부동산(아파트) 이야기_충북 청주시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 

오늘은 충북의 중소도시 청주시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

 

청주시 지역 개요

 

우선 주변 인근 도시가 어디가 있는지 확인하는 것으로 시작해 볼게요.

청주시는 충청북도 중서부에 위치한 도청 소재지로, 대전광역시, 세종특별자치시, 충청남도 천안시, 그리고 충청북도의 진천군, 증평군, 괴산군, 보은군과 인접하고 있다.

 

남쪽에 있는 대전광역시와 서쪽에 있는 세종시, 천안시가 함께 확인해야 할 핵심 도시라고 볼 수 있겠네요.

주변 도시를 확인하는 이유는 인구의 유입과 유출이 일어나는 방향과 숫자를 투자 시 확인해야 하기 때문입니다.

 

중요한 일자리 현황도 확인해야 합니다.

농업은 1980년대 이후 2차 산업과 3차 산업의 증가로 인해 감소하는 추세이며, 대부분의 경지면적은 논이며, 주로 벼농사가 재배된다.

공업 부분에서는 청주산업단지, 오창과학산업단지, 오송생명과학단지 등이 조성되어 있으며, 섬유, 도자기, 가전제품 등 다양한 경공업 업종이 혼재되어 있다. 주요 기업으로는 SK하이닉스, SK이노베이션, 삼성 SDI, 매그나칩반도체, LG전자, LG화학, LG생활건강, LS산전, 셀트리온, 한국도자기, 동원F&B, 롯데웰푸드, SPC삼립, 정식품, 하이트진로, 유한양행, 심텍, 조광피혁, 한국야금, 해태제과, 동아오츠카, 깨끗한나라, 오리온 등이 있다.

 

이름을 모르는 기업이 더 적을 정도로 대기업 일자리가 풍족해 보입니다.

일자리는 인구 유입에 가중 중요한 부분 중에 하나이니, 지방도시 소멸과 관련하여 청주시는 안전한 편에 속한다고 볼 수 있겠네요.

물론 10년 뒤는 알 수 없지만요.

 

청주시는 총 4개의 구로 이루어져 있습니다.

 

 

청주시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 청주시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 청주시에 거주하는 주민의 급여수준을 나타냅니다.

 

그럼 청주시의 원천징수지별/주소지별 급여수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계 (원천징수지)
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
유성구	Yuseong-gu	163,046	7,313,131	45
중구	Jung-gu	72,140	2,413,998	33
충북	Chungbuk	591,233	22,718,927	38
괴산군	Goesan-gun	14,060	531,656	38
단양군	Danyang-gun	8,849	341,934	39
보은군	Boeun-gun	9,466	348,995	37
영동군	Yeongdong-gun	11,513	386,914	34
옥천군	Okcheon-gun	16,149	544,520	34
음성군	Eumseong-gun	73,835	3,015,934	41
제천시	Jecheon-si	34,235	1,144,475	33
증평군	Jeungpyeong-gun	8,694	296,389	34
진천군	Jincheon-gun	52,861	2,247,134	43
청주시	Cheongju-si	292,893	11,269,768	38
충주시	Chungju-si	68,678	2,591,208	38
충남	Chungnam	784,532	31,775,547	41
계룡시	Gyeryong-si	8,605	261,612	30
공주시	Gongju-si	44,315	1,767,540	40
금산군	Geumsan-gun	22,071	845,302	38
논산시	Nonsan-si	36,306	1,228,032	34
당진시	Dangjin-si	64,169	2,739,130	43
보령시	Boryeong-si	29,217	1,061,579	36
부여군	Buyeo-gun	15,399	517,087	34
서산시	Seosan-si	57,426	2,853,634	50
서천군	Seocheon-gun	15,255	539,127	35
아산시	Asan-si	146,744	6,372,466	43
예산군	Yesan-gun	32,791	1,356,326	41
천안시	Cheonan-si	246,919	9,577,472	39
청양군	Cheongyang-gun	8,399	294,186	35
태안군	Taean-gun	15,830	628,434	40
홍성군	Hongseong-gun	41,086	1,733,620	42
세종	Sejong	166,845	7,520,150	45

 

청주시는 전국 평균 수준보다는 조금 낮고, 충북 평균과 동일, 천안시와 세종시 대비해서도 조금 낮은 수준입니다.

