부동산(아파트) 이야기_경남 창원시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

 

오늘은 경남 의 중소도시 창원시 에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

 

창원시 지역 개요

 

창원시 는 2010년 마산시 와 진해시 가 창원시 로 통합되어 경남 최대의 도시가 되었습니다. 인구가 100만 명 이상의 도시입니다.

창원시 는 대한민국 경상남도 중남부에 있는 특례시.
인구 103만명의 경상남도 최대의 도시로, 해상무역과 공업이 발달.
시청 소재지는 성산구.

 

창원시 는 총 5개의 구로 이루어져 있습니다.

 

중요한 일자리 현황입니다.

 

창원국가산업단지 가 조성되어 있고, 케이조선, 두산중공업, 현대위아 등의 대기업 본사가 소재하고 있습니다.

창원국가산업단지 는 경상남도 창원시 외동, 내동, 남산동, 성주동, 성산동, 웅남동, 적현동, 귀곡동, 신촌동, 팔용동 일원 일대에 있는 산업단지로서 중화학공업 육성 정책에 의한 세계적인 첨단기계 산업단지조성을 목적으로 만들어졌습니다.

 

의창구 와 성산구 가 핵심지역이 되겠네요.

 

창원시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 창원시 에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 창원시 에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 창원시 의 원천징수지별/주소지별 급여수준 을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
울산	Ulsan	409,667	19,465,138	48
남구	Nam-gu	113,422	4,930,704	43
동구	Dong-gu	59,482	2,996,388	50
북구	Buk-gu	91,826	5,525,236	60
울주군	Ulju-gun	91,402	3,903,414	43
중구	Jung-gu	53,535	2,109,396	39
경남	Gyeongnam	1,080,124	42,062,037	39
거제시	Geoje-si	80,934	3,287,149	41
거창군	Geochang-gun	14,225	474,307	33
고성군	Goseong-gun	16,253	617,780	38
김해시	Gimhae-si	187,812	6,597,981	35
남해군	Namhae-gun	9,410	295,132	31
밀양시	Miryang-si	30,932	1,070,106	35
사천시	Sacheon-si	39,947	1,805,187	45
산청군	Sancheong-gun	9,945	332,166	33
양산시	Yangsan-si	117,753	4,521,681	38
의령군	Uiryeong-gun	7,590	280,068	37
진주시	Jinju-si	98,882	3,705,361	37
창녕군	Changnyeong-gun	18,216	643,635	35
창원시	Changwon-si	356,972	15,184,145	43
통영시	Tongyeong-si	26,336	820,396	31
하동군	Hadong-gun	10,134	390,028	38
함안군	Haman-gun	36,107	1,402,427	39
함양군	Hamyang-gun	8,951	293,415	33
합천군	Hapcheon-gun	9,725	341,073	35
제주	Jeju	216,654	7,759,606	36
제주시	Jeju-si	48,917	1,600,574	33
서귀포시	Seogwipo-si	167,737	6,159,032	37
기타 [B]	Others	486	11,434	24

 

창원시 는 전국 평균 수준보다도 조금 높고, 경남 평균보다 높은 수준입니다. 울산광역시 보다는 낮은 수준이네요.

 

1000인 이상 기업체 수가 12개이고, 성산구 에 10개가 모여있습니다. 울산광역시 에 8개가 있어 사업장수로는 더 많이 있습니다.

1000인 이상 기업체수

 

300~1000인 기업체수입니다. 역시 많은 수의 기업체가 성산구 에 분포하고 있습니다.

300~1000인 기업체수

 

1000인 이상 기업체 평균 급여도 꽤 높은 편이네요. 붉은색으로 표시되는 평균급여는 전국 통틀어서 높은 수준이라는 것을 알 수 있습니다.

