안녕하세요.
24년 4~5월 부동산 투자를 위한 주요 지표 정리를 해보려고 합니다.
지수별 상세한 내용은 이전글을 참고하시면 좋습니다.
KB아파트담보대출 PIR (KB APT Price to income ratio)
KB부동산-KB통계-월간시계열자료-13.KB아파트담보대출PIR
PIR 은 소득대비주택가격 지수로 소득을 모두 저축했을 때 몇 년을 모아야 주택을 구매할 수 있는지를 나타내는 지표 입니다. 지역별로 주택가격이 다르니 지역별로 지수를 확인해봐야 합니다. 그리고 시 단위가 아닌 구 단위, 더 들어가서는 관심 아파트 단지의 PIR 을 트래킹 할 필요가 있습니다.
KB통계에서 아직 1분기 PIR이 확인되지 않습니다. 서울 기준 11.8 이면 괜찮다고 생각합니다.
| 지역 | 서울특별시 Seoul | 경기도 Gyeonggi | 인천광역시 Incheon | ||||||
| 년도 | 가구소득(Income) | 주택가격 (Price) |
KB아파트 PIR | 가구소득(Income) | 주택가격 (Price) |
KB아파트 PIR | 가구소득(Income) | 주택가격 (Price) |
KB아파트 PIR |
| '08 1Q | 4,007 | 29,500 | 7.4 | 3,246 | 19,825 | 6.1 | 2,943 | 16,750 | 5.7 |
| 2Q | 4,308 | 32,500 | 7.5 | 3,221 | 19,675 | 6.1 | 2,927 | 17,250 | 5.9 |
| 3Q | 4,820 | 36,325 | 7.5 | 3,265 | 21,250 | 6.5 | 3,045 | 19,113 | 6.3 |
| 4Q | 5,052 | 42,000 | 8.3 | 3,571 | 24,800 | 6.9 | 2,950 | 20,500 | 6.9 |
| '09 1Q | 5,464 | 45,500 | 8.3 | 4,107 | 28,000 | 6.8 | 3,497 | 23,000 | 6.6 |
| 2Q | 5,424 | 45,800 | 8.4 | 3,997 | 27,500 | 6.9 | 3,377 | 22,500 | 6.7 |
| 3Q | 4,977 | 43,500 | 8.7 | 3,545 | 24,900 | 7.0 | 2,919 | 20,825 | 7.1 |
| 4Q | 4,645 | 39,500 | 8.5 | 3,437 | 23,750 | 6.9 | 2,999 | 20,000 | 6.7 |
| '10 1Q | 5,082 | 40,450 | 8.0 | 3,672 | 23,500 | 6.4 | 3,263 | 20,100 | 6.2 |
| 2Q | 4,860 | 38,500 | 7.9 | 3,653 | 23,000 | 6.3 | 3,298 | 20,000 | 6.1 |
| 3Q | 4,789 | 39,063 | 8.2 | 3,535 | 24,310 | 6.9 | 3,169 | 21,000 | 6.6 |
| 4Q | 4,531 | 39,500 | 8.7 | 3,227 | 22,550 | 7.0 | 2,810 | 19,750 | 7.0 |
| '11 1Q | 4,658 | 40,000 | 8.6 | 3,360 | 23,500 | 7.0 | 3,000 | 20,725 | 6.9 |
| 2Q | 4,429 | 36,700 | 8.3 | 3,303 | 22,300 | 6.8 | 3,015 | 19,700 | 6.5 |
| 3Q | 4,505 | 37,500 | 8.3 | 3,453 | 22,250 | 6.4 | 3,089 | 20,650 | 6.7 |
| 4Q | 4,720 | 39,000 | 8.3 | 3,469 | 23,500 | 6.8 | 3,302 | 21,100 | 6.4 |
| '12 1Q | 5,105 | 42,100 | 8.2 | 3,764 | 26,000 | 6.9 | 3,696 | 22,500 | 6.1 |
| 2Q | 5,130 | 40,000 | 7.8 | 3,761 | 25,875 | 6.9 | 3,513 | 23,000 | 6.5 |
| 3Q | 4,811 | 38,675 | 8.0 | 3,758 | 25,250 | 6.7 | 5,161 | 27,500 | 5.3 |
| 4Q | 4,648 | 38,000 | 8.2 | 3,534 | 24,400 | 6.9 | 3,330 | 22,000 | 6.6 |