1000인 이상 기업체 수가 천안과 동일하게 7개 이고, 300~1000인 사업장 수는 천안보다 더 많습니다.

1000인 이상 기업체

300~1000인 기업체

 

1000인 이상 기업체 평균 급여도 더 높은 것으로 보입니다.

 

그럼에도 청주시 전체 원천징수지 기준 평균 급여는 천안보다 낮게 집계되었네요.

 

그럼 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
유성구	Yuseong-gu	159,538	7,869,066	49
중구	Jung-gu	82,847	2,991,894	36
충북	Chungbuk	644,912	25,419,232	39
괴산군	Goesan-gun	10,300	346,743	34
단양군	Danyang-gun	8,272	283,019	34
보은군	Boeun-gun	8,743	291,045	33
영동군	Yeongdong-gun	12,400	417,883	34
옥천군	Okcheon-gun	15,347	511,669	33
음성군	Eumseong-gun	43,427	1,501,089	35
제천시	Jecheon-si	45,244	1,606,141	35
증평군	Jeungpyeong-gun	15,654	568,069	36
진천군	Jincheon-gun	41,940	1,558,077	37
청주시	Cheongju-si	365,078	15,428,584	42
충주시	Chungju-si	78,507	2,906,913	37
충남	Chungnam	818,784	34,021,220	42
계룡시	Gyeryong-si	18,432	839,554	46
공주시	Gongju-si	34,047	1,160,401	34
금산군	Geumsan-gun	13,984	459,350	33
논산시	Nonsan-si	35,600	1,176,252	33
당진시	Dangjin-si	66,965	2,907,111	43
보령시	Boryeong-si	32,157	1,151,135	36
부여군	Buyeo-gun	16,325	527,622	32
서산시	Seosan-si	66,473	3,052,689	46
서천군	Seocheon-gun	13,246	447,816	34
아산시	Asan-si	148,286	6,803,413	46
예산군	Yesan-gun	25,545	884,742	35
천안시	Cheonan-si	290,061	12,514,219	43
청양군	Cheongyang-gun	8,190	272,400	33
태안군	Taean-gun	16,181	590,240	36
홍성군	Hongseong-gun	33,292	1,234,276	37
세종	Sejong	170,374	8,383,967	49

 

전국 및 천안시와 비슷한 수준입니다.

 

결론적으로 청주시의 소득 수준은 중소도시 대비 높은 편으로 어느 정도 구매력을 가진 도시라고 볼 수 있겠습니다.

 

 

청주시 인구 추이(부동산 지인)

 

부동산 지인

 

20년 11월부터 23년 11월까지 인구 전출입을 확인해봅시다.

전출 합계보다 전입 합계가 크므로 순 인구는 늘었네요.

지역 외 전출 및 전입을 보면 다른 지역에서 전입된 순 인구가 1만 명 정도네요.

타 지역에서 청주로 오려는 인구가 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

그럼 어느 지역에서 청주시로의 전출과 전입이 이루어지는지 확인해 봅시다.

 

세종시와 인구 전출, 전입이 가장 많이 이루어지는 것을 볼 수 있습니다.

청주에서 세종시로 전출하는 인구가 더 많네요.

 

세종시 아파트에서 청주 SK하이닉스까지는 자차로 약 1시간이 소요되네요. 청주 기업 근로자가 세종시로 전출 가는 경우는 적을 것으로 보입니다.

 

 

부동산 지인에서 너무나 편리하게 인구의 순이동 증가/감소 지역을 확인할 수 있습니다.

 

먼저 순인구 증가 지역을 보면 충주시, 음성군, 구미시, 제천시 등이 있습니다.

청주보다 인구가 적은 중소도시 위주에서 청주로의 인구 전입이 이루어지는 것을 볼 수 있겠습니다.