1000인 이상 기업체 평균 급여

 

 

그럼 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
울산	Ulsan	444,805	21,149,904	48
남구	Nam-gu	125,073	6,297,706	50
동구	Dong-gu	63,165	2,788,997	44
북구	Buk-gu	92,823	4,640,420	50
울주군	Ulju-gun	86,142	3,761,252	44
중구	Jung-gu	77,602	3,661,529	47
경남	Gyeongnam	1,206,888	46,390,316	38
거제시	Geoje-si	86,757	3,398,924	39
거창군	Geochang-gun	17,248	597,126	35
고성군	Goseong-gun	13,680	458,470	34
김해시	Gimhae-si	219,361	8,177,157	37
남해군	Namhae-gun	10,351	332,680	32
밀양시	Miryang-si	31,713	1,060,686	33
사천시	Sacheon-si	38,602	1,499,885	39
산청군	Sancheong-gun	8,478	278,888	33
양산시	Yangsan-si	138,397	5,097,291	37
의령군	Uiryeong-gun	6,978	239,822	34
진주시	Jinju-si	125,012	4,958,772	40
창녕군	Changnyeong-gun	17,270	567,065	33
창원시	Changwon-si	406,452	16,829,196	41
통영시	Tongyeong-si	35,377	1,154,091	33
하동군	Hadong-gun	9,906	331,598	33
함안군	Haman-gun	21,517	755,597	35
함양군	Hamyang-gun	9,725	321,387	33
합천군	Hapcheon-gun	10,064	331,681	33
제주	Jeju	239,338	8,567,868	36
제주시	Jeju-si	58,519	2,060,309	35
서귀포시	Seogwipo-si	180,819	6,507,559	36
기타[B]	Others	5,477	68,638	13

 

전국 평균과 비슷한 수준이고, 경남 지역(광역시 제외)에서는 가장 높은 수준입니다.

 

결론적으로 창원시 소득 수준은 경남지역(광역시 제외)에서는 1순위 지역으로 볼 수 있겠네요.

그중에서도 성산구 를 중점적으로 볼 필요가 있겠습니다.

 

 

창원시 인구 추이(부동산 지인)

 

 

20년 11월부터 23년 11월까지 인구 전출입을 확인해 봅시다.

전출 합계보다 전입 합계가 작으므로 순 인구가 감소했습니다.

지역 외 전출 및 전입을 보면 다른 지역으로 전출된 순 인구가 2만 명 정도네요.

 

 

그럼 어느 지역에서 창원시 로의 전출과 전입이 이루어지는지 확인해 봅시다.

 

김해시 와 인구 전출, 전입이 가장 많이 이루어지는 것을 볼 수 있습니다.

김해시 로의 전출이 더 많은 것이 확인되는데 김해시 는 창원 과 부산 중간에 있으며 인구가 공유되는 지역일 것으로 보입니다. 그중 김해시 로의 전출은 아마도 거주비가 저렴한 지역으로의 이동이 원인 중 하나일 것으로 보입니다.

하단은 지역별 시세(평단가)입니다. 확실히 김해시 시세가 낮은 것을 볼 수 있습니다.

 

김해시 에도 신축 아파트가 공급되고 있어 충분한 수요가 있는 것으로 보입니다. 특히 25년에는 김해시 공급이 많아 보입니다.

 

 

인구의 순이동 증가/감소를 확인합니다.

 

먼저 순인구 증가 지역을 보면 함안군, 부산 사하구, 거제시, 통영시 등이 있습니다.

청주 보다 인구가 적은 경남 중소도시 위주에서 창원시 로의 인구 전입이 이루어지는 것을 볼 수 있겠습니다.

부산 사하구는 창원 성산구보다 인구가 많지만 일자리는 성산구 가 더 풍부합니다. 일자리 수요에 의해 창원시 로의 전입이 이루어질 것으로 보입니다.

 

반면 순인구 감소 지역을 보면 김해시 및 서울 관악구, 수원시, 평택시, 용인시 등 다른 일자리가 풍부한 지역들로 주로 전출이 이루어지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 서울 관악구 는 청주시 지역분석 에서도 순이동 인구감소 지역에 포함되었던 지역인데, 이로써 확신을 가지게 되었습니다. 서울 내에서 강남 접근성이 좋으면서 주거비가 저렴한 편에 속하기 때문에 관악구 로의 전출이 된 것이 맞는 것으로요. 수원, 평택, 용인, 청주는 반도체 기업이 많이 들어가 있죠.

