부동산(아파트) 이야기_경기도 과천시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 +분위기 임장 등)

 

오늘은 경기도의 대장 도시 중 하나인 과천시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

+ 추가로 분위기 임장 시 느낀 점 등도 추가하였습니다.

 

과천시 지역 개요

 

출처 나무위키

 

우선 경기도 과천시의 지역 개요부터 보시죠.

과천시는 경기도 중부에 위치한 행정 도시이자 전원도시로, 서울특별시의 정부 기능을 분담하기 위해 지어졌다. 서울특별시의 위성도시로서 전통적인 부촌으로 알려져 있으며, 서울과 경기도 성남시, 의왕시, 안양시와 인접하다. 행정동은 갈현동, 과천동, 문원동, 별양동, 부림동, 원문동, 중앙동으로 총 7개가 있다. 그러나 대부분의 지역은 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 개발이 제한되고, 2021년 기준으로 과천시의 행정구역 중 83%가 개발제한구역이다. 2023년 7월 기준 인구는 80,855명이며, 평균 연령은 41.5세이다. 과천시는 관악산, 청계산, 우면산, 양재천으로 둘러싸여 자연환경이 풍부하며, 1990년대부터 전국에서 가장 살기 좋은 도시로 선정되고 있다.

 

 지역 개요만 보아도 확인되는 부분들이 있습니다.

 계획도시라고 하면 기본적으로 구역이 깔끔하게 정돈되어 있음을 추측해 볼 수 있습니다.

이를 증명하 듯 뒤따르는 내용을 보면 전국에서 가장 살기 좋은 도시 1위, 쾌적한 환경을 자랑하는 도시라고 되어 있습니다.

 인접한 도시로 눈에 띄는 것은 서초구와 인접한 도시라는 것입니다. 강남으로의 접근성은 도시의 입지를 평가하는데 중요한 요소 중 하나로 입지적으로 매우 좋다는 것도 확인이 됩니다.

 개발제한구역이 83%인 부분도 보이네요. 과천은 대부분이 녹지가 주거지역을 감싸고 있는 형태의 도시인 것을 전경 사진에서도 확인할 수 있습니다.

 또한 평균연령이 젊은 축에 속하며, 경기도 1인 가구 통계에서 가장 낮은 수치를 기록하고 있는 바 가족 단위 세대가 많이 살고 있다고 생각할 수 있습니다. 한마디로 아이를 키우며 거주하기 쾌적한 도시임을 알 수 있습니다.

 

중요한 일자리 현황을 확인해 봅니다.

일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다.

과천시는 전통적인 행정 도시로서 정부과천청사를 중심으로 한 공공서비스업이 주요 산업이다. 약 80%가 그린벨트로 지정되어 농업이 활발하게 이루어지며, 주로 화훼산업이 발달하고 있다. 현재는 4차 산업혁명 시대에 맞춰 새로운 도약을 추진하고 있으며, 지식정보타운을 중심으로 IT, 바이오·의약, 전기·전자, 신소재 등의 기업과 연구소를 유치하고 있다. 주암지구와 과천지구 등에도 자족기능을 갖춘 산업용지를 확보하여 성장 동력을 준비하고 있으며, AI, 5G, IoT, 빅데이터, 클라우드, 바이오, 헬스케어, 로봇, 자율주행, 메타버스, 디지털 트윈, 블록체인, NFT 등의 새로운 산업을 육성하고 있다. 또한 관광산업과 MICE 산업에 대한 인프라를 활용하여 지역의 상권 활성화와 일자리 창출을 추진하고 있다.

 

아직은 행정도시로서의 역할을 수행하고 정부과천청사 공공서비스업이 주요 산업이라고 볼 수 있겠네요. 향후 산업클러스터로서의 역할을 담당하는 도시로 개발된다고 하는데 지켜봐야 하겠습니다. 현재 강남 접근성이 좋은 쾌적한 베드타운으로서 인기가 많지만 만약 자체 일자리를 갖춘 자족도시가 된다면 선호도가 엄청나게 올라갈 것으로 보이네요.

 

 

과천시의 행정구역입니다.

