부동산(아파트) 이야기_경기도 성남시 분당구 야탑동 임장보고서 : 단지 분석 편(입지평가/강남소요시간/종사자수/학업성취도/편의시설수/공급물량)

안녕하세요.

오늘은 경기도 분당구 야탑동 임장보고서 : 단지 분석 편입니다.

이전글에서 분당구의 지역개요 및 입지분석을 해봤는데요,

2024.01.13 - [자본주의_부동산이야기] - 부동산(아파트) 이야기_경기도 성남시 분당구 임장보고서 :지역 개요 및 입지 분석

이번 글은 직접 분당구 내 아파트 단지별로 분석을 해보았습니다.

*단지별 평가 및 개인의견, 23.6~7월 매물 기준 시세표를 작성하였습니다. 개인의견은 비전문가인 개인의 의견이니 오류가 있을 수 있습니다. 참고 부탁드립니다.

그럼 시작해 볼게요!

참고. 입지평가 기준별 설명

1. 직장 : 해당 구별 종사자수
2. 교통 : 강남 및 주요 일자리 지하철 소요시간
((-)의 경우 지하철 도보 이용 애매 또는 불가)
3. 학군 : 배정중학교 학업성취도율 및 특목고 진학률
4. 환경 : 백화점 및 대형마트 개수
5. 공급 : 1,3년 내 해당 시/구 적정 수요 대비 공급물량

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장미현대8단지/장미마을1단지코오롱,동부/매화마을공무원1단지/매화마을공무원2단지

분당구 야탑동 아파트 임장 - 단지 분석 편(입지평가/강남소요시간/종사자수/학업성취도/편의시설수/공급물량)

장미마을1단지 동부/코오롱은 서로 연결되어 있고, 야탑초품아이다.

앞에 홈플러스 및 NC백화점 등 편의성이 좋다. 야탑역 역세권 단지로 평균30평형대로 구성되어 있고, 장미8단지 현대 및 탑선경에 이어 야탑에서는 대장단지에 속한다.

경기도성남시분당구야탑동장미마을1단지코오롱/동부
기준	1	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	1	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	47	29	수인분당선 야탑역 판교 29	A+
학군	학업성취도	88.2%	0%	야탑중	B
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	2	NC백화점	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

장미8단지현대 역시 평균30평형대를 구성하고 야탑에서는 가장 비싼 시세를 형성하고 있다. 아탑중품아 이다.

경기도 성남시 분당구 야탑동 장미현대8단지
기준	1	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	1	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	43	25	수인분당선 야탑역 광화문 65 판교 25	A+
학군	학업성취도	88.2%	0%	야탑중	B
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	2	NC백화점	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

매화마을공무원1,2단지는 장미마을 단지에 비해 소형평형 위주로 쾌적성이 떨어져 보였고, 역에서 거리가 있었다.

1~2인 가구가 선호할 것으로 보인다. 평균대지지분도 15평 미만이라 재건축 사업성도 부족해 보인다.

경기도성남시분당구야탑동매화마을공무원1단지
기준	0	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	0	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	44	30	수인분당선 야탑역 판교(버스) 30	A-
학군	학업성취도	88.2%	0%	야탑중	B
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	2	NC백화점	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A
경기도성남시분당구야탑동매화마을공무원2단지
기준	1	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	1	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	49	32	수인분당선 야탑역 판교 32	A
학군	학업성취도	88.2%	0%	야탑중	B
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	2	NC백화점	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

매화마을공무원3단지/매화마을공무원4단지/탑마을6단지벽산/탑마을7단지경남/탑마을8단지주공

분당구 야탑동 아파트 임장 - 단지 분석 편(입지평가/강남소요시간/종사자수/학업성취도/편의시설수/공급물량)

매화3단지주공은 뒤쪽으로 산이 접해 있고, 큰 도로로 구분되어 있어 매우 조용해 보였다. 하지만 단지 상태가 좋지 않고 살고 싶은 느낌이 들지는 않았다. 저층단지가 있고, 학군 및 교통 등이 좋지 않아 1인 가구(연령대가 있는)의 수요가 그나마 있어 보였다. 소형평형 위주고 그래도 평균대지지분이 16평으로 재건축 사업성은 좋아 보인다. 상권 등이 매우 좋지 않다.

매화마을공무원3단지
기준	0	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	0	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	46	32	수인분당선 야탑역 판교(버스) 32	A-
학군	학업성취도	83.7%	0.7%	하탑중	C
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	0	1.5km 내 NC백화점/홈플러스	C
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

매화4단지는 3단지보다 더 소형평수 위주에 평균대지지분도 낮아 재건축 사업성도 좋지 않고 쾌적성도 떨어졌다. 마찬가지로 생활 편의성이 매우 떨어졌다.

