2022년 7월 무덥고 습한 여름,
갑작스럽게 내 집을 매도 및 새로운 보금자리를 매수하게 되었고 이를 기록하고자 한다.
*첨부된 자료들은 22/23년 기준자료들이 첨부되어 있으나 현재와 크게 다르지는 않을 것 같아 그대로 사용했습니다.
나뿐만이 아니겠지만 요즘 많은 사람들이 부동산에 대한 관심이 늘어나고 있는 것이 느껴진다. 벼락거지, 폭등이, 폭락이 등 부동산으로 인한 자산 격차로 신조어가 생겨나고 우후죽순 부동산 관련 유튜브 채널이 생겨났으니 말이다.
나 역시 모든 관심이 부동산으로 쏠렸던 때가 바로 21년부터가 아닌가 싶다. 관련 서적을 읽고, 운전할 때는 항상 부동산 유튜브를 틀어 놓고 라디오처럼 들으면서 이동을 하는 습관이 생겼다. 이를 통해 나름대로 매물 분석을 위한 자료를 만들기 시작했다.
관심 있는 지역에 여러 매물들을 분석하고, 열심히 손품을 팔던 중 갈아타기에 대한 목표가 명확해지기 시작했다. 단계적으로 최종 목표에 도달하려는 생각은 늘 하고 있었고, 그다음 단계로 적합해 보이는 곳을 찾게 된 것이다. 하지만 이때까지만 해도 단순한 목표, 그리고 언젠가는(빠를수록 좋겠지만) 밟아야 하는 다음 단계라고만 생각했다(추가적으로 2년 실거주 양도세 비과세를 위해서는 아직 1년의 시간이 더 남은 상태이기도 했다).
매물 분석 자료 작성(손품팔기)
부동산에 관심이 있는 사람들이라면 사진에 나와 있는 앱들을 모두 스마트폰에 설치해놓았을 것이다. 나와 같은 직장인은 매일같이 부동산 임장을 가기 힘드니 남는 시간에 미리 매물을 정리하고 분석하여 자료로 작성하는 것이 우선적으로 필요하다.
요즘은 직접 임장을 가보지 않아도 해당 아파트가 어떤 아파트인지 대략적으로 분석이 가능하다.
나는 시세가 반영된 신축 아파트보다는 향후 재건축 후 시세차익을 얻을 수 있는 구축 아파트를 위주로 분석하고 있다.
(물론 재건축이 언제될지로 모르는 상태에서 구축 몸테크는 젊을 때가 아니면 할 수 없다는 생각으로)
크게는 세대수(500세대 이상), 용적률(200%미만), 건폐율(20%미만)이고 세부적으로 들어가면 대지지분 및 평형대별 세대수 구성, 역세권 여부 등을 확인하여 분석하는데 물론 전문가는 아니다 보니 대략적으로만 확인이 가능하다. 하지만 이 정도까지는 누구나 분석이 가능하다는 것이 포인트다.
네이버 부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등 앱을 사용하면 언제 어디서든지 여러 정보를 얻을 수 있다. 실거래가 및 호가, 면적 등 기본 정보부터 학군(학업성취도 및 학원수) 및 상권, 경사도, 향후 공급물량, 기업 수, 순유입/유출인구, 실 입주민의 장단점 및 불편한 점 리뷰 등 알기 어려운 정보까지도 손쉽게 얻을 수 있다.
네이버 지도로는 로드뷰와 길 찾기를 통해 도보 및 차량 등 거리에 따른 소요시간도 확인할 수 있다. 임시로 임장을 간다고 생각하면 되겠다.
본격 손품팔기(재건축 사업성 분석, 입주물량, 학군, 역세권, 상권(백세권/스세권), 직주근접, 숲세권 확인)
우선 현재 용적률 및 건폐율, 평형별 세대수 등으로 분석 시 재건축 사업성이 매우 좋은 것으로 분석되었다.
물론 통합 재건축을 위한 인접 단지 중 주상복합단지가 포함되어 있어 상가 지분관계에서 마찰이 있을 수 있다는 점은 고려할 점이었다. 그래도 후보에 있었던 타 단지 대비해서는 소형평수 비율이 높아 어느 정도 의결권(?)이 더 있지 않을까에 대한 내용도 생각해 볼 수 있었다.
하단의 사진은 나름대로 재건축 사업성을 간단하게 계산한 내역이다.
평균대지지분은 해당 단지가 가진 총 대지면적( K-Geo플랫폼 인터넷 (kgeop.go.kr) 에서 단지명으로 조회가능)을 현재 세대수로 나눈 값이다. 15평 이상이면 사업성이 좋은 것으로 판단한다.