구역별로 어느 곳에 어떤 아파트들이 있는지 천천히 확인해 보죠!

 

과천시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

2020년 재난지원금 대상자 기준으로, 과천시의 고액 자산가는 가구원 재산세 과세표준 합계액이 9억 원 초과 혹은 금융소득 합계가 2천만 원 초과인 경우로 약 45.2%를 차지하며, 이는 강남구와 서초구에 이어 3위에 해당한다. 또한, 근로자 1인당 평균 총 급여액 기준으로는 강남구, 서초구, 용산구에 이어 4위로 랭크되었다.

 

상기 내용만 보아도 과천시에 고소득자가 많이 살고 있음을 알 수 있습니다. 높은 시세를 감당할 주민이 많은 것이죠.

 

원천징수지별은 과천시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 과천시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 과천시의 원천징수지별/주소지별 급여수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
동구	Dong-gu	36,863	2,398,832	65
미추홀구(남구)	Michuhol-gu	93,333	2,942,864	32
부평구	Bupyeong-gu	118,030	4,641,565	39
서구	Seo-gu	197,172	7,232,845	37
연수구	Yeonsu-gu	129,122	5,553,963	43
옹진군	Ongjin-gun	3,145	131,653	42
중구	Jung-gu	87,631	3,537,820	40
경기	Gyeonggi	4,835,196	207,553,191	43
가평군	Gapyeong-gun	18,047	582,741	32
고양시	Goyang-si	255,475	8,410,372	33
과천시	Gwacheon-si	54,898	2,588,844	47
광명시	Gwangmyeong-si	84,366	3,574,675	42
광주시	Gwangju-si	122,481	4,289,899	35
구리시	Guri-si	43,568	1,370,917	31
군포시	Gunpo-si	77,196	2,887,758	37
김포시	Gimpo-si	174,868	6,033,704	35
남양주시	Namyangju-si	162,810	5,150,979	32
동두천시	Dongducheon-si	19,975	601,806	30
부천시	Bucheon-si	215,754	7,391,101	34
성남시	Seongnam-si	504,233	26,160,902	52
수원시	Suwon-si	497,907	31,284,053	63
시흥시	Siheung-si	196,196	7,264,565	37
안산시	Ansan-si	256,496	10,238,264	40
안성시	Anseong-si	88,732	3,541,765	40
안양시	Anyang-si	217,120	8,709,116	40
양주시	Yangju-si	80,818	2,543,060	31
양평군	Yangpyeong-gun	23,763	769,546	32
여주시	Yeoju-si	35,522	1,258,257	35
연천군	Yeoncheon-gun	11,869	390,599	33
오산시	Osan-si	59,463	2,023,854	34
용인시	Yongin-si	363,192	16,993,578	47

 

과천시는 전국 평균 수준보다는 높고, 용인시와 같은 수준, 수원/성남시보다는 낮은 수준입니다.

자체 일자리는 고소득 업종이 아니라는 의미입니다. 아직은 행정도시로서의 역할을 담당하고 있다는 게 맞는 셈이지요.

사업장수로 조금 더 확인해보죠.

 

1000인 이상 기업체 수가 5입니다. 옆에 있는 성남시 대비하면 많이 적은 숫자입니다. 용인시/수원시보다도 적습니다.

 

300~1000인 사업체수도 경기도 내에서 적은 편입니다.

 

 

1000인 이상 기업체 평균 급여를 한 번 확인해 볼게요.

 

다른 경기도 지역 대비해서 낮은 수준입니다.

 

과천시 내에서 가장 종사자수가 많은 지역은 갈현동이고 중앙동, 별양동이 그 뒤를 잇습니다.

연봉은 별양동이 가장 높습니다. 코오롱글로벌 주식회사가 가장 높은 평균 연봉으로 조회됩니다.

