부동산(아파트) 이야기_광주광역시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

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오늘은 전라도의 최대 도시 광주광역시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

 

광주광역시 지역 개요

 

우선 지역 개요에 대해 알아보겠습니다.

광주는 평야로 이루어진 도시로 무등산이 시가지 바로 옆에 있어 고도차이가 크고 특이한 지형을 가지고 있습니다. 광주는 나주시, 담양군, 장성군, 화순군, 함평군, 영광군, 곡성군까지 포함하여 주변 지역들과 밀접한 관계를 맺고 있으며, 평균 연령은 낮아 젊은 층이 많이 거주하는 도시입니다.

도시 내에는 다양한 택지지구가 분산되어 있어 다핵 구조를 형성하고 있습니다. 북부의 첨단지구, 북서부의 수완지구, 중심부의 상무지구, 남부의 백운광장, 남동부의 원도심 등 다양한 핵을 가지고 있는데, 상무지구를 중심으로 한 '광주 대도심' 계획이 진행 중입니다.

광주는 상무지구와 광산구를 중심으로 한 도심 개발이 활발하며, 광주공항 이전을 계획하고 있는 솔마루시티가 봉쇄되는 영향으로 상무지구와 첨단지구 연계화가 가속화될 전망입니다. 지속적인 도시 개발과 인프라 투자로 광주는 전국 최고의 문화예술 클러스터로 발전하고 있습니다.

 

지역 개요에서 눈여겨볼 내용에 대해 알아보죠.

 

비교적 젊은 도시라는 것과 제조업 위주의 자체 일자리가 풍부하는 것이 눈에 띕니다.

광주는 대부분이 평지지역으로 가용한 토지가 많아 다핵도시의 특성을 띄고 있으며, 단점이 들어나면서 상무/광천동/원도심의 대도심으로 개발을 계획하고 있다고 합니다. 택지지구가 많을 것으로 보이므로 여러 지역을 확인해야겠네요.

 

중요한 일자리 현황도 확인해 봅니다.

일자리는 해당 도시로의 인구 유입 요인 중 가장 중요한 요소입니다. 어떤 제조업 기업이 있는지 볼게요.

광주광역시는 자동차 산업이 중요한 역할을 하고 있습니다. 광천동에 위치한 기아의 1, 2공장은 북미시장 인기 차종과 상용차를 주력으로 생산하며, 광산구 하남동 공장은 특수차량을 중점으로 생산하고 있습니다.

자동차 관련 기업으로는 금호타이어가 광기술연구소를 포함한 첨단지구에 위치하고 있습니다. 또한, 미국의 반도체 회사인 앰코테크놀로지코리아와 삼성전자 DX부문 공장, LG이노텍, 대우위니아그룹, 현대모비스, 현대위아, 오비맥주, 코카콜라, 롯데칠성, KT&G 등 다양한 기업과 생산공장이 광주에 존재합니다.

 

대표적인 대기업인 기아가 자리하고 있습니다. 그 외 많은 제조업 공장이 있어 수도권으로의 인구 유출이 어느 정도 방어되고 있습니다. 각 공장들의 직주근접지가 어딘지 확인을 해봐야겠네요.

 

광주광역시 소득 수준(급여 수준 : 원천징수지 및 주소지 기준)

 

부동산 투자를 위해 지역을 분석할 때 지역 내 일자리의 급여 수준, 거주민의 급여 수준도 중요한 부분입니다.

아파트 가격이 형성되었을 때 이를 감당할 수 있는 급여의 세대원이 많아야 수요가 증가하기 때문이죠.

 

원천징수지별은 도시에 위치한 직장의 급여 수준을 나타내고,

주소지별은 도시에 거주하는 주민의 급여 수준을 나타냅니다.

 

그럼 광주광역시의 원천징수지별/주소지별 급여 수준을 확인해 볼게요.

 

먼저 원천징수지 기준 급여 수준입니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
광주	Gwangju	451,193	16,614,838	37
광산구	Gwangsan-gu	133,831	4,775,999	36
남구	Nam-gu	39,367	1,225,526	31
동구	Dong gu	46,361	1,896,502	41
북구	Buk-gu	120,676	4,186,594	35
서구	Seo-gu	110,958	4,530,217	41
전북	Jeonbuk	536,367	19,300,280	36
고창군	Gochang-gun	12,743	430,698	34
군산시	Gunsan-si	78,574	2,775,485	35
김제시	Gimje-si	29,695	1,038,655	35
남원시	Namwon-si	21,451	696,221	32
무주군	Muju-gun	6,678	222,300	33
부안군	Buan-gun	12,327	407,541	33
순창군	Sunchang-gun	6,716	236,548	35
완주군	Wanju-gun	49,649	2,303,268	46
익산시	Iksan-si	83,907	2,882,736	34
임실군	Imsil-gun	8,128	285,325	35
장수군	Jangsu-gun	5,589	192,161	34
전주시	Jeonju-si	185,090	6,604,691	36
정읍시	Jeongeup-si	29,029	983,860	34
진안군	Jinan-gun	6,791	240,791	35
전남	Jeonnam	591,883	23,550,096	40
강진군	Gangjin-gun	8,493	288,693	34
고흥군	Goheung-gun	12,911	422,938	33
곡성군	Gokseong-gun	7,654	256,621	34
광양시	Gwangyang-si	51,646	2,130,483	41
구례군	Gurye-gun	6,350	207,485	33
나주시	Naju-si	90,112	4,587,163	51
담양군	Damyang-gun	19,261	656,419	34
목포시	Mokpo-si	51,465	1,657,870	32
무안군	Muan-gun	37,157	1,670,698	45

광주 내에서 동구와 서구가 소득 수준이 높은 것을 볼 수 있고, 종사자수는 광천구에 가장 많이 있습니다. 서구는 소득 수준과 종사자수 모두 높네요. 서구 내 일자리 및 직주근접지를 중점적으로 확인해 봐야겠네요.

