경기도 성남시 분당구의 지역 개요 및 입지에 대해 분석해보았습니다.
지역개요 - 분당구 지리적 위치
- 강남으로부터 동남부에 위치
- 북쪽으로는 구성남(수정구/중원구), 남쪽으로는 용인/수원/동탄, 서쪽으로는 과천/안양/군포/의왕, 동쪽으로는 광주가 인접해있다.
- 분당구 가운데로 경부고속도로가 지나간다.
- 신분당선/수인분당선/경강선(이매)이 지나가며, 경강선(월판선 2025년) 및 GTX-A(2023년)가 들어와 서북부로의 접근성이 좋아질 예정이다(확정호재).
지역 개요 - 분당구(나무위키)
경기도 성남시의 분당구는 서북으로 수정구, 동북으로 중원구와 접하며, 동쪽에는 광주시, 남쪽에는 용인시 수지구, 서쪽에는 의왕시와 인접하다. 1991년 분당신도시 개발과 함께 중원구에서 분리되어 신설된 구로, 2015년 2월에는 인구 50만명을 돌파했다. 중산층 이상의 계층이 주로 거주하며, 학군이 좋고 부모들이 공부를 강조하는 지역으로 알려져 있다. 판교테크노밸리로 인해 IT산업에 종사하는 젊은층이 많이 유입되었다. 구의 특징으로는 성남시 다른 지역과의 이질감이 크며, 수정구/중원구와는 개발 시기와 배경, 주민 구성 등에서 차이가 있다.
지역 개요 - 분당구 주요 시설
분당구의 주요 시설로는 우선 경부고속도로가 가로지르며, 지하철은 신분당선, 수인분당선, 경강선(이매-광주), GTX-A(성남역)이 있다.
판교테크노밸리에 많은 IT기업이 입주해있으며, 네이버, NC, 카카오, 두산, HD현대 등 대기업들이 입주해있다.
분당중앙공원이 크게 자리잡고 있으며, 분당서울대병원, 롯데배화점 및 현대백화점이 들어와있다.
지역 개요 - 분당구 지적 편집도(네이버/카카오맵)
지적 편집도는 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역을 구분하여 확인하기 편한 지도입니다.
분당은 주로 역 근처로 상권이 형성되어 있으며, 대표적인 학원가는 수내역에 있습니다.
지역 개요 - 분당구 동별 인구수 및 세대수
분당구 동별 인구수 및 세대수 입니다.
세대당 인구가 높을 수록 가족 단위의 세대 구성원이 거주하는 것으로 볼 수 있습니다.
가장 세대당 인구가 높은 곳은 수내3동으로 확인 됩니다.
분당 내에서도 학군지로 유명하여 학령기 자녀가 있는 세대가 주로 거주하는 것으로 볼 수 있습니다.
그래프와 지도에 표시를 해보았습니다.
지역 개요 - 분당구 연령별 인구 비중
분당구 각 동별로 연령병 인구 비중과 비중별 특징을 간단하게 기재하였으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
지역 개요 - 분당구 인구 이동
분당구가 속한 성남시에서 전입/전출이 어느 지역으로 이루어지는지 확인해볼게요.
용인시와 광주시는 성남시에 비해 상대적으로 거주비용이 저렴합니다. 이로 인해 빠져나가는 전출인구가 있는 것으로 보입니다.
하단의 지역별 시세를 보면 확인이 가능합니다.
전출/전입 인구의 TOP10 지역과 순인구 증가/감소 지역을 확인할 수 있습니다.
서울 송파구/강남구로의 전입/전출이 인상 깊네요.
실 사례로 이전에 아파트 매도 시 매수인이 송파구에 사시다가 은퇴하시고 다시 분당으로 오시는 경우를 본 적이 있습니다.
이유는 살기 좋았던 기억이 있어서라고 하시더라고요.