 

 

그럼 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다. 예측해 보기로는 고소득자가 많을 것으로 추측되는데 확인해 보시죠.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
동구	Dong-gu	23,675	786,894	33
미추홀구(남구)	Michuhol-gu	162,915	5,293,089	32
부평구	Bupyeong-gu	203,468	7,199,034	35
서구	Seo-gu	264,430	10,319,935	39
연수구	Yeonsu-gu	172,353	8,582,864	50
옹진군	Ongjin-gun	7,365	300,631	41
중구	Jung-gu	70,199	2,669,999	38
경기	Gyeonggi	5,851,676	253,854,378	43
가평군	Gapyeong-gun	20,593	713,628	35
고양시	Goyang-si	445,400	19,320,069	43
과천시	Gwacheon-si	35,344	2,382,938	67
광명시	Gwangmyeong-si	120,269	5,289,507	44
광주시	Gwangju-si	168,458	6,131,926	36
구리시	Guri-si	74,759	2,979,071	40
군포시	Gunpo-si	118,120	4,942,956	42
김포시	Gimpo-si	209,086	8,395,524	40
남양주시	Namyangju-si	276,551	10,403,441	38
동두천시	Dongducheon-si	32,812	993,678	30
부천시	Bucheon-si	333,090	12,248,169	37
성남시	Seongnam-si	407,540	23,107,763	57
수원시	Suwon-si	538,540	25,590,889	48
시흥시	Siheung-si	241,047	8,759,872	36
안산시	Ansan-si	281,728	10,056,191	36
안성시	Anseong-si	81,638	2,915,763	36
안양시	Anyang-si	241,705	10,942,850	45
양주시	Yangju-si	104,128	3,456,285	33
양평군	Yangpyeong-gun	37,439	1,474,731	39
여주시	Yeoju-si	41,375	1,454,212	35
연천군	Yeoncheon-gun	14,555	494,994	34
오산시	Osan-si	105,769	4,137,605	39
용인시	Yongin-si	455,438	23,875,771	52

 

역시나 경기도에서 가장 높은 수준의 급여 수준으로 확인됩니다.

 

결론적으로 과천시 소재의 직장 소득 수준은 다른 경기도 대비 높은 수준은 아닌 아직은 행정도시임을 알 수 있었습니다. 반면에 주소지 소득 수준은 경기도 내 가장 높은 수준으로 고소득 연봉자들이 과천시 거주를 선호하는 것이 확인되었습니다. 아파트 투자 및 시세를 확인하는데 필요한 중요한 정보네요.

 

과천시 인구 추이(부동산 지인)

 

20년 11월부터 23년 11월까지 인구 전출입을 확인해 봅시다.

전출 합계가 전입 합계보다 크므로 순 인구가 증가했습니다.

지역 외 전출 및 전입을 보면 다른 지역에서 전입된 순 인구가 9천 명 정도네요.

2018년부터 꾸준히 인구가 증가하는 것을 볼 수 있습니다.

 

 

그럼 과천시에서 어느 지역으로의 전입과 전출이 이루어지는지 확인해 봅시다.

 

서쪽으로 인접한 안양시로의 전입, 전출이 가장 많았고 다음으로 서초구가 뒤를 이었습니다.

인구의 순이동 증가/감소 지역을 함께 확인해 봅시다.

 

안양시에 전입되는 순인구가 많습니다. 어떤 영향이 있을까요?

과천시 재개발과 재건축으로 신축 아파트들이 입주하면서 살기 좋은 아파트로의 전입이 이루어지는 것으로 생각이 됩니다. 실제로 평촌에는 구축아파트가 대다수입니다. 서초구에서 전입하는 인구도 있는데, 조금 더 저렴한 주거지로의 이동이라기보다 쾌적한 자연환경 선호에 의한 전입이 대부분일 것으로 생각됩니다.

 

순인구 감소지역은 양평군이네요. 저렴한 거주비로 인한 이동일까요?

 

과천시 지역 별 인구/세대수 현황

갈현동, 별양동, 부광동, 중앙동에 가장 많은 인구가 살고 있습니다.

 

증가율은 감소했지만 19년 이후 큰 폭의 인구 상승이 있었습니다. 신축아파트 입주시기와 관련이 있는지 확인해 보면 좋겠네요.

 

인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

 

과천시 평균 대비하여 영유아~10대와 40대가 유의미하게 많은 곳은 갈현동입니다.

30대가 많은 곳도 갈현동으로 아이를 키우는 30,40대가 가장 선호하는 지역이 아닐까 생각이 됩니다. 이것은 아래에 아파트 단지들을 보면서 같이 확인해 보죠.