 

우선 광주광역시 서구 내 일자리와 연봉 수준을 보겠습니다. 내방동에 공업단지가 있고 기아가 보입니다. 치평동에도 종사자수가 많은데 주로 공기업이 확인되었습니다.

 

다음은 동구입니다. 동구 대부분 지역은 무등산이라 일자리가 적은 것으로 보입니다. 대구와 비슷하게 금융 중심지 느낌으로 광주은행이 있고, 높은 소득 수준을 보이고 있습니다.

 

다음은 광산구입니다. 광산구에는 하남/진곡일반산업단지와 소촌일반/농공산업단지가 있어 일자리가 풍부합니다. 금호타이어도 이곳에 있습니다.

 

북구입니다. 북구는 광주시 내에서 두 번째로 종사자수가 많습니다. 북구 대부분의 일자리는 대촌동에 있고, 일부 용봉동에도 있습니다. 북구 대촌동에는 광주첨단국가산단이 있습니다. 위에서 확인했던 미국 반도체 회사인 앰코테크놀로지코리아에 7천 명 이상의 종사자가 있습니다.

 

마지막으로 남구입니다. 송하동과 주월동에 그나마 종사자수가 있습니다.

 

 

서구에 있는 기아 공장까지는 광주시 내 웬만한 지역에서는 모두 통근이 가능할 것으로 보입니다. 상무지구가 가장 근접해 있습니다.

상무지구 상무센트럴자이

 

일자리가 없는 동구와 남구에서 가장 많은 광산구로의 소요시간을 확인해 볼게요. 우선 광주동구청 기준 광산구 기아 하남공장까지 약 30분 소요로 확인됩니다. 무리 없겠네요.

 

다음은 남구 기준 소요시간을 확인해볼게요. 남구 봉선동에서의 소요시간입니다. 마찬가지로 무리가 없겠네요.

 

결론적으로 광주광역시에서 일자리가 많은 곳은 서구, 광산구, 북구이지만 모두 자차 약 30분 소요로 도착이 가능하므로 직주근접지에 대한 수요보다는 살기 좋은 인프라/학군/신축/브랜드/대단지에 따른 선호가 있을 것으로 보입니다.

 

그럼 주소지 기준 급여 수준을 확인해 보겠습니다.

[단위：백만원]
		급여총계
		Gross Wage and Salary
		인원	금액	인당
		Taxpayers	Amount
구분 Classification		(1)
전국		20,534,714	869,287,953	42
광주	Gwangju	558,171	21,737,788	39
광산구	Gwangsan-gu	167,000	6,424,921	38
남구	Nam-gu	77,390	3,195,975	41
동구	Dong gu	40,467	1,643,325	41
북구	Buk-gu	160,388	5,873,982	37
서구	Seo-gu	112,926	4,599,585	41
전북	Jeonbuk	606,714	22,284,595	37
고창군	Gochang-gun	12,954	438,699	34
군산시	Gunsan-si	92,713	3,492,944	38
김제시	Gimje-si	24,236	770,381	32
남원시	Namwon-si	22,549	735,799	33
무주군	Muju-gun	6,440	212,781	33
부안군	Buan-gun	12,895	406,557	32
순창군	Sunchang-gun	7,105	241,928	34
완주군	Wanju-gun	33,283	1,223,000	37
익산시	Iksan-si	95,598	3,367,371	35
임실군	Imsil-gun	6,915	227,988	33
장수군	Jangsu-gun	5,396	175,362	32
전주시	Jeonju-si	247,875	9,721,491	39
정읍시	Jeongeup-si	32,246	1,055,207	33
진안군	Jinan-gun	6,509	215,087	33
전남	Jeonnam	587,108	22,976,621	39
강진군	Gangjin-gun	8,585	289,629	34
고흥군	Goheung-gun	13,204	418,680	32
곡성군	Gokseong-gun	7,471	264,368	35
광양시	Gwangyang-si	58,774	2,731,538	46
구례군	Gurye-gun	6,260	213,135	34
나주시	Naju-si	42,455	1,608,616	38
담양군	Damyang-gun	14,039	502,599	36
목포시	Mokpo-si	72,984	2,463,257	34
무안군	Muan-gun	31,186	1,254,392	40

 

남구, 동구, 서구가 소득이 높네요. 광주 내 소득이 있는 사람들이 거주지로 선호한다고 생각하면 됩니다. 남동서 아파트를 집중적으로 살펴봐야겠습니다.

 

광주광역시 인구 추이(부동산 지인)

 

광주광역시도 다른 지방도시와 마찬가지로 지역 외 전출이 많아 인구가 유출되고 있습니다. 제조업 기반의 일자리가 있지만 더 많은 일자리가 있는 수도권으로의 이동으로 보입니다.

역시 서울/경기로 이동이 가장 크네요.

 

전남 지역 간 인구이동이 활발하고 유출은 수도권으로 일어나고 있습니다.

 

광주 내에서는 어떻게 인구이동이 일어나는지 확인해 볼게요.

우선은 남구 기준 순인구 유입/유출입니다. 서구/광산구->남구->동구로 인구이동 흐름이 보이네요. 흥미로운 부분입니다.

 

다음은 동구 기준입니다. 광주 전역에서 동구로의 전입이 두드러지네요. 동구가 살기 좋은 동네로 변모한 것일까요?

