최근 자본주의 관련 관심이 늘어가고 있고
여러 정보를 책 또는 콘텐츠를 통해 얻고 있는 만큼 해당 정보들을 블로그에 기록하고 공유하려고 합니다.
오늘은 재건축 관련 내용에 대해 공유해 보겠습니다.
필자는 내 집 마련을 하였으며, 그 아파트 단지는 1기 신도시 재건축 이슈가 있는 단지였습니다.
이 부분을 감안하여 매수하였고, 강제로 시간 레버리지 투자(존버)를 해야만 하는 상황입니다.
그렇다면 내가 하는 투자에 대해 명확히 아는 것이 필요하지 않을까?
그런 의문으로 재건축 에 대해 알아보려고 합니다.
1. 재건축 절차(정비구역지정-추진위원회 구성-조합설립 인가-건축 심의-사업시행인가-시공사 선정-관리처분-이주 및 철거/공사-일반분양-준공과 조합 청산)
재건축 에는 여러 절차가 있으며 이에 따라 기본으로 10년 이상의 기간이 필요합니다
(정책 변경 등으로 절차가 단축될 수도 있지만 재건축 은 기본적으로 상호 이익을 모두 감안해야 하기에 의견 조율에서
많은 지연이 될 수 있다. 그래서 필자는 최소 10년으로 생각하고 있다).
'재건축' 이란 노후·불량 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다.
상기와 같은 절차를 거치게 되는데 정비구역이 지정되면서 시작됩니다.
추진 위원회가 구성되고 조합설립을 위해 추진위가 각 아파트 동별로 재건축 동의를 받게 됩니다. 간단히 설명하자면 주민들의 4분의 3 이상이 동의하게 되면 조합설립 을 인가받을 수 있습니다. 조합설립 부터 주민들의 의견이 갈리면 지연이 될 수 있는데, 일반적으로 나이가 어느 정도 있으신 원 거주민의 비율이 높을수록 동의율이 낮다고 알고 있습니다(이 때문에 동의율만 과반수가 넘어가도 단지 내에 현수막이 설치되고 있습니다).
조합이 설립되면 이제 또 하나의 중요한 절차인 건축 심의를 받게 됩니다. 건축 심의는 여러 단계로 구성되어 있으며 간단하게 설명하자면 정비 계획을 수립하고 교통영향평가(주차 대수) 및 안전진단을 통해 재건축 이 필요/가능한 아파트인지 등급을 매겨 심의하는 절차입니다. 재건축 에 필요한 안전진단 등급은 'D 등급'이며, 리모델링은 'B 등급'만 되어도 공사가 가능합니다. 안전진단이 통과되면 보통 단지 시세가 오릅니다(부동산 하락기에는 재건축 사업성이 안 좋기에 큰 영향을 주진 못합니다). 그리고 단지 내에 대문짝만 하게 현수막이 설치됩니다.
사업시행 인가는 정비 사업에 대해 시장 또는 구청장이 최종 확정하고 인가하는 단계로 정비 사업 시 추가로 공공에 기여해야 하는 부분(기부채납) 등을 조율하여 인가를 받는 단계입니다.
추진위 구성부터 사업시행 인가까지가 3년 정도 소요된다고 합니다.
그 이후에는 관리처분 인가 단계를 거치게 되는데 쉽게 말해 정비를 통해 분양되는 물량을 어떻게/얼마에 조합원들에게 배분할지를 결정하고 인가받는 중요한 단계입니다. 주민들의 이해관계가 매우 중요할 듯하네요. 아마 가장 주민들이 궁금해할 재건축 분담금 추산액 역시 이 단계에서 고지가 되어야 합니다.
나머지는 실질적인 공사를 위한 이주-철거-공사-일반분양-준공의 절차가 진행됩니다.
정비 사업이 완료가 되면 재건축 조합의 청산이 진행되어야 하는데 일부 조합은 청산을 지연시키며 그 기간 동안의 급여 등을 연금처럼 받는 경우가 있다고 합니다. 1년 이내에 청산이 완료되지 않은 조합에 대해 반기별 조사를 하겠다고 하는데 지켜봐야겠네요.
2. 용적률 - 용적률 이 뭐야? 우리 아파트의 용적률 은 몇이고, 제한 용적률 은 몇일까?