아무래도 일자리 수요 측면에서의 전입이 아닐까 생각해 봅니다.

 

반면 순인구 감소 지역을 보면 세종시 및 서울 관악구, 평택시, 화성시, 천안시 등 다른 일자리가 풍부한 지역들로 주로 전출이 이루어지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 서울 관악구는 서울 내에서 강남 접근성이 좋으면서 주거비가 저렴한 편에 속하기 때문에 관악구로의 전출이 된 것으로 생각됩니다. 평택, 화성(동탄), 천안은 반도체 기업이 많이 들어가 있죠.

 

여기서 궁금한 점은 세종시로의 전출 인구는 어떤 목적의 전출일까입니다.

조회기간이 20년 11월부터라 23년 기준으로는 다시 세종시에서 청주시로 순 유입이 늘어난 것을 볼 수 있습니다.

행정중심 복합도시로의 개발이 한창 진행되고 관심이 늘면서 세종시로의 전출이 늘었던 것이 아닐까 생각해 봅니다.

세종시도 살기 좋은 도시니 청주 내 일자리에 구애받지 않는 인구는 충분히 전출을 갈 수 있을 듯합니다.

 

청주시 지역 별 인구/세대수 현황

 

청주시 4개의 구 내 인구수와 세대수입니다.

흥덕구와 상당구 인구가 많은 것을 볼 수 있습니다.

 

인구수도 꾸준히 늘고 있으니, 투자하기에는 좋은 것으로 보이네요.

 

인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

 

청주시 평균 대비하여 영유아~10대와 40대가 많은 곳은 청원구와 흥덕구입니다.

그중 20~30대 많은 곳은 흥덕구네요. 

그렇다면 흥덕구는 아이를 키우거나 젊은 세대가 선호하는 지역이라고 보면 되겠네요. 투자하기에도 좋은 지역이 되겠죠.

 

청주시 지역별 세대당 인구를 확인해 보입니다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 23년 12월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

