부동산(아파트) 이야기_충남 천안시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 

 

오늘은 충남의 대도시 천안시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

( 전국의 일반시 중 열 번째로 큰 대도시이다. 대도시 특례를 받는 시로는 충청남도에서 천안이 유일)

 

천안시 지역 개요

 

 

우선 지역 개요에 대해 알아보겠습니다.

천안시는 수도권과 남부지방을 잇는 교통의 중심지로, 서울과의 직선거리는 85km로 편리한 위치에 있다.
충청남도 속하지만 수도권으로의 진입이 용이하며, 동남구의 쌍용동, 불당동, 백석동, 동북구의 청수동, 신부동, 신방동, 용곡동 등이 급속한 개발과 도심재생이 이루어지고 있다.
도시재생 혁신지구사업, 문화도시사업 등이 활발하게 진행되어 이미지 쇄신이 예상되며, 동남구는 천안역 도시재생뉴딜사업도 진행 중이다. 노인 인구비율이 낮아 평균연령이 낮은 도시 중 상위권에 속하며, 2023년에는 국가산업단지와 대규모 주거지역이 조성될 예정이다.

도심부와 서부(쌍용, 백석, 불당, 배방, 탕정), 동부(청당, 목천, 병천), 북부(두정, 직산, 성환, 평택+신부, 안서, 성거, 입장, 안성), 남부(신방, 광덕, 풍세)로 세분화된 생활권이 형성되어 있다. 2023년에는 성환종축장 부지에 126만 평 규모의 국가산업단지가 발표되었고, 인구 및 인프라 교류가 기대되며, 주변 경기남부 도시들의 빠른 성장과 함께 전망이 여전히 밝다.

 

우선 확인되는 부분이 비수도권 지역 중 인구가 세 번째로 많은 도시라는 점입니다. 인근 아산신도시 생활권이 천안에 종속되어 실질 인구가 더 많다는 점도 확인해 볼 부분이겠네요.

 

기존에 도시지역으로 개발된 곳은 서북구, 현재 재생사업이 진행되고 있는 곳은 동남구(천안역) 구도심으로 나눌 수 있겠네요.

 

평균 연령이 낮은 도시로 최상위권에 속한다는 점도 눈에 띄네요. 대학교(11개)가 많은 점도 이에 한몫하고 있을 것으로 생각됩니다.

 

중요한 일자리 현황도 확인해 봅니다.

일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다.

천안은 대기업들이 입점한 결과 양질의 제조업 일자리가 증가하면서 인구 폭발적으로 증가하였다. 산업단지는 주로 백석동, 성성동, 차암동에 집중되어 있으며, 삼성SDI, 삼성디스플레이, 한국유미코아, 동아제약, 현대모비스 등이 주요한 사업장으로 위치하고 있다. 풍세면 풍세산업단지와 성거읍에는 대기업의 물류센터와 기업 공장이 위치하고 있으며, 직산읍에는 쓰리쎄븐의 본사가 있다. 이 외에도 다양한 기업들이 입점한 산업 기능의 비중이 크며, 이로 인해 외국인들이 많이 거주하고 있는 도시이다.

 

삼성 천안 사업장 등 대기업이 위치하고 있으므로, 타 지역에서 일자리 수요로 인한 인구 유입을 생각해 볼 수 있겠습니다.

 

 

천안시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 천안시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 천안시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 천안시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
유성구	Yuseong-gu	163,046	7,313,131	45
중구	Jung-gu	72,140	2,413,998	33
충북	Chungbuk	591,233	22,718,927	38
괴산군	Goesan-gun	14,060	531,656	38
단양군	Danyang-gun	8,849	341,934	39
보은군	Boeun-gun	9,466	348,995	37
영동군	Yeongdong-gun	11,513	386,914	34
옥천군	Okcheon-gun	16,149	544,520	34
음성군	Eumseong-gun	73,835	3,015,934	41
제천시	Jecheon-si	34,235	1,144,475	33
증평군	Jeungpyeong-gun	8,694	296,389	34
진천군	Jincheon-gun	52,861	2,247,134	43
청주시	Cheongju-si	292,893	11,269,768	38
충주시	Chungju-si	68,678	2,591,208	38
충남	Chungnam	784,532	31,775,547	41
계룡시	Gyeryong-si	8,605	261,612	30
공주시	Gongju-si	44,315	1,767,540	40
금산군	Geumsan-gun	22,071	845,302	38
논산시	Nonsan-si	36,306	1,228,032	34
당진시	Dangjin-si	64,169	2,739,130	43
보령시	Boryeong-si	29,217	1,061,579	36
부여군	Buyeo-gun	15,399	517,087	34
서산시	Seosan-si	57,426	2,853,634	50
서천군	Seocheon-gun	15,255	539,127	35
아산시	Asan-si	146,744	6,372,466	43
예산군	Yesan-gun	32,791	1,356,326	41
천안시	Cheonan-si	246,919	9,577,472	39
청양군	Cheongyang-gun	8,399	294,186	35
태안군	Taean-gun	15,830	628,434	40
홍성군	Hongseong-gun	41,086	1,733,620	42
세종	Sejong	166,845	7,520,150	45