 

 

창원시 지역 별 인구/세대수 현황

 

창원시 5개의 구 내 인구수와 세대수입니다.

성산구 와 의창구 인구가 많은 것을 볼 수 있습니다.

 

인구수는 꾸준히 감소하고 있습니다. 아직은 100만 명 이상의 인구이지만 장기적으로는 감소세가 전환될 것 같지는 않습니다.

장기 투자를 고려하신다면 감안해야 할 부분인 것 같습니다.

 

연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

 

창원시 평균 대비하여 영유아~10대와 40대가 많은 곳은 진해구입니다.

당연히 성산구 또는 의창구 일 것이라 생각했는데 진해구 는 의외네요. 이유를 확인해야겠죠?

하단을 보면 창원시 내에서도 진해구의 시세가 가장 낮은 것을 볼 수 있습니다.

결혼 후 처음 정착하기에 주거비가 저렴한 지역이며, 성산구 와의 접근성도 좋아서 직주근접 측면에서도 나쁘지 않습니다.

 

 

20~30대 많은 곳은 성산구입니다. 

성산구 는 영유아~10대 비율도 창원시 평균보다 높아서 아이를 키우는 젊은 세대가 선호하는 지역이라고 보면 되겠네요.

젊은 신혼부부는 남아있는 경제활동 기간이 길 것으로 아파트 매수 수요가 지속적으로 있을 것으로도 생각할 수 있겠네요.

투자하기에도 좋은 지역이 되겠죠.

 

창원시 지역별 세대당 인구를 확인해 보입니다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 23년 12월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

