안녕하세요.
오늘은 경기도 분당구 정자동 임장보고서 : 단지 분석 편입니다.
이전글에서 분당구의 지역개요 및 입지분석을 해봤는데요,
2024.01.13 - [자본주의_부동산이야기] - 부동산(아파트) 이야기_경기도 성남시 분당구 임장보고서 :지역 개요 및 입지 분석
이번 글은 직접 분당구 내 아파트 단지별로 분석을 해보았습니다.
*단지별 평가 및 개인의견, 23.6~7월 매물 기준 시세표를 작성하였습니다. 개인의견은 비전문가인 개인의 의견이니 오류가 있을 수 있습니다. 참고 부탁드립니다.
그럼 시작해 볼게요!
참고. 입지평가 기준별 설명
1. 직장 : 해당 구별 종사자수
2. 교통 : 강남 및 주요 일자리 지하철 소요시간
((-)의 경우 지하철 도보 이용 애매 또는 불가)
3. 학군 : 배정중학교 학업성취도율 및 특목고 진학률
4. 환경 : 백화점 및 대형마트 개수
5. 공급 : 1,3년 내 해당 시/구 적정 수요 대비 공급물량
정자동 파크뷰
상록우성3단지와 함께 정자동 대장아파트인 파크뷰는 주상복합이다.
정자동 학원가 이용이 쉽고, 정자초품아이다. 탄천 산책이 용이하여 전 연령대가 살기에 좋아 보였다.
특히 HD현대 직원들이라면 살고 싶은 아파트로 꼽을 듯하다.
2004년식으로 분당 내에서는 비교적 신축 아파트로 시세가 반영되어 있고, 분당 내 도로에서 차로 이동 시에도 크고 좋아 보여서(대장 느낌 물씬) 그 부분도 살고 싶게 만드는 효과가 있는 듯하다. 대형 평형 위주로 단지 쾌적성이 좋다. 구축 아파트인 상록우성보다 시세(입주가 호가 기준)가 높은 상태인 것을 보면 입지는 비슷한데 조금 더 신축인 부분이 반영된 것으로 보인다.
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성남시 분당구 정자동 파크뷰
|
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|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
39
|
21
|
정자역 1.1km 도보18분
광화문 62 판교 21 여의도역 64 가디 70 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
94.7%
|
3.5%
|
백현중 기준
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
1
|
0
|
롯데백화점 분당점
|
A
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
상록우성3단지/상록라이프/정든한진8단지
상록마을3단지우성은 파크뷰와 함께 정자동 대장 아파트이다. 구축 아파트라 파크뷰보다 시세(입주가 호가)가 낮지만 입지는 너무 좋다.
교통과 학군이 우수하다. 정자역에서 단지 쪽을 보면 오르막으로 보이는데, 정자역에서 연결된 보도만 건너면 크게 경사가 느껴지지는 않았다. 평균 37평, 평균대지지분 17평이고, 단지가 오래된 느낌은 있었지만 쾌적하였다.
정자중품아이고, 성남신기초로 큰 도로 횡단 없이 통학이 가능하다.
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경기도 성남시 분당구 정자동 상록우성3단지
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|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
34
|
16
|
신분당선 정자역
광화문 56 판교 16 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
92.3%
|
7.2%
|
정자중
|
A+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
이마트
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
상록라이프는 상록우성보다는 정자역에서 멀지만 3분 정도의 차이만 있어 마찬가지로 교통이 우수하다.
단지 주변을 상가주택이 감싸고 있는 형태라 다양한 상가 이용이 가능하고, 유해시설은 없어 보였다.
큰길을 건너 탄천초로 통학해야 하는 점은 단점으로 보인다. 시세(저층제외 입주가 호가 기준)는 이매촌7단지성지(이매역세권)과 비슷한 수준이다.
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경기도성남시분당구정자동상록라이프
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|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
37
|
19
|
신분당선 정자역
광화문 59 판교 19 가디 68 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
93.5%
|
2.4%
|
분당중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
이마트
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
상기 두 단지 모두 탄천을 건너 정자일로 주상복합 상권 이용이 가능하고 구성된 상권은 대체적으로 고급스러워 고객의 소득을 짐작해 볼 수 있었다.
정든한진8단지는 역세권 단지는 아니지만 이마트 분당점 슬세권이고 탄천초를 큰 도로를 건너지 않고 이용이 가능하다.
단지 내는 쾌적한 느낌이 들었다. 다만 분당중학교까지 거리는 꽤 있어 보였다. KT분당본사 직주근접지에 도서관이 근처에 있어 책을 빌려오는 엄마와 아이도 볼 수 있었다. 아이를 키우기 좋아 보였다.