 

천안시는 삼성 등 제조업이 입주해 있는데, 충남 평균 및 세종시/아산시보다 낮은 수준입니다. SK가 있는 청주보다는 살짝 높네요. 아산시가 높은 것을 볼 수 있었는데, 아산에는 어떤 기업이 있는지 확인이 필요할 듯합니다.

*아산시 : 충남 최대의 제조업 기지다. 삼성전자 반도체사업부 온양캠퍼스, 삼성디스플레이 아산캠퍼스(구 탕정캠퍼스)와 코닝정밀소재가 탕정에 있으며, 인주면에는 현대자동차 아산공장 및 주변의 인주공단에 자동차 관련 제조업이 활발하다.

아산시가 충남 최대 제조업 기지였네요. 아산시 내에서 삼성, 현대 제조업 공장 인근, 천안시와도 인접한 도시를 위주로 살펴볼 필요가 있겠습니다.

 

 

천안시/아산시 종사자수와 연봉 수준입니다. 천안시 서북구와 아산시가 종사자수/연봉 수준 모두 비슷하고, 동남구는 상대적으로 종사자수가 적습니다. 기업체가 서북구와 아산시에 몰려 있음을 알 수 있습니다.

호갱노노

 

조금 더 확대하여 보겠습니다. 성거읍/직산읍/차암동/성성동/백석동/아산시 탕정면 등이 종사자수/연봉수준이 높은 동네로 보입니다.

 

 

그럼 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
유성구	Yuseong-gu	159,538	7,869,066	49
중구	Jung-gu	82,847	2,991,894	36
충북	Chungbuk	644,912	25,419,232	39
괴산군	Goesan-gun	10,300	346,743	34
단양군	Danyang-gun	8,272	283,019	34
보은군	Boeun-gun	8,743	291,045	33
영동군	Yeongdong-gun	12,400	417,883	34
옥천군	Okcheon-gun	15,347	511,669	33
음성군	Eumseong-gun	43,427	1,501,089	35
제천시	Jecheon-si	45,244	1,606,141	35
증평군	Jeungpyeong-gun	15,654	568,069	36
진천군	Jincheon-gun	41,940	1,558,077	37
청주시	Cheongju-si	365,078	15,428,584	42
충주시	Chungju-si	78,507	2,906,913	37
충남	Chungnam	818,784	34,021,220	42
계룡시	Gyeryong-si	18,432	839,554	46
공주시	Gongju-si	34,047	1,160,401	34
금산군	Geumsan-gun	13,984	459,350	33
논산시	Nonsan-si	35,600	1,176,252	33
당진시	Dangjin-si	66,965	2,907,111	43
보령시	Boryeong-si	32,157	1,151,135	36
부여군	Buyeo-gun	16,325	527,622	32
서산시	Seosan-si	66,473	3,052,689	46
서천군	Seocheon-gun	13,246	447,816	34
아산시	Asan-si	148,286	6,803,413	46
예산군	Yesan-gun	25,545	884,742	35
천안시	Cheonan-si	290,061	12,514,219	43
청양군	Cheongyang-gun	8,190	272,400	33
태안군	Taean-gun	16,181	590,240	36
홍성군	Hongseong-gun	33,292	1,234,276	37
세종	Sejong	170,374	8,383,967	49

청주시보다 살짝 높고, 아산시보다는 낮은 수준입니다. 천안시 동남구가 평균에 포함되어 낮아진 부분이 있는지 생각해 볼 필요가 있겠습니다.

 

결론적으로 천안시의 소득 수준은 청주시와 비슷한 수준이고, 아산시보다는 낮았습니다. 천안에서는 현재 서북구 신축 또는 인근 아산신도시를 눈여겨보는 것이 좋을 것으로 보입니다. 물론 동남구 내에서 천지개벽이 될 곳이 있다면 그곳도 함께 봐야겠습니다.

 

천안시 인구 추이(부동산 지인)

나무위키

부동산지인

20년 11월부터 23년 11월까지 인구 전출입을 확인해 봅시다.