 

청주시 지역별 세대당 인구를 확인해 보입니다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 23년 12월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

※ 매월 말일자 통계 현황
		2023년12월
행정기관코드	행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구
4129000000	경기도 경기도 과천시	81,000	29,194	2.77
4129051000	경기도 과천시 중앙동	11,343	4,194	2.7
4129051500	경기도 과천시 원문동	15,414	5,106	3.02
4129052000	경기도 과천시 갈현동	11,410	3,380	3.38
4129053000	경기도 과천시 별양동	14,658	5,286	2.77
4129054000	경기도 과천시 부림동	14,659	5,364	2.73
4129055000	경기도 과천시 과천동	6,667	3,103	2.15
4129056000	경기도 과천시 문원동	6,849	2,761	2.48

 

과천시 자체 평균 세대당 인구가 2.77명이네요. 엄청난 수치입니다.

가족 단위 세대가 선호하는 지역이 명확해졌습니다. 갈현동은 심지어 3.38명이네요. 갈현동은 지식정보타운 공공택지지구로 한창 개발 중인 동네였네요.

과천동과 문원동(타 지역 대비 낮지 않은 수치)을 제외하고 나머지 지역의 세대당 인구가 특히 높습니다.

 

시세순으로 대장 단지를 확인해 볼게요.

단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
주공9	19평	Dec-82	6,564	-62	1,250	-73	19%	5,314
720세대	270세대	(41년차)
주공10연립	34평	Jun-84	6,242	18	2,054	35	33%	4,188
632세대	250세대	(39년차)
과천푸르지오써밋	25평	Mar-20	6,157	30	3,566	24	58%	2,591
1571세대	275세대	(3년차)
과천자이	25평	Mar-22	6,057	79	3,285	11	54%	2,772
2099세대	541세대	(1년차)
주공8단지	27평	Dec-82	5,702	-28	1,170	-73	21%	4,532
1399세대	700세대	(41년차)
래미안센트럴스위트	26평	Jul-18	5,454	44	3,017	31	55%	2,437
543세대	152세대	(5년차)
과천센트럴파크푸르지오써밋	35평	Dec-20	5,450	96	2,984	43	55%	2,466
1317세대	556세대	(3년차)
주공4단지	28평	May-83	5,331	40	1,313	0	25%	4,018
1110세대	300세대	(40년차)
과천위버필드	35평	Jan-21	5,207	26	2,829	-21	54%	2,378
2128세대	785세대	(3년차)
래미안에코팰리스	33평	Apr-07	4,824	37	2,557	-6	53%	2,267
659세대	383세대	(16년차)
래미안슈르	33평	Aug-08	4,801	-6	2,398	15	50%	2,403
244세대	86세대	(15년차)
래미안슈르	26평	Aug-08	4,697	-51	2,691	-18	57%	2,006
2899세대	726세대	(15년차)
주공5단지	45평	Oct-83	4,392	-3	1,358	1	31%	3,034
800세대	400세대	(40년차)
과천주암C1	시세없음	Jun-27	0	0	0	0	%	0
1337세대	922세대	(-4년차)
과천주암C2	시세없음	Jun-27	0	0	0	0	%	0
1030세대	982세대	(-4년차)
과천푸르지오라비엔오	39평	Dec-21	0	0	2,232	4	%	-2,232
679세대	188세대	(2년차)
과천지식정보타운린파밀리에	시세없음	Apr-24	0	0	0	0	%	0
659세대	236세대	(-1년차)
과천제이드자이	24평	Dec-21	0	0	2,343	15	%	-2,343
647세대	416세대	(2년차)
과천르센토데시앙	33평	Apr-23	0	0	2,288	-6	%	-2,288
584세대	188세대	(0년차)
과천지식정보타운S3BL신혼희망타운	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
547세대	256세대	(-1년차)
과천푸르지오벨라르테	33평	Oct-22	0	0	1,883	3	%	-1,883
504세대	264세대	(1년차)
과천그랑레브데시앙	시세없음	Jun-23	0	0	0	0	%	0
472세대	248세대	(0년차)
과천푸르지오오르투스	30평	Jul-23	0	0	2,422	21	%	-2,422
435세대	183세대	(0년차)
과천한양수자인	시세없음	Jan-24	0	0	0	0	%	0
174세대	53세대	(0년차)

 

현재 재건축 진행 중인 주공 9,10단지 시세가 가장 높은 것으로 조회됩니다.