24년 추가_재건축에 있어 평균 대지지분도 중요하지만 가장 중요한 것은 분담금을 감당할만큼 여유가 있는 세대원이 많은 지역인지에 대한 확인이 무엇보다 중요해보인다.
다음으로 해당 아파트가 있는 지역에는 우선 향후 입주물량이 많지 않았다. 물론 범위를 시 단위로 넓힌다면 공급물량이 있긴 하지만 해당 공급물량이 있는 지역으로 빠져나가지 않을 것으로 봤다. 기존에 살던 사람들은 가고 싶지 않아 할 것이고, 경부고속도로를 따라 아래에 있는 사람들도 해당 지역으로 오고 싶어 할 것이라고 판단했다.
기본적으로 학군지로 유명하여 이에 대한 수요도 꾸준할 것으로 보았다. 초등학교도 큰 길 건너지 않고도 등교가 가능하고, 학생수도 적정하였다. 학업성취도율이 높고 분당 내에서도 상위 학군인 내정중학교로 배정된다.
역세권이기에 허용 용적률 상향에 대한 기대도 해볼 수 있었다.
2024년 추가_실제로 노후도시 특별법이 통과되었고, 역 500M 내 단지는 용적률 500% 적용이 가능할 것으로 보인다.
역세권 입지 확인
또한 백화점 상권이 있음이 확인되고 역 주변으로 스타벅스(스세권)가 3개나 있음을 확인할 수 있었다.
상권 입지 확인
백세권, 스세권
또한 인근에 여러 대기업 등 양질의 일자리가 분포하여 직주근접 수요가 있을 것으로 볼 수 있었다. 최대 일자리인 강남까지의 소요시간도 중요하다.
직장(직주근접) 입지 확인
부동산 지인에서 1000인 이상 법인기업체 사업장수를 확인해봤다. 분당구에는 31개로 상위권에 해당된다.
보통 직주근접은 강남까지의 접근성을 확인하는 것이 중요하고, 분당구는 판교테크노밸리 등 대기업 일자리가 있어 자체 직주근접 수요도 꽤 있을 것으로 볼 수 있다.
하단에서 산업별 일자리수를 확인할 수 있다.
국가통계포털(KOSIS) : 산업별, 구별 사업체수 및 종사자수
정보통신업 및 전문, 과학, 기술 서비스업, 금융업 등 양질의 일자리 사업체수를 확인할 수 있다.
무엇보다 가장 많은 일자리가 있는 강남까지의 접근성이 매우 중요하다.
자가용 출근시간 분석(강남역까지) by 호갱노노
또한 주변에 분당중앙공원 및 탄천이 있어 숲세권 요건도 만족하는 것을 볼 수 있다.
공원 등 숲세권 by 네이버지도
호갱노노를 통한 방문자 순위도 해당 동 내에서는 1위였고, 댓글 수도 많이 있음을 확인했다. 다만 재건축 진행에 대한 현수막 및 공문 등의 사진이 없어 아직 진행이 시작되었다고 볼 수는 없었다(후보였던 타 단지는 재건축 준비 위원회 설립 관련 공문 사진이 있었다). 이 정도의 내용을 확인하고 다음으로 자금흐름 시나리오를 작성하였다.
24년 추가_현재는 통합재건축 및 하반기 선도지구 지정을 위한 주민동의서 수집이 활발하게 이루어지고 있다.
<참고. 매물 분석 등 손품팔기 작성 양식>
갈아타기 시나리오(자금흐름표) 작성
매물 분석 자료를 작성한 다음에는 목표로 삼은 다음 단계의 아파트 매수를 위한 시나리오(자금흐름표)를 작성해 보았다. 현재 아파트의 거래 시세 및 호가, 매도 가능 금액, 각종 부대비용을 계산하여 매도 후 잔액을 확인하고 이를 현재 매수 가능한 아파트 호가 및 부대비용, 대출 가능 금액을 산출하여 가능 여부를 확인하는 작업이다. 부대비용에는 세금 및 중개 수수료, 선수 관리비 등 빠짐없이 기입해놓아야 계약을 취소해야 하는 불상사를 방지할 수 있으니 참고하자(빠짐없이 기록했음에도 계속 추가되는 금액들이 발생한다. 이번 매도 및 매수에서는 특히 심했다).
자금 흐름 시나리오 작성 양식
임장 가기
손품을 팔고, 자금흐름 시나리오까지 작성했다면 이제 실제로 그곳이 어떤 아파트인지 현장에 방문해야 한다(이를 임장이라고 한다).
