부동산(아파트) 이야기_23년 11월 주택 통계 발표(미분양,인허가,착공,분양,준공(입주),주택 거래량)

 

23년 11월 주택 통계가 발표(23.12.29 석간)되었습니다.

주택 통계는 주택의 공급물량 및 거래량에 대한 정보를 발표한다고 생각하시면 됩니다.

 

공급량과 거래량은 주택 시세에 영향을 주는 요인으로 중요하게 살펴볼 필요가 있습니다.

 

먼저 요약된 내용을 보실게요.

 

23년 7월 전국 미분양 주택 현황

 

전국 11월말 미분양 주택은 총 57,925호로 집계되었고, 이는 전월 대비해서는 0.6% 감소한 수준이네요.

미분양 물량이 소화가 되지 못하고 누적이 되면 부동산 하락이 올 수 있음을 알아야 합니다.

특히 준공후준공 후 미분양은 준공 후에도 분양이 되지 못하는 물량으로 악성 물량으로 볼 수 있고,

물량 추이를 확인할 필요가 있습니다.

 

준공후 미분양은 10,465호로 전월(10,224호) 대비 2.4%(241호) 증가하였지만 10년 평균(14,342호, '13.1~'22.12)의 73.0% 수준밖에는 안된다고 합니다.

하단 그래프로 보니 많은 물량이 준공 후 미분양으로 적체되어 있는 것 같지는 않습니다.

수요가 많은 수도권에 비해 지방에 미분양이 많은 것으로 보이네요.

특히 대구광역시 미분양 물량은 여전히 많습니다. 계속된 공급으로 대구 분양권 시장은 마피 거래가 이루어지고 있습니다.

 

적정 미분양 수치 = 지역 인구수 × 0.1%

 

대구광역시 인구수로 한번 계산해볼게요.

 

2023년 대구광역시 인구는 2,374,960명으로 0.1%에 해당하는 물량은 2,375호가 적정 미분양 물량입니다.

11월 기준 미분양 물량이 10,328호니까 미분양 물량이 과도하게 적체되어 있음을 알 수 있습니다.

또 다른 관심지역도 확인해 볼게요.

우선 청주시가 있는 충북입니다.

 

2023년 충청북도 인구는 1,593,469명으로 0.1%에 해당하는 물량은 1,593호가 적정 미분양 물량입니다.

11월 기준 미분양 물량이 3,510호니까 적정 미분양 물량을 2배 이상 초과한 상태입니다.

 

다음은 경남지역입니다.

2023년 경상남도 인구는 3,251,158명으로 0.1%에 해당하는 물량은 3,251호가 적정 미분양 물량입니다.

11월 기준 미분양 물량이 4,068호니까 적정 미분양 물량을 조금 초과한 상태입니다.

 

세종, 대전, 광주는 미분양물량이 적은 지역으로 확인되니 참고하시면 좋겠네요.

 

23년 11월 주택 건설 실적

 

주택 건설 실적은 공급량에 관련된 부분으로 미리 추이를 확인하여 향후 주택 공급이 부족/적정/초과할지를 판단하는 데에 도움이 됩니다.

11월 누계(1~11월) 기준

주택 인허가는 294,471호로 전년 동기 대비 36.9% 감소하였고,

착공은 170,378호로 전년 동기 대비 52.4% 감소했습니다. 반토막 수준으로 감소했네요.

분양(승인)은 163,509호로 전년 동기 대비 37.3% 감소,

준공은 282,975호로 전년 동기 대비 21.6% 감소로 집계되었습니다.

 

이 내용으로 보면 전년 대비하여 주택을 건설하려는 건설사의 움직임이 감소한 것을 알 수 있고,

이전에 이미 착공한 주택들이 준공이 완료되고 있지만 이마저도 전년 대비 감소한 수준입니다.

 

특히 인허가 및 착공물량 감소는 현재는 준공물량에 가려져 심각성이 안 보일 수 있지만

2~4년 후에는 공급부족의 결과를 가져올 수 있습니다.

 

과거와는 다르게 건설사도 주택 시장의 흐름을 분석하여 인허가 및 착공이 들어가기 때문에

인허가/착공물량이 감소한다는 것은 건설사에서도 앞으로 주택 시장이 침체될 것으로 판단한 것이라고 볼 수 있습니다.

반대로 증가한다면 어떤 의미인지 알 수 있겠죠?

 

아래 그래프로 간편하게 보셔도 좋겠네요.

10년 평균 물량에 가까워지는지 보시면 좋을 듯합니다.

 

 

 

23년 11월 전국 주택 거래 현황

 

주택 거래량도 부동산 시장흐름을 확인하는데 활용할 수 있는 지표입니다.

아무래도 주택거래량이 평균 거래량을 상회하려는 증가 추세라면 주택 매매 시장이 살아나는 것을 알 수 있고,

이는 곧 시세와도 연관이 됩니다.

 

11월 주택 매매거래량(신고일 기준)은 총 45,415건으로, 전월 대비 5.0% 감소, 전년 동월 대비 50.3% 증가하였습니다.

11월 전월세 거래량(신고일 기준)은 총 211,187건으로, 전년 동월 대비 0.4% 증가, 전년 동월(203,420건) 대비 3.8% 증가하였습니다.

11월 누계(1~11월) 기준 전월세 거래량은 2,505,590건으로 전년 동기 대비 4.4% 감소하였네요.

 

거래량이 작년 대비 증가하면서 지역별/단지별로 차이는 있지만 입지가 좋은 곳들은 급매가 소진되고 시세가 반등한 것을 볼 수 있습니다. 하지만 전월 대비 거래량이 감소하며 다시 거래가 안되고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

꾸준히 거래량이 증가하여 5년 평균 거래량에 가까워지면 시세 하락은 없겠지만 급매로 인한 일시적인 거래량 상승이라면 계속적으로 시세가 상승하지는 않겠죠.

 

전월세 거래량도 함께 봐야 하는 이유는 전월세 거래량이 줄어들면서 매매 거래량이 늘어난다면

사람들이 전월세보다 매매를 선호한다고도 해석할 수 있고 그럼 시세에도 영향을 줄 수 있겠죠.

 

매매거래량을 볼 때는 꼭 아파트 거래량을 따로 봐주도록 합니다.

5년 평균 거래량 대비 많이 감소한 수준이네요. 역시 전월 대비는 감소, 전년 동기 대비는 증가한 수준입니다.

 

아파트 전월세 거래량입니다.

수도권은 5년 평균 대비 거의 30% 증가한 거래량을 보이고 있습니다. 서울은 전월 대비 5%가 감소했네요.

평균 거래량을 유지한다면 전세 가격은 물가상승률만큼은 상승할 것으로 생각됩니다.

 

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부동산 시장은 미래를 예측하기보다 흐름을 보고 자신에 상황에 맞게 투자를 하는 것이 중요합니다.

 

이상으로 포스팅을 마칩니다.

읽어주셔서 감사합니다.