전출 합계가 전입 합계가 크므로 순 인구가 약간 줄었습니다.

지역 외 전출 및 전입을 보면 다른 지역으로 전출된 순 인구가 약 3천 명 정도네요.

천안시에서 타 지역으로의 인구 이동 수요가 있다는 것을 알 수 있습니다.

부동산지인

 

그럼 천안시에서 어느 지역으로의 전출과 전입이 이루어지는지 확인해 봅시다.

부동산지인

아산시와 가장 많은 인구의 전출/전입이 이루어지고 있습니다.

천안시 서북구의 동네별 시세와 아산시 단지가 많은 3개 동 시세입니다. 직주근접 및 주거비에 의한 전출입보다 같은 생활권(서북+아산신도시) 내에서 신축 아파트 및 환경 등에 의한 전출입이 아닐까 생각해 봅니다.

천안시 서북구 시세(부동산지인)

아산시 시세(부동산지인)

 

 

인구의 순이동 증가/감소 지역을 확인해 봅니다.

부동산지인

수도권 및 지방 중소도시 등에서 천안으로 유입되는 것을 볼 수 있습니다. 역시 일자리 수요로 인한 전입으로 보입니다. 전출지로는 아산이 눈의 띄게 많습니다. 아산신도시 신축아파트의 공급으로 인한 전출이 아닐까 합니다.

여기서 아산시 공급아파트를 먼저 확인해 봅시다.

아산시 공급이 계속적으로 있네요. 

 

하단에 공급되는 아파트를 보면 배방읍과 음봉면에 공급세대수가 많은데, 배방읍은 천안 불당동과 인접해 있으며, 음봉면은 천안시 백석동, 차암동과 인접해 있어 생활권을 공유한다고 볼 수 있습니다. 천안 이주수요에 영향을 미칠 듯합니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	아산탕정지구2-A12BL대광로제비앙	충남 아산시 배방읍 세교리 420-8	Aug-24	459	0	1,368	(주)대광건영
아파트	모종리슈빌더스카이	충남 아산시 모종동 562-1	Jul-24	268	0	1,274	동성건설(주)
아파트	아산배방라온프라이빗	충남 아산시 배방읍 공수리 280-3	Sep-24	195	0	1,272	라온건설주식회사
아파트	e편한세상탕정퍼스트드림	충남 아산시 배방읍 세교리 1605	Jan-25	893	0	1,265	DL이앤씨(주)
아파트	아산한라비발디스마트밸리	충남 아산시 음봉면 산동리 234-2	Jan-24	998	0	1,057	주식회사 한라
아파트	아산칸타빌센트럴시티	충남 아산시 온천동 260-28	Mar-24	335	0	960	(주)대원

 

 

천안시 지역 별 인구/세대수 현황

서북구에 동남구보다 은 인구가 살고 있습니다.

 

인구수는 낮은 하락률로 감소했습니다. 감소 이유는 천안 생활권인 아산신도시로의 전출이 원인으로 보입니다.

 

세대수는 오히려 증가했네요. 1~2인 가구가 늘어났다고 볼 수 있겠습니다.

 

인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

천안시는 세부적인 동별로 확인이 안 되네요. 우선 인구가 더 많은 서북구에 영유아~10대부터 40대까지 젊은 인구가 더 많은 반면에 동남구에는 고 연령대 인구가 더 많은 것으로 보입니다. 중요한 정보네요.

 

천안시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 23년 12월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