지역 개요 - 분당구 생활권 나눠보기
- 야탑 : 역세권 지역에는 유동인구, 특히 젊은 사람들도 많다. 안쪽 공무원단지 등 주거단지로 가면 연령층이 높아지고 가족단위보다 혼자 계시는 노인분들이 많이 보였다. 일부 단지는 역에서 멈에도 평단가가 높은 단지들이 있는데, 1,2종 주거단지이고, 5층 저층아파트(이름은 빌라)로 용적률이 낮아 재건축 사업성으로 인한 것인지 확인이 필요하다. 역세권 외에 지역은 대체로 조용하다. 다만 야탑 대장인 탑마을1,2단지는 별도 생활권으로 보이고, 이매와 연결되어 조금 더 깔끔한 느낌이 든다. 하지만 역에서 큰 도로를 지나 도보로 꽤 걸어야 한다.
- 이매 : 일자로 길게 늘어진 직사각형 형태로 주거단지가 구성되어 있고, 각 블럭마다 작은 상권이 형성되어 있고, 학원도 들어가 있다. 학원수 자체는 부족하지만 이매중 학군은 좋다. 길게 늘어진 도로에 울창한 나무들이 펼쳐져 더 아늑하고 조용한 느낌의 전형적인 베드타운 느낌이 강했다. 거리에 유동인구가 적었고, 초등학교에는 꽤 많은 아이들이 뛰어놀고 있었다. GTX-A 성남역 및 굿모닝파크 공사가 진행중이고, 완공 시 생활 편의성이 대폭 상승할 것으로 보인다. 특히 굿모닝파크는 분당 수서간 고속도로로 판교와 이매가 분리되어 있었는데, 완공 시 생활권 공유가 가능해지는 부분이 시세형성에 많은 영향을 미칠 것으로 보인다.
- 동판교 : 분당 시세리딩지역으로 큰 도로를 기준으로 주거단지가 깔끔하게 조성되어 있다(15년도 도시계획입주). 삼평동 봇들마을부터 백현동 백현마을까지 대체로 비슷한 분위기이고, 특히 아이를 키우는 3,40대의 젊은 부모의 모습을 볼 수 있었고 차림새 등에서 대체로 여유가 있어 보였다. 주말 오전이라 유동인구가 많이 보이지는 않았다(반려견과 산책하는 주민들 위주). 다만 봇들5,6단지는 임대단지로 중간에 껴있는데, 상가의 종류는 주민들의 모습이 확연하게 달랐다(연세가 있는 분들이 단체로 버스정류장에서 무언가 하고계셨다). 판교역 인근은 현대백화점을 중심으로 여러 상가와 카카오 등 기업들이 입주해있어 젊은 유동인구가 많이 보였다.
- 서판교 : 서판교는 상업시설이 부족하고 경부고속도로로 생활권이 동판교와 완전히 분리된 느낌이다. 빌라 및 저층고급아파트 등이 함께 조성되어 있으며, 고급주거단지 느낌(평창동)이 강하다. 외지인 출입이 잘 없어 대체로 조용한 분위기이다.(재방문필요)
- 서현 : 역세권 근처에 상권이 잘 형성되어 있고, 서현과 수내 가운데에 분당중앙공원이 있어 매우 좋았다(공원은 실제로 산책과 피크닉을 즐기기에 너무 좋았다). 서현은 젊은 사람들이 좋아할 만한 상가위주(유흥 및 숙박업소 포함)였고, 서현 학군이 좋지만 학부모라면 유흥시설이 없는 수내를 선호하는게 당연해보였다. 서현은 젊은 신혼부부 등 젊은 사람들이 많았다. 개인적으로 서현 시범한양과 수내 양지한양에서 확연한 차이를 느꼈는데, 시범한양은 단지가 어수선하고(사람들 왕래가 많아보이는), 실제 세대 복도에 개인 적재물(장독대 등)이 지저분하게 쌓여 있었다. 서현역에서 멀리 떨어진 단지는 효자촌인데, 상권이 어느정도 형성되어 있고, 주거단지도 잘 정돈이 되어 있다. 다만 연령대는 서현역 인근보다는 높았다.
