안녕하세요.
오늘은 경기도 분당구 금곡동, 구미동 임장보고서 : 단지 분석 편입니다.
이전글에서 분당구의 지역개요 및 입지분석을 해봤는데요,
2024.01.13 - [자본주의_부동산이야기] - 부동산(아파트) 이야기_경기도 성남시 분당구 임장보고서 :지역 개요 및 입지 분석
이번 글은 직접 분당구 내 아파트 단지별로 분석을 해보았습니다.
*단지별 평가 및 개인의견, 23.6~7월 매물 기준 시세표를 작성하였습니다. 개인의견은 비전문가인 개인의 의견이니 오류가 있을 수 있습니다. 참고 부탁드립니다.
그럼 시작해 볼게요!
참고. 입지평가 기준별 설명
1. 직장 : 해당 구별 종사자수
2. 교통 : 강남 및 주요 일자리 지하철 소요시간
((-)의 경우 지하철 도보 이용 애매 또는 불가)
3. 학군 : 배정중학교 학업성취도율 및 특목고 진학률
4. 환경 : 백화점 및 대형마트 개수
5. 공급 : 1,3년 내 해당 시/구 적정 수요 대비 공급물량
금곡동 청솔마을3단지한라/청솔마을2단지유천화인/청솔마을9단지주공
청솔한라는 미금역 도보 14분으로 어느 정도 거리가 있지만 20평대 계단식 아파트로 젊은 신혼부부 등의 수요가 충분히 있다.
청솔유천화인과 같이 금곡동에서는 선호도가 높은 단지에 속한다. 금곡동은 청솔중학군이 대부분이지만 청솔한라와 유천화인은 늘푸른중학군으로 금곡동 내 학군 선호도에서 수요가 높을 것으로 보인다. 다만 단지 내 쾌적성 및 주차가 안 좋았다.
두산위브주상복합 상가를 이용하기 편리하고 큰 도로를 건너 통학을 해야 하지만 네이버 직원이 통학시간에 도우미로 지원하고 있다.
미금역 상권은 유흥시설 등이 있어 아이들 학원은 정자 또는 수내로 보내고 있다. 정자동과 금곡동 생활권과의 차이가 있는 것으로 보인다.
|
성남시 분당구 금곡동 청솔한라
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
37
|
19
|
미금역 도보 14분
판교 19 여의도역 62 가디 68 광화문 60 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
93.3%
|
4.6%
|
늘푸른중
|
A+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
2001아웃렛
1.5km 내 이마트/분당서울대병원 |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
청솔주공9단지는 PC공법 아파트로 블럭을 쌓아 놓은 듯한 느낌이었고, 소형평형 위주라 단지 쾌적성이 떨어졌다.
아이가 없는 1~2인 가구 수요가 있을 것으로 보이고, 청솔6단지 영구 임대 아파트와 붙어 있는 것이 단점으로 보였다.
또한 청솔중 배정 단지로 학군 수요는 없을 것으로 보인다.
|
경기도성남시분당구금곡동청솔주공9단지
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
38
|
20
|
미금역 도보 14분
판교 20 여의도역 62 가디 69 광화문 61 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
85.2%
|
0%
|
청솔중
|
B
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
2
|
2001아웃렛/이마트/분당서울대병원
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
청솔2단지유천화인아파트는 미금역세권 단지로 청솔한라와 마찬가지로 단지 쾌적성이 떨어졌다.
하지만 늘푸른중 배정으로 학군이 좋고, 교통이 좋아 충분한 수요가 있을 것으로 보인다.
성남대로를 기준으로 왼쪽 상권은 그래도 유흥시설이 적어 보였다.
금곡동이 선택지라면 20평대에서는 청솔유천화인/청솔한라의 선호도가 높을 듯하다.
|
경기도성남시분당구금곡동청솔2단지유천화인
|
|||||
|
기준
|
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
37
|
19
|
미금역 도보 13분
판교 19 여의도역 61 가디 68 광화문 60 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
93.3%
|
4.6%
|
늘푸른중
|
A+
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
2001아웃렛
1.5km 내 이마트/분당서울대병원 |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
구미동 까치마을롯데선경/까치대우롯데선경/까치주공2단지
구미동 대장 단지는 미금역세권 단지인 까치마을 롯데선경/대우롯데선경이다.
신분당선 미금역을 이용할 수 있으면서 학군도 불곡중으로 배정되어 학군 수요도 있다.
롯데선경은 미금초품아 단지도 선호도가 더 높을 것으로 보인다.
두 단지 평균 평형은 28~29평으로 소형평수도 함께 구성되어 있으며 평균대지지분은 대우롯데선경이 19평으로 재건축 사업성이 좋다.