 

반면에 서구 기준으로 보면 광주 다른 지역으로 유출이 일어나는 것을 볼 수 있습니다. 서구에 비해 다른 지역에 신축아파트가 들어섰는지 확인이 필요하겠습니다.

 

광산구입니다. 서구에서 인구 유입이 있었고, 동구로 유출이 있었습니다.

 

마지막으로 북구 기준입니다. 북구는 서구 및 광산구에서 유입이 있었고, 동구로 유출이 있었습니다.

 

위의 표들을 요약해 보면 '서구->남구/북구->동구' 인구이동으로 볼 수 있겠습니다. 20년 11월~23년 11월 광주 내 시민들은 동구를 가장 선호한 것으로도 생각할 수 있겠습니다. 반면에 서구는 비선호 지역으로 볼 수 있겠네요. 

 

 

신축아파트가 어디에 공급되었는지를 보면 흐름이 확인되는지 살펴보죠.

22년에는 서구에도 입주가 있었지만 유독 동구에 공급이 많았던 것을 볼 수 있습니다. 즉 신축아파트 입주로 인한 인구이동이 확인됐네요.

 

하단은 20년도부터 현재(25년 1월)까지 입주한 단지 중 300세대 이상 단지들입니다.

주택유형	단지명	소재지	입주시기	총세대수	매매시세(3.3㎡)	분양가(3.3㎡)	시공사
아파트	신창유탑유블레스리버뷰	광주 광산구 신창동 1292	Feb-20	473	1,196	1,036	(주)유탑건설
아파트	중흥S클래스센트럴	광주 광산구 우산동 1621	Mar-20	1,660	1,218	867	중흥건설(주)
아파트	운남진아리채리버힐즈	광주 광산구 운남동 802	Apr-20	462	1,244	926	진아건설(주), (주)리채, 아이리스건설(주)
아파트	상무양우내안애	광주 서구 마륵동 812	May-20	353	1,539	1,218	양우건설(주)
아파트	힐스테이트연제	광주 북구 연제동 1119	May-20	1,196	1,389	954	현대엔지니어링(주)
아파트	일진스위트포레	광주 남구 지석동 444	Jul-20	347	880	852	일진건설(주)
아파트	첨단진아리채	광주 북구 용두동 1123	Aug-20	750	1,392	914	진아건설(주)
아파트	상무지구영무예다음	광주 서구 치평동 1220-3	Sep-20	436	1,254	1,148	(주)영무토건
아파트	광주그랜드센트럴	광주 동구 계림동 1827	Sep-20	2,336	1,536	926	(주)호반건설,중흥건설(주)
아파트	운암산대광로제비앙	광주 북구 동림동 1334	Nov-20	506	1,348	913	(주)대광건영
아파트	각화센트럴파크서희스타힐스	광주 북구 각화동 608	Dec-20	992	1,180	905	(주)서희건설
아파트	광산쌍용예가플래티넘	광주 광산구 우산동 1625	Jan-21	764	1,254	1,301	쌍용건설(주)
아파트	주월양우내안애	광주 남구 주월동 1320	Mar-21	594	1,549	1,162	양우건설(주)
아파트	남구주월골드클래스어반시티	광주 남구 주월동 1328	Apr-21	595	1,696	1,301	(주)보광종합건설
아파트	수완센트럴시티서희스타힐스	광주 광산구 흑석동 811	Aug-21	427	1,316	1,087	(주)서희건설
아파트	중흥S클래스고운라피네	광주 북구 임동 94-8	Sep-21	654	1,504	1,080	중흥건설(주),고운시티아이(주)
아파트	두산위브더파크	광주 동구 계림동 1845	Nov-21	908	1,533	1,109	두산건설(주)
아파트	금남로대광로제비앙	광주 북구 유동 141	Feb-22	561	1,231	1,205	㈜대광건영
아파트	금호대광로제비앙	광주 서구 금호동 1112	Mar-22	361	1,252	1,955
아파트	광주남구반도유보라	광주 남구 월산동 1065	Mar-22	889	1,627	1,059	(주)반도건설
아파트	모아엘가더수완	광주 광산구 신가동 1336	Apr-22	567	0	1,348	혜림건설(주),모아건설산업(주)
아파트	무진로진아리채리버뷰	광주 광산구 우산동 1633	Apr-22	558	1,463	1,260	(주)리채,진아건설(주)
아파트	중외공원모아미래도	광주 북구 운암동 1783	Apr-22	508	0	1,247	(주)모아종합건설
아파트	에너지밸리풍경채퍼스트파크	광주 남구 압촌동 508	Apr-22	533	1,094	937	제일건설(주),우미건설(주)
아파트	무등산골드클래스2차	광주 동구 용산동 747	Jul-22	772	725	1,257	보광건설(주),보광종합건설(주)
아파트	제일풍경채센트럴파크	광주 북구 중흥동 836	Aug-22	1,556	1,802	1,199	제일건설(주)
아파트	힐스테이트광산	광주 광산구 소촌동 880	Aug-22	428	1,293	1,102	현대엔지니어링(주)
아파트	광주화정골드클래스	광주 서구 화정동 1709	Sep-22	335	0	1,623	금화건설(주),보광종합건설(주)
아파트	무등산자이앤어울림	광주 북구 우산동 470	Sep-22	2,564	0	1,386	지에스건설(주),금호건설(주)
아파트	더샵염주센트럴파크	광주 서구 화정동 1712	Oct-22	1,976	2,048	1,486	(주)포스코건설
아파트	계림아이파크SK뷰	광주 동구 계림동 1869	Oct-22	1,715	1,808	1,403	현대산업개발(주),에스케이건설(주)
아파트	첨단중해마루힐2차	광주 광산구 쌍암동 687-2	May-23	310	0	0
아파트	각화센트럴파크3차	광주 북구 문흥동 721	Jul-23	333	1,120	0	서희건설
아파트	더샵광주포레스트	광주 북구 문흥동 724	Aug-23	991	0	1,425	(주)포스코건설
아파트	광주방림골드클래스	광주 남구 방림동 1-1	Oct-23	418	0	1,818	보광종합건설(주)
아파트	선교2차우방아이유쉘리포레	광주 동구 선교동 488	Oct-23	906	0	987	에스엠상선(주),에스엠하이플러스(주)
아파트	첨단센트럴시티서희스타힐스	광주 북구 용두동 453	Dec-23	402	0	1,456	(주)서희건설
아파트	힐스테이트광천	광주 서구 광천동 17-1	Jan-24	359	0	1,708	현대엔지니어링(주)
아파트	효성해링턴플레이스상무역	광주 서구 마륵동 120-1	Feb-24	373	0	1,542	진흥기업(주),효성중공업(주)
아파트	금남로중흥S클래스앤두산위브더제니스	광주 북구 임동 76	Feb-24	2,490	0	1,481	중흥토건(주),두산건설(주)
아파트	무등산한국아델리움더힐1단지	광주 동구 지산동 317-19	Feb-24	454	0	1,444	한국건설(주)
아파트	힐스테이트신용더리버	광주 북구 신용동 115	Apr-24	1,647	0	2,273	현대건설(주)
아파트	힐스테이트첨단	광주 광산구 쌍암동 654-2	Apr-24	315	0	1,245	현대건설(주),브이산업(주)
아파트	첨단프라임시티서희스타힐스	광주 북구 용두동 435-1	Jul-24	414	0	1,461	(주)서희건설
아파트	e편한세상봉선셀레스티지	광주 남구 봉선동 1186	Oct-24	542	0	2,147	디엘건설 주식회사
아파트	힐스테이트월산	광주 남구 월산동 258	Dec-24	741	0	1,819	현대엔지니어링 (주)