- 수내 : 역세권 근처에 상권이 잘 형성되어 있고, 서현과 수내 가운데에 분당중앙공원이 있어 매우 좋았다(공원은 실제로 산책과 피크닉을 즐기기에 너무 좋았다). 가운데에 주상복합 및 상가가 일렬로 이어져있다. 수내는 학부모와 학생을 위한 상가(학원가)가 주를 이루고 있었다. 수내는 학령기 아이와 함께 있는 부모들이 많이 보였다. 개인적으로 서현 시범한양과 수내 양지한양에서 확연한 차이를 느꼈는데, 시범한양은 단지가 어수선하고(사람들 왕래가 많아보이는), 실제 세대 복도에 개인 적재물(장독대 등)이 지저분하게 쌓여 있었다. 반면에 양지한양은 매우 조용하고 새소리가 먼저 들렸고, 세대 복도가 적재물이 없이 깔끔하게 정리되어 있어 관리사무소에서 어떤 단지를 잘 관리하고 있는지 알 수 있었다. 수내역에서 멀리 떨어진 푸른마을은 조용하고 여유있는 분위기가 느껴졌다. 수내초와 수내중이 가까운 것이 장점으로 생각되었다. 연령대도 수내역 인근과 크게 다르지 않은 느낌이었다.
- 정자 : 역 주변과 뒤 편(정자일로)은 젊은 유동인구가 매우 많았고, 특히 정자일로 주상복합 인근에는 인기브랜드 베이커리 등이 입점해있었다. 고급 식당(분위기 좋은)들도 많았고, 젊은 인구 및 나이가 어느정도 있으신 분들도 다양하게 이용하고 계셨다. 역 기준 동편 택지지구는 대체적으로 조용한 느낌이 들었고, 멀리서 보기에는 오르막이 잘보였는데, 단지 내에서는 큰 경사를 느끼지는 못했다. 단지 내 유동인구는 많이 없었지만 소형평수 쪽엔 신혼부부가 보였고, 나이가 있으신 분들과 아이와 함께 있는 부모도 볼 수 있었다. 대형평수만 있는 단지(정든동아1/정든한진6/한진8(일부소형)/한솔2/한솔1(일부소형)가 대체적으로 쾌적한 느낌이 많이 들었고, 소형평수 단지는 주차가 힘들어보였다(임장 중 주차 사고 목격). 한솔3은 수내초 배정. 전체적으로 단지간 연결이 쾌적하게 잘 되어 있었다(지하보도).
- 금곡 : 금곡동은 정자동에서 넘어오면 확연히 다른 분위기를 느낄 수 있었다. 상권 관련 정자는 고급상권 느낌이 강했다면 금곡 상권은 유흥시설 및 저렴한 상권이 많았다. 역 근처에 상권이 몰려있고 젊은 유동인구가 많았다. 성남대로를 기준으로 동/서로 나눌 수 있고, 아이가 있는 가정이라면 서편(청솔 유천화인/청솔 한라)를 선호할 것으로 보였다(늘푸른초/중). 청솔1 계룡 및 동편 단지는 모두 청솔초 배정으로 청솔6 영구임대단지와 같은 초등학교 배정으로 좋지 않아 보였다. 유흥시설상권 역시 동편에 많았다. 대체적으로 유동인구는 많이 볼 수 없었지만 소형으로만 이루어진 청솔9(PC공법)에는 상권이용 등을 고려했을때 젊은 인구가 많을 것 같았다. 청솔7/8단지는 대형평수 위주로 깔끔하고 분위기가 좋았다. 하지만 청솔초를 가려면 4차선도로를 건너고 임대단지를 지나서 가야하는 것이 안 좋아 보였다. 임대단지에는 역시 사회복지관이 있었고, 도색 및 관리가 잘 안돼 있어 절대 좋은 느낌이 들지 않았다. 인접 단지(공무원5)는 영향을 받을 것 같았다. 서편은 대체적으로 아이와 함께 있는 부모를 많이 볼 수 있었고, 청솔1은 초 역세권, 청솔2화인유천은 역세권에 늘푸른초 배정으로 소형평수는 투자가 가능한 시점을 노려볼 수 있을 것 같았다. 대체적으로 소형평수는 많지 않았지만 대체적으로 모두 주차가 힘들고 답답한 느낌이 들었다.