9단지는 부림동에 있고, 10단지는 중앙동에 있습니다.

그다음을 잇는 단지는 중앙동에 있는 신축아파트인 과천푸르지오써밋입니다. 그 뒤를 별양동 과천자이가 바짝 쫓고 있습니다. 과천자이는 22년 입주한 이제 2년 차가 되는 아파트입니다.

시세가 없는 아직 입주 전인 대부분의 신축아파트는 갈현동에 위치한 단지들입니다. 갈현동은 지식정보타운으로 개발 중인 지역으로 확인됩니다.

 

참고로 과천 재건축 아파트의 단계를 확인해 보면 주공 4단지는 이주단계, 나머지는 시공사 선정단계로 보입니다. 

 

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

과천시 학군지(학업성취도/학원가)가 어딘지 확인해 볼까요?

과천 중학교는 2개가 조회됩니다. 모두 학업성취도율 85% 이상이고 눈여겨볼 부분은 특목고 진학률이 모두 10%가 넘는다는 것입니다. 

 

학원은 중앙동과 별양동에 있습니다. 학원수가 많지는 않습니다. 전해 듣기로는 대치동 또는 평촌 학원가로 셔틀버스 등을 통해 보낸다고 들었었습니다. 사실인지는 현장에 가서 확인이 필요하겠네요.

 

결론적으로 과천시 내에서는 학군이 단지 선호도에 미치는 영향이 적을 것으로 보입니다.

 

 

과천시 거래량

매매 거래량 및 전월세 거래량도 줄고 있습니다.

 

하단 그래프에서도 매매 거래량 및 전월세 거래량이 모두 평균 이하로 줄어든 모습을 볼 수 있습니다.

전월세거래량은 22년 말부터 23년 상반기까지는 평균 이상으로 거래되었던 것으로 보이네요.

 

시장강도도 확인해 볼게요.

매매 및 전세 시장강도가 함께 하락하고 있습니다.

 

하락하고 있지만 중앙동과 별양동은 아직 100이 넘는 시장강도로 확인되네요.

 

 

과천시 미분양

 

과천시 미분양 그래프입니다.

당연히 그럴 것이라고 생각했지만 미분양 0입니다.

 

 

과천시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다.

 

우선 과천시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

20년부터 적정물량 대비 많은 물량의 공급이 이어졌고,

24년/27년에 또 대규모 공급이 예정되어 있습니다. 공급물량이 과다하여도 미분양될 일은 없을 것으로 보이지만 당분간 전세가격에 영향을 줄 수 있겠네요.

 

24년 입주하는 아파트 목록입니다.

 

그럼 인근 도시 공급물량도 확인해 볼게요.

순인구 증가/감소 측면에서 안양시를 중점으로 확인해야 합니다.

 

안양시도 24~25년 계속적으로 공급이 이어지므로 지켜볼 필요가 있겠네요. 1만 세대가 입주 예정입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	평촌엘프라우드	경기 안양시 동안구 비산동 281-1	Jun-24	2,739	0	2,713	(주)대우건설,현대건설(주),GS건설(주)
아파트	디오르나인안양역1BL	경기 안양시 만안구 안양동 627-1	Aug-24	347	0	2,595	안양건설
아파트	평촌트리지아	경기 안양시 동안구 호계동 929	Aug-24	2,417	0	2,468	현대건설(주),SK건설(주),코오롱글로벌(주)
아파트	안양역푸르지오더샵	경기 안양시 만안구 안양동 97-3	Oct-24	2,736	0	2,980	(주)포스코건설,(주)대우건설
아파트	평촌어바인퍼스트더샵	경기 안양시 동안구 호계동 954-20	Oct-24	304	0	2,701	(주)포스코건설
아파트	안양어반포레자연앤e편한세상	경기 안양시 만안구 안양동 618	Jan-25	2,329	0	2,237	DL이앤씨(주)

 

+ 분위기 임장

 

분위기 임장은 과천시를 방문하여 한 바퀴 돌아보며 느낀 점을 기록한 내용입니다.사전에 간단하게 조사한 자료도 포함되어 위에 내용과 겹치는 자료가 있을 수 있습니다.