※ 매월 말일자 통계 현황
		2023년12월
행정기관코드	행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
4413000000	충청남도 충청남도 천안시	655,959	306,418	2.14
4413100000	충청남도 충청남도 천안시 동남구	256,691	121,234	2.12
4413125000	충청남도 천안시 동남구 목천읍	23,342	11,398	2.05
4413131000	충청남도 천안시 동남구 풍세면	3,949	2,149	1.84
4413132000	충청남도 천안시 동남구 광덕면	4,133	2,312	1.79
4413133000	충청남도 천안시 동남구 북면	4,291	2,496	1.72
4413134000	충청남도 천안시 동남구 성남면	2,945	1,583	1.86
4413135000	충청남도 천안시 동남구 수신면	2,161	1,296	1.67
4413136000	충청남도 천안시 동남구 병천면	6,194	3,690	1.68
4413137000	충청남도 천안시 동남구 동면	1,988	1,157	1.72
4413151000	충청남도 천안시 동남구 중앙동	5,057	3,043	1.66
4413152000	충청남도 천안시 동남구 문성동	7,947	3,887	2.04
4413153000	충청남도 천안시 동남구 원성1동	8,106	4,094	1.98
4413154000	충청남도 천안시 동남구 원성2동	9,190	4,969	1.85
4413155000	충청남도 천안시 동남구 봉명동	17,072	9,037	1.89
4413156000	충청남도 천안시 동남구 일봉동	22,101	8,544	2.59	천안호반써밋센트럴파크2BL(27년) 외 일부 준신축
4413157000	충청남도 천안시 동남구 신방동	44,000	19,370	2.27	천안호반써밋센트럴파크1BL(26년) 외 구룡지구 천안신방삼부르네상스
4413158000	충청남도 천안시 동남구 청룡동	58,032	23,258	2.50	청당/청수동 행정타운센트럴두산위브 등 신축다수
4413159000	충청남도 천안시 동남구 신안동	36,183	18,951	1.91
4413300000	충청남도 충청남도 천안시 서북구	399,268	185,184	2.16
4413325000	충청남도 천안시 서북구 성환읍	22,873	11,283	2.03
4413325300	충청남도 천안시 서북구 성거읍	20,725	9,763	2.12
4413325600	충청남도 천안시 서북구 직산읍	19,490	9,786	1.99
4413331000	충청남도 천안시 서북구 입장면	8,097	4,375	1.85
4413351000	충청남도 천안시 서북구 성정1동	17,267	9,687	1.78
4413352000	충청남도 천안시 서북구 성정2동	25,498	17,906	1.42
4413353000	충청남도 천안시 서북구 쌍용1동	13,130	6,263	2.10
4413354000	충청남도 천안시 서북구 쌍용2동	35,568	14,775	2.41	천안쌍용역코오롱하늘채 신축1 외 다수 구축아파트
4413355000	충청남도 천안시 서북구 쌍용3동	17,862	8,157	2.19
4413356000	충청남도 천안시 서북구 백석동	39,312	14,591	2.69	한화포레나천안노태2단지(24년12월) 및 천안백석아이파크 등 신축 및 구축아파트 다수
4413356600	충청남도 천안시 서북구 불당1동	32,116	13,045	2.46	천안불당한화꿈에그린 준신축 외 불당아이파크 등 구축밭
4413356700	충청남도 천안시 서북구 불당2동	36,939	13,762	2.68	천안불당지웰더샵(대장) 등 신축밭. 대장입지.
4413358000	충청남도 천안시 서북구 부성1동	50,313	25,634	1.96
4413359000	충청남도 천안시 서북구 부성2동	60,078	26,157	2.30	천안푸르지오레이크사이드 및 한화포레나노태1단지 등 성성동 신축밭 및 두정동일부 구축아파트

세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

시세 대장단지가 있는 곳은 불당동(불당2동)이었고, 세대당 인구도 매우 높았습니다. 대부분 단지가 신축급에 해당하는 단지들이 모여 있었습니다.

 

시장강도를 확인해 보면 불당동은 매매강도가 낮아진 것을 볼 수 있습니다. 반면 전세강도는 매우 높네요. 레이크사이드 등 신축이 몰려있는 성성동도 전세시장강도가 높은 것을 확인할 수 있습니다.

 

시세순으로 대장 단지를 확인해 볼게요.