- 구미 : 구미동은 미금역 상권을 이용하는 까치마을과 오리역 상권 및 무지개마을 중심에 있는 상권을 이용하는 무지개마을로 나눌 수 있다. 까치마을은 상권이용이 매우 편리하고 미금역(신분당) 역세권이라 다양한 연령이 선호하는 곳이다. 까치마을은 금곡 청솔마을 주민과 같은 상권을 이용하지만 아이를 키우기에는 까치마을이 더 좋아 보인다(미금초/불곡중 등). 안 쪽으로는 고급 빌라(?) 단지가 혼재되어 있다. 까치와 무지개마을은 탄천으로 분리되어 있고, 무지개마을은 상권이용이 불편하지만 주거단지 느낌이 강하고 아이가 있는 부모와 나이가 많은 분이 혼재된 느낌이다. 일부단지(무지개2 일부/무지개1/무지개11/무지개12)는 경사도가 있고, 언덕을 넘어 내려가면 바로 용인 죽전이다. 탄천을 산책하기 좋아보이지만 역과의 거리가 있어 버스를 이용하여 역으로 가는 단지들이 있다. 광역버스 정류장은 비교적 가까워 강남역 등을 앉아서 갈 수 있다.
입지분석 - 분당구 직장 및 소득
분당구의 직장 및 소득수준을 확인해봅시다.
우선 분당구 내 1000인 이상 법인사업체 사업장수는 31개 입니다.
성남시가 36개이니 대부분이 분당구에 있다고 볼 수 있습니다.
강남구 68개, 서초구 39개에 이어 다음으로 많은 사업장수를 보면 판교테크노밸리가 얼마나 대단한지 알 수 있습니다.
그럼 상세하게 알아볼게요.
국가통계포털에서 확인한 2020년 사업체수 정보입니다.
종사자수가 무려 32만명으로 베드타운으로의 기능뿐 아니라 업무지구의 역할도 한다고 볼 수 있습니다.
| 동별(1) | 2020 | ||||||||
| 계 | 500~999명 | 1,000명이상 | |||||||
| 사업체수 (개) | 종사자수 (명) | 사업체수 (개) | 종사자수 (명) | 사업체수 (개) | 종사자수 (명) | 인구수 | 비율 | 직장 등급 (종사자 기준) |
|
| 분당구 | 49,408 | 327,356 | 27 | 18,072 | 23 | 49,822 | 484,901 | 68% | S |
다음은 소득 수준입니다.
원천징수지 기준과 주소지 기준 2가지로 확인해볼게요.
(원천징수지는 지역 내 직장의 평균 소득/주소지는 지역 내 거주민의 평균 소득을 나타냅니다)
먼저 원천징수지 기준 소득 수준입니다.
성남시의 경우 서울 평균수준보다 높고, 강남,서초보다도 높습니다.
성남시보다 높은 지역으로는 영등포구(여의도), 종로구, 중구, 수원시(삼성전자)가 있네요.