실제로 방문한 그곳은 생각보다 더 입지가 좋은 곳이었다. 특히나 무더운 여름날에 간 임장이라 지하철역에서 도보로 빠르게 도착할 수 있다는 점이 크게 다가왔다(기회가 된다면 해당 아파트의 입지 분석 자료도 공유해 보려고 한다). 그리고 지하철역이 백화점과 연결이 되어 있었고, 백화점에는 내가 좋아하는 크리스피 크림 도넛이 입점해있었다(이 부분도 크게 작용했다면 작용했겠지).
그 외에도 역사 밖으로도 상권이 크게 형성되어 있었으며 인근에 스타벅스만 3개 지점이 있었다.
생활하기에 여러모로 좋을 것 같다는 생각을 했다.
물론 인근에 네이버, 두산, 현대중공업 R&D, 그리고 사업 진행 중인 백현마이스산업단지까지 양질의 직장과의 직주근접 조건도 아주 좋았다. 조금 넓게 본다면 판교 직장인까지 유입될 수 있는 입지였다.
24년 추가_백현마이스사업 관련 순조롭게 진행중이고, 백현역에 대한 부분도 24년에는 대략적인 안이 진행될 것을 기대해보고 있다.
그리고 입지를 확인할 때 가장 중요하게 보는 것이 학군과 유해시설 유무인데, 해당 지역은 학군이 가장 좋기로 알려진 곳이었다. 그렇다보니 유해시설을 찾아보기 힘들었다.
(반면에 젊은 인구가 많은 서현역은 술집 등 시설이 많이 있었다. 같은 구조로 설계된 도시 임에도 너무 다른 분위기를 볼 수 있었다)
여러 가지로 생각해 볼 때 현재(22~23년) 거주하고 있던 곳보다는 확실한 입지 우위에 있는 곳이었다.
물론 이 부분이 가격에 반영이 되어 있었으며, 갈아타기를 하더라도 동일 평수로 가는 것은 어려워 보였다. 시세로 상급지인지를 쉽게 확인하는 방법이 있는데, 기존 아파트를 매도하고 더 큰 평수의 아파트로 갈 수 있다면 하급지, 평수를 줄여서 가야 한다면 상급지로 볼 수 있다. 물론 시세 및 사람들의 인식 등으로 상급지, 하급지를 구분하는 것과 관계없이 본인이 살기 좋은 곳이 최상급지임을 명심하자. 나는 자산의 시장가치 측면에서 상, 하급지를 얘기하는 것이다.
임장에서 중요한 것 중 하나가 단지 내 분위기를 보는 것이다.
주차 상황이나 주민들의 연령대, 단지 내 분위기 등은 현장에서만 확인이 가능하다. 손품으로 알아봤던 단지 후보가 2개였는데, 실제로 두 군데를 임장 가서 보니 분위기가 많이 달랐다.
한 곳은 활동적인 분위기에 주변이 조금 번잡한 느낌이었는데, 한 곳은 조용하고 살기 좋을 것 같다는 느낌이 강했다. 아파트 동 내부 복도의 상황도 너무 달랐다. 한 곳은 복도 타일이 이곳저곳 훼손되어 있고, 입주민의 개인 물품들이 여기저기 나와 있는 반면 다른 곳은 비교적 양호한 타일 상태와 개인 물품 등은 거의 없이 깔끔했다. 관리사무소에서 일을 열심히 하는지 아닌지를 확인할 수 있는 부분이었다(실제로 입대위가 연령대가 젊다고 한다).
지하주차장은 1층밖에 없었으며, 역시 매우 낡은 상태였다.
지하주차장
지하주차장
지하주차장
1층 우편함 및 엘리베이터는 최근에 교체가 되어 깨끗한 상태였다.
우편함
계단
엘리베이터
엘리베이터
여러 유튜브나 카페 글을 보면 임장보고서 형태의 양식이 있던데 나는 아직 매물 분석 자료에 해당 단지의 느낀 점만 기입하고 있는 정도이다. 주변 생활권 및 선호도 순위, 지리적 입지분석 등도 하나씩 추가해가며 분석할 필요가 있다(그래야 앞마당을 넓히고 비교 분석할 표본이 늘어나 정확히 저평가 여부를 분석할 수 있을 것 같다).
1. 역세권 : 개찰구에서 문 앞까지 도보 5분
2. 학군 : 중학군 학업성취도 90% 이상, 학원 100개 이상
3. 상권 : 백화점(크리스피 크림 도넛, 스타벅스, 맥도날드 등/영화관이 도보거리로는 멀어 아쉬움)
4. 공원 : 탄천 및 분당중앙공원
5. 직주근접 : 네이버, 두산, 현대중공업, 백현마이스 및 강남 도어투도어 1시간
6. 단지 분위기 : 조용하고 깨끗함. 연령대는 다양(학군지로 젊은 부부, 학생, 중장년층이 다양하게 분포한 느낌)
본격 매도 및 매수기는 2편에 기록합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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