재건축 사업성이 좋은지 나쁜지를 쉽게 판단하는 방법이 바로 용적률 입니다(물론 사업성 판단요소에는 용적률 뿐만 아니라 평균 대지지분 및 공사비 대비 주변 시세 등 고려해야 할 부분이 많습니다).
용적률 은 쉽게 말해 한정된 대지에 몇 %로 건물(공급면적)을 올릴 수 있는지에 대한 비율입니다.
각 주거지역(용도별/지역별로 다름)에는 조례에 의하여 정해진 제한 용적률 이 있습니다.
제한된 용적률 대비 현재 아파트가 사용한 용적률이 낮을수록 새로 지을 수 있는 건물면적이 늘어나기 때문에 사업성을 판단하는데 한 요소로 사용되는 것입니다.
그럼 우리 아파트의 용적률 은 얼마이고, 제한된 용적률 은 얼마일까?
우리 아파트 용적률 확인하기
: 네이버부동산
우리 아파트의 용적률 은 네이버 부동산에서 간단하게 확인이 가능합니다.
네이버 부동산에서 해당 단지를 클릭하여 단지 정보를 보면 용적률 과 건폐율(대지면적 대비 건축면적으로 하단 그림 참조)을 확인할 수 있습니다.
분당구 정자동 상록우성의 경우 용적률 은 218%네요.
3. 우리 아파트 대지면적 확인하기 - 토지이음
용적률 을 알아보기 전에 재건축 사업성 판단에 중요 요소인 대지면적 확인 방법을 먼저 알려드릴게요.
'토지이음(토지이음 (euhttp://m.go.kr))'에서 확인이 가능합니다.
해당 사이트에 접속 후 주소 란에 아파트 주소를 기입한 후 열람을 누릅니다.
하단과 같이 조회되는데 면적이라고 되어 있는 부분은 우리 아파트가 가진 대지면적 입니다.
지번이 분할되어 있는 경우 각 지번별 대지면적 을 모두 더해야 합니다.
상록우성이 마침 2개로 나뉘어 있네요. 이 부분은 스크롤을 내려 하단에 확인 도면을 클릭하여 단지 배치도(네이버 부동산)와 비교하면 보기 쉽습니다.
토지이음에서 네이버부동산 주소지로 검색 시 조회된 대지면적 은 52,249.9 ㎡, 옆 122번지 클릭 후 조회된 대지면적 은 46,622.5 ㎡
상록우성이 가진 총 대지면적 은 52,249.9 ㎡ + 46,622.5 ㎡ 한 98,872.4 ㎡가 되는 것입니다. 흔히 얘기하는 단지 평균 대지지분 은 총 대지면적 을 세대수로 나눈 값이라고 보시면 됩니다.
그래서 내가 가진 대지지분 은 얼마나 있는 건데?
4. 우리집의 대지지분 조회하기(내가 가진 땅은 몇 평이지?) - K-Geo플랫폼 인터넷 (kgeop.go.kr)
재건축 에 관심이 있다면 매수 전에도 반드시 확인이 필요하고,
관심이 없어도 알아 두는 것이 좋습니다.
건물이 많이 노후화 된 구축아파트는 건물의 가치는 감가상각이 완료되어 0원이 되었다고해도 무리가 없는데요,
그렇다면 구축아파트를 매수한다는 것은 땅을 매수하는 것이라고 볼 수 있습니다.
땅의 가치, 즉 입지를 보고 매수를 하는 것이죠.
그럼 어떤 결론에 도달하느냐!
같은 입지, 같은 가격이라면 대지지분 이 큰 아파트를 매수하는 게 유리한 것이고,
같은 입지, 같은 대지지분 이라면 가격이 더 저렴한 아파트를 매수하는 게 유리하게 되는 것입니다.
물론 동일 입지 판단은 어려울 수 있겠지만요! :)
그럼 지금부터 개별 동호수 대지면적(지분)을 조회하는 방법을 알아보겠습니다.
한 단지가 보통 여러 평형으로 구성되어 있죠? 각 평형 별로 모두 개별 대지지분 을 확인할 수 있습니다.
먼저 'K-Geo플랫폼 인터넷 (kgeop.go.kr)'에 접속해줍니다.
그리고 토지정보를 클릭해줍니다.
그리고 검색란에 아파트명 또는 주소를 넣어 줍니다.