| [단위：백만원] | ||||
| 급여총계 Gross Wage and Salary |
||||
| 인원 | 금액 | 인당 | ||
| Taxpayers | Amount | |||
| 구분 Classification | (1) | |||
| 전국 | 20,534,714 | 869,287,953 | 42 | |
| 서울 | Seoul | 6,210,683 | 292,623,622 | 47 |
| 강남구 | Gangnam-gu | 976,222 | 48,864,229 | 50 |
| 강동구 | Gangdong-gu | 126,378 | 5,542,785 | 44 |
| 강북구 | Gangbuk-gu | 43,849 | 1,275,551 | 29 |
| 강서구 | Gangseo-gu | 298,163 | 13,190,254 | 44 |
| 관악구 | Gwanak-gu | 82,461 | 2,912,194 | 35 |
| 광진구 | Gwangjin-gu | 92,630 | 3,245,814 | 35 |
| 구로구 | Guro-gu | 197,149 | 7,296,561 | 37 |
| 금천구 | Geumcheon-gu | 242,420 | 8,931,886 | 37 |
| 노원구 | Nowon-gu | 86,236 | 2,685,334 | 31 |
| 도봉구 | Dobong-gu | 52,365 | 1,487,199 | 28 |
| 동대문구 | Dongdaemun-gu | 98,520 | 3,511,488 | 36 |
| 동작구 | Dongjak-gu | 85,428 | 3,241,944 | 38 |
| 마포구 | Mapo-gu | 265,259 | 11,042,345 | 42 |
| 서대문구 | Seodaemun-gu | 94,201 | 4,134,587 | 44 |
| 서초구 | Seocho-gu | 508,735 | 25,575,385 | 50 |
| 성동구 | Seongdong-gu | 217,049 | 8,916,022 | 41 |
| 성북구 | Seongbuk-gu | 87,288 | 3,100,726 | 36 |
| 송파구 | Songpa-gu | 460,052 | 17,973,188 | 39 |
| 양천구 | Yangcheon-gu | 83,716 | 2,994,079 | 36 |
| 영등포구 | Yeongdeungpo-gu | 580,502 | 35,124,852 | 61 |
| 용산구 | Yongsan-gu | 453,971 | 22,051,015 | 49 |
| 은평구 | Eunpyeong-gu | 65,185 | 2,043,701 | 31 |
| 종로구 | Jongno-gu | 395,374 | 23,897,732 | 60 |
| 중구 | Jung-gu | 554,912 | 31,594,466 | 57 |
| 중랑구 | Jungnang-gu | 62,618 | 1,990,285 | 32 |
| 경기 | Gyeonggi | 4,835,196 | 207,553,191 | 43 |
| 고양시 | Goyang-si | 255,475 | 8,410,372 | 33 |
| 과천시 | Gwacheon-si | 54,898 | 2,588,844 | 47 |
| 광명시 | Gwangmyeong-si | 84,366 | 3,574,675 | 42 |
| 성남시 | Seongnam-si | 504,233 | 26,160,902 | 52 |
| 수원시 | Suwon-si | 497,907 | 31,284,053 | 63 |
| 용인시 | Yongin-si | 363,192 | 16,993,578 | 47 |
| [단위：백만원] | ||||
| 급여총계 Gross Wage and Salary |
||||
| 인원 | 금액 | 인당 | ||
| Taxpayers | Amount | |||
| 구분 Classification | (1) | |||
| 전국 | 20,534,714 | 869,287,953 | 42 | |
| 서울 | Seoul | 4,051,566 | 200,023,620 | 49 |
| 강남구 | Gangnam-gu | 225,864 | 19,016,800 | 84 |
| 강동구 | Gangdong-gu | 197,253 | 9,086,076 | 46 |
| 강북구 | Gangbuk-gu | 106,696 | 3,525,334 | 33 |
| 강서구 | Gangseo-gu | 256,297 | 10,852,074 | 42 |
| 관악구 | Gwanak-gu | 232,215 | 8,325,657 | 36 |
| 광진구 | Gwangjin-gu | 152,938 | 6,628,748 | 43 |
| 구로구 | Guro-gu | 179,896 | 7,137,032 | 40 |