 

입주 세대수 합계순으로 소재지를 나열해 봤습니다.

소재지	총세대수
북구	15,564
동구	7,091
광산구	5,964
남구	4,659
서구	4,193
총합계	37,471

 

역시나 북구와 동구에 많은 신축 입주가 있었습니다. 북구가 압도적으로 많았네요. 그렇다면 북구->동구로의 인구유출은 신축 수요에 의한 이동이 아닌 것이 되겠네요. 동구에 압도적인 단지가 있거나 학군, 인프라, 자연환경, 편의시설 등에 의한 입지가 좋은 것인지 확인해봐야 합니다. 아래에서 확인해 보죠.

 

광주광역시 지역 별 인구/세대수 현황

 

북구 인구가 가장 많았고, 광산구->서구->남구->동구순으로 이어집니다. 동구는 아무래도 무등산으로 인한 면적이 작다 보니 주거지역이 제한되어 인구가 적은 것으로 보입니다. 그럼에도 20~23년 광주 내 인구가 동구로 유입된 것은 특별한 의미가 있어 보입니다.

 

인구수는 계속 감소하고 있으며 하락폭도 점점 커지고 있습니다.

 

세대수는 다른 지역과 동일하게 증가했네요. 1~2인 가구가 늘어났다고 볼 수 있겠습니다.

 

인구를 볼 때 중요하게 봐야 하는 것 중에 하나가 연령별 인구 비율입니다.

영유아~10대와 40대 인구가 많은 곳이 아이를 키우는 세대가 선호하는 지역인 것을 알 수 있습니다.

반면 20~30대 인구가 많은 곳은 싱글 또는 신혼부부가 선호하는 지역으로 생각할 수 있습니다.

광산구에 영유아~10대와 40대가 가장 많이 분포되어 있습니다. 다음은 남구입니다. 광주 내에서 인구 유입이 두드러졌던 동구는 눈에 띄는 수치는 보이지 않습니다. 확인해 보니 동구는 계림동에 인구증가가 두드러지고 연령대는 30대, 50대, 60대 80대로 고연령층이 유입된 것으로 보입니다.

 

그렇다면 아이를 키우는 가구가 선호하는 곳은 우선 위의 데이터로는 광산구와 남구가 되겠습니다. 학군지를 알아보며 추가 확인을 해봅시다.

 

우선 광주시 지역별 세대당 인구를 확인해 봅시다.

세대당 인구는 총인구수를 세대수로 나눈 값으로 구하며, 이를 확인하는 이유는 거주하는 세대가 가족 단위의 거주 세대인지를 보고 가족 단위 세대가 선호하는 지역을 보기 위함입니다.

 

아래는 23년 12월 자료로 행정안전부 사이트에서 조회할 수 있습니다.(https://jumin.mois.go.kr)

