공	GS건설㈜
민간	대구역센트레빌더오페라	289	대구 북구 칠성동2가 302-141	Apr-26	미준공	동부건설주식회사010-4446-9313
민간	달서푸르지오시그니처	1157	대구 달서구 본리동 358-5	Mar-26	미준공	㈜대우건설
민간	힐스테이트대명센트럴2차	1243	대구 남구 대명동 228-3	Feb-26	미준공	현대건설㈜1577-7755
민간	범어자이	451	대구 수성구 범어동 48-26	Feb-26	미준공	GS건설
민간	힐스테이트칠성더오페라	691	대구 북구 칠성동2가 321	Feb-26	미준공	현대엔지니어링(주)010-2801-9150
민간	달서롯데캐슬센트럴스카이	529	대구 달서구 본동 743	Dec-25	미준공	롯데건설
민간	더샵동성로센트리엘	392	대구 중구 공평동 58-1	Nov-25	미준공	포스코건설053-759-3092
민간	두류역자이	1386	대구 서구 내당동 220-1	Aug-25	미준공	GS건설㈜
민간	힐스테이트서대구역센트럴	837	대구 서구 비산동 934-1	Jul-25	미준공	㈜현대건설1577-7755
민간	해링턴플레이스감삼3차	566	대구 달서구 감삼동 505-1	Jul-25	미준공	효성중공업㈜
민간	빌리브라디체	606	대구 달서구 본동 760	Jun-25	미준공	신세계건설㈜
민간	힐스테이트대구역퍼스트1차	216	대구 중구 태평로3가 221-5	May-25	미준공	㈜현대건설1577-7755
민간	힐스테이트대구역퍼스트2차	174	대구 중구 태평로3가 211-1	May-25	미준공	㈜현대건설1577-7755
민간	힐스테이트동인	1009	대구 중구 동인동1가 211	May-25	미준공	현대엔지니어링
민간	대구역자이더스타	505	대구 북구 칠성동2가 511-1	Apr-25	미준공	지에스건설㈜010-7518-5997
민간	빌리브루센트	258	대구 북구 칠성동2가 302-125	Mar-25		㈜신세계건설010-2543-9001
민간	화성파크드림구수산공원	520	대구 북구 읍내동 1090	Feb-25	미준공	주식회사화성개발010-2535-0186
민간	태왕아너스프리미어	200	대구 북구 관음동 603	Feb-25	미준공	㈜태왕이앤씨010-3543-7363
민간	두류역서한포레스트	576	대구 달서구 두류동 138-2	Jan-25	미준공	㈜서한
민간	수성포레스트스위첸	755	대구 수성구 파동 118-11	Jan-25	미준공	주식회사케이씨씨건설
민간	대구역한라하우젠트센트로	228	대구 중구 태평로1가 11	Dec-24	미준공	㈜한라공영(053-753-1875)
민간	명덕역루지움푸르나임	152	대구 중구 남산동 2116-19	Dec-24	미준공	㈜현창건설㈜유성건설
민간	두류중흥S클래스센텀포레	454	대구 달서구 두류동 840	Dec-24	미준공	중흥토건
민간	수성자이르네	219	대구 수성구 수성동1가 288	Nov-24	미준공	자이에스앤디㈜
민간	대봉서한이다음	541	대구 중구 대봉동 590-395	Oct-24	미준공	㈜서한010-4224-5079
민간	동성로SK리더스뷰	335	대구 중구 삼덕동2가 528	Sep-24	미준공	에스케이건설(주)(02-3700-7621)
민간	동대구푸르지오브리센트	794	대구 동구 효목동 430-4	Jul-24	미준공	㈜대우건설
민간	달서SKVIEW	1196	대구 달서구 본리동 433	Jun-24	미준공	SK에코플랜트
민간	힐스테이트앞산센트럴	345	대구 남구 봉덕동 4167-35	May-24	미준공	현대건설㈜1577-7755
민간	동대구역골드클래스	392	대구 동구 신암동 207-1	Apr-24	미준공	㈜보광종합건설
민간	수성레이크우방아이유쉘	394	대구 수성구 파동 81	Mar-24	미준공	㈜우방(051-714-3004)
민간	북구청역푸르지오에듀포레	568	대구 북구 노원동1가 228	Mar-24	미준공	㈜대우건설053-341-7831
민간	동대구역센텀화성파크드림	1458	대구 동구 신암동 139-69	Mar-24	미준공	(주)화성산업
민간	동대구역엘크루에비뉴원	191	대구 동구 신암동 259-5	Feb-24	미준공	대우조선해양건설㈜
민간	수성해모로하이엔	795	대구 수성구 파동 540-14	Dec-23	미준공	㈜한진중공업건설(053-752-0777)
민간	더샵수성오클레어	303	대구 수성구 수성동1가 649-19	Oct-23	미준공	포스코건설
민간	용계역푸르지오아츠베르1단지	745	대구 동구 용계동 575-12	Oct-23	준공	㈜대우건설
민간	용계역푸르지오아츠베르2단지	568	대구 동구 용계동 492-1	Oct-23	준공	㈜대우건설
민간	빌리브헤리티지	146	대구 수성구 수성동4가 1025-1	Aug-23	준공	신세계건설
민간	오페라센텀파크서한이다음	417	대구 북구 고성동3가 149	Aug-23	미준공	㈜서한053-741-9980
민간	신기역극동스타클래스	170	대구 동구 신기동 160-14	Aug-23	준공	극동건설㈜
민간	대구파라곤프레스티지	759	대구 동구 율암동 1297	Apr-23	준공	㈜라인건설
민간	동대구2차비스타동원	627	대구 동구 효목동 637-1	Mar-23	미준공	㈜동원개발(051-645-3113)
민간	수성뷰웰리버파크	266	대구 수성구 중동 485-1	Mar-23	미준공	동광건설㈜
민간	시지라온프라이빗	207	대구 수성구 신매동 610	Jan-23	준공	㈜유니크산업개발
민간	대실역블루핀34	34	대구 달성군 다사읍 매곡리 229-7	Dec-22	준공	㈜홍성건설

