안녕하세요.
오늘은 간단하게 구리시 인창동, 교문동, 갈매동 아파트 입지에 대해 분석해 보려고 합니다.
지역 정보(행정구역/인구/세대수/연령별 인구 비율)
구리시는 갈매동, 동구동, 인창동, 교문동, 수택동으로 행정구역을 나눌 수 있습니다.
위키백과에 나와 있는 내용대로 23년 8월 기준 인구수가 가장 많은 동은 동구동이고, 다음이 갈매동 순입니다.
교문동과 수택동의 각 동을 하나로 합친 숫자로 보면 교문동과 수택동의 인구가 가장 많다고 볼 수 있습니다.
단순 인구수와 함께 확인해야 할 것이 세대당 인구수인데요, 이유는 세대 구성원이 선호하는 동네를 어느 정도 확인이 가능하기 때문입니다.
세대당 인구는 갈매동, 동구동, 인창동, 교문 2동이 구리시 평균보다 높습니다.
1인 가구보다 2인 이상 가구가 선호하는 동네가 상기 동네라는 것이고, 2인 이상 가구라면 평균적으로 자금 여력이 높겠죠.
이는 아파트 시세에 영향을 준다고 볼 수도 있습니다.
연령별 인구 비율도 중요한 정보입니다.
20, 30대 비중이 많다면 아무래도 교통을 더 중요하게 생각할 것이고,
영유아~10대, 40대 비중이 많다면 아이를 키우는 세대가 많기 때문에 학군이 중요하다고 볼 수 있습니다.
한눈에 보기에도 갈매동에 영유아~10대/40대 인구 비율이 높을 것을 볼 수 있습니다.
아이가 있는 가족 단위 수요층이 많이 거주하고 있음을 알 수 있습니다.
하지만 구리시에는 별도로 학군이 중요하진 않아서 신도시 택지 개발에 따른 쾌적함 때문에 가족 단위 수요가 증가한 것으로 생각할 수 있겠네요.
반면에 갈매동의 20대 비율은 매우 낮습니다.
직주근접이 중요한 20대는 갈매동보다는 교문동, 수택동, 인창동, 토명동을 선호하는 것을 알 수 있습니다.
산업 및 급여(소득) 수준(원천징수지별 급여/주소지별 급여/월평균 가구 총소득)
출처 입력
구리시는 제조업이 아닌 상업/서비스업이 주 산업으로 자리 잡고 있습니다.
일자리를 통해 발전하는 자족도시는 될 수 없습니다. 결국 일자리가 많이 있는 강남(G) 또는 광화문(C)으로 출근하기 위한 수요층이 있을 것으로 보입니다.
급여 수준(소득수준)을 알아볼게요.
급여는 크게 원천징수지별과 주소지별로 구분하여 확인해야 합니다.
원천징수지 급여는 구리시에 있는 기업체의 급여를 의미하고, 주소지 급여는 구리시에 주소지를 둔 거주자의 소득 수준을 의미합니다.
구리시 원천징수지 기준 급여(소득) 수준은 전국 및 경기도 평균에 비해서도 많이 낮습니다.
대기업 등의 매출액 수준이 높은 일자리가 많이 없다는 것을 의미합니다.
구리시 주소지 기준 급여(소득) 수준 역시 전국과 경기도 평균에 비해 낮은 수준입니다.
수요자의 구매력이 어느 정도일지 짐작할 수 있겠네요.
(평균은 중위소득 개념이 아니기에 이 부분은 감안해야겠네요)
월평균 가구 총소득을 금액대 별로 비율을 확인해 보았습니다.
500만 원 이상의 고소득 가구 비율이 높을수록 잘 사는 사람이 많다고 생각할 수 있겠죠.
구리시의 경우 월평균 가구 소득 200~300만 원 미만에 가장 많은 비율이 분포되어 있습니다.
그다음은 300~400만 원 미만 구간, 100~200만 원 미만 순으로 분포되어 있습니다.
100~400만 원 미만 비율이 52.6%로 절반이 넘게 분포되어 있습니다.
500만 원 이상의 비율은 24.6%입니다.
하단은 경기도와 분당구의 월평균 가구 총소득표입니다. 비교하시면 도움이 될 듯합니다.
(분당구는 500만 원 이상 그룹이 48.2%로 거의 절반 수준이나 되네요)
교통 및 입지분석(일부 아파트 단지별 입지분석 및 입지평가(S~C))
수도권 지역의 교통은 아무래도 철도(지하철)이 가장 중요합니다.
지하철을 이용할 수 있는지, 얼마나 가까운지(역세권), 주요 일자리까지 소요시간이 얼마나 걸리는지가 중요합니다.
구리시의 주요 철도는 현재 기준으로 경의중앙선과 경춘선(갈매지구)입니다.
그리고 올해 개통 예정인 8호선까지 총 3개의 노선이 있습니다.