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경기도성남시분당구정자동정든한진8단지
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|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
34
|
17
|
신분당선 정자역1.8km도보29분
광화문 81 판교 17 가디 68 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
93.5%
|
2.4%
|
분당중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
이마트
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
한솔1단지청구/정든우성6단지/정든동아2단지
한솔마을1단지 청구아파트는 들어설 때부터 단지 내 도로가 넓게 되어 있어 쾌적한 느낌이 많이 들었고, 산과 인접해 있어 그 느낌이 더 강하게 들었다. 큰 도로를 건너 초등학교/중학교를 통학해야 하는 단점이 있지만 이마트 이용은 어느 정도는 편할 것으로 보였다.
정자동에서 정든우성6단지/한솔3단지와 함께 수내/내정중 배정이 가능하다고 하지만 단지 별로 다를 수 있어 확인이 필요하다.
교통은 지하철보다 광역버스 이용이 편리하다. 시세는 이매동 이매촌10단지삼성과 비슷한 수준이다.
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경기도성남시분당구정자동한솔1단지청구
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|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
36
|
19
|
신분당선 정자역1.8km도보28분
광화문 72 판교 19 가디 68 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
4.8%
|
내정중
|
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
이마트
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
정든우성6단지는 정자동 가장 안쪽에 있는 단지로 불정초 통학을 쉽게 할 수 있다.
단지별로 수내/내정중 배정이 가능하여 학군이 좋다고 할 수 있다.
평균 24평으로 소형평수 위주로 단지 내 주차 등 쾌적성은 떨어졌다.
수내동 푸른마을단지와 과거 시세가 비슷하였는데, 현재는 푸른마을이 조금 더 높은 상태이다. 교통 및 학군 등 평가는 비슷하다.
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경기도성남시분당구정자동정든우성6단지
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
39
|
21
|
신분당선 정자역 2km도보32분
판교 21 가디 70 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
4.8%
|
내정중
|
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
이마트
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
정든동아2단지는 불정초 및 이마트 이용이 편리 하지만 우성6단지와 마찬가지로 소형평수 위주여서 쾌적성이 떨어진다.
그렇지만 2,6단지는 1~3인 가구 수요는 충분히 있을 것으로 보인다.
2단지는 6단지와 다르게 분당중 배정으로 거리가 꽤 있다. 시세는 6단지와 비슷하게 움직인다.
|
경기도성남시분당구정자동정든동아2단지
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
39
|
21
|
신분당선 정자역2.2km도보34분
판교 21 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
93.5%
|
2.4%
|
분당중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
이마트
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
한솔3단지한일
한솔마을3단지한일아파트는 정자동에서 유일하게 수내초로 배정되는 아파트로 수내초는 큰 도로를 건너서 통학해야 하지만 학군수요도 있을 것으로 보인다.
대형평수 위주로 오래된 느낌은 있었지만 단지는 쾌적하였다.
최근 매물 기준으로 탑선경과 비슷한 시세의 매물이 있었는데, 현재는 제 가격을 찾아 한일아파트가 높게 나오고 있다(자본금만 있었다면 ㅠ).
지하철이 아닌 광역버스 등 이용이 편리하다.
| 경기도성남시분당구정자동한솔3단지한일 | |||||
| 기준 | 0 | 강남 백화점 학업성취도 |
부도심 대형마트 학원수 |
0 | 평가 |
| 직장 | 종사자수 (구별) |
343,774 | 업무지구 | S | |
| 교통 | 업무지구 접근성 (강남/부도심) |
40 | 22 | 신분당선 정자역1.8km도보29분 판교 22 |
A- |
| 학군 | 학업성취도 | 96.2% | 4.8% | 내정중(수내초-정자동유일) | S+ |
| 환경 | 백화점 대형마트 (1km 이내) |
0 | 1 | 이마트 | B |
| 공급 | 공급물량 | 78% | 139% | 3년/1년 | A |
임장 후 느낀 점
정자동은 분당하면 모르는 사람이 없는 동네로 가장 선호되는 동네이다.
학원가, 교통(역세권), 상권, 공원(탄천)까지 모두 갖추고 있고,
네이버 및 판교, 강남으로 출퇴근이 매우 용이하여 수요가 계속 있을 것으로 보인다.
서현, 수내와 마찬가지로 비역세권 단지들도 깔끔하게 관리되어 있어 살기에 너무 좋아 보였다.
이상으로 분당구 정자동 아파트 단지의 입지분석(평가)을 마칩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