 

범어동에 미분야이 있어 확인해 봤습니다. 범어자이는 역세권 단지는 아니고, 주상복합에 일부 오피스텔이 섞여있습니다.

전용 84 기준 분양가가 9억이 넘었습니다. 인근 신축단지와 비교해 보죠. 힐스테이트범어센트럴은 22년 입주아파트도 신축에 해당하며 위치도 길 건너편으로 거의 비슷합니다. 현재 입주가능 중층이상 매물호가는 7.9억으로 범어자이 대비 저렴한 시세로 확인됩니다. 결국 가격이 비싸다고 판단하여 미분양이 된 것으로 생각됩니다.

 

 

대구광역시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

지방 도시의 경우에는 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다.

 

우선 대구광역시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

24년에도 적정물량 대비 초과된 입주가 예정되어 있습니다.

공급은 26년까지 이어지네요. 미분양 단지목록에도 26년 입주예정단지가 있었으니 현재 미분양 단지가 모두 입주물량이라고 볼 수 있겠습니다. 그렇다면 미분양 소진 추세를 매월 확인할 필요가 있겠습니다. 급격히 줄어들기 시작하면 타이밍이 올지도 모르겠네요.

 

대구광역시의 주된 인구 유출지역은 서울과 경기이므로 별개로 인근 도시 입주량 확인은 안 해도 될 것 같네요.

그래도 궁금하니 구미시만 확인해 보죠.

구미시도 24,25년 공급이 꽤 되는 것으로 보입니다. 참고용으로만 확인하고, 추후 구미시 입지 분석 때 다뤄보겠습니다.

 

 

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이상으로 대구광역시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.