※ 매월 말일자통계 현황
		2023년12월
행정기관코드	행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	아파트 분포
4812000000	경상남도 경상남도 창원시	1,009,038	456,830	2.21
4812100000	경상남도 경상남도 창원시 의창구	213,342	96,997	2.20
4812125000	경상남도 창원시 의창구 동읍	18,854	9,079	2.08
4812131000	경상남도 창원시 의창구 북면	43,163	16,714	2.58	감계/무동 소량 신축
4812132000	경상남도 창원시 의창구 대산면	6,789	3,671	1.85
4812151000	경상남도 창원시 의창구 의창동	49,453	21,314	2.32	중동 유니시티 소량 신축
4812152000	경상남도 창원시 의창구 팔룡동	25,568	11,205	2.28
4812153000	경상남도 창원시 의창구 명곡동	39,576	18,163	2.18
4812154000	경상남도 창원시 의창구 봉림동	29,939	16,851	1.78
4812300000	경상남도 경상남도 창원시 성산구	245,259	106,216	2.31
4812351000	경상남도 창원시 성산구 반송동	39,890	15,637	2.55	구축위주
4812351500	경상남도 창원시 성산구 용지동	26,854	12,263	2.19	대장지역
4812352000	경상남도 창원시 성산구 중앙동	34,619	18,725	1.85
4812353000	경상남도 창원시 성산구 상남동	26,876	10,848	2.48	토월구축/꿈에그린1신축
4812354000	경상남도 창원시 성산구 사파동	45,790	19,838	2.31	사파도시개발지구 유보라1신축
4812355000	경상남도 창원시 성산구 가음정동	38,216	15,594	2.45	더샵 등 신축
4812356000	경상남도 창원시 성산구 성주동	25,666	9,876	2.60	구축 및 산업단지
4812357000	경상남도 창원시 성산구 웅남동	7,348	3,435	2.14
4812500000	경상남도 경상남도 창원시 마산합포구	179,394	85,763	2.09
4812531000	경상남도 창원시 마산합포구 구산면	4,008	2,325	1.72
4812532000	경상남도 창원시 마산합포구 진동면	11,775	5,491	2.14
4812533000	경상남도 창원시 마산합포구 진북면	3,191	1,830	1.74
4812534000	경상남도 창원시 마산합포구 진전면	3,687	2,173	1.70
4812551000	경상남도 창원시 마산합포구 현동	13,730	5,669	2.42	신축/준신축
4812552000	경상남도 창원시 마산합포구 가포동	2,704	1,628	1.66
4812553000	경상남도 창원시 마산합포구 월영동	41,769	17,133	2.44	월영마린에시앙 외 구축
4812554000	경상남도 창원시 마산합포구 문화동	10,978	6,063	1.81
4812556500	경상남도 창원시 마산합포구 반월중앙동	13,581	6,299	2.16
4812557000	경상남도 창원시 마산합포구 완월동	8,632	4,062	2.13
4812558000	경상남도 창원시 마산합포구 자산동	9,409	4,489	2.10
4812561000	경상남도 창원시 마산합포구 교방동	18,838	8,413	2.24
4812563000	경상남도 창원시 마산합포구 오동동	18,545	10,459	1.77
4812564000	경상남도 창원시 마산합포구 합포동	6,808	3,617	1.88
4812565000	경상남도 창원시 마산합포구 산호동	11,739	6,112	1.92
4812700000	경상남도 경상남도 창원시 마산회원구	179,818	82,225	2.19
4812725000	경상남도 창원시 마산회원구 내서읍	61,089	25,260	2.42	X
4812751000	경상남도 창원시 마산회원구 회원1동	9,768	5,165	1.89
4812752000	경상남도 창원시 마산회원구 회원2동	9,717	4,532	2.14
4812754500	경상남도 창원시 마산회원구 석전동	16,249	7,842	2.07
4812755000	경상남도 창원시 마산회원구 회성동	5,456	2,931	1.86
4812756000	경상남도 창원시 마산회원구 양덕1동	10,572	5,480	1.93
4812757000	경상남도 창원시 마산회원구 양덕2동	30,413	11,842	2.57	신축/준신축
4812758000	경상남도 창원시 마산회원구 합성1동	8,871	4,486	1.98
4812759000	경상남도 창원시 마산회원구 합성2동	7,196	4,167	1.73
4812760000	경상남도 창원시 마산회원구 구암1동	8,490	4,321	1.96
4812761000	경상남도 창원시 마산회원구 구암2동	9,004	4,426	2.03
4812762000	경상남도 창원시 마산회원구 봉암동	2,993	1,773	1.69
4812900000	경상남도 경상남도 창원시 진해구	191,225	85,629	2.23
4812953000	경상남도 창원시 진해구 충무동	16,115	7,669	2.10
4812954000	경상남도 창원시 진해구 여좌동	8,072	4,304	1.88
4812955000	경상남도 창원시 진해구 태백동	3,571	1,895	1.88
4812956000	경상남도 창원시 진해구 경화동	10,672	4,587	2.33
4812957000	경상남도 창원시 진해구 병암동	7,087	3,371	2.10
4812958000	경상남도 창원시 진해구 석동	17,322	7,391	2.34	구축
4812959000	경상남도 창원시 진해구 이동	8,369	4,817	1.74
4812960000	경상남도 창원시 진해구 자은동	20,611	8,838	2.33	신축 및 구축
4812961000	경상남도 창원시 진해구 덕산동	9,691	4,139	2.34	X
4812962000	경상남도 창원시 진해구 풍호동	25,231	9,201	2.74	마린푸르지오
4812963000	경상남도 창원시 진해구 웅천동	12,980	5,405	2.40	남문시티 소량 신축
4812964000	경상남도 창원시 진해구 웅동1동	7,802	3,590	2.17
4812965000	경상남도 창원시 진해구 웅동2동	43,702	20,422	2.14

 

세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

창원시 대장지역은 성산구 용지동 이고, 성산구 및 진해구 의 세대당 인구가 높은 것을 볼 수 있습니다.