6~7년 차임에도 불당2동 대장입지에 위치한 단지가 시세 대장단지로 확인됩니다. 그 외에도 상위권은 예외 없이 모두 불당동에 위치한 단지들입니다. 유일하게 성성동에 있는 신축 천안레이크타운3차푸르지오가 14위에 위치하긴 했습니다.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
천안불당지웰더샵	35평	Aug-16	2,324	-1	1,564	33	67%	760
685세대	174세대	(7년차)
천안불당지웰시티푸르지오1단지	39평	Dec-17	2,225	3	1,562	8	70%	663
958세대	156세대	(6년차)
천안불당호반써밋플레이스	35평	Jan-17	2,175	3	1,395	-11	64%	780
573세대	211세대	(7년차)
천안불당지웰시티푸르지오2단지	39평	Dec-17	2,130	7	1,368	-8	64%	762
800세대	164세대	(6년차)
천안불당린스트라우스1단지	35평	Jul-17	2,073	4	1,214	-18	59%	859
595세대	206세대	(6년차)
천안불당파크푸르지오1단지	40평	Apr-18	2,029	7	1,273	20	63%	756
545세대	74세대	(5년차)
천안불당파크푸르지오2단지	40평	Apr-18	1,957	0	1,348	19	69%	609
621세대	71세대	(5년차)
호반베르디움센트로포레	38평	Feb-17	1,933	17	1,259	23	65%	674
705세대	351세대	(6년차)
천안불당지웰푸르지오	33평	Apr-16	1,854	-10	1,235	1	67%	619
682세대	233세대	(7년차)
불당호반써밋플레이스센터시티	39평	Nov-17	1,819	-6	1,239	9	68%	580
1371세대	275세대	(6년차)
불당호반베르디움TheFirst	25평	Oct-16	1,772	-9	1,215	5	69%	557
1096세대	441세대	(7년차)
천안불당린스트라우스2단지	35평	Jul-17	1,768	-46	1,340	4	76%	428
557세대	187세대	(6년차)
천안불당금호어울림	34평	Feb-20	1,682	8	1,123	15	67%	559
227세대	142세대	(3년차)
천안레이크타운3차푸르지오	35평	May-20	1,617	0	1,121	24	69%	496
1067세대	296세대	(3년차)
불당이안	34평	Dec-15	1,614	-16	1,015	1	63%	599
800세대	342세대	(8년차)
펜타포트	47평	Dec-11	1,530	1	963	-3	63%	567
793세대	130세대	(12년차)
엘에이치천년나무7단지	26평	Nov-15	1,510	5	873	-11	58%	637
491세대	150세대	(8년차)
불당리더힐스	25평	Nov-16	1,492	-8	1,017	-1	68%	475
744세대	223세대	(7년차)
포레나천안두정	33평	Mar-22	1,487	8	938	1	63%	549
1067세대	421세대	(1년차)
천안레이크타운푸르지오	35평	Jul-17	1,460	5	885	28	61%	575
995세대	415세대	(6년차)
천안시티자이	36평	Sep-18	1,376	-12	933	-7	68%	443
1646세대	752세대	(5년차)
천안레이크타운2차푸르지오	35평	Jan-18	1,357	-42	1,005	10	74%	352
1730세대	731세대	(6년차)
불당아이파크	34평	Jul-04	1,315	7	1,011	24	77%	304
1046세대	823세대	(19년차)
백석2차아이파크	34평	Dec-14	1,268	10	962	7	76%	306
1562세대	854세대	(9년차)
천안백석3차아이파크	34평	May-17	1,265	4	967	7	76%	298
805세대	368세대	(6년차)
파크밸리동일하이빌	59평	Feb-11	1,263	-1	907	-4	72%	356
964세대	192세대	(12년차)
백석더샵	33평	Oct-16	1,246	3	954	2	77%	292
619세대	271세대	(7년차)
동일하이빌	34평	Aug-04	1,238	12	1,027	41	83%	211
1203세대	696세대	(19년차)
두정역효성해링턴플레이스	26평	Apr-20	1,228	-9	983	1	80%	245
2586세대	864세대	(3년차)
천안역사동아라이크텐	34평	Apr-21	1,208	-17	822	12	68%	386
1107세대	361세대	(2년차)
천안쌍용동코오롱하늘채	25평	May-18	1,205	8	946	10	79%	259
454세대	274세대	(5년차)
e편한세상두정3차	34평	Feb-17	1,162	4	775	20	67%	387
992세대	302세대	(6년차)
불당오딧세이	8평	Oct-19	1,150	-10	1,088	-19	95%	62
182세대	104세대	(4년차)
대동다숲	32평	Oct-04	1,054	22	857	16	81%	197
791세대	341세대	(19년차)
e편한세상-천안두정2차	34평	Jun-13	1,044	8	780	-6	75%	264
848세대	321세대	(10년차)
천안백석푸르지오	43평	Feb-10	1,043	2	730	-3	70%	313
746세대	208세대	(13년차)
직산월드메르디앙레이크파크	25평	Oct-20	997	0	792	4	79%	205
374세대	166세대	(3년차)
e편한세상두정4차	27평	Oct-18	991	-3	821	12	83%	170
456세대	196세대	(5년차)
천안역우방아이유쉘	33평	Nov-18	977	24	716	17	73%	261
298세대	198세대	(5년차)
한화꿈에그린	48평	Sep-09	966	6	738	5	76%	228
297세대	172세대	(14년차)
백석마을아이파크	35평	Apr-09	963	0	751	2	78%	212
1040세대	512세대	(14년차)
백석리슈빌	49평	Apr-10	950	-3	727	2	76%	223
901세대	246세대	(13년차)
불당풍림아이원	19평	Aug-16	949	-15	864	-3	91%	85
240세대	198세대	(7년차)
주공6단지1차	16평	Nov-89	946	3	451	-3	48%	495
580세대	209세대	(34년차)
한양수자인비다펠리즈	25평	May-19	945	9	671	-1	71%	274
387세대	148세대	(4년차)
아크로텔천안두정	8평	Jul-15	932	3	0	0	0%	932
1135세대	154세대	(8년차)
대원칸타빌	34평	Sep-04	921	-7	793	-1	86%	128
1011세대	657세대	(19년차)
호반리젠시빌스위트	45평	Oct-04	920	-22	803	8	87%	117
476세대	268세대	(19년차)
하이스타운	10평	May-13	915	0	451	0	49%	464
180세대	80세대	(10년차)
주공5단지	14평	Oct-88	914	-16	537	-2	59%	377
920세대	250세대	(35년차)
e편한세상스마일시티2차	25평	Aug-16	914	1	702	-1	77%	212
1269세대	613세대	(7년차)
주공6단지3차	16평	Jun-91	903	11	522	0	58%	381
588세대	396세대	(32년차)
두정역코아루스위트	38평	Oct-14	900	-5	690	3	77%	210
481세대	92세대	(9년차)
직산역꿈에그린	24평	Jan-19	880	-8	683	-7	78%	197
416세대	224세대	(5년차)
직산한양수자인아이림	28평	Jun-19	879	-3	619	-3	70%	260
333세대	130세대	(4년차)
두정역푸르지오	34평	Nov-09	869	-30	761	19	88%	108
937세대	208세대	(14년차)
e편한세상스마일시티	25평	Mar-15	851	1	711	-6	83%	140
1024세대	298세대	(8년차)
천안스마일시티효성해링턴플레이스	23평	Jan-16	851	-2	692	-11	81%	159
1318세대	362세대	(8년차)
한성필하우스3차	33평	Oct-04	840	-16	725	6	86%	115
832세대	442세대	(19년차)
두정역이안더센트럴	35평	Jan-11	839	-10	692	1	82%	147
935세대	264세대	(13년차)
e편한세상천안부성	24평	Feb-18	832	-10	680	-15	82%	152
609세대	214세대	(5년차)
용암동아벽산	46평	May-99	827	0	601	-6	73%	226
505세대	265세대	(24년차)
불당한성필하우스	24평	Jun-04	823	-29	705	-4	86%	118
594세대	594세대	(19년차)
쌍용역푸르지오	33평	Oct-06	817	-1	634	6	78%	183
291세대	114세대	(17년차)
대우목화	26평	Oct-86	807	-2	410	3	51%	397
590세대	120세대	(37년차)
e편한세상	32평	Jun-04	797	0	675	4	85%	122
466세대	407세대	(19년차)
현대6차1단지	34평	May-04	783	-15	667	0	85%	116
1316세대	716세대	(19년차)
신동아파밀리에	33평	Mar-05	781	4	624	11	80%	157
621세대	441세대	(18년차)
프라지움10차	23평	Aug-18	779	-1	718	9	92%	61
348세대	126세대	(5년차)
그린빌2	33평	Jul-04	776	3	666	5	86%	110
750세대	521세대	(19년차)
월봉대우	22평	Nov-98	771	26	636	3	82%	135
390세대	390세대	(25년차)
쌍용동일하이빌	44평	Apr-07	764	1	681	2	89%	83
523세대	265세대	(16년차)