| '13 1Q | 5,099 | 40,000 | 7.8 | 3,771 | 24,750 | 6.6 | 3,433 | 21,400 | 6.2 |
| 2Q | 5,192 | 39,000 | 7.5 | 3,950 | 25,500 | 6.5 | 3,482 | 22,050 | 6.3 |
| 3Q | 4,781 | 36,500 | 7.6 | 4,000 | 24,000 | 6.0 | 3,366 | 20,000 | 5.9 |
| 4Q | 4,280 | 36,300 | 8.5 | 3,600 | 23,250 | 6.5 | 3,360 | 20,500 | 6.1 |
| '14 1Q | 5,574 | 42,000 | 7.5 | 4,440 | 28,000 | 6.3 | 3,841 | 27,250 | 7.1 |
| 2Q | 4,975 | 38,900 | 7.8 | 4,107 | 26,550 | 6.5 | 3,643 | 23,000 | 6.3 |
| 3Q | 4,687 | 39,500 | 8.4 | 3,771 | 24,850 | 6.6 | 3,545 | 23,900 | 6.7 |
| 4Q | 4,710 | 38,000 | 8.1 | 3,914 | 25,500 | 6.5 | 3,811 | 23,750 | 6.2 |
| '15 1Q | 5,263 | 40,000 | 7.6 | 4,424 | 29,000 | 6.6 | 4,558 | 30,000 | 6.6 |
| 2Q | 5,131 | 40,500 | 7.9 | 4,324 | 29,000 | 6.7 | 4,028 | 26,250 | 6.5 |
| 3Q | 5,282 | 43,000 | 8.1 | 4,200 | 28,225 | 6.7 | 3,623 | 24,500 | 6.8 |
| 4Q | 5,159 | 44,000 | 8.5 | 4,150 | 29,500 | 7.1 | 3,753 | 27,000 | 7.2 |
| '16 1Q | 5,173 | 46,450 | 9.0 | 4,051 | 28,700 | 7.1 | 3,663 | 24,750 | 6.8 |
| 2Q | 5,000 | 43,500 | 8.7 | 3,785 | 25,500 | 6.7 | 3,285 | 23,450 | 7.1 |
| 3Q | 5,000 | 44,900 | 9.0 | 4,026 | 28,100 | 7.0 | 3,615 | 24,250 | 6.7 |
| 4Q | 4,960 | 46,500 | 9.4 | 3,970 | 29,000 | 7.3 | 3,653 | 25,425 | 7.0 |
| '17 1Q | 4,744 | 44,500 | 9.4 | 3,867 | 27,000 | 7.0 | 3,732 | 25,750 | 6.9 |
| 2Q | 5,213 | 46,000 | 8.8 | 3,739 | 26,500 | 7.1 | 3,443 | 22,750 | 6.6 |
| 3Q | 5,395 | 47,000 | 8.8 | 3,975 | 28,250 | 7.1 | 3,441 | 24,500 | 7.1 |
| 4Q | 5,095 | 48,000 | 9.4 | 3,858 | 28,500 | 7.4 | 3,348 | 25,100 | 7.5 |
| '18 1Q | 5,454 | 48,675 | 8.9 | 4,042 | 30,500 | 7.5 | 3,472 | 26,000 | 7.5 |
| 2Q | 4,624 | 45,584 | 9.9 | 3,880 | 30,300 | 7.8 | 3,367 | 25,000 | 7.4 |
| 3Q | 4,684 | 47,500 | 10.1 | 3,848 | 30,500 | 7.9 | 3,262 | 25,500 | 7.8 |
| 4Q | 4,962 | 49,000 | 9.9 | 3,800 | 30,155 | 7.9 | 3,360 | 26,500 | 7.9 |
| '19 1Q | 4,845 | 51,000 | 10.5 | 4,042 | 31,000 | 7.7 | 3,744 | 27,800 | 7.4 |
| 2Q | 4,690 | 50,500 | 10.8 | 3,810 | 29,500 | 7.7 | 3,327 | 24,250 | 7.3 |
| 3Q | 5,726 | 62,250 | 10.9 | 3,999 | 31,500 | 7.9 | 3,608 | 27,400 | 7.6 |