※ 매월 말일자통계 현황
		2023년12월
행정기관코드	행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구
4311000000	충청북도 충청북도 청주시	852,189	399,092	2.14
4311100000	충청북도 충청북도 청주시 상당구	200,575	89,763	2.23
4311131000	충청북도 청주시 상당구 낭성면	2,094	1,198	1.75
4311132000	충청북도 청주시 상당구 미원면	4,683	2,797	1.67
4311133000	충청북도 청주시 상당구 가덕면	3,733	2,065	1.81
4311134000	충청북도 청주시 상당구 남일면	6,503	3,172	2.05
4311135000	충청북도 청주시 상당구 문의면	3,658	1,988	1.84
4311152500	충청북도 청주시 상당구 중앙동	6,616	3,392	1.95
4311154500	충청북도 청주시 상당구 성안동	6,455	3,831	1.68
4311162000	충청북도 청주시 상당구 탑대성동	11,398	5,325	2.14
4311167000	충청북도 청주시 상당구 영운동	10,168	5,268	1.93
4311168000	충청북도 청주시 상당구 금천동	29,735	12,576	2.36	구축
4311169000	충청북도 청주시 상당구 용담.명암.산성동	12,910	4,834	2.67	X
4311172000	충청북도 청주시 상당구 용암1동	58,132	25,216	2.31	신축
4311173000	충청북도 청주시 상당구 용암2동	44,490	18,101	2.46	신축
4311200000	충청북도 충청북도 청주시 서원구	186,302	88,901	2.10
4311231000	충청북도 청주시 서원구 남이면	9,880	4,744	2.08
4311232000	충청북도 청주시 서원구 현도면	3,070	1,801	1.70
4311251000	충청북도 청주시 서원구 사직1동	4,373	2,242	1.95
4311252000	충청북도 청주시 서원구 사직2동	12,735	5,147	2.47	구축
4311253000	충청북도 청주시 서원구 사창동	14,287	8,696	1.64
4311254000	충청북도 청주시 서원구 모충동	17,151	9,088	1.89
4311255000	충청북도 청주시 서원구 산남동	25,529	10,528	2.42	구축
4311256000	충청북도 청주시 서원구 분평동	28,819	12,003	2.40	구축
4311257000	충청북도 청주시 서원구 수곡1동	12,876	7,064	1.82
4311258000	충청북도 청주시 서원구 수곡2동	15,124	7,534	2.01
4311259000	충청북도 청주시 서원구 성화.개신.죽림동	42,458	20,054	2.12
4311300000	충청북도 충청북도 청주시 흥덕구	274,594	130,239	2.11
4311325000	충청북도 청주시 흥덕구 오송읍	31,586	16,747	1.89
4311331000	충청북도 청주시 흥덕구 강내면	10,364	5,034	2.06
4311332000	충청북도 청주시 흥덕구 옥산면	17,575	7,754	2.27
4311370000	충청북도 청주시 흥덕구 운천.신봉동	14,606	7,025	2.08
4311374100	충청북도 청주시 흥덕구 복대1동	49,862	21,145	2.36	신축
4311374200	충청북도 청주시 흥덕구 복대2동	15,366	9,205	1.67
4311374700	충청북도 청주시 흥덕구 가경동	54,588	22,311	2.45	신축
4311375100	충청북도 청주시 흥덕구 봉명1동	9,152	5,663	1.62
4311375600	충청북도 청주시 흥덕구 봉명2.송정동	23,919	12,697	1.88
4311376000	충청북도 청주시 흥덕구 강서제1동	31,051	15,731	1.97
4311377000	충청북도 청주시 흥덕구 강서제2동	16,525	6,927	2.39	소규모
4311400000	충청북도 충청북도 청주시 청원구	190,718	90,189	2.11
4311425000	충청북도 청주시 청원구 내수읍	18,658	9,114	2.05
4311425300	충청북도 청주시 청원구 오창읍	68,457	30,668	2.23
4311431000	충청북도 청주시 청원구 북이면	4,322	2,499	1.73
4311451000	충청북도 청주시 청원구 우암동	12,185	7,528	1.62
4311452000	충청북도 청주시 청원구 내덕1동	8,047	4,234	1.90
4311453000	충청북도 청주시 청원구 내덕2동	13,102	6,605	1.98
4311454000	충청북도 청주시 청원구 율량.사천동	48,113	22,113	2.18	준
4311455000	충청북도 청주시 청원구 오근장동	17,834	7,428	2.40	X

 

세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

예를 들어 흥덕구 가경동은 신축 아파트가 깔끔하게 모여있는 반면에 강서동 및 청원구 오근장동은 대지면적은 크나 아파트가 많이 없는 것을 볼 수 있습니다. 비 아파트 거주 세대가 많다고 볼 수 있습니다.

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

지방 중소도시에서도 지역 내 학군지 역할을 하는 동네가 있고, 해당 지역에 거주 선호도가 높습니다.

청주시 학군지(학업성취도/학원가)가 어딘지 확인해 볼까요?

 

우선 흥덕구 중학교 학업성취도율 순 표입니다. 흥덕구 복대동에 있는 솔밭중학교는 성취도율이 90% 이상일 뿐만 아니라 특목고 진학률도 5%나 됩니다. 100개가 넘는 학원가가 구성이 되어 있는 것으로 보아 학군지 수요가 많은 동네일 것으로 보입니다. 복대동 가경중학교는 특목고 진학률이 5.5%입니다.

솔밭중으로 배정되는 신축아파트는 청주지웰시티푸르지오와 두산위브지웰시티2차, 복대두지하트리움 정도로 확인됩니다.

 

흥덕구에서 또 하나 눈여겨 봐야 할 동네가 있습니다. 바로 가경동 입니다.

 

가경동 서현중학교의 특목고 진학률은 청주시에서 가장 높은 6.5%입니다. 학원가도 잘 갖춰져있어 역시 학군지 수요가 있는 지역으로 볼 수 있겠습니다. 서현중학교 배정 신축아파트로는 가경 아이파크 단지들이 되겠습니다.