경기도성남시분당구야탑동매화마을공무원4단지
기준	0	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	0	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	44	28	수인분당선 야탑역 판교(버스) 28	A-
학군	학업성취도	83.7%	0.7%	하탑중	C
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	0	1.5km 내 NC백화점/홈플러스	C
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

탑마을 8단지는 주공으로 인접한 6,7단지에 비해 관리가 아쉽고, 지하 주차장이 없었다. 하탑중 이용은 편해 보였고, 앞에 맛집거리를 이용할 수 있었다. 야탑역에서는 거리가 있었다. 소형평형 위주로 쾌적성은 매우 떨어졌다. 하지만 평단가는 6,7단지와 크게 다르지 않아 6,7단지가 약간의 저평가로 보인다.

경기도성남시분당구야탑동탑마을8단지주공
기준	1	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	1	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	49	26	수인분당선 야탑역 판교 26	A+
학군	학업성취도	83.7%	0.7%	하탑중	C
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	2	NC백화점/홈플러스	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

탑마을7단지경남은 평균39평형으로 대형평수 위주고 일부 단지는 이매중 배정으로 학군 수요도 끌어들일 것 같았다. 단지가 쾌적하였다. 평균 대지지분도 15평 이상으로 사업성이 좋아 보인다. 야탑에서 선택해야 한다면 탑마을7단지가 꽤 선호될 것 같았다.

경기도성남시분당구야탑동탑마을7단지경남
기준	1	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	1	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	47	25	수인분당선 야탑역 판교 25	A+
학군	학업성취도	94.8%	3.9%	이매중(~710동까지?)	A
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	2	NC백화점/홈플러스	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

탑마을6단지벽산은 돌마초품아의 이점이 있고, 야탑역 상권과 가까웠다. 대형평형 위주에 대지지분도 좋았고, 단지 관리(도색)가 매우 잘되고 있었다.

경기도성남시분당구야탑동탑마을6단지벽산
기준	1	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	1	평가
직장	종사자수 (구별)	343,774		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	45	23	수인분당선 야탑역 판교 23	A+
학군	학업성취도	83.7%	0.7%	하탑중	C
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	2	NC백화점/홈플러스	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

탑선경/탑마을2단지대우/탑마을3,5단지타워빌

분당구 야탑동 아파트 임장 - 단지 분석 편(입지평가/강남소요시간/종사자수/학업성취도/편의시설수/공급물량)

탑선경은 야탑동 대장아파트 중 하나로 야탑 상권 및 역 이용은 큰 다리를 건너야 해서 불편해 보였다. 하지만 야탑 학원가 인근인 점과 이매중 배정이 가격에 반영된 것으로 보인다. 대형평형 위주에 대지지분도 높아 쾌적했고, 길 건너 종합운동장이 있어 수영장 등 이용 이점이 있었다.

성남시 분당구 야탑동 탑선경
기준	0	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 특목고진학률	0	평가
직장	종사자수 (구별)	326,883		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	38	19	수인분당선 야탑역 (1.2km) 광화문(버스) 63 판교(버스) 19	A-
학군	학업성취도	94.8%	3.9%	이매중	A
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	3	NC백화점	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

탑대우는 평균 평형이 47평으로 더 대형위주로 너무 대형이라 선호도의 이유로 탑선경보다는 시세가 낮게 형성되어 있었다. 하지만 야탑동에서는 대장급이다.

경기도성남시분당구야탑동탑마을2단지대우
기준	0	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	0	평가
직장	종사자수 (구별)	326,883		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	35	16	수인분당선 야탑역 (1.3km) 21분 판교(버스) 16	A-
학군	학업성취도	94.8%	3.9%	이매중	A
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	3	NC백화점	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

탑 타워빌 3,5단지는 야탑동에서는 가장 단지가 쾌적한 느낌이었다. 야탑 3등 내 대장단지로 야탑역이 가깝고 상권 이용이 편리하다. 5단지는 하탑초품아로 다양한 연령대의 수요를 만족시킬 수 있어 보인다. 대형평형 위주에 평균대지지분이 20평으로 재건축 사업성이 매우 좋아 보인다.

경기도성남시분당구야탑동탑마을3,5단지타워빌
기준	1	강남 백화점 학업성취도	부도심 대형마트 학원수	1	평가
직장	종사자수 (구별)	326,883		업무지구	S
교통	업무지구 접근성 (강남/부도심)	43	21	수인분당선 야탑역 판교 21	A+
학군	학업성취도	94.8%	3.9%	이매중	A
환경	백화점 대형마트 (1km 이내)	0	3	NC백화점	B
공급	공급물량	78%	139%	3년/1년	A

임장 후 느낀 점

야탑동은 분당구 내에서는 선호되는 동네는 아니지만(학군), 교통 및 상권은 나쁘지 않았고 아이가 없는 젊은 유동인구가 역 근처에 많이 보였습니다.

가격 등을 비교하여 저평가로 생각된다면 역세권/이매중배정 단지 위주로 가는 것도 좋아 보였습니다.

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이상으로 분당구 야탑동 아파트 단지의 입지분석(평가)을 마칩니다.

읽어주셔서 감사합니다.