이 사이트의 장점은 토지이음은 주소지를 검색해야 하는 반면 여기서는 아파트명을 넣고 검색이 가능해서 편리합니다.
조회하니 위에서 봤던 익숙한 정사각형의 토지와 면적이 보이네요. 그럼 상세정보보기를 클릭해줍니다.
그럼 왼쪽에 토지정보 및 소유권변동연혁 등이 조회가 됩니다.
하지만 우리가 알아야 하는 것은 동호수별 대지지분(면적)이죠!
스크롤을 아래로 내려 줍니다.
대지권등록부가 보이고 동/층/호수 를 선택할 수 있도록 되어 있습니다.
본인 아파트의 동호수가 특정되어 있다면 바로 해당 동호수를 넣으시면 확인이 가능하고,
만약 아파트 매수 전에 해당 평형의 대지면적 이 알고 싶으신 분들은 네이버 부동산에서 일차적으로 어떤 동에 매수하고자 하는 평형대가 배치되어 있는지를 확인해야 합니다.
예를 들어,
향촌 롯데 아파트의 33평(공급면적 110 ㎡) 매수에 관심이 있고 개별 대지지분 을 보고싶다!
그럼 네이버 부동산에서 단지를 검색하고 지도를 확대합니다.
어떤 동에 110 ㎡ 평형이 배치되어 있는지 보이시죠? 여러 동 중 하나를 선택하면 됩니다.
307동을 선택해볼게요!
307동은 모든 평형이 33평형이므로 층과 호수는 랜덤으로 아무 곳이나 선택해도 괜찮습니다.
한 동에 여러 평형이 혼합되어 있는 경우에는 해당 면적이 몇 호 라인인지 네이버 부동산에서 확인 후 해당 호수를 넣어 조회하면 됩니다.
향촌 롯데 33평형(110 ㎡)의 개별 대지지분(면적) 은 48.254 ㎡(약 14.6평)입니다.
평균 대지지분 보다 더 많은 대지를 소유하고 있는 셈이네요.
참고로 향촌 롯데 아파트 바로 아래에 인접한 향촌현대4차아파트 32평의 대지지분 입니다.
향촌 롯데보다 살짝 작은 것을 확인할 수 있습니다.
이제 막 분양을 했거나 신축단지의 경우 대지권등록부에 조회가 안되는 경우가 있으니 이 점은 참고 바랍니다.
5. 우리 아파트에 제한된 용적률 확인하기 - 토지이음
대지면적 조회 시 이용한 토지이음 사이트에서 제한 용적률 을 바로 확인할 수 있습니다.
동일하게 네이버 부동산 주소지를 열람하고 하단으로 스크롤을 내려주면 확인 도면 아래에 행위 제한 내용 설명 탭이 있고,
해당 탭을 클릭하면 건폐율/용적률 탭을 추가로 볼 수 있습니다. 이를 클릭해 주면 제한된 용적률 이 몇 % 인지를 볼 수 있습니다.
현재 상록우성은 제한 용적률 이 조회가 안되네요. 예전에 조회했을 때에는 나와 있었는데, 1기 신도시 특별법 관련으로 조회가 안되는 것일까요?
다른 지역 아파트 단지 조회 시 아래와 같이 조회되네요.
조정될 여지를 제외했을 때
제한된 용적률 280% - 현재 아파트 단지가 사용한 용적률 = 새롭게 건축이 가능한 용적률
이라고 보시면 됩니다. 현재 사용한 용적률 이 낮을수록, 제한 용적률 이 높을수록 좋다는 얘기가 이해가 되시죠?
6. 재건축 분담금 계산하기
재건축 에 대해 관심을 많이 가져야 하는 상황인지라 먼 미래의 일이라도 손을 놓고 있을 수는 없지요.
항상 궁금했던 부분이 재건축 분담금이 얼마나 나올까에 대한 부분이었는데, 다른 분들이 작성해놓은 계산 공식을 반영하여 저도 계산해 봤습니다.
저는 제가 계산하면서 별도 설명이 없어 궁금했던 부분을 최대한 쉽게 나열하면서 알려드려볼게요!
그럼 시작해 볼까요?
재건축 용적률 에 따른 계략적인 대지지분
재건축 후 대표로 분양되는 24~26평형(전용 59)과 31~34평형(전용 84) 기준으로 구분하여 작성했습니다.