 

 

다음은 청주시 서원구 중학교 리스트입니다.

서원구 산남동 산남중학교도 학업성취도율 90% 이상입니다. 그리고 성화동 성화중학교는 청주시 내에서 두번째로 높은 특목고 진학률을 보이고 있습니다. 분평동에도 준수한 성취도율은 가진 중학교가 보입니다.

 

역시나 성취도율이 높은 중학교과 학원가는 함께 조성되어 있는 것이 보입니다. 산남동, 그리고 분평동입니다.

삼남중 배정 신축아파트는 없는 것으로 보입니다.

 

분평동에 원평중을 배정받는 신축아파트로 청주방서지구중흥S클래스, 청주센트럴자이, 청주하트리움리버파크가 확인됩니다.

 

다음은 청주시 상당구 입니다.

 

용암동이 눈에 들어오네요.

원봉중 배정 신축단지는 용암한마음서희스타힐스 정도로 확인됩니다.

 

용성중 배정 준신축 아파트로는 한라비발디1,2단지가 있습니다.

 

마지막으로 청주시 청원구 학군 리스트입니다.

대체적으로 학업성취도율이 다른 동네보다 낮은 수준입니다.

 

오창읍과 율량사천동이 보입니다. 기존에도 청주시 지도를 몇 번 보긴했었는데 블로그를 쓰면서 오창읍은 처음 보았습니다. 이곳도 아파트 단지가 잘 조성되어 있었습니다. 충북테크노파크, 오창과학단지, 산업단지 등의 일자리가 있는 곳 입니다. 27년 입주예정인 더샵오창프레스티지가 대장 시세를 보이고 있습니다.

 

그 밖에 율량동에도 학원가가 조성되어 있고, 칸타빌 단지들이 신축 단지입니다.

 

 

청주시 거래량

 

매매 거래량 대비 전월세 거래가 활발하네요.

전월세 거래가 줄고 매매 거래량이 늘어나기 시작하면 가격 반등이 일어납니다.

투자를 하기에는 지금 같은 시기에 지켜보다가 들어가면 좋겠네요.

 

하단 그래프를 보면 청주시는 평균보다 전월세 거래가 크게 늘었다가 23년 11월은 평균치에 근접한 상태입니다. 이후 전월세 거래량을 지켜볼 필요가 있겠습니다.

 

청주시 미분양

 

청주시 미분양 그래프입니다.

미분양 평균 수치에 많이 미달하는 것으로 보입니다.

미분양으로만 보았을 때 시장 상황이 나쁘지 않아 보입니다.

 

전체적인 미분양은 상황이 좋아 보이는데,

하단 표를 보면 준공 후 미분양이 6월에 갑자기 늘었던 것을 볼 수 있습니다. 하지만 6개월만에 많이 소진이 되었네요.

준공후 미분양은 악성 미분양 물량으로 계속 적채 되었다면 청주시 시장상황이 좋지 않다고 봐야 합니다.

하지만 금방 소진된 것을 보니 시장상황이 나쁘지 않아 보이네요.

 

청주시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

지방 중소도시의 경우에는 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다.

 

우선 청주시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

 

23년에 적정 수요량을 초과하는 공급이 있었습니다.

그리고 27년까지 계속 적정 수요량만큼 공급이 이어지네요.

공급이 계속 있으므로 당장 급하게 투자하지 않고 지켜보아도 괜찮겠네요.

아래는 24년 입주하는 아파트 단지입니다.

 

 

그럼 인근 도시 공급물량도 확인해 볼게요.

순인구 증가/감소 측면에서 세종시와 천안시를 중점으로 확인해야 합니다.

 

 

24년 올해 특히 천안에 공급물량이 많은 것을 볼 수 있습니다.

23년부터 청주시와 세종시, 천안시 모두 수요량을 초과하는 공급이 24년까지 이어지므로 투자 타이밍으로 24년 공급이 어느 정도 마무리 되는 시점에 가격을 보고 들어가면 좋을 것으로 보이네요.

 

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이상으로 청주시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.