 

불당1동에 있는 불당아이파크는 19년 차임에도 백석동 등 다른 동네 신축 아파트보다 시세가 높은 것이 눈에 띄는 점입니다. '구축>신축=입지차이'가 성립되겠죠.

 

아래는 시세가 확인되지 않는 입주예정인 단지리스트입니다. 천안역과 동남구 두정역 신축단지들이 눈에 들어옵니다. 동남구 두정역 인근은 생활여건이 개선될 여지가 있어 보입니다. 더샵천안레이크마크는 성성동에 위치한 단지로 생각했는데, 성성호수가 아닌 삼거저수지에 있는 단지였네요.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
힐스테이트천안역스카이움	시세없음	Aug-27	0	0	0	0	%	0
1079세대	206세대	(-4년차)
천안롯데캐슬더두정	시세없음	Oct-25	0	0	0	0	%	0
584세대	320세대	(-2년차)
유보라천안두정역	시세없음	Jun-25	0	0	0	0	%	0
556세대	231세대	(-2년차)
천안부성지구한라비발디	시세없음	Feb-25	0	0	0	0	%	0
654세대	496세대	(-2년차)
한화포레나천안노태2단지	시세없음	Sep-24	0	0	0	0	%	0
777세대	186세대	(-1년차)
한화포레나천안노태1단지	시세없음	Sep-24	0	0	0	0	%	0
831세대	347세대	(-1년차)
천안성성비스타동원	시세없음	Aug-24	0	0	0	0	%	0
1195세대	592세대	(-1년차)
천안백석센트레빌파크디션	시세없음	Apr-24	0	0	0	0	%	0
358세대	183세대	(-1년차)
천안부성지구우남퍼스트빌	시세없음	Mar-24	0	0	0	0	%	0
316세대	182세대	(-1년차)
더샵천안레이크마크	시세없음	Mar-24	0	0	0	0	%	0
411세대	119세대	(-1년차)
직산역서희스타힐스뉴플래닝시티	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
653세대	227세대	(-1년차)
천안푸르지오레이크사이드	36평	May-23	0	0	968	27	%	-968
1023세대	329세대	(0년차)