단지 내 쾌적성도 나쁘지 않았다. 학원은 정자/수내동으로 보내는 것으로 보인다.
|
경기도 성남시 분당구 구미동 까치롯데선경
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
36
|
19
|
미금역 도보 13분
판교 19 광화문 59 여의도역 61 가디 68 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
92.9%
|
2%
|
불곡중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
2
|
2001아웃렛/홈플러스
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
|
경기도성남시분당구구미동까치대우롯데선경
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
39
|
21
|
미금역 도보 16분
판교 21 광화문 62 여의도역 64 가디 70 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
92.9%
|
2%
|
불곡중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
2
|
2001아웃렛/이마트
|
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
까치주공2단지는 평균 23평으로 소형평수 위주이지만 평균 대지지분이 15평으로 높은 편이다.
불곡중품아이다. 1~3인 수요까지는 충분히 수용 가능해 보인다.
까치마을은 분당서울대병원(주차 등 어려움)을 도보로 갈 수 있는 장점이 있다.
|
경기도성남시분당구구미동까치주공2단지
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
41
|
23
|
미금역 도보 16분
판교 23 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
92.9%
|
2%
|
불곡중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
2001아웃렛
1.5km 내 이마트/홈플 |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
구미동 무지개마을2단지LG/무지개3단지건영/무지개1단지대림/무지개12단지주공
구미동은 탄천을 기준으로 북쪽은 까치마을, 남쪽은 무지개마을로 생활권이 구분된다.
무지개마을은 오리역 생활권이고, 무지개2,3단지를 제외하면 모두 비 역세권으로 볼 수 있다.
무지개2,3단지는 오리역 도보이용이 가능한 장점이 있지만 큰 도로를 건너 구미초로 통학해야 하는 단점이 있다. 구미초품아는 11단지금강아파트이다.
오리역 상권 이용이 가능하며 술집들도 함께 있다. 학군은 불곡중과 구미중으로 좋은 편이지만 거리가 너무 멀어 도보로 통학이 어렵다.
2단지 일부 동부터는 오르막이 시작되어 1,12단지는 경사를 올라가야 한다.
이 때문에 1,12단지는 오리역 상권보다는 미금로 사거리 상권을 주로 이용한다.
무지개2단지가 평균 34평으로 그래도 다른 단지보다 평수가 큰 동들이 있다. 시세는 2,3단지가 리드하는 편이지만 무지개4단지 리모델링 후에는 4단지가 리드할 것으로 보인다.
|
경기도성남시분당구구미동LG2
|
|||||
|
기준
|
1
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
1
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
43
|
25
|
오리역 도보 14분
판교 25 여의도역 67 |
A+
|
|
학군
|
학업성취도
|
92.9%
|
2%
|
불곡중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
홈플러스
1.5km 내 이마트 |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
|
경기도성남시분당구구미동신한건영3
|
|||||
|
기준
|
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
42
|
24
|
오리역 도보 14분
판교 24 여의도역 66 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
92.9%
|
2%
|
불곡중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
1
|
홈플러스
1.5km 내 이마트 |
B
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
무지개1단지 대림은 구축 아파트지만 유일하게 지하주차장과 단지가 연결되어 있다는 장점(추후 재건축 또는 리모델링 유리)이 있고, 대형 평형이 섞여 있다는 장점이 있다.
|
경기도성남시분당구구미동대림1
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
40
|
22
|
오리역 도보 19분
버스기준 판교 22 여의도역 64 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
92.9%
|
2%
|
불곡중
|
A
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
0
|
1.5km 내 이마트/홈플러스
|
C
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
무지개12단지는 소형평수에 분당구 내에서는 가격이 저렴하여 분당 입성을 원하는 젊은 수요가 있는 단지로 보인다.
|
경기도 성남시 분당구 구미동 무지개마을주공12단지
|
|||||
|
기준
|
0
|
강남
백화점 학업성취도 |
부도심
대형마트 학원수 |
0
|
평가
|
|
직장
|
종사자수
(구별) |
343,774
|
|
업무지구
|
S
|
|
교통
|
업무지구
접근성 (강남/부도심) |
41
|
23
|
오리역 도보 24분
버스기준 판교 23 여의도역 65 |
A-
|
|
학군
|
학업성취도
|
96%
|
2.8%
|
구미중
|
S
|
|
환경
|
백화점
대형마트 (1km 이내) |
0
|
0
|
1.5km 내 이마트/홈플러스
|
C
|
|
공급
|
공급물량
|
78%
|
139%
|
3년/1년
|
A
|
임장 후 느낀 점
금곡동 및 구미동은 분당 내에서 비교적 선호도가 떨어지지만 금곡동 일부 단지는 교통에 학군(정자일로단지)도 우수하고, 구미동 역시 교통(미금역세권 단지) 및 학군이 우수하여 좋은 선택지가 될 것으로 보인다. 금곡동 정자일로 단지 중 청솔한라는 네이버 직주 초근접 단지이다.
상권의 유흥시설이 조금 아쉬운 점이다.
이상으로 분당구 금곡동, 구미동 아파트 단지의 입지분석(평가)을 마칩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