 

경기도이지만 강남 4구와 근접한 것을 볼 수 있다.

입지는 변하지 않으니 과천의 위상이 지속될 예정이다.

교통

강남역까지 30분 이내로 접근이 가능하다.

사실상 강남 생활권이라고 볼 수 있다.

지적편집도

 

주변을 둘러싼 그린벨트, 정돈된 주거지역, 한곳에 집중된 상권.

 

 

입지 분석

 

과천푸르지오써밋 기준으로 입지평가를 했는데, 도보가 추가되어 교통이 S가 아닌 A로 평가되었다(하지만 S로 봐도 무방할 듯하다).

전세가율은 아직 낮은 것으로 보인다.

 

분위기 임장 루트(카카오맵/램블러)

 

임장루트는 돌고 와서 점심을 먹을 수 있는 코스로 정하니 과천정부청사역에서 출발하는 방법밖에 없었다.

과천시 지도를 이렇게 본 것은 처음인데 새삼 작은 도시라는 생각이 들었다.

메인 상권이 정부청사역 근처에 몰려 있었고, 다른 곳에는 이렇다 할 상권은 보이지 않았다. 베드타운 그 자체인 느낌.

 

임장 사진

 

현재 과천 대장아파트인 과천푸르지오써밋을 시작으로 구축 대장아파트인 주공 10단지를 지나 과천자이, 래미안슈르, 위버필드를 거치고 이마트까지의 루트로 돌아보았다.

 

화재로부터 지켜 줄 과천소방서가 바로 눈에 들어왔다.

 

뒤쪽으로 보이는 힐스테이트 오피스텔.

 

바로 옆으로 과천경찰서도 붙어 있었다.

 

과천푸르지오써밋 입구로 가는 중

 

단지로 가기 전에 생태길이 있는 것을 볼 수 있었다.

등산복 차림의 사람들이 이 길을 통해 어디론가 가는 것을 봤는데 지도로 확인해 보니 관악산 방면으로 가고 있었다.

과천이 관악산과 붙어 있는 것은 처음 알게 되었다.

 

단지 내 놀이터와 주민 쉼터가 신축 아파트답게 잘 꾸며져 있었다.

비가 와서 주민들을 볼 수 없었던 것이 아쉬웠다.

 

 

 

이곳은 또 다른 놀이터와 시립 어린이집.

 

단지를 나오는 길에 오래된 구축 상가건물이 보였다.

단지 재건축 시 지분 관련 문제가 있었던 것인지 같이 재건축이 안된 부분이 궁금했다.

길 건너편부터가 주공 10단지 아파트라 주공10단지 상가로 보이진 않았다.

 

이 길을 가운데로 푸르지오써밋과 주공 10단지가 위치해 있었다

(사실 주공 10단지가 가장 궁금했는데, 비가 많이 오고 정신이 없었는지 사진이 없다).

 

주공10단지가 끝나자 큰 도로 건너편으로 빌라들이 보였다. 사뭇 느낌이 달라 생활권이 나뉠 것 같았다.

 

과천역 7번 출구와 푸르지오써밋.

 

푸르지오써밋에서 과천자이로 가는 길에 붙어있던 현수막.

'대치동, 평촌의 강의는 과천에서'라는 문구에 눈에 들어왔다.

 

양재천이 흐르고 옆으로 산책길이 조성되어 있었다.

작은 천이라도 있으면 주변으로 공원길이 조성되어 삶의 질이 올라가는 것 같다.

 

과천자이 건너편으로 보이는 주공 5단지.

주공 5단지 역시 조합설립이 완료되어 재건축을 시작하려는 단지 중 하나다(대장은 주공 10단지).

 

드디어 과천 자이!

브랜드만 봐도 설레는 자이!