이 중 가장 중요한 철도는 단연 8호선입니다.
따라서 8호선 이용이 가능해지는 교문동/토평동/수택동/인창동/동구동 역세권 신축 단지가 시세를 리딩 할 것으로 볼 수 있습니다.
실제로 현재도 인창동 구리역 역세권 신축 단지인 e편한세상인창어반포레가 시세가 가장 높습니다.
구축 단지 중에서는 교문동 토평역(장자호수역) 역세권 신명 아파트가 가장 시세가 높습니다.
인창동과 교문동, 갈매동 몇 개의 단지에 대해 입지분석 및 평가를 해보았습니다.
교문동 구리우성,한양/신명
교문동 신명아파트의 경우 일부 단지는 한강뷰 조망이 가능합니다.
기존에 이용이 가능한 역이 없었지만 8호선 토평역(장자호수역)이 개통되어 엄청난 수해를 보게 되었네요.
특히 장자호수 및 상권, 학원가도 근처에 있어 생활하기에도 좋을 것으로 보입니다.
인창동 인창6단지주공/인창1단지주공/e편한세상인창어반포레
인창동은 기존 경의중앙선 구리역에 8호선까지 더블 역세권 입지가 되었습니다.
롯데백화점 및 아웃렛이 있어 편의시설 측면에서도 좋다고 할 수 있습니다.
인창동 아래에 수택동 역시 한창 재개발이 진행 중이며, 재개발 등 정비가 완료되면 인창동과 수택동 구리 역세권 단지들이 앞서 나갈 것으로 보이네요.
갈매동 갈매역아이파크
갈매동은 구리 중심지역에서 떨어져 있는 택지지구로 지어진 지 얼마 안 된 신축/준신축 단지들이 모여 있습니다.
새롭게 개발된 지역이라 택지가 반듯하고 쾌적하여 아이가 있는 가족 수요층이 선호하고 있습니다.
다만 교통은 경춘선 갈매역만 있어 직주근접(교통) 측면에서는 한계가 있습니다.
각 아파트 별 가격 및 입지평가, PIR, 시세증감률, 전세가율, 갭가격, 평균대지지분)
현재 입주 가능 호가 기준으로는 신축인 e편한세상어반포레보다 구축인 교문동 신명아파트의 평당 가격이 높게 형성되어 있습니다.
실거래가를 비교해 보면 서로 엎치락뒤치락하면서 함께 가는 것을 볼 수 있습니다.
환경 측면에서는 e편한세상어반포레가 백화점이 있어 좋다고 평가가 되지만 중학교 학업성취도율은 교문동 신명아파트가 좋게 평가됩니다.
하지만 수도권은 교통이 최우선으로 중요하므로 같은 등급으로 보는 것이 맞는 듯합니다.
참고로 19년 1분기 및 각 월별 %는 해당 월 압구정 신현대 32평 KB 시세 기준 대비 비율입니다.
예를 들어 인창1단지주공아파트는 19년 1분기 KB 시세가 압구정신현대 32평 시세 대비 21.51% 였고,
23년 8월 기준으로는 18.89%로 19년도보다 시세 비율이 낮아졌음을 알 수 있습니다. 인창주공아파트의 시세 회복이 더디거나, 압구정신현대 시세 회복이 더 빠르게 되고 있음을 알 수 있습니다.
인창1단지주공아파트의 시세는 19년 1분기 PIR과 동일한 수준으로 보입니다. 전저점 대비 연 수익률도 좋았습니다.
평균 대지지분이 가장 높은 단지는 신명아파트 입니다. 평균 대지지분이 높으면 높을수록 재건축에 유리한 점이 있습니다.
구리우성, 한양아파트는 전저점 대비 전고점 상승률에 비해 현재 가격이 덜떨어진 것을 볼 수 있습니다
향후 공급물량
구리시의 공급물량은 부족한 수준으로 공급으로 인한 가격의 하락은 우려되지 않습니다.
공급물량을 확인할 때에는 반드시 인근 도시의 전출입을 함께 확인하여 인근 도시 공급량도 함께 보아야 합니다.
구리시의 최근 3년간 인구 전출입을 보면 전입 45,184 보다 전출 54,201로 순손실이 있었음을 볼 수 있습니다.
가장 많은 전출지는 남양주시입니다. 남양주의 별내/다산신도시의 영향으로 볼 수 있겠네요.
그럼 남양주시와 중랑구의 공급을 함께 보겠습니다.
2023년도 중랑구의 공급물량이 적정 수준인 것을 제외하면 모두 공급물량이 부족하다고 볼 수 있습니다.
하지만 26~27년에는 구리와 남양주에 공급이 이어져 투자 타이밍을 고려하는 데 활용을 해볼 수 있겠네요.
이상으로 구리시의 입지분석 포스팅을 마칩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