2023년12월
행정기관	총인구수	세대수	세대당 인구	단지 비고
광주광역시	1,419,237	655,433	2.17
광주광역시 광주광역시 동구	107,176	55,283	1.94	동구 계림동 신축5건(계림아이파크SK뷰 대장-2호선 서방사거리역예정) 학동 무등산아이파크(1호선 남광주역) 용산동 신축2건 등
광주광역시 광주광역시 서구	283,991	133,816	2.12	쌍촌동(쌍촌역) 상무센트럴자이 대장 광천동 주택재개발로 디에이치루체도르 5,006세대 들어옴. 기아공장 도보권 화정동 더샵염주센트럴파크 및 유니버시아드힐스1~3단지 신축 나머지 구축밭 상무역 인근 상무SK뷰 등 신축3건 치평동 구축밭 농성역 SK뷰센트럴 금호동 일부 신축 및 구축밭 풍암동 월컵경기장 바로옆 위파크더센트럴 예정 및 모두 구축밭
광주광역시 광주광역시 남구	209,646	95,417	2.2	월산동(돌고개역) 반도유보라더퍼스트 신축 등 3건 백운동 일부 신축 및 구축 주월동(무등시장역/백운광장역예정) 신축3건 봉선동(백운광장역/봉선역예정) e편한세상봉선셀레스티지(역세) 및 봉선제일풍경채엘리트파크(대장/비역세) 등 신축3건 진월동 구축밭 방림동 비역세 신축1건 효천지구 신축밭 비역세-시세저렴 압촌/지석동 에너지밸리 신축2건
광주광역시 광주광역시 북구	421,683	199,280	2.12	신용동(첨단산단인근, 광주2호선2단계역세) 힐스테이트신용더리버 등신축5건 및 구축. 반듯한 택지 중흥동/우산동(광주역세권) 무등산자이&어울림 1단지 등 신축4건 운암동 비역세 신축1 외 구축밭 동림동 비역세 신축2 외 구축 연제동(첨단산단) 비역세 신축2 외 구축 용두동 신축 4건 본촌동 신축1, 구축2 일곡동 구축밭. 반듯한 택지 용본동 전남대 각화동 신축 여러 개 문흥동 구축밭
광주광역시 광주광역시 광산구	396,741	171,637	2.31	쌍암동(첨단국가산단/광주2-2호선) 힐스테이트첨단/힐스리버파크 등 주복 신축4건 월계(광주2-2호선)/산월동(비역세) 구축밭 신창동(보건대) 신축2건 외 구축 신가동(광주2-2호선) 신축1 운남동 신축2, 구축 선운지구(평동산단인근/비역세) 신축 여러 개 장덕동(첨단산단인근/일부 광주2-2역세) 구축. 택지 반듯

 

세대당 인구수가 높은 지역 중 신축 아파트와 인프라가 잘 갖춰진 동네를 확인하면 어느 곳에 투자를 할지 선정하는데 많은 도움이 됩니다.

북구는 신축입주 및 예정지가 가장 많았는데, 대체적으로 한곳에 집중되는 게 아니라 여러 곳에 소규모로 신축 입주가 있었습니다. 첨단국가산업단지가 있는 신용동/용두동 부근과 광주역 인근에 신축이 많이 있었습니다.

동구는 위에서 확인했던 대로 계림동에 신축아파트 입주로 인구 유입이 두드러졌네요.

 

시세별로 단지를 확인해 볼게요. 신축단지 중 시세가 없는 단지를 제외하고 나열해 봤습니다.

시세 1,2등은 신축이 아닌 남구에 있는 구축 대형이었습니다. 3위는 광산구 구축이네요. 그 아래로는 또 남구 구축단지들이 보입니다. 그렇다면 남구가 광주 내에서는 가장 입지가 좋은 것일까요?