| 4Q | 5,713 | 65,000 | 11.4 | 3,490 | 24,000 | 6.9 | 3,000 | 20,850 | 6.9 |
| '20 1Q | 6,181 | 72,500 | 11.7 | 4,190 | 28,634 | 6.8 | 3,694 | 25,750 | 7.0 |
| 2Q | 5,443 | 62,000 | 11.4 | 4,264 | 34,000 | 8.0 | 3,849 | 29,000 | 7.5 |
| 3Q | 5,397 | 66,000 | 12.2 | 4,228 | 36,300 | 8.6 | 3,845 | 29,400 | 7.6 |
| 4Q | 5,589 | 71,500 | 12.8 | 4,314 | 39,700 | 9.2 | 3,772 | 32,500 | 8.6 |
| '21 1Q | 5,142 | 65,500 | 12.7 | 4,140 | 40,500 | 9.8 | 3,772 | 32,500 | 8.6 |
| 2Q | 5,519 | 73,750 | 13.4 | 4,441 | 46,000 | 10.4 | 3,876 | 34,250 | 8.8 |
| 3Q | 5,652 | 77,000 | 13.6 | 4,656 | 49,800 | 10.7 | 3,971 | 37,500 | 9.4 |
| 4Q | 6,002 | 80,625 | 13.4 | 4,680 | 53,450 | 11.4 | 4,207 | 43,000 | 10.2 |
| '22 1Q | 5,588 | 81,000 | 14.5 | 4,436 | 49,750 | 11.2 | 4,054 | 41,750 | 10.3 |
| 2Q | 5,910 | 87,500 | 14.8 | 4,344 | 47,000 | 10.8 | 3,873 | 42,000 | 10.8 |
| 3Q | 5,701 | 82,875 | 14.5 | 4,562 | 47,000 | 10.3 | 4,116 | 37,500 | 9.1 |
| 4Q | 4,289 | 57,500 | 13.4 | 3,893 | 42,750 | 11.0 | 3,717 | 37,500 | 10.1 |
| '23 1Q | 5,309 | 77,250 | 14.5 | 4,876 | 54,000 | 11.1 | 4,769 | 43,625 | 9.1 |
| 2Q | 6,471 | 82,500 | 12.7 | 4,950 | 51,000 | 10.3 | 4,500 | 41,500 | 9.2 |
| 3Q | 6,593 | 84,500 | 12.8 | 4,877 | 49,000 | 10.0 | 4,462 | 39,500 | 8.9 |
| 4Q | 7,813 | 92,000 | 11.8 | 5,298 | 50,000 | 9.4 | 4,705 | 40,000 | 8.5 |
| '24 1Q | 2024년 5월 등재 예정 | ||||||||
| 2Q | 2024년 8월 등재 예정 | ||||||||
아파트 공급물량
부동산지인 및 KB통계 월간시계열 매매가격지수
투자기준점 : 서울/경기/인천 합계 공급량 17만, 서울/경기 공급량 13만 이하
부동산지인 자료를 확인해봅니다.
<위>의 표는 24년 1분기 때 확인한 자료이고, <아래>의 표는 24년 5월 중순 기준 자료입니다.
차이가 발생했네요.
24년은 서울입주량 이 약 15,000세대가 증가했고, 인천도 약간 증가했습니다.
합계로 보면 서울/인천/경기가 17만, 서울/경기가 14만으로 투자기준점보다는 공급이 많은 것으로 보이네요.
25년은 서울이 1.2만 세대나 감소했습니다. 이러한 공급량이 유지된다면 25년부터는 적기가 되지 않을까 생각되네요.
지방은 어떤지 몇 지역만 확인해볼게요. 광역시를 제외한 지방7도는 특히 공급물량에 영향을 많이 받습니다.
대구광역시는 24년 1분기 대비 24년 공급이 2천세대 증가했네요. 공급량이 많았는데 더 늘어났네요.
지방 7도 중 제가 관심을 가지고 있는 곳을 확인해볼게요.
청주시는 24년 1분기 대비 공급량의 변동이 없어 보이네요. 23~24년은 적정물량 초과공급, 그리고 25년부터 27년까지도 계속 공급이 이어집니다. 여유를 가지고 지켜볼 필요가 있겠네요.
지방 7도 기준 입주물량 -2년 매매가격지수 입니다.
청주시 매매가격지수 와 입주물량(-2년) 업데이트 자료입니다.