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

지방 도시에서도 지역 내 학군지 역할을 하는 동네가 있고, 해당 지역에 거주 선호도가 높습니다.

천안시 학군지(학업성취도/학원가)가 어딘지 확인해 볼까요?

 

우선 천안 서북구 중학교 학군입니다.

불당동 불당중학교는 학업성취도율 90% 이상이고 그다음부터는 격차가 꽤 크네요. 두정동 오성중학교는 그나마 특목고 진학률이 3.2%입니다. 불당동에 100개가 넘는 학원이 몰려 있습니다. 1,2동 합계로 200개 이상입니다. 학학주근접지는 불당동으로 확인이 되네요.

 

불당동 불무중학교 학업성취도율이 확인되지 않아 별도로 확인해 볼게요. 특목고 진학률이 4.5%입니다. 천안 내에서는 높은 편이죠. 학업성취도율은 아직 더 올라와야겠네요. 신축단지가 조성되는 곳 내 학교는 점점 학군지로 발전할 가능성이 높습니다.

 

서북구 백석동에도 꽤 많은 학원이 조성되어 있습니다. 인접한 백석아이파크 아파트가 선호되겠네요. 성성동 레이크 신축단지 아이들은 백석동 학원가를 이용하는지 물어볼 필요가 있겠습니다.

 

천안시 동남구 중학교 학군입니다. 서북구 대비 저조한 편이기 합니다. 그래봤자 불당동을 제외하면 비슷하겠지만요.

 

동남구 학원가는 신방동과 천안역 인근 신부동에 작게 조성되어 있습니다. 천안역 인근은 재개발이 진행 중이라 신축 아파트단지가 조성이 된다면 학군이 좋아질 수도 있겠네요.

 

결론적으로 학군 수요가 있는 동네로는 천안시 서북구 불당동/백석동정도로 볼 수 있겠고, 선호 지역으로 생각할 수 있겠습니다.

 

 

천안시 거래량

하단 그래프로 보시면 21년부터 전월세거래량이 평균 이상으로 올라간 것을 볼 수 있습니다. 그에 비해 매매 거래량은 평균이하로 주춤하네요. 전월세 시세 트래킹을 통해 지켜봐야겠습니다. 하단에서 공급량도 함께 확인해 보죠.

 

 

천안시 미분양

 

천안시 미분양 그래프입니다.

22년 하반기부터 23년도 미분양이 갑자기 늘어났지만 조금씩 소화되고 있는 모습니다. 신축 단지 공급이 언제부터 늘어났는지 함께 보죠.

 

22년부터 공급이 이어졌고 24년에도 많은 입주가 예정되어 있습니다. 하지만 모두 분양완료 후 이미 미분양 수치가 반영된 것으로 보여 추가적인 미분양 수치 증가는 없을 듯 합니다.

 

미분양 단지 목록입니다. 백석동에 천안백석센트레빌파크디션이 눈에 들어옵니다. 어떤 이유일까요?

구분	단지명	총세대수	주소	입주시기	준공여부	건설사
민간	힐스테이트천안역스카이움	1079	충남 천안시 서북구 성정동 210-15	Aug-27	미준공	㈜무궁화신탁
민간	천안일봉공원호반써밋센트럴파크2BL	1284	충남 천안시 동남구 용곡동 474-4	May-27	미준공	㈜호반건설
민간	천안일봉공원호반써밋센트럴파크1BL	453	충남 천안시 동남구 용곡동 462-16	Feb-26	미준공	㈜호반건설
민간	천안롯데캐슬더두정	584	충남 천안시 서북구 두정동 490	Oct-25	미준공	㈜무궁화신탁
민간	천안롯데캐슬더청당	1199	충남 천안시 동남구 청당동 361-13	Aug-25	미준공	롯데건설㈜
민간	유보라천안두정역	556	충남 천안시 서북구 두정동 393-21	Jun-25	미준공	㈜반도건설
민간	더샵신부센트라	592	충남 천안시 동남구 신부동 293	Jun-25	미준공	우리자산신탁㈜
민간	천안부성지구한라비발디	654	충남 천안시 서북구 부대동 760	Feb-25	미준공	한라건설㈜
민간	천안백석센트레빌파크디션	358	충남 천안시 서북구 백석동 54-4	Apr-24	미준공	㈜한국토지신탁
민간	천안부성지구우남퍼스트빌	316	충남 천안시 서북구 부대동 761	Mar-24	미준공	㈜우남건설