	단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
지역	(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
광주시 남구	한국아델리움1단지	50평	Oct-06	3,031	21	1,642	16	54%	1,389
광주시 남구	쌍용스윗닷홈	53평	Jun-05	2,570	2	1,466	-7	57%	1,104
광주시 광산구	해솔마을현진에버빌1단지	43평	Mar-09	2,442	16	1,452	24	59%	990
광주시 남구	제일풍경채엘리트파크	35평	Dec-16	2,384	-18	1,604	7	67%	780
광주시 남구	남양휴튼2차	49평	Jan-11	2,208	-5	1,389	7	63%	819
광주시 남구	포스코더샵	34평	Dec-04	2,206	4	1,531	21	69%	675
광주시 서구	상무SK뷰	34평	Jan-16	1,975	-8	1,110	-7	56%	865
광주시 동구	무등산아이파크	34평	Jan-17	1,959	16	1,053	-15	54%	906
광주시 광산구	힐스테이트리버파크	35평	Feb-19	1,950	18	1,120	1	57%	830
광주시 광산구	수완대방노블랜드6차	42평	Dec-13	1,930	-10	1,246	12	65%	684
광주시 서구	더샵염주센트럴파크	30평	Oct-22	1,877	-23	1,270	33	68%	607
광주시 북구	제일풍경채센트럴파크	34평	Aug-22	1,849	-19	1,102	4	60%	747
광주시 광산구	성덕마을대방노블랜드3차	50평	Jul-11	1,816	-14	1,037	-6	57%	779
광주시 북구	제일풍경채리버파크	33평	May-14	1,800	14	951	-1	53%	849
광주시 광산구	해솔마을대방노블랜드2차	36평	Jun-11	1,772	21	1,277	34	72%	495
광주시 서구	금호쌍용	46평	Feb-98	1,747	11	0	0	0%	1,747
광주시 서구	상무힐스테이트	48평	Feb-10	1,727	11	1,031	-19	60%	696
광주시 서구	유니버시아드힐스테이트3단지	34평	Apr-16	1,725	5	1,050	26	61%	675
광주시 광산구	수완지구호반베르디움1차	38평	Jul-12	1,706	43	987	-20	58%	719
광주시 남구	남구주월골드클래스어반시티	33평	Apr-21	1,691	13	1,040	16	62%	651
광주시 광산구	수완코오롱하늘채	40평	Dec-08	1,689	-1	998	5	59%	691
광주시 동구	용산지구계룡리슈빌더포레스트	40평	May-19	1,687	-13	1,055	-14	63%	632
광주시 광산구	성덕마을대방노블랜드5차	50평	Oct-11	1,673	-2	1,110	10	66%	563
광주시 서구	유니버시아드힐스테이트2단지	34평	Apr-16	1,663	8	928	2	56%	735
광주시 광산구	은빛마을모아엘가	36평	Feb-09	1,646	-55	1,090	0	66%	556
광주시 광산구	수완우미린1차	34평	Jul-08	1,644	-1	1,068	-2	65%	576
광주시 북구	첨단2지구중흥S클래스	34평	Jan-15	1,629	-1	1,255	28	77%	374
광주시 서구	상무푸르지오	48평	Jun-11	1,610	-6	1,062	-1	66%	548
광주시 남구	광주남구반도유보라	33평	Mar-22	1,602	-15	968	8	60%	634
광주시 남구	금호타운2차	29평	Jun-95	1,597	21	898	6	56%	699
광주시 남구	봉선로남해오네뜨	34평	Apr-18	1,585	-13	863	-3	54%	722
광주시 서구	농성SK뷰센트럴	34평	Aug-19	1,563	3	994	-7	64%	569
광주시 동구	두산위브더파크	25평	Nov-21	1,561	-5	1,014	0	65%	547
광주시 북구	힐스테이트본촌	34평	Sep-19	1,551	25	953	32	61%	598
광주시 서구	상무양우내안애	33평	May-20	1,544	-4	907	-3	59%	637
광주시 북구	교대금호어울림	33평	Mar-17	1,540	-7	881	-14	57%	659
광주시 광산구	수완GS자이	48평	Dec-08	1,529	-16	856	2	56%	673
광주시 북구	중흥S클래스고운라피네	35평	Sep-21	1,527	-4	924	-2	61%	603
광주시 서구	중흥파크맨션1차	37평	Dec-97	1,527	8	0	0	0%	1,527
광주시 동구	광주그랜드센트럴	36평	Sep-20	1,507	7	830	0	55%	677
광주시 남구	효천시티프라디움	32평	Jun-19	1,505	22	1,024	11	68%	481
광주시 북구	광주첨단2지구호반베르디움2단지	35평	Dec-13	1,503	9	1,007	2	67%	496
광주시 광산구	수완진아리채1차	33평	Dec-12	1,492	-1	958	10	64%	534
광주시 서구	유니버시아드힐스테이트1단지	34평	Apr-16	1,480	-21	962	15	65%	518
광주시 동구	용산지구모아엘가에듀파크	32평	Jun-19	1,474	-3	887	-4	60%	587
광주시 서구	쌍용예가	49평	Mar-09	1,464	0	0	0	0%	1,464
광주시 북구	광주첨단2지구호반베르디움1단지	34평	Feb-14	1,457	-1	1,094	22	75%	363
광주시 동구	푸른길두산위브	33평	Jul-18	1,455	3	938	16	64%	517
광주시 북구	신일곡골드클래스	30평	Feb-18	1,435	2	1,007	3	70%	428
광주시 북구	한양수자인리버뷰	26평	May-14	1,434	4	967	-3	67%	467
광주시 북구	첨단진아리채	33평	Aug-20	1,392	7	801	-10	58%	591
광주시 북구	힐스테이트연제	33평	May-20	1,385	-41	972	28	70%	413
광주시 동구	무등산골드클래스	26평	Sep-18	1,366	6	1,009	18	74%	357
광주시 동구	무등산그린웰로제비앙	34평	Mar-19	1,280	-13	913	16	71%	367
광주시 동구	무등산광신프로그레스	33평	Jan-18	1,116	6	758	4	68%	358
광주시 동구	지산휴먼시아	34평	Jun-10	1,103	10	677	0	61%	426
광주시 동구	금호타운	21평	May-96	1,092	-10	794	1	73%	298
광주시 동구	무등산리버파크	34평	Nov-11	1,084	9	680	-2	63%	404

 

시세 1등 한국아델리움1단지입니다. 남구 봉선동에 위치하고 있습니다. 학원가를 보니 학군 선호에 의한 1등 입지로 확인됩니다. 배정중학교도 광주 내에서 상위권입니다. 광주에도 학군을 중요한 요소로 생각하는 것을 알 수 있겠네요. 인근에 이마트 봉선점이 있습니다.

 

광산구 구축 해솔마을현진에버빌1단지도 학원가에 위치해 있습니다. 광주2호선 2단계 역세권(예정)이기도 하네요. 이 부분이 시세에 반영된 듯합니다. 또한 인근에 롯데아울렛 및 롯데마트가 있습니다.

 

 

다음은 현재 시세가 없는 신축(예정) 단지들입니다.