다음은 창원시 입니다. 24년 1분기와 변동사항 없습니다. 공급물량에 대한 리스크는 없어 보입니다.
창원시 입주물량(-2년) vs 매매가격지수 그래프이고, 1분기 대비 변동사항 없습니다.
마지막으로 천안시 입니다.
24년 1분기 대비 약 3천 세대가 감소했습니다. 그렇지만 적정물량 대비 초과는 변동없습니다.
천안시 매매가격지수와 입주량(-2년) 그래프 입니다. 25년은 살짝 반등해서 올라가는 것으로 보입니다.
아파트매매거래량
국가통계포털(https://kosis.kr/) 행정구역별 아파트매매거래
투자기준 : 서울 1만 건 이상 거래 지속
서울 아파트 매매거래량 입니다.
23년 12월 대비 24년 1분기는 거래량이 살짝 올라왔지만 반등기준선까지는 못미치는 거래량이네요.
다음은 경기도 아파트 매매거래량 입니다. 주황색 실선은 평균 거래량 입니다. 23년 12월 대비 점차 평균선에 가까워지고 있습니다.
다음은 수도권 지역 24.03월 기준 아파트매매거래량 입니다.
지방 아파트매매거래량 도 확인해 보죠.
M2유동성(M2 Yoy : Year on year)
한국은행 경제통계시스템(ecos)
M2 통화량이란 광의통화 로 하단의 식으로 구해집니다.
M2= M1 + 정기 예.적금 및 부금 + 거주자외화예금 + 시장형 금융상품 + 실적배당형 금융상품 + 금융채 + 발행어음 + 신탁형 증권저축
자산증식 등의 목적으로 저축되는 현금이지만 약간의 이자소득을 포기하면 언제든지 인출이 가능한 통화까지 더한 통화향으로 생각하시면 됩니다.
이 M2 통화량을 전년 대비 증감률로 표시한 것이 Yoy(Year on year) 이고, 과거 아파트매매가격지수 와 비교해보면 M2 Yoy 가 먼저 올라가기 시작하고 뒤따라서 아파트매매가격지수가 올라가는 것을 볼 수 있습니다. M2 Yoy 가 증가하기 시작할 때를 지켜보면 좋겠죠.
23년 12월 대비 24년 3월은 M2 Yoy 가 조금씩 증가하는 것을 볼 수 있습니다.
실질GDP Yoy
한국은행
국내총생산(GDP)가 총 생산량 × 개별단가 로 계산된다면 실질GDP 는 가격의 변동은 제거하여 생산량의 변동만을 확인할 수 있는 지표입니다.
실질GDP가 0% 이상으로 유지가 되어야 아파트매매가격지수도 상승할 수 있습니다.
23년 4분기에 반등하면서 24년 1분기도 상승이 유지되었습니다.
매수우위지수
KB통계 주간시계열 7.매수매도
매수우위지수는 '매수우위지수 = 100 + "매수자 많음" 비중 - "매도자 많음" 비중(조사항목 : 매수자많음, 비슷함, 매도자많음)' 으로 계산하는 항목으로 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수자가 많다'를, 100 미만일 경우 '매도자가 많다'를 의미합니다. 매수우위지수가 높으면 매수자가 많고, 그렇다면 매매가격지수도 상승할 여력이 더 많겠죠.
위에서는 월간 시계열 데이터를 이용했다면 매수우위지수는 주간시계열 지표를 이용합니다. 매수우위지수가 60 이상이 되면 매매가격지수가 상승할 수 있습니다.
아래의 그래프는 24/05/20 기준 매수우위지수와 매매가격지수 를 비교한 그래프 입니다. 매수우위지수가 기준점 이하이지만 상승하고 있는 것을 볼 수 있습니다.
아래는 경기도 및 충북, 충남, 경남 의 매수우위지수를 그래프로 가져왔습니다. 24/05/20일 기준입니다.
전세수급지수
KB통계 주간시계열 9.전세수급
전세수급지수 역시 매수우위지수와 마찬가지로 계산됩니다.
전세수급지수 = 100 + "공급부족"비중 - "공급충분"비중 (조사항목 : 공급부족, 적절, 공급충분) 전세수급지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '공급부족' 비중이 높음
전세수급지수가 높아질수록 전세 공급이 부족하게 되며 전세는 공급량에 따라 정직하게 가격이 변동됩니다. 전세 공급이 부족하여 수급지수가 높아지면 전세 가격은 상승하게 됩니다.