| 금천구 | Geumcheon-gu | 106,425 | 3,678,719 | 35 |
| 노원구 | Nowon-gu | 197,742 | 8,272,121 | 42 |
| 도봉구 | Dobong-gu | 119,801 | 4,255,642 | 36 |
| 동대문구 | Dongdaemun-gu | 135,039 | 5,446,883 | 40 |
| 동작구 | Dongjak-gu | 171,495 | 8,005,191 | 47 |
| 마포구 | Mapo-gu | 165,787 | 8,971,130 | 54 |
| 서대문구 | Seodaemun-gu | 129,779 | 6,101,603 | 47 |
| 서초구 | Seocho-gu | 173,442 | 14,571,274 | 84 |
| 성동구 | Seongdong-gu | 120,751 | 6,632,723 | 55 |
| 성북구 | Seongbuk-gu | 165,815 | 7,337,946 | 44 |
| 송파구 | Songpa-gu | 295,774 | 17,238,998 | 58 |
| 양천구 | Yangcheon-gu | 181,256 | 9,401,931 | 52 |
| 영등포구 | Yeongdeungpo-gu | 185,654 | 9,373,068 | 50 |
| 용산구 | Yongsan-gu | 97,871 | 7,477,568 | 76 |
| 은평구 | Eunpyeong-gu | 193,359 | 7,537,116 | 39 |
| 종로구 | Jongno-gu | 55,443 | 3,062,229 | 55 |
| 중구 | Jung-gu | 51,747 | 2,768,891 | 54 |
| 중랑구 | Jungnang-gu | 153,227 | 5,318,866 | 35 |
| 경기 | Gyeonggi | 5,851,676 | 253,854,378 | 43 |
| 고양시 | Goyang-si | 445,400 | 19,320,069 | 43 |
| 과천시 | Gwacheon-si | 35,344 | 2,382,938 | 67 |
| 광명시 | Gwangmyeong-si | 120,269 | 5,289,507 | 44 |
| 성남시 | Seongnam-si | 407,540 | 23,107,763 | 57 |
| 수원시 | Suwon-si | 538,540 | 25,590,889 | 48 |
| 안양시 | Anyang-si | 241,705 | 10,942,850 | 45 |
| 용인시 | Yongin-si | 455,438 | 23,875,771 | 52 |
| 38. 가구의 주된 소득원 및 월평균 가구 소득 | ||||||||||
| (단위 : %) | ||||||||||
| 월평균 가구 총소득 | ||||||||||
| 구 분 | 50만원 미만 |
50 ~ 100 만원 미만 |
100 ~ 200 만원 미만 |
200 ~ 300 만원 미만 |
300 ~ 400 만원 미만 |
400 ~ 500 만원 미만 |
500 ~ 600 만원 미만 |
600 ~ 700 만원 미만 |
700 ~800 만원 미만 |
800만원 이상 |
| 경기도 | 3 | 9.1 | 13.3 | 16.6 | 16.9 | 12.4 | 9.6 | 6.5 | 3.8 | 8.8 |
| 수정구 | 2.7 | 12.9 | 18.1 | 17.1 | 16.2 | 10.6 | 6.6 | 4.3 | 2.6 | 8.9 |
| 중원구 | 5.2 | 16.6 | 15.7 | 21.6 | 15.8 | 9.5 | 5.8 | 2.7 | 3.4 | 3.7 |
| 분당구 | 1.1 | 6.4 | 9.1 | 14.1 | 12.1 | 9 | 9.7 | 9.1 | 3.8 | 25.6 |
이를 그래프로 나타내면 이렇습니다.
성남시 수정구/중원구에 비해 분당구에 고소득자가 많이 분포되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
이 때문에 분당구만 떼어내서 보면 소득이 올라갈 수 밖에 없죠.
입지 분석 - 분당구 교통
지역의 입지를 분석할 때 교통을 빼고는 설명할 수가 없겠죠.
특히 교통은 강남으로의 접근성이 가장 중요합니다. 많은 일자리가 강남에 있기 때문이죠.
교통의 기준은 분당구 대표지역인 판교역을 기준으로 측정해보았습니다.
주요 직장까지의 소요시간이 모두 1시간 이내로 매우 우수한 교통환경을 가지고 있습니다.
| 지역 | 강남역 | 판교역 | 광화문역 | 여의도역 | 가산디지털역 |
| 성남시 분당구 | 18분 | 0분 | 40분 | 42분 | 49분 |
물론 판교역 신분당선 기준으로 측정한 값이지만 신분당선 라인이 아닌 수인분당선 라인 분당 지역들도 강남까지의 접근성은 좋으며,
24년 GTA-A 성남역 개통에 따라 한층 더 좋은 교통환경을 가지게 될 것으로 보입니다.
