안녕하세요.
오늘은 경기도 분당구 서현동/수내동 임장보고서 : 단지 분석 편입니다.
이전글에서 분당구의 지역개요 및 입지분석을 해봤는데요,
2024.01.13 - [자본주의_부동산이야기] - 부동산(아파트) 이야기_경기도 성남시 분당구 임장보고서 :지역 개요 및 입지 분석
이번 글은 직접 분당구 내 아파트 단지별로 분석을 해보았습니다.
*단지별 평가 및 개인의견, 23.6~7월 매물 기준 시세표를 작성하였습니다. 개인의견은 비전문가인 개인의 의견이니 오류가 있을 수 있습니다. 참고 부탁드립니다.
그럼 시작해 볼게요!
참고. 입지평가 기준별 설명
1. 직장 : 해당 구별 종사자수
2. 교통 : 강남 및 주요 일자리 지하철 소요시간
((-)의 경우 지하철 도보 이용 애매 또는 불가)
3. 학군 : 배정중학교 학업성취도율 및 특목고 진학률
4. 환경 : 백화점 및 대형마트 개수
5. 공급 : 1,3년 내 해당 시/구 적정 수요 대비 공급물량
시범한양3단지/삼성한신/시범현대/시범우성
시범한양3단지와 삼성한신은 분당1기신도시 시범단지로 서현역 상권 및 교통 이용이 편리하다. 삼성한신은 서현초품아이다.
시세는 삼성한신이 더 높게 형성되어 있다. 시범한양은 평균 35평, 삼성한신은 47평으로 삼성한신은 대형평형 위주다.
평균 대지지분은 역시 삼성한신이 20평으로 높고, 시범한양은 15평으로 재건축 사업성은 좋다.
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경기도 성남시 분당구 서현동 시범한양3단지
|
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|
기준
|
1
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
39
|
21
|
수인분당선 서현역
광화문(버스) 57 판교21 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
95.4%
|
3.9%
|
서현중
|
S
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
AK플라자
롯데백화점 1.2km |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
|
경기도성남시분당구서현동삼성한신
|
|||||
|
기준
|
1
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
42
|
23
|
수인분당선 서현역
광화문(버스) 57 판교23 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
95.4%
|
3.9%
|
서현중
|
S
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
AK플라자
롯데백화점 1.2km |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
시범현대와 우성은 역세권으로 볼 수는 없지만 단지를 따라 상권이 잘 되어 있다. 시범현대는 분당초품아, 시범우성은 명문 서현중품아이다. 서현 학원가와 가까워 학학주근접으로 볼 수 있다. 시범우성과 시범한양 시세는 비슷하지만 교통 측면에서 시범한양이 더 좋다.
시범한양이 소형평수 비중이 커서 시세에 반영된 것으로 보인다. 시범현대도 평균 대지지분 20평으로 재건축 사업성이 좋다.
4개 단지 모두 분당중앙공원을 쉽게 이용할 수 있다.
|
경기도성남시분당구서현동시범현대
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
43
|
24
|
수인분당선 서현역
판교(버스) 24 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
95.4%
|
3.9%
|
서현중
|
S
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
AK플라자
롯데백화점 1.3km |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
|
경기도성남시분당구서현동시범우성
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
44
|
22
|
수인분당선 서현역
판교(버스) 22 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
95.4%
|
3.9%
|
서현중
|
S
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
AK플라자
롯데백화점 1.6km |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
효자촌임광/장안타운건영2차
효자촌은 서현동 시범단지를 지나 위치한 단지로 역과는 거리가 있지만(도보 이용 불가) 특히 효자촌 임광아파트는 율동공원 이용이 가능하다.
양영중품아이고 큰 대로를 지나지 않고도 서당초를 갈 수 있다.
단지 사이로 상권이 형성되어 있고, 학원가도 어느 정도 형성되어 있다.
효자촌임광은 평균 39평으로 대형평형 위주고, 평균 대지지분이 20평으로 재건축 사업성이 좋다. 시세는 금곡동 청솔한라/유천화 역세권 단지와 비슷하다.
|
경기도 성남시 분당구 서현동 효자촌임광
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
48
|
26
|
수내역 2.3km(도보37분)
버스포함 판교 26 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
93.7%
|
4.9%
|
양영중
|
A+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
0
|
|
C
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
장안타운은 분당동에 속하고, 분당에서는 야탑동보다 학군이 좋지 않다.
장안타운 건영2차는 장안초품아이고, 장안중도 가까이에 있다. 역시 율동공원 이용이 편리하다. 효자촌과 상권을 공유한다. 장안타운건영2차도 평균 35평이고 평균 대지지분도 21평이다. 학군과 환경이 좋지 않아 시세는 구미동 무지개단지와 비슷한 수준이다.
|
경기도성남시분당구분당동장안타운건영2차
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
55
|
32
|
수내역 2.2km(도보35분)
버스이용포함 판교 32 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
79.1%
|
2.8%
|
장안중
|
C
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
0
|
|
C
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
양지한양5단지/양지1단지금호/양지2단지청구/파크타운
양지마을은 한양5단지, 금호1/3단지, 청구2단지, 6단지청구(주복)으로 아파트와 주상복합단지가 함께 있다.