 

문주부터 너무 멋있었다. 과하지 않고 깔끔한 디자인이 마음에 들었다.

 

정문 옆으로 단지 내 킨더타운이 별도로 있었다.

아이들을 위한 학원들이 가지런하게 들어와 있었다.

청담어학원은 유명한 곳이라고 한다. 찾아보니 정성/최선/청담어학원이 3대 어학원인 듯했다.

 

아이들의 안전을 위한 안전펜스도 잘 되어 있었다.

 

주민 커뮤니티시설.

골프 치는 소리도 들려오고, 카페테리어 안에서 비 오는 날의 여유를 즐기는 주민들.

이게 신축에 살고 싶은 이유가 아닐까?

 

주차장을 잠깐 들렀지만 사진은 없다.

주차장은 너무 깔끔하고 좋았지만 생각보다 얼마 안 돌아봐서 그런지 좋은 차가 많이 보이진 않았다. 물론 기대보다 그렇다는 것이다.

단지입구에서 출차하는 신형 BMW X7을 보긴 했다.

 

과천자이 옆에는 빌라촌이 붙어 있어 확실히 생활권이 분리되는 것이 체감적으로 많이 느껴졌다.

비가 와서 일부의 주민들만 볼 수 있었는데, 그것만으로도 충분한 느낌이었다.

중간중간 공사가 진행 중인 빌라와 연식이 얼마 안 되어 보이는 빌라들이 보여 재개발이 힘들 것으로 보였다.

노후도를 확인해 보니 역시나였다.

 

신축빌라가 많이 분포하고 있다(재개발을 위해서는 노후화된 빌라가 최소 70% 이상이어야 한다).

 

래미안슈르와 도로로 분리된 오래된 상가.

준 신축단지와 대비되는 모습이었다.

래미안슈르는 특이하게 일부 단지가 분리되어 나와 있는데, 사진의 보이는 단지가 그 단지다(343~348동).

원래 재건축 전부터 분리되어 있었는지 매우 궁금하다.

 

래미안슈르 메인단지 정문.

역시나 문주가 웅장하게 서있다.

뒤로 보이는 단지 디자인은 준신축 단지임을 알 수 있게 해 준다.

하지만 래미안은 공사를 잘하기로 유명해서 불편함은 전혀 없을 것 같다.

 

건너편 위버필드가 있어 확실히 신축과 준신축은 구분이 명확히 된다.

 

마지막으로 도착한 대형마트인 이마트.

건물이 오래되어 잠시 놀라긴 했다.

이마트 건너편 주공 4단지는 현재 사업시행인가 단계에 있는 재건축 단지다.

 

 

임장 후 느낀 점

 

과천에 처음 도착했을 때 사방에 보이는 산이 아늑한 느낌을 주었다.

그리고 그린벨트 안쪽으로 주거지역이 가지런하게 배치되어 있고, 중심상권도 한 곳에 몰려 있어 전체적으로 깔끔한 느낌이었다.

신축단지의 경우 아이를 키우고 생활하기에 안전하고 쾌적해 보였다.

구축단지도 재건축을 앞두고 있어 전체적으로 신축 밭이 될 것 같았다.

비 오는 날이라 주민들을 볼 수 없어 아쉬웠지만 간간이 보이는 명품옷을 입은 아이를 보고 생활수준이 중위권 이상임을 추측할 수 있었다.

하지만 신축단지를 제외하면 곳곳에 노후화된 상가건물들이 보였고, 무언가 어울리지 않는 느낌이 들었다. 새로운 택지지구와는 다르게 신, 구가 조합되어 있는 부분이 조금 아쉬웠다.

 

전체적인 종합평은

강남에 쉽게 접근할 수 있어 일은 강남, 상권도 강남을 이용하고

집으로 돌아와서는 산으로부터 나오는 맑은 공기를 마시고, 단지 내 커뮤니티를 이용하면서 편하게 쉬기에 최적화된 도시라는 느낌이 들었다. 교통도 강남에 비해 전혀 복잡하지 않아 업무지와 주거지 분리를 확연하게 느끼고 싶은 사람들에게 매력적인 도시임에 틀림이 없었다.

 

 

---

 

이상으로 과천시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.