분양가는 4.7~4.8억입니다. 인근 신축단지 한화포레나천안노태2단지는 분양이 완료되었고, 분양가는 4.6억으로 크게 차이는 없어 보입니다. 입지도 비슷해 보이는데 어떤 이유일까요? 우선 건설사 브랜드차이가 있고, 단지 세대수 차이도 있습니다. 그 부분이 작용한 것일까요? 청약 경쟁률 차이도 심하네요.

 

노태2단지 경쟁률

 

 

천안시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

지방 도시의 경우에는 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다.

 

우선 천안시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

 

22~25년까지 계속 공급이 이어지고 26~27년도 입주물량이 있습니다. 이로 인해 미분양이 쌓여다가 소화되고 있는 것을 위에서 확인했었죠. 아래는 24년 입주단지로 이미 2단지를 제외하고는 분양이 완료된 것으로 보입니다. 추가로 미분양 수치가 올라가지는 않겠네요. 다만 미준공 미분양이 준공후 미분양으로 전환될 수는 있습니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사	미분양 반영여부
아파트	천안성성비스타동원	충남 천안시 서북구 성성동 734	Aug-24	1,195	0	1,422	(주)동원개발
아파트	천안백석센트레빌파크디션	충남 천안시 서북구 백석동 54-4	Apr-24	358	0	1,420	동부건설(주)	O
아파트	한화포레나천안노태1단지	충남 천안시 서북구 성성동 194-6	Sep-24	831	0	1,369	(주)한화건설
아파트	한화포레나천안노태2단지	충남 천안시 서북구 백석동 76-50	Sep-24	777	0	1,357	(주)한화건설
아파트	천안부성지구우남퍼스트빌	충남 천안시 서북구 부대동 761	Mar-24	316	0	1,254	우남건설	O
아파트	이안그랑센텀천안	충남 천안시 동남구 봉명동 62-53	May-24	816	0	1,187	대우산업개발(주)
아파트	더샵천안레이크마크	충남 천안시 서북구 직산읍 삼은리 64-17	Mar-24	411	0	1,078	주식회사 포스코건설
아파트	천안극동스타클래스퍼스트	충남 천안시 동남구 다가동 30	Jul-24	1,225	0	992	극동건설(주)
아파트	직산역서희스타힐스뉴플래닝시티	충남 천안시 서북구 성거읍 신월리 406-1	Feb-24	653	0	969	(주)서희건설
아파트	천안한양수자인에코시티	충남 천안시 동남구 풍세면 보성리 769	Jan-24	3,200	0	876	(주)한양

 

그럼 인근 도시 공급물량도 확인해 볼게요.

순인구 증가/감소 측면에서 아산시를 중점으로 확인해야 합니다.

아산시도 꾸준히 공급이 이어지는 것을 볼 수 있습니다. 주의해야겠네요.

아산시 공급만 보면 계속 초과공급이 예정되어 있습니다.

 

어느 동네 입주가 많은지 확인해 볼게요. 천안생활권에 해당하는 배방읍과 음봉면에 많은 입주가 예정되어 있습니다. 천안시 공급으로 볼 수 있겠습니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	아산탕정지구2-A12BL대광로제비앙	충남 아산시 배방읍 세교리 420-8	Aug-24	459	0	1,368	(주)대광건영
아파트	모종리슈빌더스카이	충남 아산시 모종동 562-1	Jul-24	268	0	1,274	동성건설(주)
아파트	아산배방라온프라이빗	충남 아산시 배방읍 공수리 280-3	Sep-24	195	0	1,272	라온건설주식회사
아파트	e편한세상탕정퍼스트드림	충남 아산시 배방읍 세교리 1605	Jan-25	893	0	1,265	DL이앤씨(주)
아파트	아산한라비발디스마트밸리	충남 아산시 음봉면 산동리 234-2	Jan-24	998	0	1,057	주식회사 한라
아파트	아산칸타빌센트럴시티	충남 아산시 온천동 260-28	Mar-24	335	0	960	(주)대원

 

 

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이상으로 천안시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.