수내역 역세권이며 수내 상권 및 롯데백화점 이용이 편리해 생활 편의성이 높다.
양지1단지금호는 초림초품아이다.
대형평수 위주인 양지1금호 및 2청구가 시세가 가장 높고, 양지한양은 대형과 소형 비율이 거의 5:5로 평균 25평이다.
양지1,2는 평균대지지분이 21평이고, 양지5는 15평으로 재건축 사업성은 좋으나, 주상복합이 함께 있어 의견 조율이 어려울 수도 있다.
소형평형 단지는 주차가 어려우나 대형평형 단지는 쾌적하고 주차가 편리하다.
|
성남시 분당구 수내동 양지한양5단지
|
|||||
|
기준
|
1
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
326,883
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
38
|
21
|
수내역(수인분당선)
광화문 76 판교 21 여의도 63 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
4.8%
|
내정중(거주기간 우선)
백현중(94.8%) |
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
1
|
0
|
롯데백화점 분당점
|
A
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
|
경기도성남시분당구수내동양지1단지금호
|
|||||
|
기준
|
1
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
326,883
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
41
|
23
|
수내역(수인분당선)
판교 23 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
4.8%
|
내정중(거주기간 우선)
백현중(94.8%) |
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
1
|
1
|
롯데백화점/AK
|
A+
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
|
경기도성남시분당구수내동양지2단지청구
|
|||||
|
기준
|
1
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
326,883
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
42
|
24
|
수내역(수인분당선)
판교 24 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
4.8%
|
내정중(거주기간 우선)
백현중(94.8%) |
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
1
|
0
|
롯데백화점 분당점
|
A
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
|
경기도성남시분당구수내동파크타운
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
326,883
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
51
|
25
|
수내역(수인분당선)
판교(버스) 25 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
4.8%
|
내정중(거주기간 우선)
백현중(94.8%) |
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
1
|
0
|
롯데백화점 분당점
|
A
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
수내동은 학학주근접지로 판교 등 다른 분당지역에서도 학령기 자녀를 위해 이사 등 수요가 있는 지역이다.
밤 10시가 되면 노란버스 및 학부모 차량이 줄을 지어 서있다.
서현동과 마찬가지로 분당중앙공원 이용이 편리하고, 일부 단지는 탄천 이용도 편리하여 주민들의 삶의 질을 높여준다.
푸른마을쌍용신성벽산/샛별삼부
수내동 안쪽에 위치한 푸른마을은 주요 학군인 수내초/수내중품아로 매우 조용한 주거지역 느낌이 강했다.
역세권 수요보다 학군을 선호하면 충분히 수요가 있을 만큼 살기 좋아 보였다.
주민들은 대체로 여유 있는 모습이 있었다.
평균 37평형으로 대형평수 위주의 단지로 단지 내는 쾌적하다.
시세는 서현동 역세권 시범한양과 금곡동 역세권 청솔유천화인과 비슷하며, 비역세권임에도 학군 수요로 인한 시세반영으로 보인다.
|
경기도 성남시 분당구 수내동 푸른마을쌍용신성벽산
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
46
|
27
|
수내역 2km(도보31분)
버스포함 판교 27 여의도역 70 가디 77 광화문 66 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
5.5%
|
수내중
|
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
이마트
1.5km 내 롯데백화점 |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
샛별마을삼부는 중간에 당골공원과 옆으로는 분당중앙공원이 위치한 만큼 평화로운 느낌이 강하게 들었고, 당골공원에서도 아이와 부모님이 함께 있는 모습을 볼 수 있었다. 주거 단지로서 살기 좋아 보였다.
평균 32평형이고, 평균 대지지분은 21평으로 단지가 쾌적하다.
시세는 이매촌11단지삼환과 아름마을3단지태영과 비슷하다.
주변 상권이 이매단지보다 부족하지만 학군이 좋아 시세에 반영된 것으로 보인다.
|
경기도성남시분당구분당동샛별삼부
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
42
|
30
|
수내역 2.2km(도보35분)
버스이용포함 판교 30 여의도역 67 가디 74 광화문 69 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
96.2%
|
5.5%
|
수내중
|
S+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
0
|
1.6km 내 이마트 롯데백화점 |
C
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
임장 후 느낀 점
서현/수내동은 분당구 내에서는 가장 선호되는 동네들이다.
학군부터 학원가, 교통(역세권), 상권, 공원까지 모두 갖추고 있고, 판교와 강남으로 출퇴근이 매우 용이하여 수요가 계속 있을 것으로 보인다.
1기 신도시 재건축 시범단지로 유력한 후보들의 단지들이 아닐까 생각했다.
이상으로 분당구 서현/수내동 아파트 단지의 입지분석(평가)을 마칩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