	단지명	평형	입주월	매매		전세		전세율	매전갭
지역	(총세대수)	(세대수)	(연차)	시세	증감	시세	증감
광주시 남구	광주더퍼스트데시앙	시세없음	Jul-25	0	0	0	0	%	0
광주시 남구	힐스테이트월산	시세없음	Dec-24	0	0	0	0	%	0
광주시 남구	e편한세상봉선셀레스티지	시세없음	Oct-24	0	0	0	0	%	0
광주시 남구	광주방림골드클래스	시세없음	Oct-23	0	0	0	0	%	0
광주시 동구	교대역모아엘가그랑데	시세없음	May-26	0	0	0	0	%	0
광주시 동구	무등산한국아델리움더힐1단지	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
광주시 동구	선교2차우방아이유쉘리포레	시세없음	Oct-23	0	0	0	0	%	0
광주시 동구	계림아이파크SK뷰	34평	Oct-22	0	0	1,234	52	%	-1,234
광주시 동구	무등산골드클래스2차	33평	Jul-22	0	0	1,057	-4	%	-1,057
광주시 북구	운암산공원우미린리버포레	시세없음	Jun-27	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	힐스테이트중외공원2BL	시세없음	Dec-26	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	힐스테이트중외공원3BL	시세없음	Dec-26	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	첨단제일풍경채A5BL	시세없음	Oct-26	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	연제첨단광신프로그레스	시세없음	Sep-26	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	센트럴운암모아엘가트레뷰	시세없음	Feb-25	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	첨단프라임시티서희스타힐스	시세없음	Jul-24	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	힐스테이트신용더리버	시세없음	Apr-24	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	금남로중흥S클래스앤두산위브더제니스	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	첨단센트럴시티서희스타힐스	시세없음	Dec-23	0	0	0	0	%	0
광주시 북구	더샵광주포레스트	시세없음	Aug-23	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	광주화정아이파크1단지	시세없음	Dec-27	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	광주화정아이파크2단지	시세없음	Dec-27	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	위파크더센트럴	시세없음	Aug-26	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	위파크마륵공원	시세없음	Jan-26	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	상무센트럴자이	시세없음	Apr-25	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	효성해링턴플레이스상무역	시세없음	Feb-24	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	힐스테이트광천	시세없음	Jan-24	0	0	0	0	%	0
광주시 서구	광주화정골드클래스	33평	Sep-22	0	0	655	-6	%	-655
광주시 광산구	광주선운2지구예다음	시세없음	Jan-27	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	광산센트럴파크	시세없음	Feb-26	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	신창유탑유블레스리버시티	시세없음	May-25	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	광주선운2A-1	시세없음	Apr-25	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	광주선운2A-3	시세없음	Apr-25	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	어등산진아리채리버필드	시세없음	Mar-25	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	힐스테이트첨단	시세없음	Apr-24	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	첨단중해마루힐2차	시세없음	May-23	0	0	0	0	%	0
광주시 광산구	모아엘가더수완	33평	Apr-22	0	0	1,114	16	%	-1,114

 

네이버부동산 기준 거래 가격이 있는지 관심단지 몇 개만 확인해 보죠. 우선 서구 쌍촌동 운천역 역세권인 상무센트럴자이입니다. 분양가가 무려 평당 3천만 원이 넘었네요. 분양권 계약이 이루어지고 있는 것으로 보이는데, 호갱노노 댓글을 보니 고분양가에 의한 할인분양이 예상된다는 글들과 현수막이 보입니다. 마피 매물들도 보입니다. 시세가 높아 대장단지가 될 지역인가 싶었는데 그건 아닌가 보네요. 상무지구 원도심 개발이 이루어지면 입지 가치가 변동될 수 있을지 지켜봐야겠습니다. 역세권 외 학군 및 편의시설 등 눈에 띄는 부분은 없었습니다.

 

동구 계림동에 있는 계림아이파크SK뷰도 시세가 꽤 높았습니다. 신축단지를 감안하면 봉선동 구축 대비 입지는 안 좋게 평가되고 있다고 볼 수 있지만 인구 유입이 많았던 곳이니 한번 확인해 볼게요. 분양가가 엄청 저렴했네요. 지금은 분양가보다 거의 2배 시세로 거래되고 있는 것으로 보입니다. 전세가가 분양가와 비슷한 수준이네요. 경쟁률이 안 보이는데 67:1 수준이었던 것으로 보입니다. 광주역 인근에 재개발이 활발하게 진행 중입니다. 재개발이 완료되어 신축단지가 계속 들어오면 환경이 천지개벽 수준으로 변모할 것으로 보입니다. 광주2호선 역세권이 될 것으로 보이고, 학군은 없고, 홈플러스와 1.5km 내에 롯데백화점이 있습니다.

 

광주역은 철도로의 역할이 미미한 것으로 보입니다. 이에 기본 기능만 남기고 복합개발을 계획하고 있네요. 주변 재개발과 함께 복합개발이 완료된다면 동구 입지가치가 많이 상승할 것으로 보입니다.

 

 

추가로 위에 입주예정 단지리스트에는 없지만 광주광역시에 다녀온 지인에게 들은 입주예정단지가 있습니다.

광주광역시 서구 광천동 재개발로 들어서는 디에이치 루체도르입니다. 현대건설의 프리미엄 브랜드인 '디 이에치(THE H)'는 엄청난 파급력을 가져올 것으로 보입니다. 세대수도 무려 5천 세대가 넘습니다. 신세계 백화점이 가깝고 천 건너 도보권 전남방직/일신방직 부지에 '더 현대'가 들어온다고 합니다. 그렇다면 엄청나겠네요. 천변과 가까워 자연환경은 좋지만 학원가가 아쉽네요. 하지만 기존 초등학교와 함께 중학교도 신설예정이라고 합니다. 버스터미널도 있고 기아공장 도보권 출퇴근이 가능합니다. 천 건너편에는 기아타이거즈 홈구장이 있고 연관되어 복합문화시설로 확장될 예정인 듯합니다. 문화시설도 갖춘 입지입니다. 이렇게 나열하고 보니 대장단지가 되기에 부족함이 없어 보입니다.

 

 

그리고 광산구 신가동에 또 하나의 프리미엄 브랜드 단지가 들어옵니다. 신가동 아크로 트라몬트입니다. 4,718세대 대단지입니다. 광주2-2호선 역세권 단지가 될 듯합니다. 그리고 단지 내에 초등학교와 중학교가 들어온다고 합니다. 수완지구 학원가도 가까워 학군도 좋아질 것으로 보입니다. 1km 부근 롯데아울렛, 롯데마트가 있습니다.

 

광주광역시 재개발에 갑자기 프리미엄 붐이 불었나요? 갑자기 광주광역시에 몰리는 이유가 궁금하네요. 과연 광천동과 신기동 프리미엄 단지 중 어느 곳이 대장이 될까요? 분양가는 어느 정도가 될지도 궁금하네요.