입지 분석 -분당구 학군(중학교 학업성취도율/학원가/초등학교 학급당 학생수)
분당구는 서울 못지 않은 경기도 내에서도 가장 알아주는 학군지입니다.
어느 특정 학교의 학업성취도율이 높은 것이 아니고, 분당구 내 모든 중학교들의 학업성취도율이 대체로 높아 더 유명한 듯 합니다.
(물론 일부 아쉬운 몇몇이 있지만 다른 지역에 비할 바가 아닐 정도로 적습니다)
아래 표를 보시죠.
학업성취도율이 90% 이상인 중학교가 무려 17개나 있습니다. 다른 지역을 보시면 얼마나 차이가 나는지 보실 수 있습니다.
| 지역 | 95%↑ | 90%↑ | 85% ↑ |
| 성남시 분당구 | 4곳 | 13곳 | 4곳 |
강남구가 13개, 서초구가 10개 입니다. 어느 정도인지 아실 수 있겠죠?
분당구 각 동별로 학군지 분포도를 확인해볼게요.
대체로 모두 붉은색으로 표시되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
이 중 대표적인 학원가는 수내동입니다. 수내동은 학학주근접(학업성취도/학원가)지역으로 선호도가 높습니다.
초등학교 학급당 학생수도 해당 지역의 인기를 확인하는 방법 중 하나입니다.
초등학생을 키우는 세대가 몰려 있다는 의미이니까요.
조회방법은 네이버부동산에서 학군 클릭 후 초등학교에 마우스 커서를 가져가면 표시가 됩니다.
샘플로 분당구 학학주근접지인 수내동, 그리고 선ㅎ현동 초등학교를 보겠습니다.
학급당 학생수가 25명 이상이면 인기가 있다고 볼 수 있습니다.
역시나 인기가 있는 것을 볼 수 있습니다.
샘플로 수내동 초림초등학교 상세 정보를 확인해보겠습니다. 마찬가지로 네이버부동산에서 확인이 가능합니다.
분당구 평균보다 학급당 학생수 및 교사당 학생수가 많은 것을 볼 수 있습니다.
참고로 고학년 학생수가 저학년보다 많다는 것은 중학교 배정을 위해 전학을 오는 경우가 있어 학군지로 선호가 있다는 의미로 볼 수 있습니다.
입지 분석 - 분당구 환경(편의시설)
분당구의 환경에 대해 살펴봅시다.
환경은 녹지(공원) 및 편의시설(백화점, 대형마트, 대형병원)로 확인할 수 있습니다.
스타벅스 매장수도 확인하면 좋습니다.
성남시 분당구 환경은 매우 좋은 편입니다. 백화점 2곳, 마트 4곳, 스타벅스 42곳(리저브매장 2곳 판교 아비뉴프랑/서현역)을 갖고 있습니다. 판교 현대백화점은 명품도 다수 입점한 메이저 백화점입니다. 추가로 대학병원(분당서울대병원)이 있습니다.
| 지역 | 백화점 | 마트 | 종합병원 | 스타벅스 |
| 성남시 분당구 | 2곳 | 몰1곳, 마트4곳 | 3곳 | 42곳 (리저브2곳) |
입지 분석 - 분당구 거래량/미분양/공급물량
이제 분당구의 거래량/미분양/입주 공급물량에 대해 확인해봅시다.
먼저 거래량입니다.
매매 거래량은 22년 대비 거래량이 많이 올라왔지만 추석 이후 다시 감소하고 있네요.