위의 표는 해당 용적률 적용 시 25평 또는 34평형을 분양 시 필요한 대지지분(평) 을 표기한 자료입니다.
어떻게 필요 대지지분 이 나오는지 계속 연구해 보았지만 아직 답을 찾진 못했네요.
그냥 그렇구나 하고 기준값으로 사용하시면 될 듯합니다.
다만 '용적률 5% 증가 시 필요 대지지분 이 0.25평 감소한다' 정도는 확인이 되었습니다. 참고만 해주세요!
그럼 이제 단일 평형으로 분양한다고 가정했을 시 공사비와 내가 가진 대지지분이 어느 정도 일반분양에 기여하는지를 계산해 볼게요.
왼쪽부터 1~3으로 구분하겠습니다.
1,3번은 내가 가진 대지지분 으로 25평형 아파트를 조합원 분양받을 때, 2번은 34평형 아파트를 분양받을 때를 가정하였습니다.
분양 평형은 공급면적 인데, 계약면적 이 또 다르더라고요. 우선 의미부터 나누자면 흔히 분양 시 말하는 면적은 공급면적 과 전용면적 으로 전용면적 은 한 세대만 사용하는 면적이라고 생각하시면 되고, 공급면적 은 세대 전용면적+계단 등 공용면적 을 포함한 면적입니다. 계약면적 은 공급면적 에 경비실 등 기타 공용 시설의 면적 안분이 반영된 면적입니다.
계약면적 은 공급(분양) 면적 ÷ 0.625로 산출하였습니다. 공용면적이 차지하는 부분이 37.5%로 가정하였네요.
평당 공사비 는 현재(23년 8월) 기준 평균적인 공사비를 넣었습니다.
조합원 공사비 = 조합원 건축비(75%) + 조합원 기타 사업비(25%)
조합원 건축비 = 평당 공사비 × 공급면적(평)
조합원 기타 사업비 = 조합원 건축비 ÷ 75% × 25%
용적률 별 필요대지지분(C) = 상기 계략 표에서 해당되는 대지면적 반영
평형별 대지지분 = 내가 가지고 있는 대지지분(조회 방법은 상단 글 확인)
기부채납 비율 = 10%(가정 : 기부채납은 재건축 시 사회로 환원해야 하는 공공시설(공원/도로/학교 등)의 비율입니다)
계산을 해보니 원래 가진 대지지분 이 작아서 그런지 제가 25평형을 받으려면 일반분양에 기여되는 제 대지지분 은 (-)로 보이네요.
그나마 용적률 350%를 적용받으면 2평 조금 넘게 기여를 하게 됩니다(해당 단지는 초역세 단지로 용적률 300% 이상 기대하고 있습니다).
그럼 산출된 기여 대지지분 을 사용하여 재건축 분담금을 계산해 볼게요!
예상 일반분양가는 현재 주변 단지의 실거래가 기준으로 계산하였습니다.
건축비 = 상기계산표 내 조합원 건축비
분양수익 = 일반분양가 - 건축비
1평당 분양수익 = 분양수익 ÷ 필요대지지분(상기표 내 C)
일반분양 기여금액 = 분양수익 × 기여가능 대지지분
최종 재건축 분담금 = 조합원 공사비(상기표 내 ①) + 일반분양 기여금액
저는 용적률 300% 적용 시 25평형을 분양받게 되면 분담금이 4.4억...
매수가에 분담금 까지 더한 금액에서 목표수익금액을 더하면 얼마에 매도해야 할지가 대략적으로 확인되겠네요.
참고로 소형평형의 경우 재건축 을 해도 상향할 수 있는 한계가 있습니다.
14평이라면 20평정도로 상향이 최대일테지만 통합재건축 및 역세권 용적률 등을 적용받게 된다면 25평도 받을 수 있습니다.
물론 분담금 도 훨씬 감소하게 됩니다(20평을 받을 때 감소하겠지만 25평을 받으려면 많이 증가하겠죠).
하지만 보수적으로 생각하고 준비해야겠죠.
상기 계산 금액은 제가 다른 분들의 자료를 참고하여 작성한 부분으로 오류가 있을 수 있습니다.
단순 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다.
혹여나 수정이 필요한 부분이 있다면 댓글로 알려주시면 너무 감사하겠습니다.
그럼 이상으로 이번 포스팅을 마칩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