 

시장강도와 가격은 동구가 계림동 신축단지에 힘입어 가장 높습니다. 입지가 우세해 보이는 남구는 구축단지들이 많아 평균 가격측면에서는 밀리는 모습입니다.

 

 

학군지 확인(아실/호갱노노)

 

지방 도시에서도 지역 내 학군지 역할을 하는 동네가 있고, 해당 지역에 거주 선호도가 높습니다.

광주광역시 학군지(학업성취도/학원가)가 어딘지 확인해 볼까요?

이미 위에서 남구 봉선동과 광산구 수완동을 확인했는데 다른 곳도 있는지 자세히 확인해 보죠.

 

아래는 광주 중학교 학업성취도율 85% 이상 또는 진학률 4% 이상 리스트입니다. 남구에는 6개 중학교로 광주광역시 내에서 가장 많았습니다.

 

 

 

학원가는 어디에 있는지 살펴보죠.

가장 학원가가 많은 곳은 위에서도 봤던 남구 봉선동입니다. 남구 중학교 학업성취도율이 높은 것과 연관이 있네요.

 

다음으로 많은 학원수를 가진 동네는 광산구 수완동과 신창동에 있습니다.

 

서구 상무지구 치평동에도 꽤 많은 학원가가 있습니다.

 

결론적으로 광주광역시 내에서 학군지 선호현상이 있으며 남구 봉선동과 광산구 수완동 정도가 학군지로 인기가 있을 듯합니다. 수완동 학원가 이용이 가능한 아크로트라몬트가 학군지 수요를 끌어올 수 있겠네요. 광주광역시 내 대장입지는 봉선동이었는데 프리미엄 단지인 디에이치루체도르와 아크로트라몬트가 입주를 시작하면 대장단지는 그쪽으로 넘어갈 것으로 보입니다. 봉선동에 신축단지가 들어서지 않는다면 대장입지도 내주게 될까요? 현장 임장이 필요합니다.

 

광주광역시 거래량

 

21년 말부터 매매거래가 평균 이하를 밑돌고 있습니다. 반면 전월세거래량은 평균을 계속 상회하고 있네요. 다른 지역과 마찬가지로 매매수요가 살아나지 않고 있습니다.

 

광주광역시 미분양

 

대구광역시 미분양 그래프입니다. 광주광역시는 항상 적정물량만 공급되어 미분양이 없다고 들었는데 22년까지였네요. 23년부터 미분양이 늘어 준공 후 미분양(악성) 물량까지 확인이 됩니다. 공급이 많았던 걸까요?

 

2023년 11월 기준일 미분양단지리스트입니다.

구분	단지명	총세대수	주소	입주시기	준공여부	건설사
민간	운암산공원우미린리버포레	734	광주 북구 동림동 24	Jun-27	미준공	우미건설㈜남해종합건설㈜상명건설㈜
민간	광주더퍼스트데시앙	565	광주 남구 월산동 318	Jul-25	미준공	㈜태영건설
민간	산이고운신용PARK	265	광주 북구 신안동 2-3	Apr-25	미준공	산이건설㈜㈜삼호신성종합건설㈜
민간	힐스테이트월산	741	광주 남구 월산동 258	Dec-24	미준공	현대엔지니어링㈜
민간	금남로한신더휴펜트하우스	99	광주 동구 금남로3가 1-30	May-24	미준공	한신공영
민간	광주방림골드클래스	418	광주 남구 방림동 1-1	Oct-23	미준공	보광종합건설㈜
민간	봉선동르오네뜨	70	광주 남구 봉선동 1155-41	Jan-23	준공	남해종합개발㈜남해종합건설㈜
민간	백운광장역천년가	184	광주 남구 백운동 634-1	Dec-22	준공	㈜새천년종합건설

 

힐스테이트월산은 돌고개역 역세권 단지입니다. 어떤 이유로 미분양이 되었을까요?

전용 84 기준 분양가가 6억 초반입니다. 인근 신축단지와 비교해 보죠. 22년 입주한 돌고개역 초역세권 단지인 반도유보라더퍼스트의 입주가능 매물호가가 5.3억에 나오고 있습니다. 결국 분양가가 비싸서 미분양이 난 것으로 보입니다.

 

 

광주광역시 공급물량

 

미분양을 볼 때는 항상 향후 공급물량도 확인해야 합니다.

지방 도시의 경우에는 인근 도시의 공급물량도 함께 보아야 합니다. 광주광역시는 광주 내 공급물량만 확인해도 괜찮을 것 같습니다.

 

광주광역시 수요/입주 공급물량을 확인해 봅니다.

24년에 적정물량을 살짝 초과한 공급이 예정되어 있고, 27년까지 공급이 이어지지만 나쁘지 않은 듯합니다.

미분양 단지들을 봤을 때 나홀로 아니고 외곽지역이 아닌 인프라가 어느 정도 갖춰진 곳이라면 분양가에 따라 미분양 물량 증감이 이루어질 듯합니다. 결국은 분양가가 싸야 매수 수요가 있다는 것이죠.

 

이번 광주광역시를 조사하면서 추가로 지켜볼 사항들이 생겨 꼭 방문을 해야겠다는 생각이 들었습니다.

프리미엄 브랜드 아파트의 지방도시 분양가 책정, 그리고 입지변화 파급력 등을 체크해 볼 필요가 있겠습니다.

 

추후 임장을 다녀오게 된다면 이에 대한 포스팅을 작성해 보도록 하겠습니다.

 

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이상으로 광주광역시 부동산(아파트) 지역 분석을 마치겠습니다.

여러분의 투자 방향성을 결정하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

*상기 내용은 지극히 개인적인 주관이 포함된 글이니 참고 바랍니다.