반면 전월세 거래량은 꾸준히 월평균 거래량을 상회하고 있습니다.
| 2023-11 | 128 | 496 | 26% | 1,500 | 1,267 | 118% |
| 2023-10 | 152 | 583 | 26% | 1,542 | 1,257 | 123% |
| 2023-09 | 293 | 561 | 52% | 1,303 | 1,080 | 121% |
| 2023-08 | 306 | 615 | 50% | 1,360 | 1,174 | 116% |
| 2023-07 | 358 | 658 | 54% | 1,433 | 1,262 | 114% |
| 2023-06 | 388 | 671 | 58% | 1,589 | 1,212 | 131% |
| 2023-05 | 402 | 518 | 78% | 1,626 | 1,045 | 156% |
| 2023-04 | 345 | 430 | 80% | 1,757 | 990 | 177% |
| 2023-03 | 238 | 463 | 51% | 1,774 | 1,175 | 151% |
| 2023-02 | 291 | 436 | 67% | 1,819 | 1,317 | 138% |
| 2023-01 | 124 | 512 | 24% | 1,411 | 1,307 | 108% |
| 2022-12 | 56 | 498 | 11% | 1,575 | 1,270 | 124% |
| 2022-11 | 35 | 528 | 7% | 1,849 | 1,144 | 162% |
| 2022-10 | 28 | 619 | 5% | 1,470 | 1,185 | 124% |
| 2022-09 | 18 | 589 | 3% | 1,267 | 1,014 | 125% |
| 2022-08 | 22 | 627 | 4% | 1,319 | 1,102 | 120% |
| 2022-07 | 33 | 669 | 5% | 1,421 | 1,195 | 119% |
| 2022-06 | 74 | 682 | 11% | 1,301 | 1,142 | 114% |
| 2022-05 | 166 | 529 | 31% | 1,323 | 972 | 136% |
| 2022-04 | 224 | 431 | 52% | 1,303 | 915 | 142% |
| 2022-03 | 235 | 467 | 50% | 1,338 | 1,120 | 119% |
| 2022-02 | 85 | 456 | 19% | 1,617 | 1,257 | 129% |
다음은 미분양 입니다.
성남시 기준으로 조회했습니다. 준공후(악성) 미분양이 22년 6월부터 계속 남아 있습니다. 평균 미분양 수량보다 많은 것으로 보이는데, 평균 미분양 수량 자체에 엄청 적긴 하네요.
어떤 아파트가 악성 미분양으로 남아 있는 지 확인해봅니다.
중원구 금광동에 있는 중앙하이츠금광프리미엄이라는 단지입니다.
금광동에 있는 대형단지인 금빛그랑메종4단지 앞에 있는 초소형 단지입니다. 아무래도 소형 나홀로 단지는 선호도가 떨어질 수 있습니다.
분양가는 78A기준 67,876만원(6.8억)으로
앞에 있는 대단지 금빛그랑메종4단지 호가 7.9억(정상입주기준)/10월 실거래 7.6억 대비 1억 가량 저렴하네요.
그럼에도 수요자들이 받아줄 수 있는 가격이 아니라 미분양 물량이 계속 남아 있는듯 합니다.
공급물량에 대해 알아보죠.
위에 전출/전입에 대해 확인했을때 용인시와 광주시 전출/전입이 가장 많이 일어났기 때문에 용인시와 광주시 공급물량도 같이 확인합니다.
우선 성남시의 공급물량입니다.
20년부터 23년까지 이어지던 입주물량이 모두 입주가 끝나고 24년부터는 입주 물량이 많이 줄어드는 것을 볼 수 있습니다.
분당구만 따로 확인해볼까요?
21년 대장동 등 신축 입주 후 입주물량이 거의 없습니다.
분당구 자체는 공급물량 리스크는 적은 것으로 보입니다.
그럼 이제 용인과 광주시의 공급물량을 확인해보죠.
용인시 입주물량이 23/24년에 적정물량을 초과하여 공급되는 것을 볼 수 있습니다. 그렇다면 24년 물량이 소화되는 것을 보고 투자시기를 정해야겠네요.
지금까지 경기도 성남시 분당구 지역 및 입지 분석을 해보았습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
*주관적인 의견이 포함되어 있으니 참고해주세요.
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