전세가격 상승은 매매가격 상승에너지를 쌓는데 아주 중요한 요소입니다.
서울시 매매가격지수와 전세수급지수의 상관관계를 그래프로 확인해 보시죠. 24/05/20일 기준입니다.
전세수급지수가 올라가는 것을 볼 수 있습니다. 전세공급이 부족하다는 의미이며 매매가격지수 상승에 좋은 흐름으로 볼 수 있습니다.
그럼 현재 경기도 및 지방은 어떤지 볼까요?
충북은 지속적으로 감소하고 있으므로 전세 공급이 증가하고 있음을 알 수 있습니다. 경기도가 100이상으로 돌파한 것이 눈에 띕니다. 서울에 이어 경기도 역시 전세 공급이 점차 부족해지고 있습니다. 충남 및 경남지역도 점차 상승하고 있습니다.
매매가격증감률
KB통계 주간시계열 1.매매증감
매주 매매가격이 증가하고 있는지 감소하고 있는지를 확인하는 것도 당연히 중요하겠죠.
위의 지표들과 마찬가지의 흐름을 가지므로 함께 확인을 해야 합니다. 매매가격증감률이 계속 양수로 지속된다면 매매가격지수도 동반 상승하게 됩니다.
서울 및 경기도 매매가격증감률 입니다. 현재는 0 지점에 와 있습니다.
다음은 공급물량으로 가격이 많이 하락한 대구광역시 입니다. 여전히 0에는 못미치는 양상입니다.
청주시 및 천안시, 창원시 입니다. 0에 근접하여 유지되고 있습니다.
부동산지인(https://aptgin.com/) 지역분석 - 시장강도
부동산지인 프롭테크를 이용하여 매수/매도시점을 찾을 수 있습니다. 사실 위에 지표들을 매주 분석하며 타이밍을 잡는 것도 좋지만 요즘은 이런 지수 데이터들을 분석하여 주는 프롭테크가 많이 있습니다.
부동산지인의 시장강도에 대한 설명은 아래와 같습니다. 목적 자체에 매수, 매도 시점을 찾기 위한 지표라고 되어 있네요.
책을 통해 제가 확인하는 방법은 지인 시장강도 중 매매시장강도가 0 초과 후 지속 상승되다가 전세시장강도가 하락하기 시작하면 그때를 매수시점, 반대로 매매시장강도가 하락하면서 전세시장강도가 상승하기 시작하면 그 때를 매도시점으로 보고 있습니다.
24년 5월 기준 전체 시장강도 현황입니다.
오른쪽으로 갈수록 매매 시장강도가 높은 것이고, 위로 갈수록 전세 시장강도가 높다고 보시면 됩니다.
상단 3월 시장강도 대비 5월을 보면 매매 시장강도와 전세 시장강도가 상승한 것을 볼 수 있습니다.
지역을 클릭하면 더 자세히 볼 수 있습니다. 5월 서울 시장강도 입니다.
외지인 거래량(지방7도)
국가통계포털(KOSIS : https://kosis.kr/) - 매입자거주지별 아파트매매거래현황
지방7도 를 분석할 때 중요한 지표 중 하나는 외지인 거래량 입니다. 외지인 거래량이 늘기 시작하면 매매가격지수가 올라갑니다. 외지인들이 투자하기 시작하는 때가 투자하기 좋은 때라는 의미일 테니까요.
하단은 24년 3월 기준 청주시, 천안시, 창원시 기준 외지인 거래량 그래프 입니다. 모두 아직 평균 거래량 미만으로 거래되고 있습니다.
미분양 물량(지방7도)
부동산지인
지방은 미분양 물량 확인도 중요합니다.
미분양이 줄기 시작하는 시점에 매수하면 2년 보유 후 미분양이 증가하기 시작하는 시점에 매도(탈출)가 가능합니다.
지금까지 아파트 매매가격지수를 선행하거나 상관계수가 높은 지표들을 정리해 봤습니다.
가능하면 매주, 안되면 분기별이라도 정리하여 흐름을 보려고 하니 여러분들도 함께 정리해 보세요.
읽어주셔서 감사합니다.