각 동네 별로 신축이 어디에 몰려있는지 확인하시면 됩니다.

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

지방 중소도시에서도 지역 내 학군지 역할을 하는 동네가 있고, 해당 지역에 거주 선호도가 높습니다.

창원시 학군지(학업성취도/학원가)가 어딘지 확인해 볼까요?

 

학업성취도율 85% 이상 중학교가 많은 곳은 역시 성산구 입니다.

그다음은 마산 회원구 이고, 진해구 는 없습니다.

 

학원가 도 확인해 볼게요.

 

성산구 내 반림동 과 상남동, 대방동 에 학원이 몰려 있습니다.

학업성취도율 이 높고 학원가가 형성되어 있는 성산구 가 거주 선호도가 높겠네요.

 

창원시 거래량

매매 거래량 대비 전월세 거래가 활발하네요.

전월세 거래가 줄고 매매 거래량이 늘어나기 시작하면 가격 반등이 일어납니다.

투자를 하기에는 지금 같은 시기에 지켜보다가 들어가면 좋겠네요.

 

하단 그래프를 보면 전월세 거래량이 평균치를 상회하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

창원시 미분양

 

창원시 미분양 그래프입니다.

16년~21년까지는 미분양이 평균 이상으로 발생했지만 지금은 다 소화가 되고 평균 수치에 많이 미달하는 것으로 보입니다.

미분양으로만 보았을 때 시장 상황이 나쁘지 않아 보입니다.

 

 

준공 전 미분양 이 꾸준히 줄어들고 있고, 준공 후 미분양(악성)은 소량이 계속 유지되고 있습니다.

전체적으로 나쁘다고 볼 수는 없겠네요.

 

청주시 공급물량

 

미분양 을 볼 때는 항상 향후 공급물량 도 확인해야 합니다.

지방 중소도시의 경우에는 인근 도시의 공급물량 도 함께 보아야 합니다.

 

우선 창원시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

 

20년부터 적정물량 대비 적은 물량의 공급이 이어졌고,

24,25년에 적정물량만큼만 공급이 예정되어 있습니다. 공급상황은 투자하기에 나쁘지 않은 상황이네요.

 

24년 입주하는 아파트 목록입니다.

 

아파트	창원센트럴파크에일린의뜰	경남 창원시 성산구 대원동 7-3	2024-05	1,470	0	1,666	아이에스동서(주)
아파트	창원롯데캐슬하버팰리스	경남 창원시 마산회원구 양덕동 165-7	2025-01	981	0	1,327	롯데건설(주)
아파트	창원명곡A-1블록신혼희망타운	경남 창원시 의창구 명곡동 34	2024-10	395	0	1,255	계룡건설
아파트	창원두산위브더센트럴	경남 창원시 마산회원구 합성동 261-1	2024-08	663	0	1,217	두산건설(주)
아파트	성산삼정그린코아포레스트1단지	경남 창원시 성산구 안민동 614-2	2024-05	401	0	1,049	(주)삼정기업
아파트	창원감계데시앙	경남 창원시 의창구 북면 감계리 290	2025-01	1,000	0	1,009	(주)태영건설
아파트	마창대교유보라아이비파크	경남 창원시 마산합포구 가포동 B1	2024-03	847	0	932	(주)반도건설
아파트	진해남문리젠시빌란트더웰	경남 창원시 진해구 남문동 1275-1	2024-03	458	0	918	(주)리젠시빌건설
아파트	창원현동A-2BL남양휴튼	경남 창원시 마산합포구 현동 310	2024-02	1,159	0	856	남양건설 주식회사

 

그럼 인근 도시 공급물량도 확인해 볼게요.

순인구 증가/감소 측면에서 김해시를 중점으로 확인해야 합니다.

 

25년 김해시 의 물량이 적정수량을 초과하여 공급될 것으로 보입니다.

그 이후로는 공급물량이 줄어들어 공급물량에 따른 리스크는 적어 보입니다.

 

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이상으로 창원시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.